Судья Остапенко И.А. Дело № 33-28268/2023(2-5690/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 августа 2023 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Доровских Л.И.,

судей Губаревой А.А., Клиенко Л.А.,

при помощнике судьи Шикове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 13 апреля 2023г. по делу по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка по договору купли- продажи квартиры,

заслушав доклад судьи Доровских Л.И. об обстоятельствах дела, содержании обжалуемого решения, доводах жалобы,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере в сумме 100 000 руб. и расходов по оплате госпошлины в размере 3 200 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № ............, расположенной по адресу: город ............, с соглашением о задатке от 23 сентября 2022г. Основной договор купли продажи квартиры стороны обязались заключить до 20.10.2022г.

В рамках предварительного договора купли- продажи квартиры истец оплатила ответчице задаток в размере 50 000 руб.

Истец отказалась от заключения основного договора купли- продажи квартиры, так как при получении поэтажного плана жилого дома, в котором расположена спорная квартира, выяснила, что несмотря на то, что предусмотрен раздельный санузел и ванная комната в спорной квартире выполнены неузаконенные переустройство и перепланировка (перенос санузла в ванную комнату и перенос раковины из ванной комнаты в жилое помещение).

Истица просила взыскать с ответчика сумму задатка в двойном размере 100 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 руб., полагая, что основной договор купли- продажи квартиры не состоялся по вине продавца- ответчика по данному делу.

Обжалуемым решением суд в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере - отказал.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, полагая, что договор купли- продажи не был заключен по вине ответчика, которая не сообщила истице о незаконной перепланировке продаваемой квартиры, просит удовлетворить ее требования в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст. 327 и ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции по следующим обстоятельствам.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как следует из материалов дела и установлено судом 23 сентября 2022г. между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № ............, расположенной по адресу: город ............, принадлежащей на праве собственности ФИО2 Стоимость указанного недвижимого имущества по условиям предварительного договора определена сторонами в размере 4 100 000 руб.

В соответствии с п. 1.2 договора стороны пришли к соглашению заключить основной договор купли- продажи до 20.10.2022г. По условиям предварительного договора и согласно расписки от 23.09.2022г., в обеспечение исполнения обязательств по заключению основного договора покупатель передал, а продавец принял в качестве задатка 50 000 руб., который в дальнейшем учитывается сторонами в счет стоимости квартиры.

Суд учел, что стороны в предварительном договоре не предусмотрели условия предоставления истице технического паспорта на объект или доказательств отсутствия переустройств (перепланировок) до заключения основного договора купли- продажи.

В суде первой инстанции установлено, что ФИО2 условия предварительного договора купли-продажи исполнила в установленном договором порядке.

05.10. 2022 г. ФИО1 направила ФИО2 претензию о досрочном расторжении предварительного договора купли- продажи спорной квартиры и о возврате суммы задатка в размере 50 000 руб. в связи с тем, что продавец не передала документы на квартиру и продавцом незаконно проведена перепланировка квартиры.(л.д.11).

Суд обоснованно пришел к выводу, что истца не представила доказательства того, что основной договор купли- продажи не был заключен и не мог быть до 20.10.2022г.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

При решении данного спора суд установил юридически значимые обстоятельства, в частности определить сторону предварительного договора, ответственную за не заключение основного договора.

Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ является задаток, которым в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. I ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности исполнения (ст.416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

В силу пункта 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что предметом предварительного договора купли-продажи недвижимости от 23 сентября 2022г., было обязательство по заключению не позднее 20 октября 2022г. договора купли-продажи квартиры № ............, расположенной по адресу: ............

При этом стороны оговорили в предварительном договоре ответственность за досрочное расторжение договора (л.д.5). Из буквального толковая п. 3.1 предварительного договора следует, что при досрочном расторжении договора по инициативе продавца, последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 7 дней с момента отказа от заключения основного договора. При досрочном расторжении договора по инициативе покупателя, задаток остается у продавца.

Как следует из досудебной претензии от 5 октября 2022 г. до заключения основного договора купли-продажи ФИО1 сообщила ответчице об одностороннем расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и просила вернуть ей задаток в размере 50 000 руб. до 18.10.2022г. Суд пришел к правильному выводу, что предварительный договора купли- продажи квартиры от 23.09.2022г. расторгнут по инициативе покупателя.

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения ст. 416 ГК РФ, задаток должен быть возвращен.

Поскольку соглашения сторон о досрочном прекращении предварительного договора купли-продажи квартиры не было, доказательств невозможности исполнения предварительного договора по заключению основного договора купли- продажи квартиры, истица не представила. (отказ регистрирующего органа от регистрации сделки, предписание соответствующих органов о незаконности переустройства квартиры и т. п.) Суд оценил критически доводы истца о том, что спорная квартира не была готова к продаже, не соответствовала техническим документам и предварительному договору купли-продажи объекта.

Ответчик заявил о готовности заключения основного договора купли-продажи на тех же условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре купли- продажи. Доказательств того, что ответчик уклонился от исполнения договора купли- продажи истцом не представлено.

Суд правомерно пришел к выводу, что основной договор купли- продажи квартиры не был заключен в связи с отказом покупателя (истца по делу ) от сделки, при этом суд не усмотрел оснований для взыскания с ответчика суммы задатка в двойном размере и пришел к правильному выводу, что сумма задатка остается у ответчика.

Согласно ч.1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности). Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Истица не лишена была возможности при заключении предварительного договора купли- продажи выяснить все вопросы, касающиеся покупаемой квартиры, в том числе путем визуального осмотра, знакомства с техническими документами многоквартирного дома и самой квартиры.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, поскольку за неисполнение договора купли- продажи квартиры ответственна сторона истца, соответственно задаток остается у продавца, в данном случае у ФИО2

Решение суда принято с учетом обстоятельств дела, представленных доказательств и требований закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 13 апреля 2023г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано сторонами путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня его принятия в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 17 августа 2023г.

Председательствующий:

Судьи: