№ к делу №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 декабря 2025 года г. Ейск
Ейский городской суд Краснодарского края в составе председательствующего судьи Зубковой Я.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Роженко М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ейского межрайонного прокурора <адрес> в интересах неопределенного круга лиц к администрации Ейского городского поселения <адрес>, Управлению имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения <адрес>, индивидуальному предпринимателю ФИО\2, ФИО\4 о признании сделок недействительными, применении последствий их недействительности, признании разрешения недействительным, сносе самовольной постройки,
исковому заявлению ФИО\4 к индивидуальному предпринимателю ФИО\2 и администрации Ейского городского поселения <адрес> о признании добросовестным приобретателем,
УСТАНОВИЛ:
Ейский межрайонный прокурор <адрес> в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с исковым заявлением к администрации Ейского городского поселения <адрес>, Управлению имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения <адрес>, индивидуальному предпринимателю ФИО\2, ФИО\4 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании разрешения недействительным, сносе самовольной постройки.
Исковые требования мотивированы тем, что по результатам проверки, проведенной межрайонной прокуратурой, выявлены факты совершения недействительных (ничтожных) сделок, строительства объекта недвижимости на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке. Так, проверкой установлено, что между администрацией Ейского городского поселения <адрес>, в лице начальника управления имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения <адрес> ФИО\3 и ФИО\2 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – «<данные изъяты>», расположенного в <адрес>, выкупная цена земельного участка <данные изъяты> рублей. Данный договор заключен с учетом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между муниципальным органом и ИП ФИО\2, разрешения от ДД.ММ.ГГГГ на строительство на указанном земельном участке здания выставочного зала и разрешения от ДД.ММ.ГГГГ на ввод в эксплуатацию выставочного зала. Основанием для заключения договора купли-продажи послужила регистрация в ЕГРН права собственности ИП ФИО\2 на объект – «<данные изъяты>» с кадастровым номером №
Решение о предоставлении вышеуказанного земельного участка принято администрацией на основании заявления ИП ФИО\2 о предоставлении указанного земельного участка без проведения торгов в собственность за плату на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, при этом, в соответствии с целями использования указанного земельного участка - для культурно-досуговой деятельности, а также площади расположенного на нем нежилого здания площадью застройки № кв. м, площадь предоставленного земельного участка является явно несоразмерной. Кроме того, договор купли-продажи земельного участка заключен без конкурсных процедур в отсутствие на то оснований.
Вместе с тем, как установлено в ходе проверки межрайонной прокуратурой, ИП ФИО\2 на земельном участке с кадастровым номером № выстроен объект – «<данные изъяты>» с кадастровым номером №, который согласно информации экспертных организаций, не являлся объектом капитального строительства, в период существования на местности объекта, его эксплуатация не осуществлялась.
По мнению прокурора указанное свидетельствуют о создании ИП ФИО\2 в границах земельного участка формального объекта и как следствие об отсутствии у него намерения освоить земельный участок публичной собственности для целей его предоставления на торгах - «<данные изъяты>
В последующем объект «<данные изъяты>» с кадастровым номером № был снят с государственного кадастрового учета на основании уведомления о планируемом сносе объекта с кадастровым номером № и уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства.
После чего на основании принятого решения ИП ФИО\2 земельный участок с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - «<данные изъяты> разделен - на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв. м., с установлением вида разрешенного использования - «№», кадастровой стоимости - <данные изъяты> руб., и на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв. м, с установлением вида разрешенного использования - «коммунальное обслуживание», кадастровой стоимостью - № руб.
Право собственности на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами № и № в ЕГРН зарегистрировано в пользу ФИО\2 за № и № от ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № снят с государственного кадастрового учета.
В последующем на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования - «<данные изъяты>» ИП ФИО\2 продан в пользу ФИО\4, о чем в ЕГРН сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ.
Также проверкой установлено, что по заявлению ФИО\2 ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения <адрес> выдано разрешение № на строительство блокированного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № с видом разрешенного использования - «<данные изъяты>»
Однако, согласно актам осмотра объекта земельных отношений от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО\2 возведен незавершенный строительством блокированный жилой дом, сведения о котором отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости.
Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО\2 изначально не имел цели арендовать спорный участок с видом разрешенного использования <данные изъяты>» и вносить в бюджет арендную плату, поскольку на арендуемом у муниципалитета земельном участке возвел под видом объекта капитального строительства, объект, не являющийся таковым (объект некапитального строительства), который вскоре после выкупа снесен (демонтирован), создав формальные условия для легализации последующего выкупа земельного участка и использования его в иных целях.
Кроме того создав на значительном по размеру земельном участке площадью № кв. м минимальный объект площадью № кв. м, площадью застройки № кв.м. ИП ФИО\2 не приобрел исключительного права на выкуп у муниципалитета незадействованной части спорного земельного участка, поскольку такая часть участка могла быть выделена и предоставлена только лишь путем проведения публичных процедур.
Таким образом, по мнению прокурора, действия ФИО\2 совершены в обход закона с противоправной целью (выкуп муниципальной земли в обход конкурентных процедур), что прямо запрещено земельным законодательством и статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того выкуп земельного участка предоставленного с торгов под объектом некапитального строительства законом запрещен.
Более того, действиями должностных лиц администрации Ейского городского поселения <адрес> выведен из хозяйственного оборота органа местного самоуправления земельный участок с кадастровым номером № по заниженной цене.
При таких обстоятельствах, ссылаясь на положения статьей 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, на допущенные нарушения требований ст. 10 Гражданского кодекса РФ, пп.5 п.1 ст.1, ст. 42 Земельного Кодекса РФ, прокурор считает совершенные сделки - разрешения от ДД.ММ.ГГГГ № на ввод в эксплуатацию здания выставочного зала и от ДД.ММ.ГГГГ № на строительство блокированного жилого дома, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, недействительными.
Также, ссылаясь на положения ч.ч. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ прокурор считает, что возведенный ИП ФИО\2 объект незавершенного строительства в границах земельного участка с кадастровым номером №, является самовольной постройкой, поскольку возведен (создан) на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке для строительства данного объекта недвижимости, а также с нарушениями требований градостроительного законодательства (документации территориального планирования действующей на дату выдачи разрешительной документации).
В ходе рассмотрения дела исковые требования были уточнены в порядке ст. 39 ГПК РФ (т. 3 л.д. 12-134), в которых Ейский межрайонный прокурор просит:
Признать недействительными в силу ничтожности сделки:
- соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенное между администрацией Ейского городского поселения <адрес>, в лице начальника управления имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения <адрес> ФИО\3 и ФИО\2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв. м, расположенного по адресу: <адрес>;
- договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией Ейского городского поселения <адрес>, в лице начальника управления имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения <адрес> ФИО\3 и ФИО\2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>;
- договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО\2 и ФИО\4 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв. м, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – <данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес>А.
Применить последствия недействительности сделки:
- погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО\2 на земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв. м, категория земель – «<данные изъяты>», вид разрешенного использования – «<данные изъяты>» и снять его с государственного кадастрового учета;
- погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО\4 на земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв. м, категория земель – «<данные изъяты>», вид разрешенного использования – «<данные изъяты>» и снять его с государственного кадастрового учета;
- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером № со следующими характеристиками: площадь № кв. м, категория земель – «<данные изъяты>», вид разрешенного использования – «<данные изъяты>», адрес: Россия, <адрес>, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости на момент снятия его из государственного кадастрового учета;
- восстановить запись о праве аренды ФИО\2 на земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв. м, категория земель – <данные изъяты>», вид разрешенного использования – «<данные изъяты>», предоставленного на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ №;
- возложить на администрацию Ейского городского поселения <адрес> обязанность возвратить ФИО\2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., № рублей, полученных от продажи земельного участка с кадастровым номером №
Указать, что настоящее решение суда является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по <адрес>, Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по <адрес> основанием для:
- погашения регистрационной записи о праве собственности ФИО\2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв. м, категория земель – «<данные изъяты>», вид разрешенного использования – «<данные изъяты>» и снятия указанного участка с государственного кадастрового учета;
- погашения записи о праве собственности ФИО\4 на земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв. м, категория земель – «<данные изъяты>», вид разрешенного использования – «<данные изъяты>» и снятия указанного земельного участка с государственного кадастрового учета;
- восстановления в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером №, со следующими характеристиками: площадь № кв. м, категория земель – «<данные изъяты>», вид разрешенного использования – «объекты <данные изъяты>», адрес: Россия, <адрес>, содержащиеся в ЕГРН на момент снятия его из государственного кадастрового учета;
- восстановления записи о праве аренды ФИО\16. на земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв. м, категория земель – «<данные изъяты>», вид разрешенного использования – «<данные изъяты>», предоставленного на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ №.
Признать выданные Управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения <адрес> ФИО\2 разрешения от ДД.ММ.ГГГГ № на ввод в эксплуатацию здания выставочного зала, от ДД.ММ.ГГГГ № на строительство блокированного жилого дома, недействительными, и отменить.
Признать самовольной постройкой объект незавершенного строительства расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № и возложить на ФИО\2 обязанность осуществить за свой счет ее снос в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО\7 (т. 3 л.д. 61-64)
ФИО\4 обратился с самостоятельными исковыми требованиями о признании его добросовестным приобретателем объекта недвижимости, в отношении которого возник спор, а именно, земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что при заключении договора он проявил разумную осмотрительность, сделка имеет все признаки добросовестности приобретения, земельный участок приобретен им по возмездной сделке. Во исполнение абз. 2 п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ право собственности на земельный участок зарегистрировано за ним в установленном законном порядке. С момента совершения сделки и до настоящего времени спорный объект находится в его пользовании и распоряжении (т. 2 л.д. 196-200).
Заместитель Ейского межрайонного прокурора ФИО\8 в судебном заседании просит уточненные исковые требования удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении. Относительно ходатайства ответчиков о применении срока исковой давности пояснил, что по требованиям о признании недействительными сделок по основаниям ст.ст. 166,167,168 179 ГК РФ применению подлежат сроки, установленные положениями п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, так как в данной части сделки являются ничтожными, в связи с чем, срок исковой давности составляет три года с момента, когда лицо, не являющееся стороной по сделке, узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Поскольку, обстоятельства, явившиеся основанием для обращения в суд с исковым заявлением, стали известны в начале 2025 года, считает данное ходатайство не подлежащим удовлетворению (т. 3 л.д. 123-134).
Представитель ответчика - администрации Ейского городского поселения <адрес> ФИО\9 (как по основному иску, так и самостоятельному иску ФИО\4) в удовлетворении исковых требований Ейского межрайонного прокурора просил отказать по доводам, изложенным в письменной правовой позиции. Не возражал против удовлетворения исковых требований ФИО\4 о признании его добросовестным приобретателем в отношении земельного участка с кадастровым номером № (т. 3 л.д. 168-170)
Ответчик ИП ФИО\2 (как по основному иску, так и самостоятельному иску ФИО\4) в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, обеспечил в судебное заседание явку своего представителя по доверенности ФИО\10, который в судебном заседании исковые требования Ейского межрайонного прокурора не признал, в иске как к ИП ФИО\2, так и к ФИО\4, просил отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях согласно которым считает, что иск прокурора принят к производству суда в нарушение требований положений ст. 45 ГПК РФ, поскольку иск подан прокурором в защиту интересов неопределенного круга лиц при отсутствии оснований, предусмотренных ст.ст. 45, 131 ГПК РФ, что недопустимо. Исковое заявление Ейского межрайонного прокурора не содержит указание на то, какое именно конкретное право неопределенного круга лиц нарушено действиями ФИО\2 и других ответчиков. Полагает, что в данном судебном споре истцом по настоящему делу в силу положений ст.35 ГПК РФ должна являться администрация Ейского городского поселения <адрес>.
Доводы прокурора о том, что на земельном участке с кадастровым номером № был возведен объект некапитального строительства в виде выставочного центра является ошибочным и противоречит материалам дела, поскольку данный объект введен в эксплуатацию и как объект недвижимого имущества был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера № с одновременной регистрацией права собственности ФИО\2 на него.
Оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотренных в ст.55 Градостроительного Кодекса РФ, не установлено. При этом, в исковом заявлении не указано ни одного основания из числа предусмотренных законом, в связи с которым истец считает выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении возведенного ИП ФИО\2 выставочного зала, недействительным.
Считает, что право выкупить земельный участок за плату без торгов у ИП ФИО\2 имелось в силу положений ст.ст.39.3, 39.20 Земельного Кодекса РФ как у собственника расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества.
Оспаривая соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора № аренды земельного участка, а также договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, истец ссылается на допущенные нарушения требований ст. 10 Гражданского кодекса РФ, пп.5 п.1 ст.1, ст. 42 Земельного Кодекса РФ, указывает на их ничтожность ввиду совершения ФИО\2 действий в обход закона с противоправной целью (выкуп муниципальной земли в обход конкурентных процедур). Однако, подобные основания для признания сделки недействительной (по признаку ничтожности либо оспоримости) нормами Гражданского Кодекса РФ не предусмотрены.
При этом вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ прокурором не представлено доказательств нарушения ИП ФИО\2 каких-либо конкретных обязанностей из числа предусмотренных ст.42 Земельного Кодекса РФ, а тем более пп.5 п.1 ст.1 Земельного Кодекса РФ.
Напротив, при совершении оспариваемых прокурором сделок и ИП ФИО\2, и администрация Ейского городского поселения <адрес> строго следовали принципу единства судьбы земельного участка с кадастровым номером № и прочно связанного с ним объекта - <данные изъяты> с кадастровым номером №, в том числе в части вида его разрешенного использования.
То обстоятельство, что ИП ФИО\2 впоследствии, был снесен объект - выставочный зал с кадастровым номером № не свидетельствуют о наличии оснований для признания соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительными применительно к положениям ст. 168 Гражданского Кодекса РФ.
Суждения истца относительно несоразмерности площади расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площади нежилого здания с кадастровым номером №, необоснованные и опровергаются заключением кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ.
По указанным основанием считает, что требования прокурора в части признания недействительными соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности указанных сделок удовлетворению не подлежат.
Обосновывая исковые требования о признании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ № на строительство блокированного жилого дома недействительным и признании объекта незавершенного капитального строительства по <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, незаконной постройкой, с возложением на ФИО\2 обязанности осуществить за свой счет ее снос, прокурор фактически указывает на незаконность изменения органом местного самоуправления вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с «<данные изъяты>» на «<данные изъяты>» на основании постановления администрации Ейского городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, принятого по результатам рассмотрения заявления ФИО\11, при этом требований о признании данного постановления, равно как и требований о признании незаконным изменения вида разрешенного использования земельного участка с «<данные изъяты>» на «<данные изъяты>» прокурором не заявлены, а соответственно указанное постановление и решение собственника об изменении вида разрешенного использования в установленном законом порядке не оспорены, не признаны незаконными, не отменены в установленном законом порядке.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка с «<данные изъяты>» на «<данные изъяты>» проведено ФИО\2 с учетом Правил землепользования и застройки Ейского городского поселения, а также требований ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ, эти действия незаконными не признавались, не аннулировались.
Считает, что земельный участок с кадастровым номером № не входил и не входит в состав территории, в отношении которой утвержден проект планировки, в связи с чем, изменение основного вида разрешенного использования земельного участка, расположенного в <адрес> с «<данные изъяты>» на «<данные изъяты>», а в последующем организация и проведение аукциона не противоречили действующему законодательству и документам территориального планирования.
Выдача Управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения <адрес> ФИО\2 разрешения от ДД.ММ.ГГГГ на строительство блокированного жилого дома соответствует требованиям ч. 1, п. 2 ч. 11, ч. 13 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ и документации территориального планирования.
Доказательств того, что возводимый объект блокированный жилой дом представляет угрозу жизни и здоровью граждан истцом не приведено. Напротив согласно ответу управления муниципального контроля администрации Ейского городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ возводимый объект по своим архитектурно-планировочным решениям соответствует жилому дому блокированной застройки и признаков использования земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования не установлено.
Заявляя требование о сносе объекта незавершенного строительства, прокурор не указал, в чем заключается материально-правовой интерес в предъявлении таких требований к ответчику и чьи интересы защищаются органом местного самоуправления в указанном случае. При таких обстоятельствах правовые последствия для признания незавершенного капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, с учетом требований ст.222 Гражданского Кодекса РФ, отсутствуют.
Указывает, что иск предъявлен за пределами срока исковой давности один год, предусмотренного законом для признания недействительными оспоримые сделки от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ году. Доказательств уважительности причин пропуска срока истцом не представлено, восстановить его он не просил.
Исковые требования ФИО\4 о признании его добросовестным приобретателем просил удовлетворить в виду их признания.
Ответчик ФИО\4 (по основному иску, истец по самостоятельными иску) в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, обеспечил в судебное заседание явку своего представителя по доверенности и по ордеру ФИО\12, который в судебном заседании в удовлетворении исковых требований Ейского межрайонного прокурора просил отказать, по доводам, изложенным в письменных возражениях. Считает, что прокурором избран неверный способ защиты права. Поддержал ранее заявленное ходатайство о пропуске прокурором срока исковой давности. Исковые требования его доверителя ФИО\4 просил удовлетворить (т. 3 л.д. 204-207)
Ответчик – представитель Управление имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения <адрес> по доверенности ФИО\13 в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом. В ходе рассмотрения дела представителем представлены письменные возражения, согласно которым в удовлетворении исковых требований прокурору просили отказать (т. 3 л.д. 77-83, 194)
Треть лица – представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по <адрес> и Администрации муниципального образования Ейский муниципальный район <адрес> в судебное заседание не явились, ходатайствовали перед судом о рассмотрении дела в их отсутствие (т. 3 л.д. 199-200).
Третье лицо ФИО\7, будучи надлежащим образом уведомленным, в судебное заседание не явился.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся участников процесса, уведомленных надлежащим образом.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, письменные пояснения сторон, суд считает исковые требования Ейсского межрайонного прокурора подлежащими удовлетворению, производство по иску ФИО\14 подлежит прекращению, по следующим основаниям.
В пункте 1 статьи 2 Земельного кодекса РФ установлено, что земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 указанного Кодекса.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе в аренду без проведения торгов, регламентирован статьями 39.14 - 39.18 Земельного кодекса РФ.
Согласно подпункту 14 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов определен статьей 39.14 Земельного кодекса РФ.
Судом установлено и следует из материалов дела, что Ейской межрайонной прокуратурой в рамках осуществления надзора за исполнением земельного законодательства на основании заявления ФИО\7 проведена проверка деятельности администрации Ейского городского поселения <адрес> при реализации полномочий по распоряжению земельными участками, а именно, земельного участка с кадастровым номером №.
Так, проверкой установлено, что администрацией Ейского городского поселения <адрес> с соблюдением положений Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации, Правил землепользования и застройки Ейского городского поселения <адрес> сформирован и поставлен ДД.ММ.ГГГГ на кадастровой учет с кадастровым номером № земельный участок площадью № кв. м., разрешенное использование «<данные изъяты>», по адресу: Россия, <адрес> (т. 1 л.д. 17-28).
ДД.ММ.ГГГГ администрацией Ейского городского поселения <адрес> принято постановление № «О проведении аукциона в электронной форме на право заключение договора земельного участка, расположенного в городе Ейске по <адрес>». Организация проведения аукциона поручена управлению имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения <адрес>. В соответствии с указанным постановлением и на основании распоряжения управления имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № проведён аукцион (т. 1 л.д. 37-38,39).
По результатам аукциона, проведенного ДД.ММ.ГГГГ с индивидуальным предпринимателем ФИО\2 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью № кв. м., разрешенное использование «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес>, сроком на № лет (т. 1 л.д. 46-50).
ДД.ММ.ГГГГ управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения <адрес> на основании заявления ИП ФИО\2 выдано разрешение № на строительство объекта капитального строительства «<данные изъяты>» на выше указанном участке (т. 1 л.д. 69-72, 73-78).
В последующем, на основании обращения ФИО\2 ДД.ММ.ГГГГ ФИО\2 выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «<данные изъяты>» (т. 1 л.д. 95-100, 107-111).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО\2 было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - <данные изъяты> с кадастровым номером №, площадью № кв.м, что подтверждается записью о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 58-62).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО\2 обратился в администрацию Ейского городского поселения <адрес> с заявлением о предоставлении указанного земельного участка без проведения торгов в собственность за плату на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, с видом разрешенного использования – «<данные изъяты>», на котором расположено здание выставочного зала, по результатам рассмотрения которого между начальником управления имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения <адрес> ФИО\3 и ФИО\2 ДД.ММ.ГГГГ заключено Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 51-52, 53).
В результате, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Ейского городского поселения <адрес>, в лице начальника управления имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения <адрес> ФИО\3 и ФИО\2 на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ заключен договор купли-продажи № земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключаемый без проведения торгов, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – «<данные изъяты>», по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, на котором расположен объект недвижимости, находящийся в собственности Покупателя с ДД.ММ.ГГГГ. Цена выкупа участка равна его кадастровой стоимости и составила <данные изъяты> <данные изъяты> руб. Оплата произведена покупателем в полном объеме (т. 1 л.д. 54-56, 57).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО\2 уведомил управление архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения <адрес> о планируемом сносе объекта капитального строительства «<данные изъяты>» с кадастровым номером № и ДД.ММ.ГГГГ уведомил о завершении сноса вышеуказанного объекта (т. 1 л.д. 120-121,122-123.
На основании принятого ФИО\2 решения земельный участок с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - «<данные изъяты>» был разделен на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв. м., с установлением на основании принятого решения правообладателем земельного участка вновь образуемому земельному участку вида разрешенного использования - «<данные изъяты>», кадастровой стоимости - № руб.; №, площадью № кв. м, с установлением на основании принятого решения правообладателем земельного участка вновь образуемому земельному участку вида разрешенного использования - <данные изъяты>», кадастровой стоимостью - № руб. Земельный участок с кадастровым номером № снят с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами № и № в ЕГРН зарегистрировано в пользу ФИО\2 за № и № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ управлением архитектуры и градостроительства Ейского городского поселения <адрес> ФИО\2 выдано разрешение № на строительство объекта капитального строительства «<данные изъяты> (Прочие объекты ДД.ММ.ГГГГ)» на земельном участке с кадастровым номером № в городе Ейске по <адрес> (т. 1 л.д. 144-149).
В последующем, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования - «<данные изъяты>» ФИО\2 продан в пользу ФИО\4, о чем в ЕГРН сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ ( т. 1л.д. 131-132).
На земельный участок с кадастровым номером № видом разрешенного использования - «<данные изъяты>» по заявлению ФИО\2 и прилагаемого пакета документов ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения <адрес> выдано разрешение на строительство блокированного жилого <адрес> со следующими проектными характеристиками: назначение - «<данные изъяты>», площадь застройки - №. м, площадь - № кв. м, площадь жилых помещений - № кв. м, количество жилых помещений - № жилых блоков, количество этажей - №, высота - № м, строительный объем - № куб. м, жилая площадь - № кв. м, подсобная площадь - № кв. м. (т. 1 л.д. 141-143,144-149)
В рамках муниципального земельного контроля на основании письма Ейской межрайонной прокуратуры от ДД.ММ.ГГГГ № ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ специалистом управления муниципального контроля Ейского городского поселения <адрес> проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, в городе <адрес> <адрес>, в результате которых установлено, что земельный участок с кадастровым номером № не огорожен, на земельном участке расположено кирпичное здание, по внешним признакам - незавершенный строительством блокированный жилой дом, сведения о котором отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (л.д. 151-155, 162-166).
Считая действия органа местного самоуправления незаконными, а поведение предпринимателя ФИО\2 недобросовестным, ссылаясь на незаконность предоставления ИП ФИО\2 исходного земельного участка с кадастровым номером №, ничтожность сделок - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, последующих соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО\2 и ФИО\4, и разрешений от ДД.ММ.ГГГГ № на ввод в эксплуатацию здания выставочного зала, от ДД.ММ.ГГГГ № на строительство блокированного жилого дома, Ейский межрайонный прокурор обратился с иском в суд
Проверяя доводы прокурора о продаже ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв. м., разрешенное использование «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес>, по заниженной цене и о его заключении без проведения конкурсных процедур в отсутствие на то оснований, при этом, возведенный на указанном земельном участка объект «<данные изъяты>» не соответствовал характеристикам недвижимого имущества и его площадь недостаточна для застройки участка в целях выкупа спорного участка, суд соглашается с позицией истца в виду следующего.
В ходе рассмотрения дела установлено, что основанием для вынесения вышеназванных соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № послужила регистрация ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРН права собственности ФИО\2 на объект недвижимости «здание выставочного зала» с кадастровым номером №, площадью № кв. м.
Так, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Ейского городского поселения <адрес> в лице начальника управления имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения <адрес> ФИО\3 и ИП ФИО\2, заключен без проведения торгов, тогда как на земельном участке площадью № кв.м имелось здание площадью № кв. м (площадь застройки № кв.м.), что являлось несоразмерным выделом земельного участка.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Исходя из пункта 2 статьи 168 ГК РФ, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.
Таким образом, нарушение явно выраженного в законе запрета не является единственным основанием для признания сделки ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.
Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Таким образом, при предоставлении в собственность арендатору земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ, статья 39.20 ЗК РФ).
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.
При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка не могут выступать доказательствами размера земли, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (Определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ16-2).
По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.
Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Таким образом, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли. При этом, как указано выше, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
Согласно имеющимся в материалах дела информационному письму ООО <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ в процентном соотношении площадь застройки исходного земельного участка с кадастровым номером № объектом зданием выставочного <данные изъяты> с кадастровым номером № составляет 3% от общей площади земельного участка, требуемая минимальная площадь застройки указанного земельного участка для размещения строения площадью № кв.м составляет № кв.м. (т. 1 л.д. 209-210).
Согласно расчетным показателям, произведенным ООО «Центр градостроительства, архитектуры и землеустройства» по поручению межрайонной прокуратуры, учитывая Правила землепользования и застройки Ейского городского поселения <адрес>, нормативы градостроительного проектирования <адрес> для эксплуатации зданием <данные изъяты> с кадастровым номером № необходима площадь земельного участка в размере №. м. (т. 1 л.д. 211, 212-214).
Тогда как в собственность ИП ФИО\2 предоставлен земельный участок площадью № кв.м..
При этом, предприниматель ФИО\2 при обращении в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении спорного исходного земельного участка с кадастровым номером № не обосновал испрашиваемую площадь (№. м), которая превышает площадь, необходимую для использования объекта площадью застройки № кв. м, для эксплуатации которого предоставлен земельный участок.
Кроме того, договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение требований действующего законодательства заключен без проведения конкурсных процедур в отсутствие на то оснований. Оспариваемой сделкой нарушены права неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорного земельного участка по результатам конкурентных процедур. Органом местного самоуправления полномочия по распоряжению земельным участком реализованы ненадлежащим образом, что свидетельствует о ничтожности заключенного договора купли-продажи земельного участка.
Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам суд приходит выводу о том, что создав на значительном по размеру спорном участке площадью № кв. м объект недвижимости площадью № кв. м, предприниматель ФИО\2 не приобрел исключительного права на выкуп у муниципалитета такого земельного участка в отсутствие конкурентных процедур. Действия предпринимателя совершены в обход закона с противоправной целью (выкуп муниципальной земли в обход конкурентных процедур), что прямо запрещено земельным законодательством и статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Помимо указанного, судом достоверно установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв. м., продан органом местного самоуправления по заниженной цене № рублей, тогда как изначально ДД.ММ.ГГГГ таковой поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования – «<данные изъяты>» с кадастровой стоимостью № руб. (на ДД.ММ.ГГГГ – № руб., на ДД.ММ.ГГГГ – № руб.), в последующем вид разрешенного использования земельного участка изменен на «<данные изъяты>», кадастровая стоимость составила № руб. (т. 1 л.д. 167-168).
Обоснованным является и довод истца о том, что в границах вышеуказанного исходного земельного участка ИП ФИО\2 был возведен объект «<данные изъяты>» не являющийся объектом капитального строительства, что следует из информации экспертной организации ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой конструкция спорного объекта сборно-разборная, стены сэндвич-панели, связочные элементы –металлические, покрытие представляет собой лист металлопрофиля; эксплуатация здания в созданном виде по его целевому назначению – «здание выставочного зала» не возможна, поскольку высота потолков менее чем 8-12 метров; грузовые ворота, отопление, вентиляция и кондиционирование, водопровод и канализация, система подачи сжатого воздуха, проводная и беспроводная связь, высокоскоростные каналы доступа к Интернет, радиофикация закрытых помещений и открытых площадок, система аудио-, видеоинформации и рекламы, пожарная и охранная сигнализации, система пожаротушения в соответствии с нормативными требованиями, система контроля и автоматического регулирования всех систем инженерного обеспечения, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, система противодымовой вентиляции в соответствии с нормативными требованиями, система внутреннего и наружного противопожарного водопровода в соответствии с нормативными требованиями, отсутствуют. Данная информация подготовлена экспертной организацией на основании документарного исследования – акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документации, фотоматериалов (т. 1 л.д. 216-219).
С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что предприниматель изначально не имел цели освоить спорный исходный участок, поскольку объект недвижимости «здание выставочного зала» создан ДД.ММ.ГГГГ и вскоре после выкупа снесен на арендуемом у муниципалитета земельном участке, а в последующем снят с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ лишь для обеспечения формальной легализации последующего выкупа, что подлежит квалификации как совершение действий в обход закона, соответственно, такая сделка является недействительной (ничтожной) как противоречащая нормам Земельного кодекса Российской Федерации и одновременно нарушающая публичный интерес (обход конкурентных публичных процедур) (Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-2097/2023) (л.д. т. 1 л.д. 58-62).
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что у ИП ФИО\2 отсутствовало право, как на получение исходного земельного участка, так и оснований для регистрации права собственности на оспариваемый земельный участок.
Разрешая настоящий спор, с учетом вышеуказанного нормативно-правового регулирования суд, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска прокурора части признания недействительным в силу ничтожности договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку орган местного самоуправления в отсутствие обоснования площади (№ кв. м) передал в собственность ИП ФИО\2 земельный участок, размер которого превышает площадь, необходимую для использования расположенного на нем объекта площадью № кв. м, без проведения торгов, чем нарушил положения приведенных норм и разъяснений высших судебных инстанций, с применением соответствующих этому правовых последствий.
Представленное представителем ИП ФИО\2 – ФИО\10 правовое обоснование, а именно, заключение кадастрового инженера по определению предельных минимальных и максимальных размеров земельного участка, предназначенного для эксплуатации <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненное кадастровым инженером ООО «Бланк» ФИО\15, выполненное по заявлению ФИО\2, не может быть принято судом в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку таковое сделано в отсутствие всех материалов настоящего гражданского дела и без соблюдения требований гражданского процессуального законодательства, в частности, инженер не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ. Кроме того, заключение изготовлено по заявлению заинтересованной стороны, а именно, ответчика по ИП ФИО\2 (т.2 л.д. 231-236).
Лишен правового основания довод представителя ФИО\2 – ФИО\10 относительно отсутствия доказательств, что здание выставочный зал не является объектом капитального строительства. Доказательств обратного не представлено.
Иные требования в части признания недействительными последующих сделок - соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО\2 и ФИО\4, применения последствий их недействительности, являются производными от требования о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между органом местного самоуправления и ИП ФИО\2, подлежат удовлетворению в связи с удовлетворением основного требования.
При этом, ФИО\4 при совершении сделки договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, приобретая земельный участок с кадастровым номером № по заниженной цене, должен был должен был проявить обычную степень осмотрительности, предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической и фактической судьбы вещи, усомниться в праве продавца на отчуждение данного имущества, однако заключил с ФИО\2 договор купли-продажи и зарегистрировал право собственности на данное имущество.
В связи с чем, в соответствии с положениями ст. 167 ГК РФ подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки путем - погашения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО\2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № и снятия его с государственного кадастрового учета; погашения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО\4 в отношении земельного участка с кадастровым номером № и снятия его с государственного кадастрового учета; восстановления в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером № и восстановления записи о праве аренды ФИО\2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, и возложения на администрацию обязанность возвратить ИП ФИО\2 № руб., полученные от продажи исходного земельного участка с кадастровым номером №
Ейский межрайонный прокурор, требуя приведения сторон в исходное положение, просил прекратить государственную регистрацию права собственности предпринимателя ФИО\2 и восстановить правоотношения аренды в отношении спорного участка. Суд соглашается с таким способом реституции, исходя из того, что право аренды предприниматель ФИО\2 получил на торгах, срок договора аренды не истек, а исходному состоянию сторон при заключении ничтожной сделки соответствует именно правоотношение аренды.
Подлежат удовлетворению и исковые требования о признании недействительными - разрешения от ДД.ММ.ГГГГ № на ввод в эксплуатацию здания выставочного зала и разрешения от ДД.ММ.ГГГГ № на строительство блокированного жилого дома.
В силу ч.ч. 2, 3 ст. 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. Основная часть проекта планировки территории включает, в том числе, чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии.
В соответствии с пп. 5 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок не может являться предметом аукциона, если его разрешенное использование не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона.
Так, постановлением администрации Ейского городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден проект планировки и проект межевания территории «Комплексное освоение территории 39-40 микрорайонов в городе <адрес>».
В последующем постановлением администрации Ейского городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения в постановление администрации Ейского городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении проекта планировки и проект межевания территории «Комплексное освоение территории 39-40 микрорайонов в городе <адрес>», согласно которым в границы планируемого развития территории «Красная линия утверждаемая» вошли как вновь образуемые земельные участки, так и границы существующих элементов планировочной структуры (т. 1 л.д. 170-208).
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № является частью элементов планировочной структуры (входит в границы утверждаемой красной линии), предназначенной для эксплуатации многоквартирных среднеэтажных жилых домов (чертеж планировки территории).
В связи с чем, суд приходит к выводу, что органом местного самоуправления в нарушение земельного законодательства, утвержденной документации территориального планирования территории (проект планировки территории «Комплексное освоение территории 39-40 микрорайонов в городе <адрес>») по результатам рассмотрения заявления ФИО\11 от ДД.ММ.ГГГГ постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № изменен основной вид разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Ейское городское поселение, <адрес> с «Для эксплуатации многоквартирных среднеэтажных жилых домов» на «Объекты культурно-досуговой деятельности» и в последующем организован и проведен аукцион.
Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительными регламентами, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными земельным и иным законодательством РФ.
По общему правилу, установленному ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлен перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, в число которых также входит проектная документация, включающая пояснительную записку, схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные ан обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства (в случае подготовки проектной документации объекта торговли, проект организации строительства объекта строительства).
Из содержания ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что наряду с иными уполномоченный на выдачу разрешений при несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительства градостроительного плана земельного участка, ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ и действующим на дату выдачи разрешения на строительство.
Таким образом, при рассмотрении заявления о выдаче разрешений на строительство уполномоченные органы обязаны не только проверить формальное наличие представленных заявителем документов, но и провести проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также выяснить допустимо ли размещение объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.
Между тем, в последующем вопреки требованиям документации территориального планирования Управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения <адрес> предпринимателю ФИО\2 выданы оспариваемые межрайонным прокурором разрешение от ДД.ММ.ГГГГ № на строительство здания выставочного зала, разрешение от ДД.ММ.ГГГГ № на ввод в эксплуатацию здания выставочного зала, от ДД.ММ.ГГГГ № на строительство блокированного жилого дома, однако таковое строительство осуществлено предпринимателем ФИО\2 в нарушение норм Градостроительного законодательства.
Подлежат удовлетворению и требования межрайонного прокурора относительно признания самовольной постройкой объект незавершенного строительства расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № с возложением на предпринимателя ФИО\2 обязанности по осуществлению за свой счет ее сноса в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, поскольку строительство блокированного жилого дома было осуществлено предпринимателем ФИО\2 на основании разрешения Управления архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, которое признано судом недействительным в силу ничтожности.
В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.
Учитывая, что недействительные сделки недействительны с момента их совершения и не влекут юридических последствий, в том числе, не порождают прав ИП ФИО\2 на земельный участок образованного в результате раздела, у последнего отсутствовали правовые основания для возведения строений, сооружений.
Таким образом, возведенный ФИО\2 объект незавершенного строительства в границах земельного участка с кадастровым номером № является самовольной постройкой, поскольку возведен (создан) на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке для строительства данного объекта недвижимости, а также с нарушениями требований градостроительного законодательства и земельного законодательства, утвержденной документации территориального планирования территории (проект планировки территории «Комплексное освоение территории 39-40 микрорайонов в городе <адрес>» (документации территориального планирования действующей на дату выдачи разрешительной документации).
Наличие спорного объекта незавершенного строительства не оспаривалось в ходе рассмотрения дела процессуальными сторонами и подтверждено актам осмотра объекта от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы ответчиков ИП ФИО\2 и ФИО\4 о применении исковой давности к требованию прокурора о признании сделок недействительным, суд находит неубедительными.
Суд, оценив фактические правоотношения по делу считает, что оспариваемая межрайонным прокурором основанная сделка по приобретению публичной собственности (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ), а также последующие сделки, являются ничтожными, и в соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности для защиты нарушенного права составляет три года, а поскольку с момента совершения оспариваемых сделок прошло менее трех лет, в связи с чем, сроки для обращения в суд не пропущены.
При этом, о факте совершения спорной сделки Ейскому межрайонному прокурору стало известно ДД.ММ.ГГГГ, в результате чего в адрес главы администрации направлено письмо об устранении нарушений земельного, градостроительного и бюджетного законодательства (том 3 л.д. 86).
На основании изложенного суд приходит к выводу, что срок исковой давности для обращения в суд с требованием о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок прокурором не пропущен. Доказательств наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что о нарушении прав неопределенного круга лиц стало известно ранее указанной даты в соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено. Таким образом, оснований для применения срока исковой давности у суда не имеется.
На основании вышеуказанного, исковые требования Ейского межрайонного прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.
Возражая против требований Ейского межрайонного прокурора ФИО\4 заявил иск о признании его добросовестным приобретателем.
Между тем, способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иные способы защиты гражданских прав, как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", могут быть установлены законом.
Предъявленное ФИО\4 требование о признании его добросовестным приобретателем не указано ни в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни в каком-либо ином законе.
В данном случае добросовестность приобретателя - это не предмет иска, а одно из обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора об истребовании имущества. При этом право добросовестного приобретателя защищается не предъявлением иска о признании его таковым, а путем ограничения правомочий собственника на истребование имущества.
Признание добросовестным приобретателем не может рассматриваться и в качестве юридического факта, устанавливаемого судом, поскольку само по себе не влечет юридических последствий, а является лишь одним из элементов юридического состава, так как при определенных обстоятельствах истребование имущества допускается и у добросовестного приобретателя (в случае безвозмездного приобретения, в случае хищения его у лица, которому собственник передал это имущество, и т.п.).
Учитывая изложенное, требование ФИО\4 о признании его добросовестным приобретателем не подлежит рассмотрению судом ни в качестве самостоятельного, ни в качестве встречного иска.
С учетом изложенного, производство по иску ФИО\4 к ИП ФИО\2, администрации Ейского городского поселения <адрес> о признании добросовестным приобретателем подлежит прекращению (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 5-КГ25-174-К2 (Судебная коллегия по гражданским делам).
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 - 198 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ейского межрайонного прокурора <адрес> в интересах неопределенного круга лиц к администрации Ейского городского поселения <адрес>, Управлению имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения <адрес>, индивидуальному предпринимателю ФИО\2, ФИО\4 о признании сделок недействительными, применении последствий их недействительности, признании разрешения недействительным, сносе самовольной постройки - удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) заключенное между администрацией Ейского городского поселения <адрес> в лице начальника управления имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения <адрес> ФИО\3 и ФИО\2 соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв. м, категория земель - «<данные изъяты>», вид разрешенного использования - «<данные изъяты>», расположенного по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>, <адрес>.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией Ейского городского поселения <адрес>, в лице начальника управления имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения <адрес> ФИО\3 и ФИО\2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв. м, категория земель - «№», вид разрешенного использования - №», расположенного по адресу: Россия, <адрес>.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО\2 и ФИО\4 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв. м, категория земель - «<данные изъяты>», вид разрешенного использования - «<данные изъяты>», расположенного по адресу: ФИО\1, <адрес>, <адрес> <адрес>А.
Применить последствия недействительности указанных сделок путем: аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО\2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв. м, категория земель - «<данные изъяты>», вид разрешенного использования - «<данные изъяты>»; снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв. м, категория земель - «<данные изъяты>», вид разрешенного использования - «<данные изъяты>»; погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО\4 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв. м, категория земель - «<данные изъяты>», вид разрешенной использования - «<данные изъяты>»; снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв. м, категория земель - «<данные изъяты>», вид разрешенного использования - «<данные изъяты>»; восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером № со следующими характеристиками: площадь № кв. м, категория земель - «<данные изъяты>», вид разрешенного использования - «<данные изъяты>», адрес: Россия, <адрес>, <адрес>, <адрес>, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости на момент снятия его из государственного кадастрового учета; восстановления записи о праве аренды ФИО\2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв. м, категория земель - «№», вид разрешенного использования - «<данные изъяты>», предоставленного на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ №; возложения на администрацию Ейского городского поселения <адрес> обязанности по возврату ФИО\2 денежной суммы в размере <данные изъяты>) рублей, полученной от продажи земельного участка с кадастровым номером №
Решение суда является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по <адрес>, Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по <адрес> основанием для: погашения регистрационной записи о праве собственности ФИО\2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв. м, категория земель - «<данные изъяты>», вид разрешенного использования - «<данные изъяты>»; снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв. м, категория земель - «<данные изъяты>», вид разрешенного использования - <данные изъяты>»; погашения записи о праве собственности ФИО\4 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв. м, категория земель - «<данные изъяты>», вид разрешенного использования - «<данные изъяты>»; снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв. м, категория земель - «<данные изъяты>», вид разрешенного использования - «<данные изъяты>; восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером №, со следующими характеристиками: площадь № кв. м, категория земель - «<данные изъяты>», вид разрешенного использования - «<данные изъяты>», адрес: <адрес> <адрес>, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости на момент снятия его из государственного кадастрового учета; восстановления записи о праве аренды ФИО\2, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв. м, категория земель - «<данные изъяты>», вид разрешенного использования - «<данные изъяты>», предоставленного на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ №.
Признать недействительными разрешения, выданные Управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения <адрес> ФИО\2 от ДД.ММ.ГГГГ № на ввод в эксплуатацию здания выставочного зала, от ДД.ММ.ГГГГ № на строительство блокированного жилого дома.
Признать самовольной постройкой объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Возложить на индивидуального предпринимателя ФИО\2, обязанность осуществить снос объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, за свой счет в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Производство по иску ФИО\4 к индивидуальному предпринимателю ФИО\2 и администрации Ейского городского поселения <адрес> о признании добросовестным приобретателем, прекратить.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Ейский городской суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий: