Дело № 2-715/2025
УИД - 05RS0019-01-2025-001283-15
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 ноября 2025 года г. Кизляр, РД
Кизлярский городской суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Солдатовой А.А., с участием представителя истца ФИО24, представителя ответчика ФИО23, при секретаре ФИО13 рассмотрев в открытом судебном заседании, в <адрес>, гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 к ФИО2 и ФИО25 ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,
установил:
ФИО5 обратился в Кизлярский городской суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (в интересах ФИО7) был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 87.1 кв.м, с кадастровым номером 05:43:000000:4952, расположенный по адресу: <адрес> с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Считает данную сделку незаконной, поскольку выданная им доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на брата ФИО6 бланк № <адрес>6 удостоверенная нотариусом <адрес> РД - ФИО14-М., уполномочивающая последнего в том числе управлять и распоряжаться всем его имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество и т.д., выдавалась на случай необходимости отчуждения иного имущества во время нахождения истца в больнице, а в последующем и для оформления земельного участка под домом поскольку тот оформлен не был.
Росреестр по закону не мог зарегистрировать сделку по отчуждению недвижимости, без отчуждения земельного участка находящемся в собственности у продавца на котором эта недвижимость находится.
Истец не давал разрешение ФИО6 отчуждать недвижимость. Продажа дома вообще никогда не обсуждалась им ни с кем. ФИО2 является законной супругой ФИО6, что подтверждается свидетельством о заключении брака №-БД № от ДД.ММ.ГГГГ. Сделки между супругами также запрещены. Цена за отчуждаемое имущество указана 100 000 рублей, однако реальная стоимость дома многократно выше. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость равна 1 014 464,45 рубля.
Об обжалуемой сделке истцу стало известно в конце июня – начале июле 2025 года от ФИО6 после получения выписки на ЕГРН.
Истец просит суд восстановить срок для подачи искового заявления, признать недействительным договор купли - продажи жилого дома от 15.01.20024 года заключенный между ФИО4 по доверенности от ФИО7 с кадастровым номером 05:43:000000:4952 общей площадью 87.1 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и применить последствия недействительной сделки в виде прекращения права собственности на жилой дом общей площадью 87.1 кв.м., с кадастровым номером 05:43:000000:4952 находящийся по адресу: <адрес> ФИО2 и обязании возвратить дом в собственность ФИО5.
В судебном заседании истец и его представитель адвокат ФИО24, исковые требования подержали, дополнительно пояснили, что доверенность ФИО5 своему брату ФИО6, была выдана лишь для оформления им земельного участка. Иных намерений у ФИО5 не было. Оспариваемая сделка заключена по прошествии двух лет со дня выдачи доверенности, а потому знать о ее заключении истец не мог и не должен был. С учетом заявленных дополнений к иску просил возвратить в собственность истца жилой дом общей площадью 87.1 кв.м., с кадастровым номером 05:43:000000:4952, находящийся по адресу: <адрес>. Представили также отчет об оценке рыночной стоимость имущества из которого следует что рыночная стоимость <адрес> 347 000 рублей.
Ответчик ФИО15 исковые требования ФИО16 признал, пояснив суду, что в период заключения им договора он проходил лечение в различных клиниках в связи с перенесенным инсультом, тяжело болел, нуждался в постороннем уходе. Его супруга знала о выданной его братом доверенности. Он заключил с супругой сделку купли-продажи принадлежащего брату дома вынужденно, по просьбе последней, которая заявила ему, что не собирается за ним просто так ухаживать, если он не переоформит на указанный дом.
Ответчик и ее представитель адвокат ФИО23 исковые требования ФИО5 не признали, просили отказать в удовлетворении его требований, применив последствия пропуска им срока исковой давности, указывая что обращаясь в суд данным исковым заявлением, истец исходит из того, что ему стало известно о сделке купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта недвижимости - жилого дома, в июне-июле 2025 года. Между тем, истец уполномочил ФИО6 управлять и распоряжаться всем своим имуществом, в чем бы оно не находилось и где бы ни находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению; заключать и подписывать договоры, акты о передаче другие необходимые документы; производить расчеты по заключенным сделкам, что подтверждается доверенностью, удостоверенной нотариусом <адрес> и <адрес> РД ФИО14 выданным сроком на десять лет, с правом передоверия полномочий по ней иным лицам. Действуя от имени ФИО7, ФИО6, произвел отчуждение жилого дома с кадастровым номером 05:43:000000:4952 общей площадью 87.1 кв.м., находящегося по адресу: РД, <адрес> ответчику ФИО2, что подтверждается договором купли - продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Ответчик полагает что передавая полномочия ФИО6 продать за цену и на условиях по своему усмотрению вышеуказанный жилой дом, истец выразил свое желание на отчуждение данного имущества, что подтверждается выданной им доверенностью, которая никем не оспорена и не признана судом недействительной. ФИО6, действуя в пределах переданных ему собственником имущества полномочий, произвел отчуждение жилого дома в пользу ФИО2, право собственности, которой в настоящее время зарегистрировано в установленном законом порядке и которая пользуется приобретенным имуществом в соответствии с его назначением. Доводы истца о том, что жилой дом продан за цену меньше рыночной основанием для признания сделки недействительной не являются. Кроме того, в исковом заявлении истец указывает, что сделка была совершена между супругами ФИО6 и ФИО2, что запрещено законом. Сделка по отчуждению спорного объекта недвижимости была совершена ФИО6 в отношении ФИО2, пусть даже последняя и являлась на момент заключения оспариваемой сделки законной супругой ФИО6 Такое изменение правового режима собственности не противоречит положениям семейного законодательства о законном и договорном режиме имущества, поскольку ст. 33-36 Семейного кодекса РФ предусматривают возможность изменения законного режима имущества супругов. Действующее законодательство, не запрещает совершать супругам сделки, в том числе распоряжаться принадлежащим до брака имуществом в пользу супруга, а, следовательно, отчуждение ФИО6, действующим от имени ФИО5, спорного жилого дома своей супруге ФИО2 не влечет ее недействительность. Запрета на совершение сделок супругами ст. 182 ГК РФ не содержит. Иными словами, установление таких правовых последствий, как общая долевая собственность супругов ФИО17 и ФИО2 в результате сделки купли-продажи спорного жилого дома, основано на действующем законодательстве. Доводы истца о том, что о заключенном договоре купли - продажи ему стало известно только в июне-июле 2025 года необходимо отклонить, поскольку передавая полномочия по отчуждению принадлежащего ему имущества, ФИО18, при должной степени заботы и осмотрительности, должен был интересоваться его судьбой, что давало бы возможность обратиться в суд в пределах срока исковой давности. Вместе с тем имеется самостоятельное основание для отказа в удовлетворении заявленных требований - применении последствий пропуска срока исковой давности. Договор купли - продажи жилого дома был заключен ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО18 обратился в суд только в июле 2025 года, то есть с пропуском предусмотренного нормами ГК РФ годичного срока для защиты своих прав. Ответчик ФИО2 считает, данный иск возник после того как отношения брачные между ФИО6 и ФИО2 фактически прекратились, когда она переехала на постоянное место жительства в другой город. Цель данного иска - навредить. Со слов ФИО2, ФИО5 приезжал в <адрес> в конце января в начале февраля 2024 года, был у ответчиков в гостях и ему было сообщено о перехода права собственности на жилой дом ФИО2 Также до заключения сделки в ходе телефонного разговора ФИО6 сообщал о предстоящей сделке истцу. Также в судебном заседании ФИО2 указала что за указанный дом истец получил три миллиона рублей от самой ФИО2, которая передала их через ФИО19, которые ей в свою очередь дал ее сын, поскольку с его братом она не общается в силу взаимной неприязни. Всю жизнь она жила как в муках, над ней издевался ее супруг, постоянно принижал ее по национальному и религиозному признаку, заставлял скромно одеваться и молиться, его родственники не давали ей покоя, в связи с чем, для нее самой было удивительно когда ФИО12 (ответчик), находясь в больнице, решил вдруг подарить ей дом.
Ответчики ФИО10 и ФИО11 в суд не явились, причины неявки суду не сообщили, в связи с чем, согласно ч.4 ст. 167 ГПК Р судебное разбирательство проведено без их участия.
Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ).
В соответствии с ч.2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, являющимся самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.
Истец утверждает, что о договоре купли – продажи принадлежащего ему жилого дома, расположенного по адресу: РД, <адрес> он узнал в июне 2025 года от своего брата и незамедлительно обратился в суд (иск зарегистрирован в суде ДД.ММ.ГГГГ). Данный факт подтверждается объяснениями истца и его представителя, а также логикой развития событий, поскольку до этого момента у истца отсуствовали какие-либо основания полагать, что выданная для оформления земельного участка доверенность использована для отчуждения дома.
Доводы ответчика о том, что передавая полномочия по отчуждению принадлежащего истцу имущества, он, при должной степени заботы и осмотрительности, должен был интересоваться его судьбой и мог обратиться в суд в пределах срока исковой давности, суд находит необоснованными.
Как усматривается из материалов дела, оспариваемая сделка от ДД.ММ.ГГГГ, заключена по прошествии двух лет со дня выдачи доверенности, а потому в течение такого долгого периода ФИО5 (истец) не должен был контролировать переход прав на принадлежащее ему имущество. Генеральный характер доверенности выданной на длительный срок не возлагает на доверителя обязанности непрерывного мониторинга действий поверенного.
Кроме того, в период заключения оспариваемой сделки земельный участок на котором расположен принадлежащий истцу жилой дом, не был оформлен в собственность последнего, а потому он добросовестно полагал невозможным отчуждение жилого дома без земельного участка.
Доводы ответчика о том, что о предстоящей сделке ФИО18 ФИО6 сообщал по телефону, и что ФИО5 приезжал в <адрес> в конце января в начале февраля 2024 года, был у ответчиков в гостях и был уведомлен о переходе права собственности на жилой дом, ничем не подтверждены и истцом они оспариваются.
Ввиду изложенного, оснований полагать, что ФИО5 знал об оспариваемом договоре в указанный ответчиком период и пропустил срок исковой давности, у суда не имеется, а следовательно требование о его применении удовлетворению не подлежат.
Судом установлено и не отрицалось сторонами, что в собственности ФИО7 имелся жилой дом с кадастровым номером 05:43:000000:4952, общей площадью 87.1 кв.м., по адресу: <адрес>.
Как усматривается из доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом <адрес> ФИО14, ФИО7 уполномочил ФИО6 управлять и распоряжаться всем его имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, заключать и подписывать договор, акты о передаче и другие необходимые документы, производить расчеты по заключенным сделкам, получать причитающее ему имущество, деньги от всех лиц.
Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (пункт 1 статьи 185 ГК РФ). В силу общих правил пунктов 1, 2 статьи 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.
Как усматривается из оспариваемого истцом договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО9, продал ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, за 100 000 рублей, жилой дом с кадастровым номером 05:43:000000:4952, общей площадью 87.1 кв.м., по адресу: <адрес>.
Переход права собственности к ФИО20, согласно выписке из ЕГРН, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 05:43:000000:4952-05/190/2024-2.
При этом документом – основанием для государственной регистрации перехода права, в ЕГРН ошибочно указана дата договора купли – продажи – ДД.ММ.ГГГГ
Эта же ошибка в дате имеется в заявлениях о регистрации права, поданных ФИО2 и ФИО6 в Росреестр ДД.ММ.ГГГГ через МФЦ.
Кроме того, из выписки из ЕГРН на спорный жилой дом, с кадастровым номером 05:43:000000:4952, следует, что он располагается на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000358:3. Однако из сведений ЕГРН на указанный земельный участок усматривается, что он принадлежит иным лицам – ФИО10 и ФИО11 и располагается по другому адресу, а именно: РД, <адрес> «Б».
В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.
Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п.11. Постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
В силу ст. 57 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.
В обоснование исковых требований о признании сделки недействительной истцом указано, что ответчик ФИО6, заключавший сделку и действовавший по доверенности, действовал в ущерб интересам представляемого им лица, поскольку он знал или должен был знать о явном ущербе причиняемым им при заключении указанной сделки.
Согласно ч.2 ст. 174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии в данном случае явного ущерба интересах истца - доверителя о чем вторая сторона сделки – ФИО2 - не могла не знать. Это подтверждается совокупностью нижеустановленных обстоятельств.
Согласно сведениям ЕГРН, кадастровая стоимость жилого дома с кадастровым номером 05:43:000000:4952, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1 014 464 руб.
Как усматривается из представленного суду отчета об оценке рыночной стоимости жилого дома №№, проведенного ООО «Профи Эксперт», рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером 05:43:000000:4952, расположенного по адресу: <адрес> составляет 6 100 000 руб., а земельного участка по указанному адресу – 5 737 000 руб.
Таким образом, разрыв между ценой сделки (100 000 рублей) и даже минимальной стоимостью объекта (кадастровой) превышает десять раз. Такой разрыв является заведомым и очевидным для любого участника гражданского оборота, явно не соответствует действительной стоимости продаваемого объекта, что несомненно свидетельствует о том, что – ФИО6 действовал в ущерб интересам своего доверителя, то есть ФИО5 (п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В материалах дела отсутствуют и сторонами не представлены сведения о том что истец нуждался в срочных денежных средствах, имел какие-либо обязательства перед ответчиками или иным образом мог быть заинтересован в столь невыгодном отчуждении. Напротив истец указывает, что продажа дома никогда не обсуждалась. Суду не представлено доказательств, опровергающих данный факт или объясняющих экономическую целесообразность продажи за указанную в договоре цену.
Также истцом отрицалось, что он получил какие-либо денежные средства за совершенную с его имуществом сделку, вопреки доводам ответчика ФИО2 Доказательств обратного суду не представлено. Более того, отсутствие передачи денежных средств подтверждает второй ответчик. Таким образом, суд считает установленным факт что денежное встречное предоставление по сделке фактически отсутствовало, что делает заключенный договор купли-продажи в притворную сделку, прикрывающую дарение (ст. 170 ГК РФ).
Кроме того, имеются основания считать, что при заключении между ФИО6 и ФИО20 сделки, на что также указывает явно заниженная цена предмета сделки, имел место сговор действовать в ущерб интересам ФИО5
Указанное обстоятельство, помимо явно заниженной стоимости дома, подтверждается тем, что в период заключения оспариваемой сделки ФИО5 и ФИО2 находились в браке.
Кроме того, заслуживающим внимание суда обстоятельством является то, что оспариваемая сделка могла быть заключена на невыгодных для ФИО5 условиях, ввиду нахождения ФИО6, страдавшего сердечно - сосудистыми заболеваниями, в тяжелой жизненной ситуации. Так, ФИО6 до заключения сделки и после нее, находился на стационарном лечении и нуждался в постороннем уходе, и, как он утверждает, согласился на продиктованные ее супругой (ФИО2) условия (снижения стоимости продаваемого дома), в обмен на уход и заботу с ее стороны.
Наличие у ФИО6 сердечно - сосудистых заболеваний – острого нарушения мозгового кровообращения, перенесение ишемического инсульта и прохождение им в связи с этим лечения, до заключения сделки – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и после нее – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается медицинской картой стационарного больного, выписными эпикризами из стационарной карты пациента ГБУ РД «Кизлярская ЦГБ» и истории болезни ООО «Медицинский центр им. ФИО21» <адрес>.
Учитывая установленные обстоятельства (заведомо несоразмерную цену, отсутствие встречного предоставления, наличие возможного сговора, причинение явного имущественного ущерба собственнику) суд приходит к выводу что заявленные требования подлежат удовлетворению по двум основаниям: по ст. 174 ГК РФ – как сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого о явном ущербе о котором должна была знать вторая сторона и по ч. 2 ст. 170 ГК РФ – как притворная сделка совершенная с целью прикрыть фактическое дарение имущества супруге представителя не соответствующее воле и интересам собственника.
Оба этих основания влекут недействительность оспариваемого договора купли-продажи. Поскольку право собственности ФИО2 на жилой дом возникло из недействительной сделки, оно также недействительно. Суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение: прекращение права собственности ответчика и восстановления права собственности истца на спорное имущество.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 196-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ
Исковые требования ФИО5 к ФИО2 и ФИО6 – удовлетворить.
Признать недействительным договор купли - продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО4, действовавшим по доверенности от ФИО7 и ФИО2, касающийся жилого дома с кадастровым номером 05:43:000000:4952 общей площадью 87.1 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>.
Применить последствия недействительной сделки: прекратить право собственности ФИО2 на жилой дом общей площадью 87.1 кв.м., с кадастровым номером 05:43:000000:4952 находящийся по адресу: <адрес> (аннулировать запись от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности).
Признать за ФИО7 право собственности на жилой дом общей площадью 87.1 кв.м., с кадастровым номером 05:43:000000:4952 находящийся по адресу: <адрес>.
Мотивированное решение составлено на ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховый суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня его составления в мотивированной форме.
Судья А.А. Солдатова
Дело №
УИД - 05RS0№-15