УИД № 36RS0010-01-2023-001248-81
Дело № 2-1128/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Борисоглебск 08 сентября 2023 года
Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе: председательствующего-судьи Строковой О.А.
при секретаре Стрельченко О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетнего ребенка <данные изъяты> к ФИО2 и индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании права общедолевой собственности на квартиру,
установил:
Истец обратился в суд с иском, пояснив, что решением Арбитражного суда города Москвы от 02.04.2021 в отношении ответчика ФИО2 введена процедура реализации имущества должника финансовым управляющим ФИО4
Как утверждает истец, 08.02.2023 состоялись торги имущества должника, а именно - 1/5 доли в квартире, площадью 53,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, по цене 32 220 руб. Победителем торгов признан ИП ФИО3.
Финансовым управляющим были направлены уведомления остальным собственникам квартиры о преимущественном праве выкупа доли, истец в интересах несовершеннолетнего ребенка выразила согласие на выкуп доли. 21.02.2023 был заключен договор купли-продажи с ФИО1, как представителем несовершеннолетнего. Денежные средства по договору уплачены в полном объеме в связи с чем победителю торгов ИП ФИО3 задаток возвращен электронной площадкой МЭТС.
Как утверждает истец, до настоящего времени право собственности на долю квартиры за несовершеннолетним ребенком не зарегистрировано.
Истец просит:
- признать за <данные изъяты> право собственности на 1/5 долю в квартире с кадастровым номером №, площадью 53,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>;
- обязать Борисоглебский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Воронежской области зарегистрировать переход права собственности на 1/5 долю в квартире с кадастровым номером №, площадью 53,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, в представленных возражениях указал, что собственником доли квартиры является ФИО3, а он, ФИО2, собственником имущества не является, запись о правах на данное имущество в отношении ФИО2 исключена в Росреестре. Просил заменить ненадлежащего ответчика ФИО2 на надлежащего ФИО3, в удовлетворении требований к ФИО2 просил отказать.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по Воронежской области, привлеченный судом к участию в деле, в судебное заседание не явился, от начальника Борисоглебского межмуниципального отдела ФИО6 поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Росреестра.
Третье лицо финансовый управляющий ФИО4 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
Привлеченный к участию в деле в качестве соответчика ИП ФИО3 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.04.2021 ответчик ФИО2 признан несостоятельным (банкротом). В отношении него введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО4 (член САУ «Авангард, ИНН <***>, адрес для направления корреспонденции: 129090, <...>).
В пунктах 1 и 4 статьи 213.25 Федерального закона РФ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве) указано, что имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании его банкротом и введении реализации имущества гражданина (в том числе доля гражданина-банкрота в общем имуществе, на которое в соответствии с гражданским или семейным законодательством может быть обращено взыскание), составляет конкурсную массу (за исключением имущества, особо оговоренного в законе). По требованию кредитора доля гражданина-банкрота в общем имуществе может быть выделена для обращения на нее взыскания.
По общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).
Согласно пункту 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве утверждаемое судом положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112 и 139 Закона о банкротстве. Из данных статей следует, что продажа имущества должника, как правило, осуществляется путем последовательного проведения первоначальных и повторных открытых торгов в форме аукциона и торгов посредством публичного предложения до выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Экспертная оценка рыночной стоимости продаваемого имущества учитывается при определении начальной цены продажи. Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.
Специальных норм, регулирующих особенности обращения взыскания на долю должника-банкрота в праве общей собственности на недвижимость, в законодательстве о банкротстве и иных специальных законах, регулирующих оборот недвижимости, не имеется. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (пункт 6 статьи 69) по данному вопросу отсылает к федеральным законам.
В статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343 указывает на следующее.
Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота за редким исключением может быть реализовано только на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункта 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения статьи 255 ГК РФ, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции.
Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако, законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ). Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.
Таким образом, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника. Судебная коллегия полагает, что при действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.
Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.
Следует заметить, что специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение при обращении на нее взыскания в законодательстве не имеется, а вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (пункт 3 статьи 179, пункт 8 статьи 195, пункт 4 статьи 201).
Вместе с тем, экспертная оценка доли не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества или возможных злоупотреблений, связанных как с завышением, так и с занижением цены. К тому же правовые нормы о банкротстве гражданина (пункт 2 статьи 213.26) не обязывают финансового управляющего проводить экспертную оценку имущества должника.
Постановлением от 16.05.2023 N 23-П Конституционный Суд дал оценку конституционности положений пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанные положения являлись предметом рассмотрения в той мере, в какой служат основанием для решения вопроса о предоставлении гражданину - участнику общей долевой собственности возможности реализовать преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в случае ее продажи постороннему лицу с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина.
Конституционный Суд признал оспоренные положения не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования и с учетом правоприменительной практики они являются неопределенными в части возможности и порядка реализации такими гражданами преимущественного права покупки доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в указанном случае.
Впредь до внесения необходимых законодательных изменений продажа на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в рамках процедуры банкротства гражданина осуществляется с применением гарантий прав участников долевой собственности, предусмотренных абзацами вторым и третьим статьи 255 ГК Российской Федерации, что с учетом особенностей процедуры банкротства выражается в следующем. При продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения.
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 14.10.2022 ФИО2 принадлежит 1/5 доля в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 53,7 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>.
08.02.2023 состоялись торги имущества должника, а именно - 1/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 53,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно протоколу № 106278-МЭТС/1 о результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имуществ ФИО2 победителем торгов признан ИП ФИО3, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую максимальное, по сравнению с другими участниками, предложение о цене имущества должника в размере 32 220 руб., которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.
Таким образом была определена рыночная стоимость реализуемого имущества должника-банкрота.
Финансовым управляющим были направлены уведомления собственникам о преимущественном праве выкупа доли всем сособственникам <адрес> в <адрес>. Истец ФИО1 в интересах несовершеннолетнего ребенка <данные изъяты>. выразила согласие на выкуп доли.
21.02.2023 был заключен договор купли-продажи между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО4 (Продавец), и ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетнего <данные изъяты> (Покупатель), по которому Продавец продал, а ФИО1, как представитель несовершеннолетнего сына <данные изъяты> купила 1/5 долю в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 53,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно п.3.1 договора общая стоимость имущества составляет 32 220 руб., которую покупатель должен уплатить в течении 30 дней со дня подписания договора на расчетный счет Продавца №.
Денежные средства по договору уплачены в полном объеме на счет, указанный в договоре, что подтверждается чеками по операции Сбербанк от 27.02.2023 на сумму 32 200 руб. и 20 руб.
Данный договор подлежал регистрации в регистрирующем органе, однако договор не был зарегистрирован надлежащим образом, как утверждает истец, по причине того, что упомянутый договор купли-продажи от 21.02.2023 в нарушение п. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не был нотариально удостоверен.
В настоящее время это сделать не представляется возможным, поскольку полномочия финансового управляющего ФИО4 прекращены в отношении имущества ФИО2 ввиду окончания процедуры банкротства (решение Арбитражного Суда города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ
Указанный договор купли-продажи от 21.02.2021 соответствует общим требованиям для сделок с недвижимостью.
Статьёй 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии с общими положениями главы 30 Гражданского кодекса РФ (ст. 454) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Сделку можно считать исполненной с момента передачи товара покупателю (ст. 458 ГК РФ).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 458 ГК РФ сделку можно считать исполненной с момента передачи товара покупателю.
Процедура продажи 1/5 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру была произведена в соответствии с разъяснениями, данными в Определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343. Разъяснения Конституционного Суда РФ относительно порядка продажа на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в рамках процедуры банкротства гражданина, даны позже (определение от 16.05.2023) совершенной сделки между сторонами по делу (ДД.ММ.ГГГГ).
На момент рассмотрения дела, согласно выписке из Единого государственного реестра прав, на недвижимое имущество и сделок с ним, <адрес> в <адрес> на праве собственности значится за: ФИО2 - 1/5 доля, <данные изъяты> - 2/5 доли, <данные изъяты> - 1/5 доля, <данные изъяты> -1/5 доля. То есть, до настоящего времени ответчик ФИО2 является собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
У суда имеются основания признать за <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <данные изъяты>, право собственности на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 53,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 21.02.2023.
Следует также прекратить право собственности на указанную долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру за ответчиком ФИО2
В своих требованиях истец просит обязать Борисоглебский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Воронежской области зарегистрировать переход права собственности на указанную долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Вместе с тем истец не указал в исковом заявлении в качестве ответчика Управление Росреестра по Воронежской области в лице его Борисоглебского межмуниципального отдела. Поскольку в иске не оспариваются действия данного юрлица, суд привлек к участию в деле Управление Росреестра по Воронежской области в качестве третьего лица.
Поскольку действия третьего лица не оспариваются, суд не может возложить на него какие-либо обязанности. Вместе с тем, суд считает возможным разъяснить, что настоящее решение является основанием для регистрации права собственности <данные изъяты> на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 53,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетнего сына <данные изъяты> удовлетворить.
Признать за <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <данные изъяты>, право собственности на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 53,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, прекратив право собственности на указанную долю в праве общей долевой собственности той же квартиры за ФИО2.
Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности <данные изъяты> на 1/5 долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 53,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Председательствующий - п/п