Дело № 2-4575/2023
50RS0052-01-2023-004013-74
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 июля 2023 года г.о. Щёлково
Щёлковский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Жуковой К.В.,
при секретаре судебного заседания Дуняшиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Гранд Недвижимость» о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Щелковский городской суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Гранд Недвижимость» о взыскании денежных средств, составляющих двойную сумму задатка по предварительному договору купли-продажи, в обосновании которого указала, что 09.06.2020 г. между ней и ответчиком был заключен Договор о намерении совершения сделки по купли-продажи, согласно которому ответчик обязался продать, а истец купить квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, в границах части <адрес> за 2 400 000 руб.
Истец внесла 100 000 руб. в качестве гарантийного платежа перед подписанием Договора, при этом стороны обговорили, что в случае заключения сделки договора купли-продажи, данный платеж будет считаться авансовым платежом и входить в стоимость квартиры.
Указанные выше обязательства выполнены ответчиком не были, в связи с чем истец обратилась с иском в суд, в котором просила взыскать с ответчика убытки в сумме 475 000 руб. за отчуждение спорной квартиры ответчиком третьему лицу ФИО3
Судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении спора по делу № по иску ФИО1 к ООО «Гранд Недвижимость» о взыскании убытков и встречному иску ООО «Гранд Недвижимость» к ФИО1 о признании обязательства прекращенным, было установлено, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика, который не приобрел по действующему предварительному договору квартиру у застройщика.
04.12.2021 г. истец направила в адрес ответчика платежные реквизиты для возврата гарантийного взноса в рамках договора, однако денежные средства истцу возвращены не были.
01.04.2022 г. ответчик направил в адрес истца заявление о зачете, в соответствии с которым обязательство по возврату гарантийного взноса в размере 100 000 руб. прекращено полностью зачетом встречного требования к истцу о взыскании судебных расходов по делу № в размере 100 000 руб.
19.04.2022 г. истец направила в адрес ответчика возражения по поводу указанного выше зачета требований ввиду их незаконности.
22.04.2023 г. истец обратилась к ответчику с претензией, настаивала на выплате ей гарантийного платежа в двойном размере.
И поскольку до настоящего времени гарантийный взнос не возвращен, истец просит взыскать с ответчика сумму гарантийного платежа в двойном размере, т.е. 200 000 руб. по Договору о намерении совершения сделки купли-продажи № от 09.06.2020г., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.04.2023 г. по 04.05.2023 г. в сумме 287,67 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.05.2023 г. по день фактической оплаты основного долга, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 203 руб. 00 коп.
В судебное заседание истец ФИО1 явилась, на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме. Также уточнила, что проценты за пользование чужими денежными средствами просит взыскать за период с 05 мая 2023 г., а не с 05 марта, как указано в исковом заявлении.
Ответчик, в лице генерального директора ФИО4, в судебном заседании и его представитель ФИО5, действующий по доверенности (копия в деле), представил письменные возражения, в которых в удовлетворении исковых требований просил отказать ввиду того, что с ООО «Гранд Недвижимость» в пользу ФИО1 по делу № по иску ФИО1 к ООО «Гранд Недвижимость» о взыскании убытков и встречному иску ООО «Гранд Недвижимость» к ФИО1 о признании обязательства прекращенным взысканы и фактически оплачены убытки в сумме 475 000 руб., значительно превышающей размер суммы задатка в двойном размере, составляющего 200 000 руб., поэтому повторное взыскание этой суммы в качестве задатка будет незаконным.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 68 ГПК РФ, приходит к следующему.
09 июня 2020 г. между ООО «Гранд Недвижимость» (Фирма по договору) и ФИО1 (Покупатель по договору) был заключен договор о намерении совершения сделки купли-продажи №, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство продать, а истец – купить квартиру проектной площадью 26,6 кв.м., находящуюся в жилом доме с помещениями общественного назначения (№ по генеральному плану): <адрес>, в границах части <адрес>9<адрес> за сумму 2 400 000 руб. по договору купли-продажи без привлечения кредитных средств.
В соответствии с условиями Договора Покупатель внес денежные средства в сумме 100 000 руб. в качестве гарантийного платежа. При этом, стороны особо оговорили, что в случае заключения сделки договора купли-продажи признают вышеуказанный гарантийный взнос авансовым платежом, входящим в стоимость квартиры (п.1.2. Договора), а согласно п.3.3. Договора в случае необоснованного отказа или уклонения Клиента Фирмы - собственника объект недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, от продажи вышеуказанного объекта недвижимости – Стороны признают денежные средства, внесенные согласно п.1.2. настоящего Договора задатком, который подлежит возврату Покупателю в двойном размере.
Решением Щелковского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ФИО1 к ООО «Гранд Недвижимость» о взыскании убытков в сумме 475 000 руб. 00 коп. и встречному иску ООО «Гранд Недвижимость» к ФИО1 о признании обязательства прекращенным в удовлетворении первоначального искового требования отказано, встречное исковое требование удовлетворено.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по апелляционной жалобе ФИО6 на решение суда первой инстанции решение Щелковского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ было отменено, по делу постановлено новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ООО «Гранд Недвижимость» о взыскании убытков удовлетворены, с ООО «Гранд Недвижимость» в пользу ФИО1 взысканы убытки в сумме 475 000 руб., встречный иск ООО «Гранд Недвижимость» к ФИО1 о признании обязательства прекращенными оставлен без удовлетворения.
Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по кассационной жалобе ООО «Гранд Недвижимость» на апелляционное определение суда апелляционной инстанции указанное выше апелляционное определение оставлено без изменения, кассационная жалоба ООО «Гранд Недвижимость» без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции установил в качестве обстоятельств, имеющих значение для дела, правильность которых подтвердил суд кассационной инстанции, что основной договор купли-продажи между ООО «Гранд Недвижимость» и ФИО1 не заключен по вине ООО «Гранд Недвижимость», которое не приобрело за 2 150 000 руб. по действующему предварительному договору <адрес> у застройщика, а также, принимая во внимание, что данный объект недвижимости был приобретен ФИО4, являющейся единственным учредителем и генеральным директором ООО «Гранд Недвижимость», а впоследствии продан ею за 2 875 000 руб. иному лицу, судебная коллегия пришла к выводу, что недобросовестными действиями ООО «Гранд Недвижимость» истцу ФИО1 причинены убытки в сумме 475 000 руб. в виде разницы между стоимостью квартиры по предварительному договору и ее текущей рыночной стоимостью, на основании чего взыскал эти убытки с ответчика.
Согласно п. 1-5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В п. 4 ст. 380 ГК РФ предусмотрено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Как следует из п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Как следует из пп.1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п.2 ст. 15 ГК РФ).
По смыслу ст. 15 ГК РФ возмещение убытков в полном размере означает, что в результате такого возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Вступившее в законную силу апелляционное определение от 19.10.2022 г. фактически исполнено ответчиком, что подтверждается платежными документами и не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
Поскольку с ответчика взысканы и им фактически оплачены убытки в сумме 475 000 руб., значительно превышающей размер суммы задатка в двойном размере, составляющего 200000 руб., то повторное взыскание этой суммы в качестве задатка противоречит п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Также, согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями данного Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.
Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом исполнения обязательства по заключенному договору. Поэтому, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства. В случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток.
По смыслу положений статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее возвратить.
Из буквального толкования содержания п.1.2. и 3.3. Договора о намерении совершения сделки купли – продажи №09-06/20 от 09.06.2020 г. по правилам ст. 431 ГК РФ определенно установить, чем именно являются полученные ответчиком денежные средства в сумме 100 000 руб. не представляется возможным: в п.1.2. Договора они поименованы в качестве гарантийного взноса, исполняющего функцию авансового платежа по договору купли-продажи квартиры без указания на его обеспечительную функцию (обеспечение исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи), как того требует ст. 329 ГК РФ, в п. 3.3 они именуются задатком без указания на обеспечиваемое им основное обязательство.
При таких обстоятельствах, основываясь на изложенных выше нормах права, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО «Гранд Недвижимость» о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца через Щелковский городской суд путем подачи апелляционной жалобы.
Председательствующий
федеральный судья Жукова К.В.