Решение по делу № 2-4816/2024 от 22.07.2025 | Октябрьский районный суд г. Томска (Томская область)

УИД 70RS0003-01-2024-010007-16

(2-663/2025)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 июля 2025 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Остольской Л.Б.,

при секретаре Погребковой Л.С.,

помощник судьи Белоногов В.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1 (председатель правления согласно выписке ЕГРЮЛ),

представителя ответчика АО «ТОМ-ДОМ ТДСК» ФИО2 (доверенность от 09.01.2025, срок действия по 31.12.2025),

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению жилищного кооператива «ФИО4 30» к АО «ТОМ-ДОМ ТДСК», ФИО3 о признании недействительным право собственности на нежилые помещения, признании недействительной государственной регистрации нежилых помещений, признании недействительным договора купли-продажи, признании нежилых помещений общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома,

установил:

ЖК «ФИО4 30» обратилось в Октябрьский районный суд г. Томска с иском (с учетом отказа от исковых требований к Управлению Росреестра по Томской области) к АО «ТОМ-ДОМ ТДСК», ФИО3 о признании недействительным право собственности на нежилые помещения, признании недействительной государственной регистрации нежилых помещений, признании недействительным договора купли-продажи, признании нежилых помещений общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Просит:

Признать недействительным право собственности ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» на:

...

Признать Договор купли-продажи от 05.06.2024г. между АО «ТОМ-ДОМ ТДСК» и ФИО3 недействительным.

Применить последствия недействительности сделки: признать недействительным право собственности ФИО3 на помещение № ц032-ц035, площадью 40,5 м2, кадастровый ...; признать недействительной государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО3 на помещение № ц032-ц035, площадью 40,5 м2, ....

Признать помещения, расположенные на первом и цокольном этажах МКД ФИО4 30, а именно:

...

... общим имуществом, обслуживающим более одной квартиры в доме, предназначенным для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений МКД ФИО4 30, для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом, и находящимся в общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками помещений жилого дома № 30 по ул. ФИО4, г. Томск. Взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины.

В обосновании иска указано, что 18-этажное жилое здание со встроенными помещениями общественного назначения, по ул. ФИО4, 30 в микрорайоне №5 жилого района «Восточный» в г. Томске (далее - МКД ФИО4 30) возводилось застройщиком ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» (ныне АО «ТОМ- ДОМ ТДСК») по проекту ООО «Архитектурное бюро «Стиль». Проектная документация и результаты инженерных изысканий проходили обязательную государственную экспертизу, в результате которой ОГАУ «ТОМСКГОСЭКСПЕРТИЗА» выдало Положительное заключение государственной экспертизы № 70-1-4-0253-12. Согласно разделу, Архитектурные и объёмно планировочные решения (стр. 8 Положительного заключения госэкспретизы) жилое здание представлено 18-этажным (включая тёплый чердак и цокольный этаж) двухсекционным объёмом, с плоской кровлей с организованным внутренним водоотводом. Жилых этажей - 16. Высота жилых этажей - 2,8м; цокольного этажа - 3,0м и 3,6м; помещений тёплого чердака - 1,96м. Цокольный этаж предназначен для размещения: 1) встроенных помещений для отдыха и проведения досуга жильцами (физкультурно-игровые залы, клубные помещения); 2) входных узлов жилого здания; 3) технического коридора для прокладки инженерных коммуникаций с техническими помещениями (электрощитовой, тепловым узлом, водомерным узлом) жилой части здания. Все группы помещений обеспечены обособленными входами. Входные узлы оборудованы пандусами и защищены от осадков нависающими плитами лоджий. На первом этаже секций запроектированы сквозные проходы, при которых предусмотрены встроенные помещения: пожарный пост с санузлом в осях 5-6; помещение ТСЖ с санузлом и кладовой уборочного инвентаря в осях 9-10. Согласно разделу, Технологические решения (стр. 10 Положительного заключения госэкспретизы) в цокольном этаже здания предусмотрено размещение спортклуба и клубов по интересам, предназначенных для жителей проектируемого жилого здания. Состав помещений: два игровых зала для тенниса, два клубных зала для занятий по интересам, туалет, комната уборочного инвентаря. Таким образом, проектной документацией на МКД ФИО4 30 помимо прочего предусмотрено 6 вспомогательных помещений (2 на первом этаже и 4 на цокольном), предназначенных для обслуживания имущественных и неимущественных интересов собственников помещений МКД ФИО4 30.

Согласно проектной документации многоквартирный жилой дом по ул. ФИО4, д.30, г. Томск, имеет встроенные нежилые помещения на первом и цокольном этажах:

- помещение № 1015-1018, площадью 16,3 м2 - помещение ТСЖ;

- помещение № 1019-1021, площадью 16,2 м2 - пожарный пост;

- помещение № ц023-ц027, площадью 34,4 м2 - клубный зал для занятий по интересам;

- помещение № ц028-ц031, площадью 40,3 м2 - игровой зал для тенниса;

- помещение № ц032-ц035, площадью 40,5 м2 - игровой зал для тенниса;

- помещение № ц036-ц040, площадью 34,6 м2 - клубный зал для занятий по интересам.

Собственность на данные помещения в нарушение ст. ст. 8.1, 259.2, 290 ГК РФ, ст. 37 ЖК РФ, ст. ст. 13, 17, 19, 20 Федерального закона от 21 июля 1997г № 122-ФЗ. была зарегистрирована за ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК» (ныне АО «ТОМ-ДОМ ТДСК»). Впоследствии в нарушение ст. ст. 246, 259.2 ГК РФ, ст. ст. 26, 27, 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ помещение № ц032-ц035, площадью 40,5 м2, кадастровый ... было отчуждено в пользу ФИО3 на основании Договора купли-продажи от 05.06.2024г. Указанные нежилые помещения, согласно проектной документации и технического паспорта МКД ФИО4, 30 от 01.09.2014, не были сформированы как самостоятельные объекты недвижимости для отдельного использования, являются техническими, имеют вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям жилого дома, содержат оборудование, обслуживающие более одного помещения в доме, которые требуют постоянного открытого доступа для их обслуживания, эксплуатации и контроля, и предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений МКД ФИО4 30, предназначены для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Регистрация права собственности в отношении указанных нежилых помещений является незаконной, поскольку совершена с нарушением федерального законодательства.

Протокольным определением от 04.03.2025 к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора ИП ФИО5, ФИО6, ООО «ТД Крона», ФИО7, ООО «УК «Порядок ЖКХ».

Представителя истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика АО «ТОМ-ДОМ ТДСК» ФИО2 в судебном заседании требования истца не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Ответчик ФИО3 требования истца не признал в судебном заседании, дополнительно пояснил, что при приобретении помещения затребовал выписку, из которой следовало, что он приобрел помещение у его собственника, кроме того, приобретенное им помещение имеет отдельный вход, о оно не обладает признаками общедомового имущества.

В судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора ИП ФИО5, ФИО6, ООО «ТД Крона», ФИО7, ООО «УК «Порядок ЖКХ», будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела не явились, причину неявки в суд не сообщили.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед иными лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество.

В соответствии со ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с п.2 Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из пунктов 58,59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

По смыслу вышеприведенных норм, одним из условий удовлетворения судом требований о признании права собственности является нахождение вещи во владении истца, кроме того из приведенных норм следует, что в многоквартирном доме помимо нежилых помещений относящихся к общему имуществу имеют место быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так, истец, обращаясь с настоящим исковым заявлением должен доказать незаконность приобретения права собственности на спорные помещения ответчиками, а так же факт нахождения спорных помещений в составе общего имущества, представить доказательства возникновения у истца и собственников жилых помещений многоквартирного дома соответствующего права на спорные помещения.

В исковом заявлении истец поясняет, что спорные нежилые помещения, согласно проектной документации и технического паспорта МКД ФИО4, 30 от 01.09.2014, не были сформированы как самостоятельные объекты недвижимости для отдельного использования, являются техническими, имеют вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям жилого дома, содержат оборудование, обслуживающие более одного помещения в доме, которые требуют постоянного открытого доступа для их обслуживания, эксплуатации и контроля, и предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений МКД ФИО4 30, предназначены для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом. Регистрация права собственности в отношении указанных нежилых помещений является незаконной, поскольку совершена с нарушением федерального законодательства.

Согласно материалам дела, спорные помещения принадлежат на праве собственности ответчику АО «ТОМ-ДОМ ТДСК», ответчику ФИО3, что подтверждается выписками из ЕГРН, доказательства обратного отсутствуют.

Как следует из заключения Государственной экспертизы №70-1-4-0253-12 от 10.11.2012 решение в отношении объекта капитального строительства 18-этажного жилого задания со встроенными помещениями общественного назначения по ул. ФИО4, д.30 принято положительное на основании представленной для проверки проектной документации на объект.

Таким образом многоквартирный дом был построен в соответствии с утвержденной и прошедшей проверку проектной документацией.

Из проектной декларации №6 от 01.04.2013 на объект: <...>, следует, что нежилые помещения в многоквартирном доме не входящие в состав общего имущества занимают 178,53 кв.м., являются нежилыми помещениями общественного назначения. Согласно техническому паспорту здания после завершения строительства общая площадь нежилых помещений составила 182,3 кв.м.

Площадь спорных помещений в сумме равна 182,3 кв.м (помещение № ...), что соответствует информации указанной в техническом паспорте.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорные нежилые помещения, изначально были включены в документацию объекта, как помещения не входящие в состав общего имущества, следовательно, право собственности ответчиков на них зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством и не нарушают прав истца и собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Поскольку истцом в материалы дела не представлено доказательств, что спорные помещения входят в состав общего имущества собственников, не представлено доказательств возникновения у истца и собственников жилых помещений многоквартирного дома соответствующего права на спорные помещения, а так же не доказан факт незаконности приобретения права собственности на спорные помещения ответчиками, суд полагает, что в удовлетворении исковых требований истца подлежит отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ.

На основании ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Учитывая, что в удовлетворении требований истцу отказано, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины не имеется.

Однако, суд полагает необходимым возвратить ЖК «ФИО4 30» денежные средства в размере 100000,00 (сто тысяч рублей) внесенные на счет УСД в Томской области по платежному поручению №72 от 10.04.2025 для проведения экспертизы по делу, в связи с тем, что экспертиза не проводилась.

руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ЖК «ФИО4 30» к АО «ТОМ-ДОМ ТДСК», ФИО3 о признании недействительным право собственности на нежилые помещения, признании недействительной государственной регистрации нежилых помещений, признании недействительным договора купли-продажи, признании нежилых помещений общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома отказать.

Управлению Судебного Департамента в Томской области денежные средства в размере 100000,00 (сто тысяч рублей) внесенные на счет УСД в Томской области по платежному поручению №72 от 10.04.2025 ЖК «ФИО4 30» возвратить ЖК «ФИО4 30» (ИНН <***>).

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г.Томска.

Судья: подпись Л.Б. Остольская

Мотивированный текст решения изготовлен 22.07.2025.

Оригинал хранится в деле УИД 70RS0003-01-2024-010007-16 (2-663/2025) в Октябрьском районном суде г. Томска.