Гр. дело № 2-222/2025

УИД 51RS0019-01-2025-000428-72

Мотивированное решение изготовлено 15 декабря 2025 года

(с учетом выходных нерабочих дней 06.12.2025, 07.12.2025, 13.12.2025, 14.12.2025)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 декабря 2025 года г.Полярные Зори

Полярнозоринский районный суд Мурманской области в составе председательствующего судьи Ханиной О.П.,

при секретаре Титомир К.Е.,

с участием и.о. прокурора г.Полярные Зори ФИО1,

рассмотрев в ходе открытого судебного заседания материалы гражданского дела по иску прокурора г.Полярные Зори в интересах муниципального образования г.Полярные Зори с подведомственной территорией в лице Администрации г.Полярные Зори с подведомственной территорией к ФИО2 и Муниципальному казенному учреждению «Отдел имущественных отношений и муниципального контроля администрации г.Полярные Зори» о признании отсутствующим права на объект незавершенного строительства, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте незавершенного строительства, признании ничтожным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор г.Полярные Зори обратился в суд с иском ФИО2 и Муниципальному казенному учреждению «Отдел имущественных отношений и муниципального контроля администрации г.Полярные Зори» (далее – МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори) о признании отсутствующим права на объект незавершенного строительства, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте незавершенного строительства, признании ничтожным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав в обоснование заявленных требований следующее.

По результатам проведенной прокуратурой г.Полярные Зори проверки исполнения земельного законодательства в деятельности МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори установлено, что по результатам проведенного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером №**, площадью *** расположенного <адрес> относящегося к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием – ***, 03.03.2023 определен победитель – ФИО2, предложившая годовой размер арендной платы за аренду указанного земельного участка – 2699619 руб. 05 коп., с которой МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори 13.03.2023 заключен договор аренды земельного участка №**.

В силу п.2.2 договора №** арендная плата начисляется с даты подписания договора и вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления на расчетный счет №** УФК по Мурманской области.

03.06.2024 администрацией г.Полярные Зори с подведомственной территорией ФИО2 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства №** на вышеуказанном земельном участке в соответствии с проектной документацией ООО *** утвержденной 02.08.2023.

28.12.2024 в Едином государственном реестре недвижимости поставлен на учет объект незавершенного строительства с основной характеристикой объекта и ее проектируемым значением – площадь застройки *** на земельном участке с кадастровым №** объекту присвоен кадастровый №**, и зарегистрировано право собственности ФИО2 на указанный объект незавершенного строительства (запись №**).

На основании проступившего 10.03.2025 в МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори заявление арендатора земельного участка ФИО2 о расторжении с 28.12.2024 договора аренды №** и о предоставлении вышеуказанного земельного участка на основании п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ на праве аренды без проведения торгов в связи с расположением на земельном участке объекта незавершенного строительства, 20.03.2025 между МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори и ФИО2 заключен договор аренды спорного земельного участка со сроком действия с 20.03.2025 по 19.03.2028 и с установленным размером арендной платы на 2025 год в сумме 194659,56 руб.

В ходе проведенного осмотра земельного участка установлены расположенные по периметру застройки железобетонные блоки в форме ленточного фундамента, не образующие единый контур, не соединенные между собой и не имеющие заглубления в землю, что не соответствует разделу 4 проектной документации ООО ***» и не отвечает критериям, позволяющим оценить их в качестве объекта незавершенного строительства – недвижимого имущества, что исключало наличие оснований для заключения договора аренды земельного участка в соответствии с пп..10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Поскольку факт регистрации ответчиком ФИО2 объекта незавершенного строительства повлек необоснованное заключение ответчиком договора аренды земельного участка и неполучение муниципальным образованием доходов в виде арендной платы за спорный земельный участок в размере, определенном по итогам аукциона в соответствии с п.2 ст.39.7 Земельного кодекса РФ, прокурор г.Полярные Зори с учетом произведенных в порядке ст.39 ГПК РФ уточнений, просит признать отсутствующим право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства скадастровым номером №**, исключить из ЕГРН сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №**, признать ничтожным договор аренды земельного участка от 20.03.2025 №**, применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым номером №** в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

И.о. прокурора г.Полярные Зори ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно в обоснование требования о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства и исключения соответствующей записи из ЕГРН представила информацию, полученную в порядке подготовки дела к рассмотрению в качестве мнения специалиста (заместителя директора по капитальному строительству – начальника ОКС Филиала АО «Концерн Росэнергоатом» «Кольская атомная станция»), согласно которой выполненные из ФБС блоков конструкции не имеют прочной связи с землей, в связи с чем не могут быть квалифицированы как объект капитального строительства, не являются законченным конструктивом фундамента в соответствии с проектом 646-2023-КР. В части требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на ответчика ФИО2 обязанности освободить земельный участок указала, что предыдущий договор аренды земельного участка расторгнут на основании заявления самой ФИО2, в связи с чем правовых оснований для его занятия не имеется. Относительно истребованного срока для устранения нарушения земельного законодательства указала, что исходя из характера размещенных не земельном участке железобетонных блоков, а также наличия свободного транспортного проезда к спорному земельному участку, одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу для его освобождения достаточно.

Поскольку ответчиком МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори допущено заключение договора аренды земельного участка в нарушение требований действующего земельного законодательства, что повлекло утрату возможности получения бюджетом муниципального образования арендных платежей на основании договора аренды, заключенного по результатам аукциона, в течение длительного периода времени ответчик не выполнял функции муниципального контроля за использование спорного земельного участка, и.о. прокурора г.Полярные Зори ходатайствовал о вынесении в отношении ответчика частного определения.

Истец – Администрация г.Полярные Зори в судебное заседание не явился, о месте, дате и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил (л.д.171, 179).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте, дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, как путем направления судебной корреспонденции на указанный в договоре аренды от 24.03.2023 адрес электронной почты *** а также путем направления заказной судебной корреспонденции, что подтверждается отчетом об отправке электронного заказного письма (л.д.20, 175-177). О причинах неявки суд не уведомила, об отложении судебного заседания не просила, возражений по существу заявленных требований в письменном виде в суд не представила.

Ответчик МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори, извещенный о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом (л.д.180), в судебное заседание не явился, в период производства по делу представил возражения на исковое заявления, содержащие ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика. В обоснование своей позиции по делу начальник МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори указал, что основания для принятия решения об отказе в предоставлении ФИО2 земельного участка с кадастровым №** на основании заявления от 10.03.2025 в связи с регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельному участке, отсутствовали. МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори для принятия решения по поступившему заявлению была получена выписка из ЕГРН, подтверждающая, что правообладателем объекта незавершенного строительства, расположенного в пределах земельного участка, является ФИО2 Поскольку ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях и др., а также учитывая отсутствие у МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори полномочий контролировать корректность постановки каких-либо объектов на государственный кадастровый учет, ответчик полагает заключение договора аренды земельного участка обоснованным.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра) – в судебное заседание не явилось, о месте, дате и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом (л.д.173-174,191), в материалах дела представлены отзыв третьего лица на исковое заявление, содержащий ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Росреестра (л.д.75-76).В отзыве указано, что учетно-регистрационные действия на земельный участок с кадастровым номером №** и расположенный на нем объект незавершенного строительства с кадастровым номером №** проведены в соответствии с ч.1 ст.51 и ч.1 ст.40 Федерального закона от 13.07.21015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В процессе правовой экспертизы документов и проверки законности сделки основания для приостановления и отказа в совершении учетно-регистрационных действия выявлено не было. В случае удовлетворения исковых требований прокурора, в силу ч.2 ст.13 ГПК РФ, ст.58 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный регистратор обязан будет внести запись в ЕГРН на основании вступившего в законную силу судебного акта.

В порядке, предусмотренном ч.3,5 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников гражданского судопроизводства.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, не исключая возможности применения иных способов, предусмотренных в законе, а пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права, реальной защите законного интереса.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (часть 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (часть 2).

В соответствии с ч.1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.3 ч.1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Таким образом, право на аренду земельного участка возникает в силу гражданского договора.

В соответствии с ч.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №**, площадью *** местоположение: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – ***, находится в муниципальной собственности муниципального образования г.Полярные Зори с подведомственной территорией Мурманской области.

Согласно п.1.3 ст.36 Устава муниципального образования г.Полярные Зори с подведомственной территорией, Администрация г.Полярные Зори, являющаяся исполнительно-распорядительным органом муниципального образования, наделенным полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами Мурманской области, выполняет полномочия в сфере земельных отношений и градостроительства, включая владение, пользование, распоряжение и управление муниципальными землями в соответствии с действующим законодательством.

Решением Совета депутатов г.Полярные Зори от 15.08.2012 утверждено Положение об отделение имущественных отношений и муниципального контроля администрации г.Полярные Зори, который является органом управления администрации г.Полярные Зори, созданным с целью осуществления деятельности, направленной на реализацию компетенции органов местного самоуправления в сфере владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом, землями муниципального образования.

Согласно п.3.1.3 Положения, МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори в области земельных отношений в установленном законом порядке выполняет полномочия администрации муниципального образования по управлению и распоряжению землями, находящимися в ведении муниципального образования; готовит проекта решений администрации города о предоставлении в пользование, в собственность или в аренду земельных участков, и оформляет передачу земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

30.01.2023 МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности по адресу www.torgi.gov.ru размещено извещение №21000031940000000013 о проведении аукциона на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

03.03.2023 определен победитель указанного аукциона – ФИО2, предложившая годовой размер арендной платы за аренду земельного участка – 2699619 руб. 05 коп., что зафиксировано в протоколе подведения итогов открытого аукциона по извещению от 30.01.2023 (л.д.14-16).

13.03.2023 между муниципальным образованием г.Полярные Зори с подведомственной территорией (Арендодатель) в лице начальника МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори ФИО3, и ФИО2 (Арендатор) на основании результатов проведения открытого аукциона заключен договор аренды земельного участка №** со сроком действия с 13.03.2023 по 12.03.2028 (п.1.3 договора аренды) (л.д.17-20).

Согласно п.2.1. договора аренды, сторонами установлен размер арендной платы, являющийся фиксированным, определенным по результатам проведения открытого аукциона (протокол от 03.03.2023), в сумме 2699619 руб. 05 коп.

Пунктом 2.2 договора аренды установлено, что арендная плата начисляется с даты подписания договора и вносится Арендатором ежеквартально равными долями с 1-го числа последнего месяца текущего квартала путем безналичного перечисления, а неиспользование участка Арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы (п.2.4 договора аренды).

Возможность осуществления пересмотра размера арендной платы согласно условиям договора аренды предусмотрена п.2.8 и Арендодатель вправе осуществить такой пересмотр в одностороннем порядке в связи с изменением уровня инфляции – ежегодно путём умножения размера арендной платы на прогнозируемый уровень инфляции, установленный федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год и на плановый период.

03.06.2024 администрацией г.Полярные Зори с подведомственной территорией ФИО2 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства №** на земельном участке с кадастровым номером №** – *** площадью застройки ***.м в соответствии с проектной документацией ООО ***», утвержденной 02.08.2023 (л.д.23-25, 26-32).

Таким образом, первоначальное предоставление спорного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности,ответчику ФИО2 на основании договора аренды, заключенного по результатам аукциона, для целей осуществления строительства ***, осуществлено с соблюдением требований действующего законодательства.

Согласно выписке из ЕГРН от 16.06.2025 №** (л.д.45-51), 28.12.2024 на кадастровый учет с присвоением кадастрового №** в качестве объекта недвижимости поставлен объект незавершенного строительства: проектируемое здание – <адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым номером №**, степень готовности объекта незавершенного строительства – 10%, площадь ***, правообладатель - ФИО2

10.03.2025 в адрес МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори поступило заявление ФИО2, согласно которому в связи с регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства *** с кадастровым №** (л.д.33). Арендатор просила расторгнуть с 28.12.2024, то есть с даты постановки на кадастровый учет объекта незавершенного строительства, договор аренды земельного участка №** от 13.03.2023, а также предоставить вышеуказанный земельный участок из категории земель – №**, без проведения торгов на основании п.п.11 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

20.03.2025 между муниципальным образованием г.Полярные Зори с подведомственной территорией (Арендодатель), в лице начальника Отдела имущественных отношений и муниципального контроля, и ФИО2 (Арендатор), на основании пп.11 п.2 ст.39.6, ст.39.20 Земельного кодекса РФ, заключили договор аренды земельного участник №**, в отношении земельного участка №** (л.д.34-37,38).

Согласно п.1.2 договора аренды, разрешенное использование участка – магазины; на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №**

Договор аренды заключен на три года, сроком с 20.03.2025 по 19.03.2028 (п.1.3 договора); арендная плата исчисляется с 28.12.2024 (п.2.1 договора).

Расчет арендной платы содержится в приложении №** к договору аренды (л.д.39) и установлен на 2024 год – в размере 194659,56 руб., на 2025 года – в размере 203419,24 руб.

Оценивая вышеуказанный договор аренды земельного участка №** от 20.03.2025 на предмет наличия признаков недействительности сделки, суд учитывает следующее.

В силу п.п. 10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с ч.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу п.2, 3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пунктах 38 - 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац2 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ).

Понятие недвижимой вещи раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса РФ, в пункте 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Отличием недвижимых объектов от некапитальных строений (сооружений) является то, что последние не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (пункт 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Среди технических критериев квалификации имущества как недвижимого можно выделить такие признаки, как монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте; подведение к нему стационарных коммуникаций; характер работ по привязке фундамента к местности.

Понятие «недвижимость» является правовой категорией, и установление соответствия объекта признакам недвижимости, указанных в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, должно быть осуществлено судом на основании совокупной оценки доказательств с надлежащим применением норм материального права.

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимым имуществом, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, судам в ходе рассмотрения дел указанной категории следует устанавливать наличие у нее признаков, позволяющих относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Отнесение того или иного объекта к недвижимому или движимому имуществу обусловливает и способ защиты права, которое может быть нарушено возведением такого объекта (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20 декабря 2016 г.).

В силу п.10, п.10.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, под объектом капитального строительства понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие); некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Из материалов дела следует, что основанием для удовлетворения МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори заявления ФИО2 о расторжении ранее действовавшего договора аренды земельного участка от 13.03.2023 №** заключенного в целях осуществления строительства нежилого здания (магазина), и заключения нового договора аренды от 20.03.2025 №** без проведения торгов явилось предоставление сведений об осуществлении государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства в Едином государственном реестр прав на недвижимое имущество.

Согласно разделу 4 проектной документации ООО *** утвержденной 02.08.2023, по результатам изучения которой 03.06.2024 администрацией г.Полярные Зори ФИО2 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства №**, фундамент и цоколь здания запроектированы из бетона класса В25, марки по водонепроницаемости W6, марки по морозостойкости F150. В основании предусмотрена укладка ФБС блоков 2,4х0,6х06.

Согласно разделу 8 «Описание конструктивных и технических решений подземной части объекта капитального строительства», фундамент принят плитным на подушке из песка ср.кр. с послойным уплотнением. Плита принята монолитной железобетонной толщиной 300 мм.

В пояснительной записке к проектной документации также отмечено, что фундамент – монолитная железобетонная плита.

Таким образом, проектной документацией наличие блоков ФБС предусмотрено лишь в качестве основания для обустройства фундамента, а сам фундамент в итоговом, заключительно варианте должен представлять собой монолитную железобетонную плиту, имеющую прочную связь с землей и конструктивные особенности, обладающие необходимыми техническими характеристиками для выполнения функций по обеспечению возможности возведения иных конструктивных элементов нежилого здания и их безопасной и устойчивой эксплуатации.

Из материалов дела следует, что 26.09.2025 заместителем прокурора г.Полярные Зори с участием начальника Отдела архитектуры и градостроительства администрации г.Полярные Зори проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №**, в ходе которого установлено, что на участке по периметру застройки расположены железобетонные блоки в форме ленточного фундамента, не образующие единый контур. Указанные блоки между собой не соединены и не имеют заглубления в землю (акт осмотра от 26.09.2025 с иллюстрационной фототаблицей, л.д.52-60).

Кроме того, в ходе рассмотрения дела прокурором г.Полярные Зори представлена справочная информация специалиста в области строительства, обладающего необходимыми знаниями, квалификацией и стажем работы – заместителя директора Филиала АО *** *** по капитальному строительству – начальника Отдела капитального строительства гр.Р. согласно которой выполненные конструкции из ФБС блоков не имеют прочной связи с землей, а значит, не могут бытьквалифицированы, как объект капитального строительства. Применительно к положениям проектной документации не являются законченным конструктивом фундамента.

В силу требований п.1, 2 ст.8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (п.3).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (п.4).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п.5).

В силу ст.40 настоящего Федерального закона, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен такой объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случаев, предусмотренныхчастями 10 и 22 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.

В силу ч.7 ст.40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Следовательно, признание права отсутствующим является исключительным способом оспаривания зарегистрированного вещного права (обременения).

В ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что спорный объект не относится к объекту недвижимости, а наличие регистрации права ответчика ФИО4 на спорный объект повлекло заключение договора аренды земельного участка №** от 20.03.2025 с нарушением требований земельного законодательства.

Сама по себе постановка спорного объекта на кадастровый учет и регистрация права собственности ФИО4 на него в Росреестре не наделяют данный объект статусом недвижимого имущества.

В силу присущего исковому виду судопроизводства начала диспозитивности, эффективность правосудия обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности. Наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (ст. 123 ч. 3 Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (часть первая ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

В соответствии с ч.1 ст.57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства.

В рамках рассмотрения настоящего дела возражений со стороны ответчиков ФИО2 и МКУ «ОИОиМК г.Полярные Зори» с оценкой спорного объекта как объекта, не отвечающего признакам недвижимого имущества, не представлено.

В силу разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам (часть 1 статьи 79 ГПК РФ).

Судом в период судебного разбирательства на разрешение сторон ставился вопрос о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы (определение о подготовке дела к рассмотрению от 20.10.2025), однако ответчики ходатайство о ее проведении в целях опровержения представленных прокурором г.Полярные Зори доводов и доказательств не заявляли.

В связи с достоверно установленным фактом отсутствия на земельном участке с кадастровым №** объекта незавершенного строительства, оснований для заключения договора аренды указанного земельного участка в соответствии с п.п. 10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ и исчисления размера арендной платы в порядке, предусмотренном п.3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ, не имеется.

Факт регистрации объекта незавершенного строительства повлек необоснованное заключение ответчиками договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотрены п.п. 10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, и неполучение муниципальным образованием доходов в виде арендной платы за спорный земельный участок в размере, определенном по итогам аукциона в соответствии с п.2 ст.39.7 Земельного кодекса РФ.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований прокурора г.Полярные Зори о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №** что является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте незавершенного строительства с кадастровым №**, а также о признании договора аренды земельного участка от 20.03.2025 №** ничтожным, сприменением последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым №** в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Устанавливая данный срок для исполнения решения суда в части освобождения земельного участка, суд соглашается с позицией прокурора г.Полярные Зори о том, что на спорный земельный участок имеется свободный доступ для проезда необходимой техники, а для демонтажа и вывоза размещенных на земельном участке блоков, не имеющих прочной связи с землей и какой-либо фиксации между собой, не требуется выполнения трудозатрадных и невыполнимых в месячный срок объемов работ.

В соответствии со ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

С учетом изложенного, исходя из размера удовлетворенных исковых требований и положений п.1 ч.1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в размере 6000 руб. 00 коп.подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в доход местного бюджета (два основных требования, не подлежащих оценке – признание отсутствующим права собственности в отношении объекта недвижимости и признание недействительным договора аренды земельного участка).

Оценивая доводы и.о. прокурора г.Полярные Зори о наличии оснований для вынесения частного определения в отношении ответчика МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори, допустившего заключение договора аренды земельного участка в нарушение требований действующего земельного законодательства, что повлекло утрату возможности получения бюджетом муниципального образования арендных платежей на основании договора аренды, заключенного по результатам аукциона, а также не выполнявшего в течение длительного периода времени функции муниципального контроля за использование спорного земельного участка, суд учитывает следующее.

В соответствии с ч.1 ст.226 ГПК РФ, при выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в соответствующие организации или соответствующим должностным лицам, которые обязаны в течение месяца сообщить о принятых ими мерах.

Таким образом, вынесение судом частного определения в силу нормы ч. 1 ст. 226 ГПК РФ является правом, а не обязанностью суда. При этом положения статьи 226 ГПК РФ, закрепляющие возможность вынесения судом частных определений, направленных на устранение нарушений законности, не предполагают их произвольного применения, наличие к тому оснований относится к дискреционным полномочиям суда, разрешающего спор.

Частное определение – это способ реагирования суда на выявленные случаи нарушения законности и правопорядка, которые не могут быть устранены при рассмотрении гражданского дела предоставленными гражданско-процессуальным законом средствами. Иными словами, институт частного определения подлежит применению в том случае, если при разрешении гражданского дела не были восстановлены права, свободы и законные интересы лиц, затронутые выявленными судом нарушениями законности.

Доводы прокурора о том, что в нарушение норм действующего законодательства был заключен договор аренды земельного участка без проведения аукциона, основанием для вынесения частного определения в отношении МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори не являются.

ФИО2, осуществлявшей использование спорного земельного участка на основании ранее заключенного договора аренды от 13.03.2023 №** при обращении в МКУ ОИОиМК г.Полярные Зори были предоставлены сведения, подтверждающие осуществление государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, возведение которого осуществлялось на основании утвержденной проектной документации и разрешения администрации г.Полярные Зори от 03.06.2024 на строительство объекта капитального строительства. Достоверность представленных сведений о наличии такой государственной регистрации была установлена путем их проверки в Едином государственном реестре недвижимости.

Несоответствие спорного объекта незавершенного строительства критериям недвижимого имущества, а ответчика ФИО5 - собственника объекта незавершенного строительства требованиям п.5, п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, само по себе не является основанием для вынесения частного определения.Выявленное нарушение действующего законодательства устранено путем обращения прокурора г.Полярные Зори с настоящим иском в суд.

В связи с чем, суд не усматривает бесспорных оснований для вынесения частного определения в порядке, предусмотренном ст.226 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора г.Полярные Зори в интересах муниципального образования г.Полярные Зори с подведомственной территорией в лице Администрации г.Полярные Зори с подведомственной территорией удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №**, расположенный по <адрес>

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте незавершенного строительства с кадастровым №** расположенный по <адрес>

Признать договор аренды земельного участка от 20.03.2025 №** заключенный между муниципальным образованием г.Полярные Зори с подведомственной территорией и ФИО2 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым №** ничтожным.

Обязать ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым №** в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Полярнозоринский районный суд Мурманской области в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Судья О.П. Ханина