№ 2-798/2025
30RS0004-01-2025-000987-32
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 сентября 2025 года г. Камызяк Астраханская область
Камызякский районный суд Астраханской области в составе:
председательствующего судьи Смахтиной Е.В.
при секретаре Сулеймановой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, признании договора заключенным, признании права собственности,
установил:
Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, признании договора заключенным, признании права собственности, в обоснование заявленных требований указав, что в начале 2023 года ему стало известно о том, что его знакомая ФИО3 продает жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> за сумму 300000 рублей. Он захотел приобрести данный земельный участок с жилым домом, в связи с чем обратился к знакомому ФИО2 с просьбой дать в долг 300000 рублей, с оформлением залога на жилой дом и земельный участок. В дальнейшем он сторговался с ФИО3 о снижении цены на дом и земельный участок до 260000 рублей и согласовал с ответчиками дату обращения в МФЦ для оформления сделки. При этом ФИО2 и ФИО3 между собой знакомы не были, никаких условий о продаже дома не обсуждали. При обращении ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ специалист, осуществляющий подготовку документов, пояснил, что оформление залога является юридически сложной и долговременной процедурой, оформить его быстро не получится. Поскольку ФИО2 торопился, в связи с занятостью на работе не мог приезжать в другой день, то специалист предложила оформить договор купли-продажи объектов недвижимости, где покупателем будет ФИО2 ФИО3 была не против, ей было все равно кому продавать жилой дом и земельный участок, в детали сделки не вникала, полагала что заключает договор с ФИО1 ФИО2 передал ему ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 260000 рублей, при этом документальная передача денежных средств не оформлялась. Указанную сумму он передал ФИО3 в счет оплаты по договору за земельный участок и жилой дом. ДД.ММ.ГГГГ в Камызякском филиале АУ АО «МФЦ» между ФИО3 и ФИО2 подписан договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Данный договор прошел государственную регистрацию и был зарегистрирован Росреестром. Денежные средства в размере 260000 рублей были возвращены ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. После чего ФИО2 отдал истцу оригинал договора купли-продажи, сказав, чтобы он подумал, каким образом будет проходить переоформление дома. Поскольку до настоящего времени ФИО2 не переоформил дом на истца, при этом договор купли-продажи между ФИО3 и ФИО2 фактически не заключался, то просит признать недействительной (ничтожной) сделку в связи с ее притворностью договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 с момента ее совершения, признать за ФИО1 право собственности на указанный земельный участок и жилой дом.
В процессе рассмотрения дела истцом уточнены исковые требования, просит также признать заключенным (состоявшимся) договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес> между ФИО3 и ФИО1
В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО4 заявленные требования, с учетом их уточнения поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования признает в полном объеме.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования признает в полном объеме.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Управление Росреестра по Астраханской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
Суд, выслушав участвовавших в деле лиц, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).
Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 87 постановления Пленума № 25, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
По смыслу действующего законодательства притворная сделка ничтожна потому, что не отражает действительных намерений сторон. Общим правилом является применение закона, относящегося к прикрытой сделке, при этом она представляет собой произвольную комбинацию условий, прав и обязанностей, не образующих известного Кодексу состава сделки, и также может выходить за рамки гражданских сделок. Применение закона, относящегося к прикрытой сделке, состоит в оценке именно тех ее условий, которые указаны в законах, на которые ссылается истец.
Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 550 кв.м. и жилого дома, общей площадью 36,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.
Согласно п. 3 договора, указанный земельный участок и жилой дом оцениваются сторонами в 260000 рублей.
Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что денежные средства в размере 260000 рублей продавец ФИО3 получила в полном объеме.
Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В судебном заседании истец ФИО1 пояснил, что сделку купли-продажи заключал он, а не ФИО2 Поскольку у него не имелось денежных средств на приобретение объектов недвижимости, то он занял сумму в размере 260000 рублей у ФИО2 на покупку земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Поскольку ФИО2 нужны были гарантии на возврат денежных средств, то он предложил оформить договор залога земельного участка и жилого дома, расположенных по указанному адресу. По прибытию ДД.ММ.ГГГГ в Камызякский филиал АУ АО «МФЦ» специалист пояснила, что для заключения договора залога необходимо время и это долгая процедура. Тогда им было принято решение об оформлении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома на ФИО5, как на покупателя с условием того, что когда денежные средства будут выплачены, то ФИО2 переоформит указанные объекты недвижимости в его собственность.
В судебном заседании ответчик ФИО3 пояснила, что действительно продавала принадлежащий ей дом и земельный участок по адресу: <адрес> за сумму 260000 рублей. По поводу продажи указанных объектов недвижимости к ней обратился ФИО1 Иные лица к ней не обращались. ДД.ММ.ГГГГ она заключала договор купли-продажи с ФИО1, денежные средства в размере 260000 рублей получала от него. Также ключи от дома передавала ФИО1
Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 260000 рублей – долг за земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>. Претензий к ФИО1 не имеет, документы на дом и земельный участок переданы.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что сделка купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ совершена с целью прикрытия договора залога указанных объектов недвижимости.
При этом в ходе судебного разбирательства стороны оспариваемой сделки – продавец ФИО3 подтвердила свою волю именно на продажу объектов недвижимости ФИО1, а ответчик ФИО2 не отрицал того, что давал в долг денежные средства на приобретение ФИО1 земельного участка и жилого дома.
Более того, ответчик ФИО2 признал исковые требования, указал, что претензий к ФИО1 не имеет. Кроме того, после полученных денежных средств в счет долга в размере 260000 рублей он передан оригинал договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что имеются правовые основания для признания договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО2 недействительной сделкой по основанию ее притворности.
В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В случае несоблюдения правил о регистрации, установление факта владения имуществом на праве собственности возможно по решению суда.
В судебном заседании установлено, что договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес> фактически заключен между ФИО3 и ФИО1, поскольку ФИО1 передал ФИО3 денежные средства в размере 260000 рублей в счет оплаты договора, в свою очередь ФИО3 передала ФИО1 правоустанавливающие документы на объекты недвижимости и ключи от жилого дома.
Из представленных в материалы дела квитанций по оплате коммунальных платежей за объекты недвижимости по адресу: <адрес>, следует, что коммунальные платежи оплачиваются ФИО1(супругой истца).
В судебном заседании свидетель ФИО6 пояснил, что является соседом ФИО1, проживает по адресу: <адрес>. Указал, что жилой дом по <адрес> ранее принадлежал ФИО3, а после она продала его ФИО1 В настоящее время в данном жилом доме проживает ФИО1, иных лиц он там не видел.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд признает состоявшейся сделку купли-продажи земельного участка, общей площадью 550 кв.м. и жилого дома, общей площадью 36,6 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> заключенную между ФИО3 и ФИО1 поскольку ответчик ФИО3 получила денежные средства за проданное имущество, передала их истцу, а истец принял имущество и несет бремя его содержания, до настоящего времени договор купли-продажи никем не оспорен, из владения истца имущество не выбывало.
В виду отсутствия притязаний на указанное имущество со стороны третьих лиц, суд считает возможным признать за ФИО1 право собственности на указанное выше имущество.
Принимая во внимание, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ фактическая исполнен, продавцом переданы покупателю объекты недвижимости вместе с документами, о чем указано в договоре, суд, учитывая, что отсутствие государственной регистрации не позволяет истцу использовать указанное имущество в полной мере, как объект права, в чем проявляется нарушение его законных интересов, приходит к выводу о регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь положениями ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, признании договора заключенным, признании права собственности удовлетворить.
Признать недействительной (ничтожной) сделку в связи с ее притворностью договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 с момента ее совершения.
Признать заключенным (состоявшимся) договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес> между ФИО3 и ФИО1.
Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 550 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – для личного подсобного хозяйства, кадастровый № и жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, назначение: жилое, общей площадью 36,6 кв.м., кадастровый №.
Решение является основанием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> от ФИО2 к ФИО1.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Камызякский районный суд Астраханской области в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Мотивированный текст решения изготовлен 30 сентября 2025 года.
Судья Е.В. Смахтина