Дело № 3а-20/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июля 2022 года город Орёл

Орловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Георгиновой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Псаревым И.М.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Сударушка» ФИО1, представителя административного ответчика Бюджетного учреждения Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» ФИО2, представителя административного ответчика Правительства Орловской области ФИО3, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сударушка» к бюджетному учреждению Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации», Правительству Орловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сударушка» (далее по тексту - ООО «Сударушка», Общество) обратилось в Орловский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Бюджетного учреждения Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» (далее - БУ ОО «МР БТИ», Учреждение) о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости от 8 февраля 2022 года № ОРС-57/2022/000001 и установлении кадастровой стоимости принадлежащего Обществу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: , , , площадью 73192,42 кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 12399527 руб.87 коп., определенной по состоянию на 17 ноября 2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Общество обратилось в БУ ОО «МР БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17 ноября 2021 года на основании отчета об оценке от 6 декабря 2021 года № 24-11-21, выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Рада», поскольку кадастровая стоимость земельного участка в размере 33 301 819 руб. 18 коп., определенная в результате массовой государственной кадастровой оценки, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что влечет для Общества обязанность уплачивать земельный налог в завышенном размере.

Решением БУ ОО «МР БТИ» от 8 февраля 2022 года № ОРС-57/2022/000001 в удовлетворении заявления ООО «Сударушка» было отказано в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке.

По мнению административного истца, решение БУ ОО «МР БТИ» от 8 февраля 2022 года № ОРС-57/2022/000001 является незаконным и подлежит отмене в связи с недоказанностью изложенных в нем выводов о недостоверности ценовой информации в отношении объектов-аналогов.

По изложенным основаниям, Общество просит суд признать незаконным решение БУ ОО «МР БТИ» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости от 8 февраля 2022 года № ОРС-57/2022/000001 и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , , , равной его рыночной стоимости в размере 12 399 527 руб.87 коп., определенной по состоянию на 17 ноября 2021 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал заявленные требования.

Представители административных ответчиков ФИО2, представляющая интересы БУ ОО «МР БТИ», ФИО3, представляющая интересы Правительства Орловской области, в судебном заседании возражали против удовлетворения требований о признании незаконным решения Учреждения с учетом заключения судебной экспертизы о несоответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, и недостоверности изложенного в нем вывода о величине рыночной стоимости объекта оценки. Полагали, что требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости может быть удовлетворено с учетом заключения судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Орловской области, представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Орловской области о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении судебного разбирательства не просили.

В соответствии со статьей 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судом постановлено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту -Закон об оценочной деятельности) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом № 269-ФЗ в Закон о государственной кадастровой оценке введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости по заявлению, поданному в бюджетное учреждение, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости, или многофункциональный центр. Принятое бюджетным учреждением решение в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Указанный порядок по общему правилу начинает действовать с 1 января 2023 года, однако в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Орловской области от 19 ноября 2020 года № 708 предусмотрен переход к применению на территории Орловской области положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2021 года, и с указанного времени БУ ОО «МР БТИ» является уполномоченным органом на рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, решения которого могут быть оспорены в суде в порядке административного судопроизводства.

В целях реализации выше приведенных законоположений, Департаментом государственного имущества и земельных отношений Орловской области издан приказ от 30 декабря 2020 года № 1141 «Об утверждении административных регламентов предоставления БУ ОО «МР БТИ» государственных услуг».

Этим приказом утвержден Административный регламент предоставления государственной услуги «Рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним», которым установлены, в том числе, срок предоставления БУ ОО «МР БТИ» государственной услуги, составляющий 30 календарных дней со дня поступления заявления, перечень документов, необходимых для предоставления услуги, формы заявления и принимаемых по нему решений.

Для организации работы в соответствии с Административным регламентом, директором БУ ОО «МР БТИ» издан приказ от 12 января 2021 года № 4, которым утвержден порядок работы Комиссии по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, предусматривающий организацию работы комиссии, состоящей из председателя (заместителя директора учреждения), заместителя председателя (эксперта-оценщика), секретаря комиссии (ведущего специалиста учреждения), двух членов комиссии (начальника либо заместителя начальника либо специалиста отдела ГКО, а также начальника либо заместителя начальника либо юриста отдела правового обеспечения).

Согласно порядку работы Комиссии, руководитель учреждения в течение рабочего дня со дня регистрации заявления оформляет резолюцию о направлении заявления заместителю директора (председателю Комиссии), экспертам-оценщикам, специалисту (секретарю Комиссии); эксперт- оценщик при поступлении заявления проверяет приложенные к нему документы на предмет соблюдения требований части 5 и 6 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, готовит заключение, которое будет вынесено на обсуждение Комиссии. Решения Комиссии принимаются простым большинством голосов; решение комиссии во всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов Комиссии; на заседании комиссии секретарем ведется протокол; участие заявителя, его представителя, оценщика в заседании комиссии не предусмотрено (л.д.109-116).

В судебном заседании установлено, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , , , площадью 73192,42 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений (л.д.16-18).

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Орловской области от 22 октября 2019 года № 591 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Орловской области, в том числе земельных участков с категориями земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов», и по состоянию на 1 января 2019 года составляет 33 301 819 руб.18 коп.(л.д.97).

В целях установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 24 декабря 2021 года Общество обратилось в Учреждение с заявлением, в котором просило по состоянию на 17 ноября 2021 года определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 12399527 руб. 87 коп. на основании отчета об оценке от 6 декабря 2021 года № 24-11-21, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Рада» (л.д.101).

Решением БУ ОО «МР БТИ» от 8 февраля 2022 года № ОРС-57/2022/000001, принятым по результатам рассмотрения заявления Общества, поступившего в Учреждение 10 января 2022 года, Комиссией по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 57:10:0010201:476 в размере его рыночной стоимости (л.д.107-108).

При этом в качестве причин, послуживших основанием для принятия решения, указаны:

-недостоверная и противоречивая ценовая информация по объекту-аналогу №3, не позволяющая на дату оценки признать его рыночным аналогом;

-отсутствие в отчете об оценке информации о том, что по данным Рсреестра земельный участок, выбранный в качестве объекта-аналога №2, входит в состав единого землепользования, при этом вид разрешенного использования, используемый в отчете, установлен только для единого землепользования, тогда как для объекта- аналога он не установлен;

- расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости (не проанализировано состояние улучшений (асфальтированная площадка, эстакада, металлическое ограждение) и влияние их наличия на стоимость для объекта-аналога №3, в результате чего не применена корректировка на наличие улучшений; не проанализирован и не учтен факт включения объекта-аналога № 2 в состав единого землепользования, не применена корректировка на состав объекта);

- нарушение требований законодательства об оценочной деятельности, выразившееся во введении в заблуждение пользователей отчета (нарушение пункта 5 ФСО № 3 и статьи 11 Закона об оценочной деятельности), о чем свидетельствуют недостоверная ценовая информация об объекте-аналоге № 3, отсутствие в отчете указания на то, что объект-аналог № 2 входит в состав единого землепользования.

Судом установлено, что оспариваемое решение принято Комиссией в правомочном составе, единогласно, по результатам изучения отчета, представленного Обществом, заключения эксперта-оценщика БУ ОО «МР БТИ», вынесенных на обсуждение Комиссии, о чем свидетельствуют исследованный судом протокол заседания Комиссии от 8 февраля 2022 года (л.д.103-105,117-124). Решение по результатам рассмотрения заявления принято в установленный срок, содержит необходимые реквизиты, подписано директором Учреждения и своевременно направлено в адрес административного истца (л.д.106).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что процедура и порядок принятия оспариваемого решения соблюдены.

Проверяя доводы о незаконности решения БУ ОО «МР БТИ», суд по ходатайству административного истца назначил по делу судебную экспертизу на предмет установления соответствия отчета об оценке от 6 декабря 2021 года № 24-11-21 требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, наличия иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. При этом, исходя из заявленных административным истцом требований, эксперту был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 17 ноября 2021 года в случае несоответствия отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению экспертизы от 15 июня 2022 года, составленному экспертом ФИО5, предупрежденным перед проведением экспертизы об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим специальное образование, соответствующую квалификацию, квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, статус члена Экспертного совета Русского общества оценщиков, члена Союза финансово-экономических судебных экспертов, достаточный профессиональный стаж в области оценочной деятельности и экспертной деятельности, отчет об оценке от 6 декабря 2021 года не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Оценщиком допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в связи с чем, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки являются необоснованными (л.д.148-213).

Так, экспертом при проверке отчета выявлено нарушение требований, изложенных в пункте 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», предусматривающих, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки); нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункта 5 ФСО № 3 (содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и пользователей отчета, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов).

Экспертом установлено, что в таблице № 5 на странице 46 отчета об оценке для аналога № 1 в графе «источник информации» указана ссылка на сайт Авито, однако скриншот на странице 57 отчета приложен для аналога № 1 с сайта Домофонд; в той же таблице в графе «наличие коммуникаций» для аналога № 1 указано на коммуникационные сети по границе участка, тогда как в объявлении сказано, что газ и электричество находятся в пределах участка; в этой же таблице в графе «вид передаваемых прав» для аналога № 3 указано на краткосрочную аренду, однако из текста объявления на странице 59 отчета следует, что участок находится в собственности (подтверждено данными публичной кадастровой карты) и может быть передан в долгосрочную аренду; согласно объявлению, на земельном участке (аналог № 3) имеется эстакада, однако оценщик не корректирует стоимость на наличие данного объекта.

В связи с этим, по состоянию на 17 ноября 2021 года эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 16701046 руб. 40 коп.

Заключение эксперта содержит ответы на все поставленные судом вопросы, обосновано, последовательно, логично; выводы эксперта не вызывают сомнения и не содержат противоречий; нарушения требований законодательства об экспертной и оценочной деятельности, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не допущены.

Определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; оценка рыночной стоимости произведена с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим факторам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на достоверные источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, в судебном заседании не установлено; оснований расценивать заключение эксперта как недопустимое и недостоверное доказательство, не имеется.

В свою очередь административным истцом, административными ответчиками и заинтересованным лицом каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности заключения эксперта и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, не представлено; выводы эксперта не опровергнуты.

При установленных обстоятельствах, свидетельствующих о правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении Учреждения, кадастровая стоимость земельного участка не могла быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, в связи с чем, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требования о признании незаконным решения БУ ОО «МР БТИ» от 8 февраля 2022 года № ОРС-57/2022/000001.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2021 год, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, при оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости по правилам пункта 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

С учетом изложенного, разрешая требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд приходит к выводу о возможности его удовлетворения в целях восстановления права Общества на справедливое налогообложение, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 16701046 руб. 40 коп., определенной в заключении эксперта, по состоянию на 17 ноября 2021 года.

При этом доводы представителя Общества о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, отклоняются в силу их несостоятельности, поскольку судом установлено, что этот отчет составлен с нарушением Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, следовательно, изложенные в нем выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки нельзя признать обоснованными и достоверными.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сударушка», поданное в Орловский областной суд 19 апреля 2022 года, удовлетворить в части административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , , площадью 73192,42 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений, в размере его рыночной стоимости 16701046 (шестнадцать миллионов семьсот одна тысяча сорок шесть) рублей 40 копеек по состоянию на 17 ноября 2021 года.

В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Сударушка» к Бюджетному учреждению Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости от 8 февраля 2022 года № ОРС-57/2022/000001 отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Орловский областной суд в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 25 июля 2022 года.

Председательствующий Н.А. Георгинова