РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 марта 2025 года г. Губкинский
Губкинский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа
в составе председательствующего судьи Балан А.С.
при ведении протокола помощником судьи Спиридоновой И.Б.,
с участием старшего помощника прокурора г. Губкинский Пища Т.Д.,
представителя истца Администрации МО г. Губкинский ФИО1, ответчика и представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-110/2025 по иску Администрации города Губкинского к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании соглашения заключенным, прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, признании утратившими право пользования, признании права собственности за муниципальным образованием,
и встречному иску ФИО2 к Администрации г. Губкинского о признании соглашения незаключенным, установлении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, возложении обязанности по предоставлению выкупной стоимости за жилое помещение, взыскании неосновательного обогащения,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Губкинского обратилась с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании фактически заключенным соглашения о возмещении за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, подлежащее сносу; прекращении права собственности ФИО2 на указанное жилое помещение и признании права собственности за городским округом г. Губкинский; признании ответчиков утратившими право пользования указанным жилым помещением; признании за ФИО2 права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указано, что жилой дом, в котором находится спорное жилое помещение, ДД.ММ.ГГГГ признан аварийным, подлежащим сносу и изъятию в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ. 8 июня 2023 года представителем собственника спорного жилого помещения ФИО2 – ФИО3 было подано заявление о предоставлении выкупной стоимости за жилое помещение, однако 16 октября 2023 года она его отозвала в связи с желанием получить взамен изымаемого жилого помещения квартиру. Администрацией было предложено жилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м. с доплатой собственником разницы в стоимости жилого помещения, которая составила 113 667 рублей. С предложенным вариантом представитель собственника ФИО3 согласилась, указанную денежную сумму перечислила 11 июля 2024 года на счет Администрации г. Губкинского, а ключи от жилого помещения переданы ФИО3 Спорное жилое помещение было передано Администрации по акту, ответчики выехали из него и вывезли личные вещи. Таким образом, соглашение об изъятии жилого помещения на условиях мены с доплатой фактически исполнено сторонами. Однако, действующая на основании доверенности от имени ФИО2, ФИО3, уклоняется от подписания соглашения, что препятствует регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение к Администрации г. Губкнского.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала исковые требования по указанным основаниям, пояснив, что ФИО3 была ознакомлена с условиями соглашения, согласилась с ними в жилищном отделе Администрации, куда явилась с целью подписания данного соглашения. Однако оно не было подписано по причине того, что в нем была обнаружена опечатка. Тогда было принято решение переделать текст соглашение и подписать позже. ФИО3 получила реквизиты для перечисления на счет Администрации разницы в стоимости изымаемой и предоставляемой квартир и произвела перевод денежной суммы. Однако для подписания соглашения она не явилась, а впоследствии и вовсе отказалась его подписывать, за свой счет произвела оценку рыночной стоимости изъятой у нее квартиры и направила истцу протокол разногласий, в котором отразила, что стоимость изымаемого жилого помещения на 2 526 560 рублей больше, чем стоимость предоставленного жилья, в связи с чем Администрация должна ей выплатить указанную сумму. Однако ФИО3 не учитывает, что оценки указанных квартир произведены в разные даты. Оценка рыночной стоимости предоставленной ФИО2 квартиры проведена в декабре 2023 года, а оценка рыночной стоимости изъятого жилого помещения проведена по инициативе ФИО3 в сентябре 2024 года, спустя почти год. В связи с этим ее утверждение о том, что его стоимость превышает стоимость предоставленного жилого помещения, является необоснованным. Полагает, что ответчик злоупотребляет своими правами, так как после фактически состоявшегося и исполненного соглашения об изъятии жилого помещения путем мены и после подачи иска Администрацией в суд, заявляет о том, что хочет реализовать жилищные права собственника, связанные с изъятием признанного аварийным жилого помещения, путем его выкупа.
Ответчик ФИО2, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.
Ответчик ФИО4, извещенный надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик ФИО3 в обоснование возражений направила письменные возражения на иск (т. 1 л. д. 188-198).
ФИО2 обратился со встречным иском к Администрации г. Губкинского о признании соглашения о возмещении за жилое помещение незаключенным; определения рыночной стоимости изымаемого жилого помещения в размере 9 572 000 рублей; возложении обязанности на Администрацию предоставить ей выкупную стоимость; взыскании неосновательного обогащения в размере 113667 рублей; определении порядка передачи предоставленной взамен изымаемого жилого помещения квартиры.
В обоснование встречных исковых требований указано, что соглашение о способе обеспечения прав собственника изымаемого жилого помещения сторонами не достигнуто. Принятие решения о предоставлении взамен изымаемого другого жилого помещения было обусловлено длительным бездействием Администрации в предоставлении выкупной стоимости. Собственник изымаемого жилого помещения в лице своего представителя ФИО3 согласился на получение другого жилого помещения, получил ключи от квартиры, переехал в него. Прежнюю квартиру переда Администрации по акту приема-передачи. Денежная сумма в размере 113 667 рубле была перечислена на счет Администрации в качестве разницы между стоимостью жилых помещений. Однако в связи с тем, что письменная форма соглашения не соблюдена, полагает, что существенные условия не согласованы сторонами. В сентябре 2024 года она получила проект соглашения, в котором стоимость изымаемого жилого помещения указана 6 931 773 рубля, согласно заключению об оценке от 26 июня 2023 года. Однако данная стоимость является недостоверной. По ее инициативе в сентябре 2024 года была проведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, которая составила 9 572 000 рублей. В связи с этим полагает, что условие о цене сторонами не согласовано, связи с чем направила Администрации протокол разногласий, который не был подписан. В настоящий момент собственник считает возможным реализовать свои жилищные права именно в виде получения выкупной стоимости за изымаемое жилье. Поскольку не соблюдена письменная форма договора, он считается незаключенным. Рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, не соответствует действительности, не учтены правила ее определения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Сумма, перечисленная ФИО3 на счет Администрации в размере 113 667 рублей, является неосновательным обогащением, поскольку была перечислена в отсутствие какого-либо заключенного соглашения. На момент перечисления указанной суммы истец по встречному иску полагал, что между ним и Администрацией достигнуто соглашение, но после направления в его адрес проекта соглашения, выяснилось несоответствие в рыночной стоимости изымаемого жилья (т. 2 л. д. 85-91).
В судебном заседании ответчик ФИО3 поддержала требования встречного иска.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, требования встречного иска – не подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ч. 1 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что постановлением Администрации г. Губкинского от 7 октября 2019 года № многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л. д. 16).
13 декабря 2021 года Администрацией г. Губкинского принято постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости – многоквартирного жилого дома № <адрес> (т. 1 л. д. 17).
Собственником жилого помещения – квартиры № <адрес> является ФИО2, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН (л. д. 20-21).
В целях реализации прав собственника жилого помещения, подлежащего изъятию для муниципальных нужд, его представителем по доверенности – ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ подано заявление о предоставлении выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение (т. 1 л. <...>). 16 октября 2023 года ФИО3 отозвала данное заявление, указав, что имеются основания для предоставления другого жилого помещения (л. д. 29).
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 7 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) к соглашению об изъятии недвижимости, предусматривающему изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества путем предоставления возмещения за них собственнику или обмена на иное недвижимое имущество, применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене.
Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии с абз. вторым ст. 550 ГК РФ, несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.
При этом, как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации», если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что 11 июля 2024 года между Администрацией г. Губкинского и представителем ФИО2 – ФИО3 подписан акт приема-передачи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в соответствии с которым ФИО2 принимает указанную квартиру и ключи от нее. Претензии по передаваемому жилому помещению отсутствуют (т. 1 л. д. 33). В этот же день ФИО3 перечислила денежную сумму в размере 113 667 рублей на счет Администрации г. Губкнского с указанием назначения платежа – «оплата по соглашению» (т. 1 л. д. 32).
Также 11 июля 2024 года представителем ФИО2 подписано обязательство в связи с принятием другого жилого помещения о снятии с регистрационного учета по прежнему месту жительства в срок до 1 августа 2024 года, освобождении квартиры от всех личных вещей (т. 1 л. д. 34).
26 июля 2024 года принято Постановление Администрации г. Губкинского от № о возмещении за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в связи с его изъятием, путем предоставления взамен изымаемого жилого помещения на праве собственности другого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л. д. 36).
20 августа 2024 года между Администраицей г. Губкинского и ФИО3 от имени ФИО2 подписан акт сдачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (т. 1 л д. 35).
Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является условие о его предмете.
Так, в силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Подписанный сторонами акт приема-передачи предоставленной в связи с изъятием аварийного и подлежащего сносу жилого помещения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, свидетельствует о том, что условие о предмете было согласовано сторонами. Собственнику аварийного жилья были известны характеристики и техническое состояние предоставляемого ему другого жилого помещения, а также место его нахождения.
В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Вместе с тем, на основании исследованных в судебном заседании доказательств, суд приходит к выводу о том, что условие о цене обоих объектов недвижимости было согласовано сторонами.
Так, в судебном заседании ФИО3 пояснила, что находясь в отделе жилищной политики в Администрации города Губкинского, она имела возможность ознакомиться с текстом соглашения, в котором была указана рыночная стоимость обоих объектов недвижимости.
Во встречном иске также указано, что представитель собственника жилого помещения, полагая, что между ним и Администрацией заключено соглашение, оплатила разницу в стоимости обеих квартир, которая составляет 113 667 рублей, то есть ФИО3, действия от имени ФИО2 была осведомлена о назначении данной суммы, а также о том, что она подлежит уплате именно во исполнение соглашения о возмещении за жилое помещение. Таким образом, ФИО3 фактически произвела оплату без каких-либо оговорок и данная оплата была принята второй стороной соглашения без возражений.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что указанная сумма не является неосновательным обогащением Администрации г. Губкинского.
Таким образом, учитывая, что сторонами фактически было достигнуто соглашение обо всех существенных условиях договора, на основании вышеизложенных правовых норм и разъяснений Верховного Суда РФ об их применении суд приходит к выводу о том, что условия соглашения обеими сторонами исполнены, в связи с чем соглашение является заключенным.
Таким образом, фактически исполненное сторонами соглашение о возмещении за изымаемое жилое помещение является основанием для прекращения за ФИО2 права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и одновременно является основанием для регистрации его права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
На основании изложенного суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом встречные исковые требования удовлетворению не подлежат по тем же основаниям.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 24, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Администрации города Губкинского удовлетворить.
Признать заключенным между Администрацией г. Губкинского и ФИО2 соглашение о возмещении за жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, подлежащее сносу.
Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (кадастровый номер: №).
Признать ФИО2, ФИО3, ФИО4 утратившими право пользования указанным жилым помещением.
Признать право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (кадастровый номер: №) за городским округом город Губкинский.
Признать за ФИО2 право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (кадастровый номер: №).
Встречные исковые требования ФИО2 оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Губкинский районный суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 21 марта 2025 года.
Председательствующий (подпись)
Копия верна. Судья Балан А.С.