УИД: 27OS0000-01-2023-000059-63
Дело № 3а-106/2023
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
26 апреля 2023 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,
при секретаре Сидоренко Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал» к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ООО «ВМК Капитал» оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, находящихся по адресу: <адрес>, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости 33 591 880,16 рублей, 8 771 498,61 рублей, 13 221 270,52 рублей и 8 549 488,44 рублей (соответственно). Обосновывая свои требования, административный истец ссылается на то, что является собственником земельных участков, обязан уплачивать ежегодно земельный налог, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Рыночная стоимость земельных участков, определенная оценщиком по состоянию на 01.01.2022 года, значительно ниже его кадастровой стоимости. Изменение кадастровой стоимости повлечет изменение суммы налога, и он получит финансовую выгоду.
Определением судьи от 13.03.2023 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация города Хабаровска.
Представители административного истца ООО «ВМК Капитал», административных ответчиков министерства имущества Хабаровского края и Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица администрации города Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Учитывая, что они не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, применяя положения частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, провел судебное заседание в их отсутствие, признав причину неявки неуважительной.
В письменных возражениях представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации города Хабаровска право административного истца на оспаривание кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости не оспаривают. Возражений относительно представленного административным истцом отчета об оценке объектов недвижимости не имеют.
Исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 06.04.2009 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, площадь 53 936 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода, адрес: <адрес>, кадастровый №. В Едином государственном реестре надвижимости (ЕГРН) 31.01.2012 года зарегистрировано право собственности ООО «ВМК Капитал» (номер регистрации №).
На кадастровый учет 22.07.2010 года принят объект недвижимости – земельный участок, площадь 12 173 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода, адрес: <адрес>, кадастровый №. В ЕГРН 30.01.2012 года зарегистрировано право собственности ООО «ВМК Капитал» (номер регистрации №).
На кадастровый учет 07.11.2013 года поставлен объект недвижимости – земельный участок, площадь 17 739 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода, адрес: <адрес>, кадастровый №. В ЕГРН 05.09.2014 года зарегистрировано право собственности ООО «ВМК Капитал» (номер регистрации №).
На кадастровый учет 29.09.2020 года принят объект недвижимости – земельный участок, площадь 11 826 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода, местонахождение<адрес>, кадастровый №. В ЕГРН 29.09.2020 года зарегистрировано право собственности ООО «ВМК Капитал» (номер регистрации №).
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Положениями части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ установлено, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571 утверждено Положение о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск», которым с 01.01.2005 года на территории городского округа «Город Хабаровск» введен земельный налог, установлены его ставки. Налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый и отчетный периоды, порядок исчисления налога и другие элементы налогообложения определяются в соответствии с главой 31 части второй Налогового кодекса РФ.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 389, части 1, 2 статьи 390, абзацы первый, шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края, по состоянию на 01.01.2022 года. Оценка проводилась в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о кадастровой оценке). Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2023 года.
По результатам проведенной оценки кадастровая стоимость земельных участков определена в размере: с кадастровым номером № - 64 750 707,36 рублей (таблица 37, порядковый №); с кадастровым номером № - 13 348 668,34 рублей (таблица 37, порядковый №); с кадастровым номером № - 18 027 613,53 рублей (таблица 37, порядковый №); с кадастровым номером № - 12 400 507,08 рублей (таблица 25, порядковый №). Сведения о результатах кадастровой оценки внесены в ЕГРН 22.12.2022 года.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
ООО «ВМК Капитал», как собственник земельных участков, является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, поэтому имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объекта налогообложения в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, он вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, собственником которых является, путем обращения с таким иском в суд.
В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости указанных земельных участков административный истец обратился 10.03.2023 года.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Отчет об оценке объекта оценки представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ФСО VI и статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № определена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО1 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; с 28.10.2010 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (реестровый № 2900), профессиональная деятельность оценщика и ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» застрахована), о чем 27.02.2023 года составлен отчет об оценке № 24/ЗУ/2023.
Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2022 года, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этих объектов, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).
В отчете об оценке № 24/ЗУ//2023 от 27.02.2023 года указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил модифицированный метод выделения, так как при его применении практически сводится к нулю влияние субъективного фактора. Этот метод позволяет, при построении модели путем контроля её параметров, сделать обоснованные выводы по возможности использования модели для определения стоимости объекта оценки. Обоснования отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете приведены (страницы 77-133 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (пункт 4 ФСО V).
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: 1) определить единицы сравнения, характерных для рынка объекта оценки; 2) выбрать наиболее сопоставимые аналоги и расчет единиц сравнения для каждого из них; 3) провести сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки; 4) внести в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости); 5) согласовать скорректированные значения единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки (пункт 9 ФСО V).
В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным(подпункт «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611).
Оценщик, применяя модифицированный метод выделения, решил выполнить поправки не к единице сравнения, а к стоимости объекта-аналога, и только после этого выполнить переход к единице сравнения - стоимости 1 кв.м. общей площади.
Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал сведения о земельных участках, полученных в результате их визуального осмотра и из представленных заказчиком документов: местоположение – Хабаровский край, г.Хабаровск; вид разрешенного использования по данным ЕГРН – под здания и сооружения завода. Фактическое использование объектов оценки соответствует разрешенному: на участке с кадастровым номером № находятся кабельная линия высокого напряжения, газопровод высокого давления, теплотрасса от газовой кательной, газопровод низкого давления, нежилое здание общезаводские очистные сооружения производственной канализации, нефтеловушка, нежилое здание сушило в районе деревообрабатывающего цеха, нежилое здание насосная станция перекачки хозфекальных стоков, нежилое здание компрессорная станция, нежилое здание станция оборотного водоснабжения с градирней, нежилое здание склад карбида возле ацетиленовой станции, нежилое здание ацетиленовая станция со складом карбида, нефтеловушка из сборных ж/б элементов; на участке с кадастровым номером № находятся теплотрасса от газовой котельной; на участке с кадастровым номером № - линия электропередач 6кВ, нежилое здание лесопильный участок, теплотрасса от газовой котельной, нежилое здание склад-ангар металлический, нежилое здание металлический склад, газопровод низкого давления; на участке с кадастровым номером № - нежилое здание склад из легких металлических конструкций, газопровод низкого давления. Основываясь на полученных данных он пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков индустриального (производственно-складского) назначения (страницы 34-36 отчета).
Для подбора объектов-аналогов оценщик исследовал рынок земельных участков за период с 01.01.2021 года по 01.01.2022 года, используя открытый источник информации интернет – портал «FarPost.ru». Им отобрано 6 объектов-аналогов. Различия между ними и объектом оценки скорректированы применением корректировок: «на условия продажи (скидки на торг)», «на рыночные условия (время продажи)», «на местоположение земельного участка», «на расположение относительно автомагистралей», «на площадь». Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения корректировок представлены в отчете (страницы 86-107).
Приведя все аналоги по своим ценообразующим факторам к объекту оценки, оценщик произвел расчет рыночной стоимости объектов оценки методом наименьших квадратов. Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2022 года определена в размере: с кадастровым номером № – 33 591 880,16 рублей, с кадастровым номером № – 8 771 498,61 рублей, с кадастровым номером № – 13 221 270,52 рублей, с кадастровым номером № – 8 549 488,44 рублей. Полученные результаты проверены на соответствие рыночным данным. В отчете приведена последовательность определения стоимости каждого объекта оценки и соответствующие расчеты.
Содержание отчета об оценке № 24/ЗУ/2023 от 27.02.2023 года позволяет суду сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельных участков административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка, площадь 53 936 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода, адрес: <адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости 33 591 880,16 рублей.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка, площадь 12 173 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода, адрес: <адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости 8 771 498,61 рублей.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка, площадь 17 739 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода, адрес: <адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости 13 221 270,52 рублей.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка, площадь 11 826 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под здания и сооружения завода, местонахождение: <адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости 8 549 488,44 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 10 марта 2023 года.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда