Дело № 3а-205/2023
УИД 64OS0000-01-2023-000169-69
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 сентября 2023 года город Саратов
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Аршиновой Е.В.,
при секретаре Ильиной Д.И.,
с участием административного истца ФИО1, представителей административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» - ФИО2, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области ФИО3, комитета по управлению имуществом Саратовской области - ФИО4, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Саратовской области - ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Саратовской области о признании незаконным решения бюджетного учреждения, возложении обязанности произвести перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения требований просила признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 декабря 2022 года, возложить на бюджетное учреждение обязанность пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости, восстановить срок на обращение в суд.
В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что до 05 апреля 2021 года она являлась собственником объекта недвижимости - жилого дома, общей площадью 141,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет 4 526 141 руб. 96 коп. Согласно акту налоговой проверки № от 27 октября 2022 года, проведенной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 8 по Саратовской области, сумма налога, рассчитанная от кадастровой стоимости объекта недвижимости, составляет 281 879 руб., чем нарушаются права административного истца.
23 ноября 2022 года она обратилась в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее - ГБУ СО «Госкадастроценка») № 267/2022 от 14 декабря 2022 года отказано в перерасчете кадастровой стоимости в связи с отсутствием ошибок в определении кадастровой стоимости.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости является завышенной, поскольку при ее определении использовались недостоверные сведения относительно количества этажей и данный объект является полуразрушенным.
Административный истец в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом уточнений требований по указанным выше основаниям.
Представитель административного ответчика ГБУ СО «Госкадастроценка» в судебном заседании поддержала письменные возражения, просила в удовлетворении административного искового заявления отказать, указывая на то, что административный истец не представил доказательств, которые свидетельствовали и подтверждали неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки, кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Кроме того, полагала, что оснований для удовлетворения ходатайства административного истца о восстановлении пропущенного процессуального срока на обращение в суд не имеется.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской полагала, что административные исковые требования не подлежат удовлетворению.
Представитель административного ответчика публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Саратовской области возражала против заявленных требований, при том пояснила, что в перечень объектов для проведения государственной кадастровой оценки спорный объект недвижимости был включен со следующими характеристиками: количество надземных этажей - 2, количество подземных этажей - 1. Количество этажей не является ценообразующим фактором, который повлиял на итоговый результат определения кадастровой стоимости.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, заинтересованные лица ФИО6 и конкурсный управляющий ГУП «Сартехинвентаризация» ФИО7 просили рассмотреть дело в их отсутствие, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в его отсутствие.
Заслушав объяснения административного истца, представителей административных ответчиков, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, в том числе на электронных носителях, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как следует из материалов дела, ФИО1 являлась собственником объекта недвижимости - жилого дома, с кадастровым номером №, общей площадью 141,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о переходе прав на объект недвижимости от 23 августа 2023 года (т. 2 л.д. 99-100), договорами купли-продажи от 09 декабря 2019 года и от 05 апреля 2021 года (т. 1 л.д. 10-12, л.д. 15).
Следовательно, ФИО1, права и обязанности которой как плательщика налога на доходы физического лица затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, является надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. Данные обстоятельства подтверждаются актом налоговой проверки № 6297 от 27 октября 2022 года, проведенной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 8 по Саратовской области, в соответствии с которой сумма налога за период с 01 января 2021 года по 31 декабря 2021 года составляет 281 879 руб.
Положениями части 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данными Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года № 562-П «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Саратовской области» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ с 10 ноября 2017 года.
В силу части 1 статьи 13 Федерального закона № 237-ФЗ перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - перечень), формируется и предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации подведомственным органу регистрации прав федеральным государственным бюджетным учреждением бесплатно на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки в течение двадцати рабочих дней с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, указанного в решении о проведении государственной кадастровой оценки, размещенном в фонде данных государственной кадастровой оценки.
Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 1 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 13 декабря 2018 года № 1096-р «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2020 году» на территории Саратовской области в 2020 году проведена государственная кадастровая оценка зданий, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области. Оспариваемый объект недвижимости вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Саратовской области, сформированный по состоянию на 01 января 2020 года.
04 февраля 2020 года федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области направило в ГБУ СО «Госкадастроценка» (входящий № 536 от 07 февраля 2020 года) перечень зданий, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2020 году, по состоянию на 01 января 2020 года (т. 1 л.д. 25). В указанный перечень был включен спорный объект недвижимости.
В соответствии с частью 5 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе запросить недостающую информацию, необходимую для определения кадастровой стоимости, у органов и организаций, в распоряжении которых имеется такая информация.
Проанализировав представленный перечень, 11 марта 2020 года ГБУ СО «Госкадастроценка» направило письмо № 282 руководителю Управления государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области с просьбой о проведении работы по проверке указанных в письме объектов на предмет наличия технических и (или) реестровых ошибок в ЕГРН, содержащимся в перечне, документам, которые послужили основанием для установления (внесения сведений в ЕГРН) либо изменения таких, в том числе указало, что отсутствует или некорректно указан этаж у 1 357 объектов (т. 1 л.д. 106).
Ответом № 18-11/1024 от 26 марта 2020 года на указанное письмо Управление государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области сообщило о результатах анализа сведений 676 088 объектов недвижимости, содержащихся в перечне (т. 1 л.д. 106).
Кроме того, ранее в 2019 году на запрос ГБУ СО «Госкадастроценка» МУП «Городское Бюро Технической инвентаризации» сообщило, что сведения по зданиям и сооружениям (всего 129 238 объектов) в систематизированном виде в МУП «Городское БТИ» отсутствует, а администрация муниципального образования «Город Саратов» направило имеющуюся информацию по зданиям и сооружениям (т. 1 л.д. 106).
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области № 1110-р от 16 ноября 2020 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, машино-мест и единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области на 1 января 2020 года» на основании отчета ГБУ СО «Госкадастроценка» от 12 октября 2020 года № кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 4 526 141 руб. 96 коп.
Определение кадастровой стоимости ГБУ СО «Госкадастроценка» проводилось в соответствии с действующими на тот период времени Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 (далее - Методические указания № 226).
В силу пункта 1.3 Методических указаний № 226 при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний.
В пункте 2.8.2 отчета ГБУ СО «Госкадастроценка» от 12 октября 2020 года № «Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области» указано, что источником информации о количественных и качественных характеристиках объектов оценки является представленный Уполномоченным органом Перечень объектов оценки. Информация об объектах оценки представлена Уполномоченным органом в электронном виде в формате файлов «*.xml» и представлена в Приложении к отчету (П2_ИД_1_2_ЗапросыОтветы_ОснПеречень).
Объект недвижимости с кадастровым номером № был включен в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Саратовской области, сформированный по состоянию на 01 января 2020 года, со следующими характеристиками: площадь - 141,6 кв.м, материал стен - кирпичные, количество этажей - 2, количество подземных этажей - 1, назначение здания - жилое, наименование здания - жилой дом, год завершения строительства - 1999 год (ответ публично-правовой компании «Роскадастр» № 202/3437 от 05 сентября 2023 года на запрос суда).
Расчет кадастровой стоимости заданий приведен в разделе 3.7 отчета ГБУ СО «Госкадастроценка» от 12 октября 2020 года № «Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области».
Спорный объект недвижимости был включен в группу 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные, блокированные (танхаусы)», подгруппу 0202 «Дома индивидуальные», расчет кадастровой стоимости проводился с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы определения затрат на замещение объектов капитального строительства согласно пункту 3.6.2 отчета ГБУ СО «Госкадастроценка» от 12 октября 2020 года № «Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области».
В силу частей 1, 6, 16 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть подано в течение пяти лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости.
Бюджетное учреждение рассматривает заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.
По итогам рассмотрения обращения бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при ее определении; об отказе в ее пересчете, если наличие ошибок не установлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).
23 ноября 2023 года ФИО1 обратилась в ГБУ СО «Госкадастроценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости (завышена кадастровая стоимость).
В соответствии с частью 2 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке (пункт 1); описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости (пункт 2).
Закон установил несколько возможных видов ошибок, а именно:
- единичная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;
- системная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости;
- единичная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;
- системная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.
14 декабря 2022 ГБУ СО «Госкадастроценка» принято решение № 267/2022, которым в удовлетворении заявления ФИО1 отказано. В решении указано, что вид использования объектов недвижимости определялся по согласованию с уполномоченным органом и органом местного самоуправления, на территории которого расположены объекты недвижимости, на основе письменного подтверждения указанных органов. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определялась в рамках затратного подхода методом сравнительной единицы определения затрат на замещение объектов капитального строительства согласно пункту 3.6.2 отчета ГБУ СО «Госкадастроценка» от 12 октября 2020 года № «Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области».
Срок рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, административным ответчиком ГБУ СО «Госкадастроценка» соблюден.
Порядок и форма принятия оспариваемого решения ГБУ СО «Госкадастроценка» соблюдены, оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.
ФИО1 в обоснование административных исковых требований ссылается на то, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения относительно количества этажей спорного объекта недвижимости. Проверяя указанное основание, суд исходит из следующего.
До 01 января 2017 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществляло государственную регистрацию прав и сделок на недвижимое имущество в соответствии с положениями Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
До 01 января 2017 года осуществление государственного кадастрового учета и ведение Государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) были регламентированы Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре).
В соответствии с нормами части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения о количестве этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).
Правила ведения ЕГРП в соответствии со статьей 12 Закона о регистрации определялись Правительством Российской Федерации и устанавливали формы ЕГРП и единый для Российской Федерации порядок их заполнения.
ЕГРП состоял из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывался при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества. Каждый раздел состоял из трех подразделов. В подразделе I содержалось краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия.
Форма подраздела I, соответствующая зданию или сооружению, была приведена в Приложении № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219, и содержала следующие сведения о характеристиках объекта: «Кадастровый номер» и «Условный номер»; «Предыдущий кадастровый номер», если объект недвижимости, для которого сформирован раздел ЕГРП, был образован в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов либо возникли иные причины, приведшие к изменению кадастрового номера; «Последующий кадастровый номер», если объект недвижимости, для которого сформирован раздел ЕГРП, прекращал свое существование, являясь источником для нового объекта (объектов); «Адрес (местоположение)»; «Наименование»; «Назначение»; «Площадь»; «Инвентарный номер» и «Литер»; «Этажность» и «Подземная этажность».
Из материалов реестрового дела на объект недвижимости с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 141 - 197) следует, что 19 ноября 2014 года ФИО8 обратился с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости в соответствии с представленными документами. 26 ноября 2014 года спорный объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет со следующими характеристиками: вид объекта недвижимости - «здание»; назначение объекта недвижимости - «жилой дом»; количество этажей - 1, в том числе подземных - 1, материал наружных стен - «кирпичные»; год завершения строительства объекта недвижимости - 1999 год. Согласно ответу публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Саратовской области от 01 сентября 2023 года исх. общ. 2023/3364 c 26 ноября 2014 года по настоящее время изменения в сведения о площади, назначении, наименовании и количестве этажей объекта недвижимости с кадастровым номером № в ЕГРН не вносились.Согласно техническому паспорту, составленному 11 мая 2012 года Государственным унитарным предприятием «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости», число этажей спорного объекта недвижимости составляет - 1 этаж + цокольный этаж.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 года № 37 (далее - Инструкция), к этажам жилых домов относят:
этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;
этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;
этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;
этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;
этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).
Также, согласно Инструкции, этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.
В соответствии со СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» (действовавшим, на момент постановки объекта на кадастровый учет) при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.
В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (действовавшего, на момент постановки объекта на кадастровый учет) даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.
Учитывая изложенное при подсчете количества этажей учитываются все этажи здания, включая подземный, цокольный, технический и мансардный.
Кроме того, в соответствии с письмом Минэкономразвития России от 20 марта 2013 года № ОГ-Д23-1426:
под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м;
под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный этажи.
Таким образом, цокольный этаж может быть отнесен как надземному, так и к подземному этажу, а при подсчете этажей учитываются все имеющиеся этажи. В этой связи содержание в ЕГРН сведений относительно спорного объекта недвижимости о количестве этажей - 2, в том числе подземных - 1 вопреки доводам административного истца не является недостоверным.
Согласно части 2 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ при определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
При определении кадастровой стоимости ГБУ СО «Госкадастроценка» использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также Единый государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонд данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.
В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО9, осуществлявший определение кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, который пояснил, что объектом оценки является объект капитального строительства 1999 года, в рамках определения кадастровой стоимости объекта не проводится определение стоимости прав на земельный участок, на котором он расположен. Этажность объекта недвижимости с кадастровым номером № не повлияла на итоговую величину при определении кадастровой стоимости, так как расчет произведен из площади дома - 141,6 кв.м.
Так, итоговая формула расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом следующая:
ФИО10 = Сзам х ((1-ФизИз/100) х (1-ФункУс/100) х (1-внУС/100))
где: Сзам - стоимость замещения объекта как нового (стоимость нового
строительства), руб.
ФизИз - величина физического износа;
ФункУс - величина морального (функционального) устаревания (износа);
ВнУс - величина внешнего (экономического) устаревания (износа).
В соответствии с пунктом 7.3.2. Методических указаний № 226 при определении кадастровой стоимости в рамках затратного подхода рекомендуется в качестве базы расчета использовать затраты на замещение.
Для определения затрат на замещение оцениваемого объекта был применен метод сравнительной единицы. Техника предполагает использование данных о затратах на строительство какой-либо единицы измерения, например, 1 кв.м площади, 1 куб.м строительного объема зданий, 1 км /1м линейного сооружения (трубопровод, кабельная или проводная линия), 1 п.м причального сооружения, 1 км автомобильной дороги, 1 км железнодорожного пути, 1 т емкости склада, 1 куб.м емкости, 1 куб.м, извлеченного/насыпанного грунта, 1 куб.м. фундамента и т.д., в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района.
В отчете для проведения расчета объекта недвижимости был использован справочник укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений Ко-Инвест (УПСС).
Использованный справочник укрупненных показателей стоимости строительства «Ко-Инвест» составлен в базовых ценах 2019 года для условий строительства в Саратовской области.
В ходе расчета стоимости оцениваемого объекта был использован следующий справочник Ко-Инвест «ЖИЛЫЕ ДОМА. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2019 г., для условий выполнения работ в Саратовской области, Россия. Серия «Справочник оценщика». - М.: ООО «Ко-Инвест», 2019 год.
Данный справочник содержит ценовые показатели в руб./кв.м, в соответствии с данным фактом основной характеристикой является ценообразующий фактор: «площадь (кв.м)».
В связи с чем расчет строительного объема не производился по объекту оценки. Соответственно количество этажей не учитывалось при расчете кадастровой стоимости объекта оценки.
Общая формула определения величины затрат на замещение с использованием сборника Ко-Инвест имеет вид:
Сзам = V x C1 x Kрег x Kконстр x Kоб x И х НДС ч ПП
где: Сзам - стоимость замещения, руб.;
V - строительный объем объекта, ед. изм. (м2, м3, п.м. и т.п.);
Ci - стоимость 1 ед. изм. строительного объема объекта в соответствии с типовым проектом по соответствующему сборнику «Ко-Инвест», или показатель НЦС;
Kрег - поправочный региональный коэффициент для Саратовской области (применяется для сборников, составленных в ценах Московской обл.);
Kконстр - поправочный коэффициент, характеризующий конструктивное различие объекта оценки и объекта-аналога из справочника, отсутствие или наличие конструктивных элементов, инженерных систем, разницу в материале исполнения элементов;
Коб - поправочный коэффициент, характеризующий разницу в строительном объеме объекта оценки и объекта-аналога. Применяется в соответствии с рекомендациями Вводных указаний к соответствующему сборнику «Ко-Инвест»;
И - индекс удорожания капиталовложений в строительстве по сравнению с уровнем цен сборника УПСС к дате оценки;
НДС - Налог на добавленную стоимость;
ПП - прибыль предпринимателя
Следовательно, для спорного объекта недвижимости расчет следующий:
Сзам = 141,6 х 42 068,02 х 1 х 1 х 1 х 1,018884120171674 х 1,2 х 1,0226
ФИО10 = 7 309 747,23 х (1- 12,30/100) х (1-0/100) х (1 - 29,40/100)
С учетом изложенного, кадастровая ошибка, повлиявшая на размер кадастровой стоимости, как то указано в статье 28 Закона о кадастре, допущена не была, поскольку указание в перечне зданий, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2020 году, в отношении спорного объекта недвижимости характеристики: количество этажей - 2, количество подземных этажей - 1 не влияет на итоговый результат стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. Ценообразующим фактором является ни количество этажей, а площадь объекта недвижимости, в данном случае 141,6 кв.м.
В качестве обоснования административных исковых требований ФИО1 также ссылается на то, что спорный объект недвижимости является объектом незавершенного строительства, который со временем разрушается, что не было учтено при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, т.е. были использованы недостоверные сведения об объекте недвижимости.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 13 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
Исходя из содержания статьи 28 Закона о кадастре кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 28 Закона о кадастре ошибками в государственном кадастре недвижимости являются: техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - техническая ошибка в сведениях); воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастровая ошибка в сведениях).
Обстоятельств, позволяющих признать наличие технической или кадастровой ошибки, при рассмотрении настоящего дела не установлено.
Как следует из материалов инвентарного дела, реестрового дела (т. 1 л.д. 112-140, л.д. 141-197), 11 мая 2012 года Государственным унитарным предприятием «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» составлен технический паспорт на жилой дом, в нем содержатся сведения об объекте недвижимости: назначение - «жилой дом», фактическое использование - «по назначению», общая площадь жилого дома - 141,6 кв.м, материал стен - «кирпичный», экспликация к поэтажному плану жилого дома, техническое описание конструктивных элементов и определение фактического износа основных строений, отапливаемых пристроек жилого дома. Кроме того, в инвентарном деле имеется акт обследования от 11 мая 2012 года, согласно техническому описанию основное строение имеет год постройки 1999 год, техническое состояние конструктивных элементов: фундамента (железобетонные блоки), стен (кирпичные), наружной и внутренней отделки, пола (бетонный), крыши (металлическая), перекрытий (железобетонные), перегородок (кирпичные), отопления, оконных проемов и дверей (пластиковые).
В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости, заявитель также представляет документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (абзац четвертый).
В качестве доказательств наличия кадастровой ошибки административным истцом представлены только фотографии объекта недвижимости по состоянию на 21 мая 2021 года. Однако данные фотографии не могут быть признаны относимыми, допустимыми, достаточными для настоящего дела доказательствами и не подтверждают использование при очередной государственной кадастровой оценке (при составлении отчета) в 2020 году недостоверных сведений.
Каких-либо доказательств, подтверждающих, что при составлении 11 мая 2012 года технического паспорта объекта недвижимости допущены ошибки, не имеется.
Напротив, при постановке в 2014 году объекта недвижимости на кадастровый учет, регистрации перехода права собственности на объект недвижимости основанием являлся технический паспорт от 11 мая 2012 года.
Кроме того, согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 09 декабря 2019 года, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью Научно-Производственное предприятие «Инсолар Тэск» и ФИО1, продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность здание, назначение: жилой дом, общей площадью 141,6 кв.м, количество этажей: 2, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер: №
В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 05 апреля 2021 года, заключенному между ФИО1 и ФИО6, продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность здание, назначение: жилой дом, количество этажей: 2, в том числе подземных 1, площадь 141,6 кв.м, адрес объекта: <адрес>, б/н, Кадастровый номер: №.
ФИО1 за период времени с 09 декабря 2019 года по 05 апреля 2021 года с заявлением об изменении технических характеристик объекта не обращалась.
Градостроительное законодательство разделяет объект капитального строительства (это здание, строение, сооружение) и объект, строительство, которого не завершено.
ФИО1 ссылаясь на то, что при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения, так как спорный объект недвижимости незавершен строительством, фактически оспаривает предмет договоров купли-продажи, которые не были признаны недействительными.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Федеральным законом сведений.
Таким образом, на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость была верно определена с учетом характеристик данного объекта, содержащихся в ЕГРН, недостоверные сведения не были использованы.
Поскольку в данном случае какая-либо кадастровая, техническая или реестровая ошибка при внесении сведений в ЕГРН отсутствует, использование при проведении государственной кадастровой оценки недостоверных сведений, в том числе неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости и т.д., не нашло свое подтверждение, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 14 декабря 2022 года, возложении обязанности на бюджетное учреждение произвести перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Также представителем ГБУ СО «Госкадастроценка» заявлено о пропуске административным истцом срока для обращения в суд с указанными административными исковыми требованиями.
Срок обращения с административным исковым заявлением в суд установлен статьей 219 КАС РФ, согласно которой, если КАС РФ не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (часть 1). Пропущенный по уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено КАС РФ.
Судом установлено и не оспаривалось административным истцом, что копия решения бюджетного учреждения получена ФИО1 15 декабря 2022 года (т. 1 л.д. 111). Следовательно, установленный законом срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения истек 15 марта 2023 года. ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением 20 июня 2023 года, т.е. срок на обращение в суд с требованиями об оспаривании решения бюджетного учреждения ею пропущен.
Пропуск установленного срока обращения в суд не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления к производству суда. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании (часть 5 статьи 219 КАС РФ).
Обязанность доказывания соблюдения срока обращения в суд возлагается на лицо, обратившееся в суд (часть 11 статьи 226 КАС РФ).
ФИО1 заявила ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на обращение в суд, так как не знала, что для оспаривания решения бюджетного учреждения установлен какой-либо срок, а также длительное время она не могла получить технический паспорт на объект недвижимости.
Указанные административным истцом правовая неграмотность и незнание законов уважительными причинами признаны быть не могут, так как порядок подачи указанного заявления и его сроки установлены КАС РФ (глава 22), который официально опубликован для всеобщего сведения. Длительное получение административным истцом технического паспорта на объект недвижимости также не может быть признано уважительной причиной пропуска административным истцом срока на обращение в суд, так как административный истец вправе был заявить в суде ходатайство об истребовании доказательства в порядке статьи 45 КАС РФ.
При таких обстоятельствах суд полагает, что оснований для удовлетворения ходатайства ФИО1 о восстановлении пропущенного процессуального срока на обращение в суд не имеется.
Таким образом, административному истцу надлежит отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований в том числе и в связи с пропуском срока на обращение в суд при отсутствии уважительных причин.
Административный истец не лишен возможности оспорить результаты кадастровой стоимости, обратившись в установленном порядке с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Саратовской области о признании незаконным решения бюджетного учреждения, возложении обязанности произвести перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Аршинова