Дело № 2-51/2025

61RS0001-01-2024-003134-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 апреля 2025 года гор. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд гор. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Мудраковой А.И.,

при секретаре Камышовой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г.Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г.Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности на самовольную постройку. В обоснование заявленных требований указал, что ему принадлежит земельный участок на основании Дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка № от «4» мая 2021г., от 16.08.2022г., согласно которому ФИО1 арендует земельный участок расположенный по адресу: ..., кадастровый №, площадью 835 кв.м., предоставленного для строительства здания общественного назначения сроком до 19.04.2027 года.

26.11.2015г. Истец получил разрешение на строительство Здания общественного назначения, а именно Туристическую гостиницу на 49 номеров, что подтверждается разрешением на строительство № от Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.

09.12.2015г. был заключен договор подряда № между Закрытым акционерным обществом «ПРЕМИУМ ИНЖИНИРИНГ» в лице Исполнительного директора Ф.И.О. действующего на основании доверенности № от 29.10.2015г. и ООО «Компания РегионСтрой» в лице директора Ф.И.О., действующего на основании устава. Были выплачены денежные средства, однако работы выполнены не были.

В 2020 году работы были приостановлены в связи с Коронавирусом.

В 2022 году работы также были приостановлены в связи с СВО.

В 2023 году истец обратился в ДАиГ г. Ростова-на-Дону по вопросу внесения изменения на разрешение на строительство, а именно возведение трехэтажного здания, однако, был получен отказ. Согласно Техническому паспорту от 20.12.2023г. на Здание общественно назначения по адресу: ..., имеет 3 этажа.

15.04.2024г. был получен отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатации объекта капитального строительства от Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.

Истцом был разработан Проект на трехэтажное строение, получено Заключение возможности сохранения постройки, получен технический паспорт.

В связи с изложенным истец просит признать за ним право собственности на объект недвижимости - здание общественного назначения, площадью 1282,2 кв.м., количество этажей - 3, адрес: ..., расположенного на земельном участке кадастровый №, площадью 835 кв.м., предоставленного для строительства здания общественного назначения сроком до 19.04.2027 года.

Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, заявленные требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, поскольку не смотря на получение истцом разрешения на строительство, в конечном итоге истцом был возведен иной объект, нежели тот, который был предусмотрен выданным разрешением, договор аренды заключен для строительства нежилого объекта общественного назначения, истцу все равно было необходимо обратиться за получением разрешения на строительство объекта с меньшей этажностью.

Представитель ответчика Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону – ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, заявленные требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

С учетом мнения представителей сторон дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что истцу ФИО1 принадлежит земельный участок на основании Дополнительного соглашения № к договору аренды земельного участка № от «4» мая 2021г., от 16.08.2022г., по условиям которого ФИО1 арендует земельный участок расположенный по адресу: ..., кадастровый №, площадью 835 кв.м., предоставленного для строительства здания общественного назначения сроком до 19.04.2027 года.

26.11.2015г. Департаментом архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону истцу выдано разрешение № на строительство объекта капитального строительства: «Здание общественного назначения по ... в районе жилых домов №№ в ... (Туристическая гостиница на 49 номеров), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: .... Срок действия разрешения до 15.08.2024 года.

09.12.2015г. между Закрытым акционерным обществом «ПРЕМИУМ ИНЖИНИРИНГ» в лице Исполнительного директора Ф.И.О., действующего на основании доверенности № от 29.10.2015г. и ООО «Компания РегионСтрой» в лице директора Ф.И.О., действующего на основании устава был заключен договор подряда № на строительство здания.

Как указывает истец, по вышеуказанному договору подряда были выплачены денежные средства, однако работы выполнены не были.

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что в силу ограниченной финансовой возможности истец возвел объект с меньшим количеством этажей, назначение объекта не менялось, объект имеет статус общественного назначения

Согласно Техническому паспорту от 20.12.2023г. на Здание общественного назначения по адресу: ..., здание имеет 3 этажа.

В 2023 году истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону по вопросу внесения изменения на разрешение на строительство, а именно возведение трехэтажного здания, однако, был получен отказ.

15.04.2024 Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатации объекта капитального строительства.

Согласно п. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция является видом градостроительной деятельности.

В соответствии с п.п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (этажности), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкция, переустройство и перепланировка допускаются только с соблюдением нормативных и технических требований. Это обусловлено тем, что при реконструкции помещений производится комплекс работ связанных с изменением объектов недвижимости и появлением новых объектов недвижимости, их состава и функционального назначения, а также систем инженерного оборудования. Все это не должно нарушать установленные технические и санитарно-гигиенические требования, а также нормативы по эксплуатации жилищного фонда.

На основании ч.1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Вместе с тем следует отметить, что отсутствие разрешения на строительство в данном случае не является основанием для отказа в узаконении самовольно возведенного строения.

В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дано разъяснение о применении ст. 222 Гражданского кодекса РФ. В частности указано на то, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

В целях всестороннего и объективного рассмотрения дела судом при рассмотрении указанного выше гражданского дела назначена строительно-техническая экспертиза.

В статье 41 Федеральный закон о государственной судебно-экспертной деятельности закрепил право Правительства Российской Федерации, устанавливать перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Реализуя предоставленные федеральным законодателем полномочия, Правительство РФ 31.10.2023 издало Распоряжение N 321.4-р, утвердившее Перечень судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства от 16.11.2021 № 3214-р, который был дополнен разделом VTII «Судебные экспертизы по гражданским, делам, связанным с самовольным строительством. Судебная строительно-техническая экспертиза».

Согласно пояснительной записке к распоряжению Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р (в ред. распоряжения Правительства РФ от 31.10.2023 № 3041 -р) необходимость проведения судебных экспертиз в государственных экспертных организациях предусмотрена во избежание по указанной категории дел договорных заключений, на основании которых могут быть признаны самовольные постройки законными, которые могут привести впоследствии к нанесению ущерба жизни и здоровью граждан, искажению облика объектов культурного наследия.

Производство экспертизы по настоящему делу было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». На разрешение экспертов были поставлены вопросы:

1. Соответствует ли требованиям строительных, пожарных, санитарных и градостроительных норм и правил по своим конструктивным элементам, назначению, набору помещений и расположению здание общественного назначения, площадью 1282,2 кв.м., количество этажей - 3, адрес: ..., расположенное на земельном участке кадастровый №, площадью 835 кв.м., предоставленного для строительства здания общественного назначения сроком до 19.04.2027 года?

2. Нарушает здание общественного назначения, площадью 1282,2 кв.м., количество этажей - 3, адрес: ..., расположенное на земельном участке кадастровый №, площадью 835 кв.м., предоставленного для строительства здания общественного назначения сроком до 19.04.2027 года права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

3. В случае несоответствия требованиям строительных, пожарных, санитарных и градостроительных норм и правил, возможно ли приведение в соответствие требованиям строительных, пожарных, санитарных и градостроительных норм и правил здания общественного назначения, площадью 1282,2 кв.м., количество этажей - 3, адрес: ..., расположенного на земельном участке кадастровый №, площадью 835 кв.м., предоставленного для строительства здания общественного назначения сроком до 19.04.2027 года.

Согласно заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» № от 07.03.2025 года здание общественного назначения, площадью 1282,2 кв. м, количество этажей – 4, адрес: ..., расположенное на земельном участке кадастровый №, площадью 835 кв. м, относящееся к классу Ф 4.3 по выполненным объемно-планировочному, конструктивному и инженерно-техническому решениям, соответствует требованиям действующих норм и правил (строительно-техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительных предъявляемым к общественным зданиям, а именно требованиям: СП 118.13330.2С22 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (п.п.: 4.25, 4.26, 4.27, 5.1, 5.2. 5.4, 5.6, 5.7, 5.8, 5.10, 5.11, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 6.12, 6.14, 8.3, 8.8, 8.9, 8.10, 8.11) СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87» (п.п.: 3.2, 3.3, 3.5, 4.4, 7.1), СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001» (п.п.: 4.3, 6.1.1, 6.1.5, 6.2.4, 6.3.1, 6.3.2), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (п.п.: 4.1.2, 4.1.3, 4.1.6, 4.2.5, 4.2.7, 4.2.18, 4.2.19, 4.2.21, 4.2.22, 4.2.24, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.5, 4.3.6, 7.1.1, 7.6.3), СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (п.п.: 5.4.4, 6.7.1 и таблицы 6.11), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования - объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п.п.: 4.3, таблица 1, 5.1.1, 5.5.2. 7.1, 7.3, 8.1.1, 8.1.4), СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. СНиП 41-01-2003» (п.п.: 6.1.1, 6.1.2), СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (п. 14.21), п. 14.21 «Размещение жилых СП 486.1311500.202 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности» (п. 4.9 и таблицы 1, и. 12.1.2, таблицы 3), СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования» (п. 1.1 и таблицы А.1), Федерального закона №123-ФЗ от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст.ст. 52, 53, 54, 69, 80, 87, 89), Федерального закона №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст.ст.: 8, 10, 11, 17).

Фактический существующий набор конструктивных элементов исследуемого здания, а также выполненные конструктивное, объемно-планировочное, архитектурно-планировочное, инженерно-техническое решения не противоречат данными дополнительно предоставленной проектной документации «Здание общественного назначения по адресу: ...», разработанной ООО «Экостройпроект» ... 2022 г.

Конструктивные элементы исследуемого здания не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений перекрытий и перемычек в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в сою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания.

Исследуемое здание общественного назначения расположено в пределах фактических границ земельного участка с кадастровым номером №.

Расположение исследуемого здания общественного назначения на земельном участке с кадастровым номером №, имеющего виды разрешенного использования - для строительства здания общественного назначения, находящегося в территориальной зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-3), не противоречит перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, градостроительного регламента зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-3), приведенному в ст. 30 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону.

Выполненная высота и количество этажей исследуемого здания общественного назначения, процент застройки земельного участка с кадастровым номером № соответствуют градостроительному регламенту зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-3), приведенному в ст. 30 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону.

Расположение здания общественного назначения на земельном участке с кадастровым номером № по отношению к существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (п.7.1), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п. 4.3 и таблицы 1, 7.1, 8.1.1, 8.1.4), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы» (п.п.: 4.3.2, 4.3.3), Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» требованиям (ст. 69, ст. 80), Федерального закона №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 8, ст. 17), а также градостроительному регламенту зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-3), приведенному в ст. 30 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону.

Решение вопросов о нарушении каким-либо объектом охраняемые законом интересы других лиц, а также о создании каким-либо объектом угрозы жизни и здоровью граждан, выходит за рамки компетенции судебного эксперта. Как было указано в выводах по первому вопросу, конструктивные элементы исследуемого здания не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений перекрытий и перемычек в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в сою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания. Следует отметить, что в исследуемом нежилое здании по периметру каждого этажа рассредоточено расположены планы эвакуации, а также кнопки пожарной сигнализации (ИПР), предназначенные для включения вручную при обнаружении признаков возгорания. Также в исследуемом нежилом здании имеются первичные средства пожаротушения, система пожарной сигнализации, что соответствует требованиям СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности» и требованиям СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования».

Согласно ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Выводы экспертов могут быть определенными (категоричными), альтернативными, вероятными и условными.

Определенные (категорические) выводы свидетельствуют о достоверном наличии или отсутствии исследуемого факта.

Заключение судебной экспертизы содержит определенные выводы по поставленным судом вопросам.

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Однако это не означает право суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.

Таким образом, экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

В данном случае суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность выводов заключения эксперта и считает возможным использовать в качестве доказательств указанную экспертизу, поскольку выводы эксперта последовательны, научно обоснованы. Не доверять указанному заключению эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Таким образом, в ходе судебного заседания судом было установлено, что самовольно реконструированное строение, не нарушает чьи-либо права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Вместе с тем, ответчики не предоставили суду доводы в опровержение установленных в ходе судебного заседания обстоятельств дела. Доказательств обратному, также суду не представлено.

Таким образом, суд, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, считает, что требования истца законны и обоснованы, а потому подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г.Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности на самовольную постройку - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимости - здание общественного назначения, площадью 1282,2 кв.м., количество этажей - 3, адрес: ..., расположенного на земельном участке кадастровый №, площадью 835 кв.м., предоставленного для строительства здания общественного назначения сроком до 19.04.2027 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону в течении месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья:

Мотивированное решение составлено 07 мая 2025 года.