копия

УИД 16RS0№-41 Дело №

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

30 октября 2025 года

город Казань

Московский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Фаттаховой Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хасанзяновой Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Экополис» к ФИО1, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи, признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

ООО «Экополис» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи, признании права собственности на нежилое помещение, в обосновании заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Экополис» был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости: нежилое здание, площадью 335,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. Согласно пункту 2.2 договора цена объекта недвижимости по соглашению сторон составляет 8 500 000 руб. Большая часть из этой суммы была уплачена продавцам в следующем размере: ФИО1 – 4 331 300 руб., ФИО2 – 200 000 руб. Согласно пункту 4.1 договора (с учетом доп. соглашения №.2 от ДД.ММ.ГГГГ) стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В течение 10 рабочих дней после заключения основного договора и перехода права собственности на объект недвижимости за покупателем, стороны обязуются заключить договор залога на объект недвижимости в счет исполнения покупателем обязательств по оплате оставшейся суммы по основному договору, если такая сумма не будет оплачена покупателем к моменту заключения данного договора залога. ДД.ММ.ГГГГ в адрес продавцов было направлено приглашение на заключение основного договора купли-продажи недвижимости ДД.ММ.ГГГГ в 10 час. 00 мин. по адресу: <адрес>Д, оф. 10-2а, с помощью службы доставки Почта России и мессенджера WhatsApp, где и происходило общение в рамках предварительного договора. В указанном приглашении было обозначено также следующее: с собой иметь документы, удостоверенные надлежащим образом, и подтверждающее исполнение существенных условий предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Существенным условием заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости является: снятие обременений, наложенных судебными приставами, в рамках исполнения решения Ново-Савиновского районного суда <адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, указанные существенные условия не были исполнены сторонами ни к дате заключения основного договора купли-продажи, ни к моменту написания настоящего искового заявления. ДД.ММ.ГГГГ в адрес продавцов было направлено претензионное письмо с требованием предоставить все документы, указанные в предварительном договоре и заключить основной. Однако данное требование было оставлено без удовлетворения. На основании изложенного, истец просит признать предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ООО «Экополис» основным договором купли-продажи объекта недвижимости: нежилое здание, площадью 335,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, признать право собственности ООО «Экополис» на объект недвижимости: нежилое здание, площадь. 335,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, с обременением ипотекой в силу закона в пользу ФИО1 и ФИО2 до момента полной оплаты ООО «Экополис» объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства представитель истца увеличил исковые требования, просил взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

В соответствии со статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительности причины неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и его условия определяют по усмотрению сторон договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пунктам 1-4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 данного Постановления.

В пункте 5 того же постановления Пленума разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» дано разъяснение, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Согласно положениям статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 данного Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Экополис» заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости: нежилое здание, площадью 335,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

В соответствии с разделом 2 предварительного договора купли-продажи по основному договору продавцы обязуются передать в собственность покупателя и/или иного лица по его представлению объект недвижимости: нежилое здание, площадью 335,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. Цена объекта недвижимости по соглашению сторон составляет 8 500 000 руб., указанная цена является фиксированной и пересмотру не подлежит. Оплата объекта недвижимости производится до подписания основного договора и передачи документов для регистрации перехода права собственности к покупателю. Обязательство продавцов передать объект недвижимости покупателю считается исполненным после фактической передачи объекта недвижимости по соответствующему акту приема-передачи.

Согласно пункту 3.2.1 предварительного договора купли-продажи в день подписания настоящего предварительного договора покупатель принял на себя обязательство оплатить продавцам сумму в размере 200 000 руб. в виде задатка, предусмотренного статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в доказательство соглашения между сторонами о купле-продаже объекта недвижимости и в обеспечение выполнения обязательств по настоящему предварительному договору, продавец – 1 (ФИО1) принимает задаток в полном объеме.

В соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В период с даты заключения настоящего предварительного договора с указанной даты покупатель готовит основной платеж, проверяет юридическую чистоту сделки, а продавцы обязаны представить документы, указанные в пункте 3.1.1 и иные по запросу покупателя.

Как следует из пункта 4.2 предварительного договора стороны договорились не позднее, чем за 1 день согласовать место, дату и время подписания основного договора и произведения расчетов. В случае, если стороны не согласуют иное, датой подписания основного договора является последний день – ДД.ММ.ГГГГ, место подписания: <адрес>, офис Агентства регионального развития.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2 и ООО «Экополис» заключили дополнительное соглашение № об изменении условий договора, согласно которому полная оплата объекта недвижимости производится после передачи документов для регистрации перехода права собственности к покупателю, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при заключении сторонами основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет уплаты стоимости объекта недвижимости. Оставшаяся часть цены объекта недвижимости оплачивается в порядке, определенном основным договором, 200 000 руб. засчитывается с учетом ранее выплаченной суммы; 200 000 руб. выплачиваются ФИО2 в срок трех дней с момента подписания соглашения; 3 850 000 руб. выплачиваются ФИО1 в срок трех дней с момента подписания соглашения, итого 4 250 000 руб. Стороны обязуются заключить договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стороны договорились не позднее, чем за 1 день согласовать место, дату, время подписания основного договора и произведения расчетов. В случае, если стороны не согласуют иное, датой подписания основного договора является последний день – ДД.ММ.ГГГГ, место подписания: по согласованию сторон.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2 и ООО «Экополис» заключили дополнительное соглашение №.3 об изменении условий договора, согласно которому стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стороны договорились не позднее, чем за 1 день согласовать место, дату, время подписания основного договора и произведения расчетов. В случае, если стороны не согласуют иное, датой подписания основного договора является последний день – ДД.ММ.ГГГГ, место подписания: по согласованию сторон.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2 и ООО «Экополис» заключили дополнительное соглашение №.2 об изменении условий договора, согласно которому полная оплата объекта недвижимости производится в течение 10 рабочих дней с момента удовлетворения исковых требований и вступления в законную силу решения Московского районного суда <адрес> по делу № по иску ФИО2 и ФИО1 об установлении сервитута или внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости об установлении сервитута. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости в течение 10 рабочих дней с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости об установлении сервитута, стороны также обязались заключить договор залога на объект недвижимости в счет исполнения продавцами обязательств по заключению основного договора в течение 1 рабочего дня с момента подписания настоящего соглашения. Стороны договорились не позднее, чем за 1 день согласовать место, даты, время подписания основного договора и произведения расчетов.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2 и ООО «Экополис» заключили дополнительное соглашение №.2 об изменении условий договора, согласно которому полная оплата объекта недвижимости производится в течение 10 рабочих дней с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о регистрации права собственности за ООО «Экополис», ОГРН <***>. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В течение 10 рабочих дней после заключения основного договора и перехода права собственности на объект недвижимости за покупателем, стороны обязуются заключить договор залога на объект недвижимости в счет исполнения покупателем обязательств по оплате оставшейся суммы по основному договору, если такая сумма не будет оплачена покупателем к моменту заключения данного договора залога.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №КУФИ-001/2025-158953305, нежилому помещению присвоен кадастровый №, правообладателями указанного объекта недвижимости являются ФИО2 и ФИО1, которым принадлежит по 1/2 доли в праве общей долевой собственности, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Экополис» выполнило свои обязательства по оплате суммы задатка в размере 4 250 000 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 200 000 руб., платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 200 000 руб., платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 200 000 руб., платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 руб., платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 250 000 руб., платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50 000 руб., платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 350 000 руб., платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50 000 руб., платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 7 000 руб., платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 224 300 руб.

Поскольку оплата товара по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведена истцом в оговоренном порядке, то данный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части признания предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости: нежилое здание, площадью 335,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Экополис», основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Учитывая, что между сторонами был заключен договор купли-продажи по которому недвижимое имущество будет передано в собственность покупателя, а предварительная оплата по договору была осуществлена истцом, исковые требования в части признания права собственности на нежилое помещение, площадью 335,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, за ООО «Экополис» подлежит удовлетворению.

Компенсация морального вреда в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов защиты гражданских прав.

В силу статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В удовлетворении требования о компенсации морального вреда надлежит отказать, поскольку юридическое лицо не может претерпевать физические и нравственные страдания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 198, 235, 237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Экополис» к ФИО1, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи, признании права собственности на нежилое помещение удовлетворить.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилое здание, площадью 335,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (<данные изъяты>), ФИО2 (<данные изъяты>) и обществом с ограниченной ответственностью «Экополис» (ОГРН <***>, ИНН <***>), признать основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Экополис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) право собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание, площадью 335,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Настоящий судебный акт является основанием для прекращения права собственности на нежилое здание, площадью 335,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, за ФИО1 (<данные изъяты>) и ФИО2 (<данные изъяты>).

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: подпись

Копия верна.

Мотивированное решение составлено 14 ноября 2025 года.

Судья Фаттахова Г.Н.