Уникальный идентификатор дела 65RS0001-01-2021-003775-77

Дело № 2-1141/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Южно-Сахалинск 12 октября 2022 года

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Ретенгер Е.В.,

при помощнике судьи Щетининой Т.В.,

с участием

представителя истца, действующего на основании доверенности от 09 октября 2022 года, ФИО,

ответчика ФИО,

представителя ответчика, действующего на основании доверенности от 11 апреля 2022 года ФИО

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ЛидерСпецСтрой» к ФИО о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, погашении записи о праве собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЛидерСпецСтрой» обратилось в Южно-Сахалинский городской суд с исковым заявлением к ФИО о расторжении договора купли-продажи земельного участка № от 26 июля 2021 года заключенного между ФИО и ООО «ЛидерСпецСтрой», взыскании денежных средств в размере 23 361 500 рублей, погашении записи в <данные изъяты>, кадастра и картографии по Сахалинской области о праве собственности сделанной 24 августа 2021 года под № на земельный участок ООО «ЛидерСпецСтрой».

В обоснование заявленных требований истец указал, что 26 июля 2021 года между ООО «ЛилерСпецСтрой» и ФИО заключен договор купли-продажи земельного участка №, расположенного в границах населенного пункта <адрес>, общей площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером №, категорией земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, стоимостью 23 361 500 рублей. Отмечает, что при проведении государственной регистрации земельного участка в собственность истца были обнаружены ограничения его использования, которые заключались в том, что на близлежащей территории с границами спорного земельного участка находится газопровод с охранной зоной подземного магистрального газопровода. Такое ограничение запрещает использовать земельный участок под строительство на нем зданий, сооружений для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции без согласования с сособственником системы газоснабжения. Полагает, что продавец скрыл от покупателя информацию о том, что земельный участок расположен в зонах с особыми условиями использования территории, в связи с чем, имеет ограничения в использовании в виде охранной зоны подземного магистрального газопровода, являющегося опасным производственным объектом, на что истец не рассчитывал при приобретении данного объекта недвижимости. Отмечает, что ответчику была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных по нему денежных средств, которая оставлена без ответа.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебном заседании не согласился с иском, пояснил, что на протяжении всего времени использовал земельный участок, как фермер, для выращивания сельхозпродукции в соответствии с целевым назначением. Дополнительно отметил, что при заключении договора купли-продажи покупателем был проведен осмотр спорного земельного участка, а также заключено дополнительное соглашение в части охранной зоны земельного участка.

Представитель ответчика в судебном заседании не согласился с исковыми требованиями, представил возражения на исковое заявление, в которых указал, что в ходе государственной регистрации земельного участка между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка, условием которого указано, что в пределах спорного земельного участка расположены сооружения <данные изъяты> а также то, что земельный участок расположен в зонах с особыми условиями использования территории, в связи с имеющимися ограничениями в использовании: охранная зона <данные изъяты>»; охранная зона подземного магистрального нефтепровода <данные изъяты> на территории <данные изъяты>» «Проект <данные изъяты>

Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, оценив представленные доказательства, как в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к следующему.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Не предоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 26 июля 2021 года между ООО «ЛидерСпецСтрой» и ФИО заключен договор купли-продажи земельного участка №, находящегося по <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, с кадастровым номером №.

Согласно п. 2.2 договора купли-продажи определено, что земельный участок не должен находиться под любым иным обременение, отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом или договором право пользования земельным участком или любой его частью, в том числе после приобретения покупателем.

Согласно пункту 3 акта приема-передачи переданный земельный участок на момент приема-передачи находился в состоянии, удовлетворяющем покупателя. Покупатель претензий к продавцу не имеет. В ходе судебного разбирательства судом установлено, что покупатели при заключении договора купли-продажи осматривали земельный участок.

Настоящие договор и акт подписаны сторонами, зарегистрированы 24 августа 2021 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Из уведомления Управления Росреестра по Сахалинской области о приостановлении государственной регистрации прав от 10 августа 2021 года следует, что для устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, рекомендовано:

- представить дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка, в которое внести необходимые изменения в части, касающейся наличия в пределах земельного участка сооружения, принадлежащего <данные изъяты>», а также в части, касающейся актуальных ограничений использования земельного участка.

Судом установлено, что 16 августа 2021 года между ООО «ЛидерСпецСтрой» и ФИО заключено дополнительное соглашение № к договору купли-продажи земельного участка, из пункта 1.1. которого следует, что пункт 2.2. Договора читать в следующей редакции:

«В пределах земельного участка с кадастровым номером № собственником которого является <данные изъяты>», сохраняющее право пользования земельным участком или его частью, в том числе после его приобретения Покупателем, а также земельный участок с кадастровым номером № расположен в зонах с особыми условиями использования территории, в связи с чем, имеет ограничения в использовании: 1) охранная зона <данные изъяты>», учетный номер зоны №) охранная зона подземного магистрального нефтепровода <данные изъяты> мм на территории <данные изъяты>

Обращаясь в суд с иском, истец ссылается, что договор купли-продажи земельного участка был заключен с существенными нарушениями, о которых продавец не поставил в известность. Представитель истца отмечал, что ФИО был уведомлен о том, что по территория участка попадает в охранную зону в связи размещением подземного магистрального нефтепровода высокого давления диаметром <данные изъяты> и магистральный газопровод высокого давления диаметром до <данные изъяты>, с расположенными на них узлами запорной арматуры, контрольно-измерительными пунктами, а также волоконно - оптическая линией связи, расположенной в одном коридоре с трубопроводами.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 30 марта 2018 года ФИО действительно лично, под роспись было вручено уведомление - предупреждение о том, что на территории <адрес> проходят подземный магистральный нефтепровод высокого давления диаметром <данные изъяты> и магистральный газопровод высокого давления диаметром до <данные изъяты>, с расположенными на них узлами запорной арматуры, контрольно-измерительными пунктами, а также волоконно - оптическая линия связи, расположенная в одном коридоре с трубопроводами.

Согласно информации представленной <данные изъяты> от 15 сентября 2022 года № следует, что земельный участок с кадастровым номером № был сформирован и поставлен на кадастровый учет 26 мая 2021 года собственником ФИО Отмечает, что на дату постановки участка на кадастровый учет в <данные изъяты> содержались сведения о границах установленной зоны с особыми условиями использования территории – Охранная зона подземного магистрального нефтепровода <данные изъяты> на территории <данные изъяты> Информация об ограничениях и зоне их действия отображалась в выписке <данные изъяты> об основных характеристиках и зарегистрированных правах на указанный земельный участок.

Судом установлено, что указанное обстоятельство было согласованно сторонам при заключении дополнительного соглашения № к договору купли-продажи от 16 августа 2021 года.

Также согласно информации от 20 сентября 2022 года № <данные изъяты>» следует, что в границах смежного земельного участка с кадастровым номером №, входящего в состав единого землепользования № расположены сооружения, входящие в состав трубопроводной системы проекта <данные изъяты>, а именно: нефтепровод диаметром <данные изъяты> с кадастровым номером №; газопровод диаметром <данные изъяты> с кадастровым номером №; волоконно-оптическая кабельная линия связи с кадастровым номером №. Отмечено, что сооружения размещены в одном технологическом коридоре. Для обеспечения безопасной эксплуатации объектов и исключения возможности повреждения магистральных трубопроводов и их объектов в соответствии с п.4.1 Правил охраны магистральных трубопроводов, утв. Постановлением Гостехнадзора России от 22 апреля 1992г. № 9 вдоль них установлены охранные зоны, в виде участка земли, ограниченного условными линиями, проходящими в <данные изъяты> от оси трубопровода с каждой стороны. Сведения о границах охранных зон магистральных нефте и газопровода отражены в <данные изъяты>, реестровый номер №. Согласно сведениям <данные изъяты> земельный участок с кадастровым номером № являющийся предметом спора частично расположен в границах <данные изъяты> с реестровым номером № – Охранная зона подземного магистрального нефтепровода <данные изъяты>

Трасса трубопроводов обозначена опознавательными знаками (щитами-указателями) высотой <данные изъяты> от поверхности земли, указанные знаки расположены в пределах прямой видимости, через <данные изъяты>

Из выписки <данные изъяты> следует, что в отношении земельного участка № зарегистрированы ограничения, а именно установлена охранная зона инженерных коммуникаций магистральный нефтепровод <данные изъяты>. Ограничений в отношении магистрального газопровода выписка не содержит.

Согласно ч. 21 ст. 26 Федерального закона от 03 августа 2018 года № 342-ФЗ «До дня установления зоны минимальный расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов) в соответствии со ст. 106 Земельного кодекса РФ и с утвержденным Правительством РФ положением о такой зоне строительство, реконструкция зданий, сооружений в границах минимальных расстояний до указанных трубопроводов допускаются только по согласованию с организацией – собственником системы газоснабжения, собственником нефтепровода или уполномоченной ими организации».

Действительно, согласно ст. 28 Федерального закона от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», границы охранных зон объектов системы газоснабжения определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Однако, суду в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено доказательств того, что истец лишен возможности использовать приобретенный им земельный участок в названных целях с учетом соблюдения им соответствующих правил и нормативов, изменений обстоятельств.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу, что ограничений по использованию спорного земельного участка, а именно «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства» не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец на момент заключения договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему, как покупатель достоверно располагал информацией об установленных в отношении спорного земельного участка ограничениях выраженных в том, что на прилегающей к приобретаемому земельному участку территории расположен нефтепровод и газопровод, и считает несостоятельной ссылку истца о сокрытии ответчиком сведений об ограничении в использовании земельного участка, поскольку условиями дополнительного соглашения были оговорены ограничительные условия использования земельного участка в части нефтепровода. Согласившись приобрести в собственность земельный участок с установленными ограничениями в отношении нефтепровода суд приходит и к выводу, ограничения установленные в отношении газпровода ни коим образом на влияют на осведомленность истца и нарушение его прав на использование земельного участка, поскольку такие ограничения тождественны и истец при заключении договора был согласен на данные ограничения.

При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель, имеющий возможность получить информацию об объекте из сведений <данные изъяты> прав на недвижимое имущество и сделок с ним и лично осмотревший земельный участок с имеющимися на нем опознавательными знаками высотой <данные изъяты>, обозначающими прохождение трассы трубопроводов, находящихся в одном коридоре мог и должен был узнать о существовании обременения.

Кроме того, суд принимает во внимание, что истец был уведомлен и выразил желание на приобретение спорного земельного участка при наличии охранной зоны в виду прохождения магистрального нефтепровода, в отношении которого установлены аналогичные ограничения по использованию земельного участка, что и в отношении магистрального газопровода.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что при заключении спорного договора ответчик (продавец) предоставил истцу (покупателю) всю имеющуюся у него информацию относительно продаваемого земельного участка, и, проявив разумную заботу и осмотрительность, покупатель не был лишен возможности получить сведения о наличии охранных зон на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости, а также уточнить возможность застройки приобретаемого участка, на основании чего суд приходит к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что на момент заключения спорной сделки имело место нарушения ответчиком условий договора, влекущего его расторжение и взыскание денежных средств, а также погашении записи о праве собственности земельный участок, в связи с чем, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ЛидерСпецСтрой» (№) к ФИО (<данные изъяты>) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 26 июля 2021 года №, взыскании денежных средств в размере 23 361 500 рублей, погашении записи о праве собственности Общества с ограниченной ответственностью «ЛидерСпецСтрой» на земельный участок с кадастровым номером № – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Дата составления решения в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Е.В. Ретенгер