Решение по делу № 2-136/2023 от 22.03.2023 - о признании незаконным раздела здания в части выделения нежилых помещений, признании недействительными договоров купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Дело № 2-136/2023 (№ 2-2425/2022)

УИД № 69RS0036-01-2022-004071-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 марта 2023 года г. Тверь

Заволжский районный суд города Твери в составе:

председательствующего судьи Почаевой А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Литвиненко М.С.,

с участием представителя истца министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к ФИО2, ФИО3 о признании незаконным раздела здания в части выделения нежилых помещений, признании недействительными договоров купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

министерство имущественных и земельных отношений Тверской области обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором с учетом последующего уточнения исковых требований просит признать незаконным раздел здания с кадастровым номером 69:40:0100183:194, расположенного по адресу: <...>, в части выделения нежилых помещений № 13 с кадастровым номером 69:40:0100183:199, площадью 58 кв.м, № 18 с кадастровым номером 69:40:0100183:204, площадью 37,3 кв.м, № 27 с кадастровым номером 69:40:0100183:214, площадью 37,3 кв.м, признать недействительными договоры купли-продажи, заключенные ответчиками в отношении перечисленных нежилых помещений, и истребовать их из незаконного владения ФИО3

В основании заявленных требований истцом указывается, что решением Заволжского районного суда города Твери от 22 ноября 2019 года по делу № 2-552/2019, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 04 июня 2020 года, в иске прокурора Заволжского района города Твери о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, признании права государственной собственности Тверской области на объект капитального строительства отказано, за ФИО2 признано право собственности на объект недвижимости - нежилое девятиэтажное здание по адресу: <...>, общей площадью 3638,6 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100183:3, площадью 13372 кв.м.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 29 октября 2020 года названные решение суда и апелляционное определение отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением Заволжского районного суда г. Твери от 15 апреля 2021 года по делу № 2-562/2021, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 22 июня 2021 года (№33-2273/2021), отказано в удовлетворении требований прокурора Заволжского района города Твери, признано за ФИО2 право собственности на вышеуказанный объект недвижимости. Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28 октября 2021 года по делу № 88-21991/2021 апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года (№33-50/2022) решение Заволжского районного суда г. Твери от 15 апреля 2021 года отменено и принято по делу новое решение, которым исковые требования прокурора Заволжского района города Твери в интересах неопределенного круга лиц и Тверской области в лице министерства имущественных и земельных отношений Тверской области удовлетворены; объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100183:3 по адресу: г. Тверь, Петербургское шоссе, д. 95а, признан самовольной постройкой, а также признано право государственной собственности Тверской области на него; в удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании права собственности на объект недвижимости - нежилое девятиэтажное здание по адресу: <...>, общей площадью 3638,6 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100183:3, площадью 13372 кв.м, - отказано.

По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), 04 августа 2020 года осуществлен государственный кадастровый учёт объекта недвижимости - нежилого здания (гостиница), расположенного по адресу: г. Тверь, Петербургское шоссе, д. 95а, площадью 3638,6 кв.м, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100183:3, с присвоением кадастрового номера 69:40:0100183:194, а также зарегистрировано право собственности ФИО2 на данное здание (номер записи государственной регистрации права №).

23 сентября 2020 года нежилое здание с кадастровым номером 69:40:0100183:194 разделено на 84 помещения, в том числе и помещения с кадастровыми номерами 69:40:0100183:199, 69:40:0100183:204, 69:40:0100183:214.

07 сентября 2021 года право собственности ФИО2 на здание с кадастровым номером 69:40:0100183:194 прекращено в связи с регистрацией его права собственности на отдельные 84 нежилых помещения.

ФИО2 проданы ФИО3 названные нежилые помещения с кадастровыми номерами 69:40:0100183:199, 69:40:0100183:204, 69:40:0100183:214, право собственности ФИО3 на них зарегистрировано в ЕГРН.

Ссылаясь на положения гражданского законодательства, исходя из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года, которым установлено, что указанное нежилое здание является самовольной постройкой, полагая, что у ФИО2 отсутствуют законные основания для возникновения права собственности на здание с кадастровым номером 69:40:0100183:194 и нежилые помещения, расположенные в нём, собственником здания является субъект Российской Федерации - Тверская область, поскольку в силу положений статей 40, 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» только собственник исходного объекта недвижимости имеет право на принятие решения о его разделе на отдельные помещения, считает, что ФИО2 не мог распоряжаться им, в том числе, путём совершения действий, направленных на его раздел и постановку на учёт нежилых помещений в здании, а также заключать сделки по отчуждению указанного имущества.

В связи с тем, что действия ФИО2 по заключению договоров купли-продажи спорных нежилых помещений направлены на препятствие исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года в части признания за Тверской областью права собственности на здание, заключенные ответчиками договоры купли-продажи нежилых помещений являются ничтожными сделками, нарушают права собственника объекта недвижимости, признанного в судебном порядке, заключены в нарушение требований статей 8, 166, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому и владение ФИО3 спорными нежилыми помещениями является незаконным.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Правительство Тверской области, администрация г. Твери, ООО "ЛТМ-К".

В судебном заседании представитель истца Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО1 поддержал уточненные исковые требования в полном объеме по изложенным в иске и уточненном иске основаниям.

Ответчик ФИО2, будучи извещенным о времени месте судебного заседания, в судебное заседание не явился. Его представителем ФИО4 в ходе судебного разбирательства представлены письменные возражения на иск о том, что на основании решения Заволжского районного суда г. Твери от 22 ноября 2019 года, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 04 июня 2020 года, 04 августа 2020 года ФИО2 осуществлен государственный кадастровый учет здания, зарегистрировано право собственности на него. По данным ЕГРН, назначение здания - нежилое, год завершения строительства - 2008, наименование - гостиница, 10 этажей, в том числе подземных - 1, кадастровый номер 69:40:0100183:194. Действуя открыто и добросовестно и в соответствии с действующим законодательством, ФИО2 по своему усмотрению разделил здание на 84 нежилых помещения.

29 октября 2020 года судебной коллегией по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции решение суда первой инстанции и апелляционное определение отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, решением Заволжского районного суда г. Твери от 15 апреля 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 22 июня 2021 года, отказано в удовлетворении требований прокурора вновь, в связи с чем в период с сентября по 26 октября 2021 года ФИО2 на возмездной основе были заключены договоры купли-продажи нежилых помещений, в том числе с ФИО3, претензий по оплате за указанное нежилое помещение у сторон не имелось.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28 октября 2021 года апелляционное определение от 22 июня 2021 года было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года решение Заволжского районного суда г. Твери от 15 апреля 2021 года отменено, принято по делу новое решение, которым исковые требования прокурора Заволжского района города Твери удовлетворены, в удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании права собственности на здание отказано.

ФИО2 в период с 04 июня 2020 года по 24 февраля 2022 года в соответствии со статей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации на законных основаниях владел, пользовался и распоряжался нежилым зданием. За весь период судебных споров с 2019 года по 2022 год здание под арестом не находилось, запретов и иных законных препятствий для распоряжения ФИО2 им как своим имуществом не имелось. За весь период владения зданием с 27 апреля 2015 года по сентябрь 2022 года ФИО2 самостоятельно нес расходы по его содержанию и ремонту.

Истцом избран ненадлежащий способ защиты права в части требований о признании сделок по продаже помещений недействительными, поскольку положенным в основание иска решением суда признано самовольной постройкой здание.

Оснований для истребования нежилых помещений у ФИО3 не имеется, так как имущество может быть истребовано собственником у недобросовестного приобретателя, а также у добросовестного приобретателя только в случае, если оно было утеряно собственником либо выбыло из его владения помимо воли, а министерство имущественных и земельных отношений Тверской области никогда не владело указанным зданием, расходы по его ремонту и содержанию не несло, поэтому ФИО3 является добросовестным приобретателем купленных у ФИО2 помещений.

Ответчик ФИО3, извещенный о времени месте судебного заседания, в суд не явился, его представителем ФИО5 поданы письменные возражения и дополнительные возражения на иск с доводами о том, что его доверитель приобрел спорные нежилые помещения у ФИО2 на возмездной основе, предварительно ознакомившись с выписками из ЕГРН, подтверждающими право собственности ФИО2 на них. Каких-либо обременений, сведений о заявленных в судебном порядке правах требования, возражений в отношении зарегистрированных прав, сведений об изъятии объектов в выписках не содержалось. Также ознакомился с техническим планом здания от 05 августа 2021 года, подтверждающим его законное состояние и нахождение в нем помещений, осмотрела приобретаемые помещения, был ознакомлен с заключением комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, подтверждающей соответствие здания всем необходимым установленным требованиям, и с решением Заволжского районного суда г. Твери от 15 апреля 2021 года по делу № 2-562/2021, апелляционным определением Тверского областного суда от 22 июня 2021 года, установившими право собственности ФИО2 на здание.

Ссылаясь на положения гражданского законодательства, полагает, что все действия, свидетельствующие о его добросовестности как покупателя были совершены, оснований сомневаться в законности совершаемой сделки не имелось. ФИО3 действовал добросовестно, проявляя необходимую осмотрительность, в связи с чем отсутствуют предусмотренные законом основания для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Всеми судебными постановлениями, касающимися спорного здания, было признано, что оно является самовольной постройкой, а право на самовольную постройку возникает только в случае признания его судом и после государственной регистрации. Право собственности истца на здание возникло на основании апелляционного определения Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года, до этого момента истец им не владел, что исключает выбытие здания из владения истца помимо его воли как основание для истребования помещения из владения ФИО3 Истец не имеет отношения и к строительству здания, возведенного в 2009 году. Право собственности истца установлено судом, поскольку в 2018 году к нему перешло право собственности на земельный участок, на котором расположено здание. До вступления в законную силу судебного акта право собственности на самовольную постройку отсутствует как таковое.

Право собственности на самовольно построенное здание - д. 95а по Петербургскому шоссе в г. Твери возникло у ФИО2 на основании апелляционного определения от 22 июня 2021 года, в связи с чем законно было им зарегистрировано. 07 сентября 2021 года было зарегистрировано право собственности ФИО2 на спорные нежилые помещения в нем, что и подтверждается выпиской из ЕГРН от 07 сентября 2021 года. Помещения были приобретены ФИО3 у ФИО2, когда он являлся их собственником, задолго до того, как право на здание было признано за истцом.

Полагает несостоятельной позицию истца о том, что, исходя из апелляционного определения от 24 февраля 2022 года, ФИО2 не мог распоряжаться нежилыми помещениями в 2021 году, что действия ФИО2 по заключению договоров купли-продажи направлены на препятствие исполнению апелляционного определения, поскольку действия ФИО2 имели место до его вынесения. Судебные постановления, на основании которых у продавца ФИО2 возникло право собственности на здание, были отменены определением кассационного суда от 28 октября 2021 года, то есть также после государственной регистрации права собственности ФИО3 на помещения.

Таким образом, несмотря на то, что судебные акты, на основании которых за ФИО2 было признано право собственности на здание, а, следовательно, и на находящиеся в нем помещения, были отменены, в тот момент времени, когда он приобрел помещения, эти сделки были законными и указание на их ничтожность является необоснованным. При приобретении помещений ФИО3 не знал и не мог знать о том, что право на здание впоследствии приобретет министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, не мог предвидеть последующие судебные акты. Является добросовестным приобретателем помещений, а потому у истца отсутствует право на его истребование у нее по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как на момент их приобретения ответчиком истец ими не владел и не являлся их собственником.

Иные участвующие в деле лица, извещенные в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об уважительности причин неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Судом определено о рассмотрении гражданского дела в отсутствие неявившихся лиц, поскольку в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих деле, и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки не уважительными.

Выслушав явившегося в судебное заседание участвующее в деле лицо, исследовав материалы гражданского дела и оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Исходя из положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При этом требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункта 1 стать 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (стать 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Судом установлено, что решением Заволжского районного суда г. Твери от 22 ноября 2019 года по делу № 2-552/2021 в удовлетворении исковых требований прокурора Заволжского района города Твери в защиту интересов неопределенного круга лиц и Тверской области в лице министерства имущественных и земельных отношений Тверской области о признании объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <...>, самовольной постройкой и признании права государственной собственности Тверской области на данный объект отказано, исковые требования ФИО2 удовлетворены, за ФИО2 признано право собственности на объект недвижимости – нежилое девятиэтажное здание по адресу: <...>, общей площадью 3638,6 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100183:3, площадью 13372 кв.м.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 04 июня 2020 года решение Заволжского районного суда г. Твери от 22 ноября 2019 года оставлено без изменения.

Из регистрационных дел и выписок об объектах недвижимости на спорные здание и нежилые помещения следует, что на основании указанного решения суда 04 августа 2020 года поставлен на государственный кадастровый учёт объект недвижимости - нежилое здание (гостиница), расположенное по адресу: г. Тверь, Петербургское шоссе, д. 95а, площадью 3638,6 кв.м, с присвоением кадастрового номера 69:40:0100183:194, находящееся в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100183:3, а также зарегистрировано право собственности ФИО2 на здание (номер записи государственной регистрации права №).

23 сентября 2020 года нежилое здание с кадастровым номером 69:40:0100183:194 разделено на 84 нежилых помещения, в том числе и помещения № 13 с кадастровым номером 69:40:0100183:199, площадью 58 кв.м, № 18 с кадастровым номером 69:40:0100183:204, площадью 37,3 кв.м, № 27 с кадастровым номером 69:40:0100183:214, площадью 37,3 кв.м.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 29 октября 2020 года решение Заволжского районного суда г. Твери от 22 ноября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 04 июня 2020 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Решением Заволжского районного суда г. Твери от 15 апреля 2021 года по делу № 2-562/2021 в удовлетворении исковых требований прокурора Заволжского района города Твери в защиту интересов неопределенного круга лиц и Тверской области в лице министерства имущественных и земельных отношений Тверской области о признании объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <...>, самовольной постройкой и признании права государственной собственности Тверской области на данный объект отказано, исковые требования ФИО2 удовлетворены, за ФИО2 признано право собственности на объект недвижимости – нежилое девятиэтажное здание по адресу: <...>, общей площадью 3638,6 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100183:3, площадью 13372 кв.м.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 22 июня 2021 года (№33-2273/2021) решение оставлено без изменения.

07 сентября 2021 года право собственности ФИО2 на здание с кадастровым номером 69:40:0100183:194 прекращено в связи с регистрацией его права собственности на отдельные 84 нежилые помещения, включая и спорные.

13 октября 2021 года между ФИО2 и ФИО3 заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений в данном здании (по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...>):

- № 13, с кадастровым номером 69:40:0100183:199 за 770000 рублей (записи о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ: прекращения права собственности ФИО2 - №, права собственности ФИО3 - №),

- № 18 с кадастровым номером 69:40:0100183:2ДД.ММ.ГГГГ00 рублей (записи о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ: прекращения права собственности ФИО2 - №, права собственности ФИО3 - №),

- № 27 с кадастровым номером 69:40:0100183:2ДД.ММ.ГГГГ00 рублей (записи о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ: прекращения права собственности ФИО2 - №, права собственности ФИО3 - №).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу № апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года (№33-50/2022) решение Заволжского районного суда г. Твери от 15 апреля 2021 года отменено и принято по делу новое решение, которым исковые требования прокурора Заволжского района города Твери в интересах неопределенного круга лиц и Тверской области в лице министерства имущественных и земельных отношений Тверской области удовлетворены, объект капитального строительства, расположенный земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100183:3 по адресу: г. Тверь, Петербургское шоссе, д. 95а, признан самовольной постройкой, признано право государственной собственности Тверской области на объект капитального строительства, расположенный по адресу: <...>, в удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании права собственности на объект недвижимости - нежилое девятиэтажное здание по адресу: <...>, общей площадью 3638,6 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100183:3, площадью 13372 кв.м, - отказано.

В соответствии со статьей 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд не вправе производить ревизию вступившего в законную силу решения суда под видом рассмотрения другого спора с иной интерпретацией требований, которым по существу уже давалась оценка при рассмотрении аналогичного дела.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

В то же время, ответчик ФИО3 не являлся участником процесса по данному делу, в связи с чем вышеуказанное апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года как принятый по делу итоговый судебный акт, а также установленные в нем обстоятельства и собранные доказательства также являются доказательствами по настоящему гражданскому делу и подлежат соответствующей оценке.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года установлено, что постановлением администрации г. Твери от 03 марта 2000 года № 587 земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100183:3, площадью 13372 кв.м, расположенный по адресу: <...> предоставлен в бессрочное пользование под тепличное хозяйство <данные изъяты>.

В 2008-2009 годах <данные изъяты> на указанном земельном участке построило объект недвижимости, представляющий собой железобетонное панельное девятиэтажное здание с фундаментом. Указанный объект использовался организацией как общежитие для работников организации.

Согласно проектной документации и техническим условиям <данные изъяты> планировалось к возведению нежилое здание - гостиница для работающих по вахтовому методу, площадь застройки - 426,85 кв.м.

Спорный объект в муниципальную собственность не передавался и с даты завершения его строительства находился в распоряжении <данные изъяты>

Арбитражным судом Тверской области 10 июля 2009 года возбуждено дело о банкротстве <данные изъяты> (дело №А66-6857/2009).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 23 декабря 2010 года <данные изъяты> признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство, в ходе которого конкурсным управляющим на торгах выставлено для продажи имущество должника - строительные материалы, получаемые от разборки общежития с помещениями для рабочих по вахтовому методу, расположенного по адресу: <...>.

На основании протокола о результатах продажи имущества должника от 21 апреля 2015 года и договора от 27 апреля 2015 года ФИО2 приобрел в собственность имущество <данные изъяты> - строительные материалы, получаемые от разборки недвижимого имущества - общежития с помещениями для рабочих по вахтовому методу. Стоимость имущества - 7296490 рублей.

По акту приема-передачи от 27 апреля 2015 года ФИО2 принял указанное имущество.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 08 мая 2017 года по делу № А66-6857/2009 конкурсное производство в отношении <данные изъяты> завершено.

27 июня 2017 года <данные изъяты> ликвидировано, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ.

Стороны признавали, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Удовлетворяя иск прокурора о признании права собственности на самовольную постройку, суд апелляционной инстанции одновременно пришел к выводу об отсутствии оснований для признание за ответчиком ФИО2 такого права, поскольку оно приведенному в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правовому регулированию не соответствует, названный ответчик не являлся и не является лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана такая постройка.

При этом, возможность сохранения и легализации самовольной постройки предусмотрена законом исключительно за лицами, обладающими теми или иными правами в отношении земельного участка, на котором создана постройка (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при наличии такого препятствия, как отсутствие воли собственника земельного участка на возведение на нем спорного объекта недвижимости, даже при подтверждении обращения лица за разрешением на строительство и/или ввод объекта в эксплуатацию, а также возведения объекта без - существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен.

Доказательств наличия такой воли у администрации г. Твери, реализовывавшей в период строительства спорного объекта полномочия собственника земельного участка, предоставленного в бессрочное пользование ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение», представлено не было.

Учитывая, что одним из ответчиков по настоящему делу также является ФИО2, а истцом – министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, а также истцом заявлены требования относительно оспаривания сделки и зарегистрированных прав на нежилые помещения, находящееся в здании по адресу: г. Тверь, Петербургское шоссе, д. 95а, право собственности на которое как на самовольную постройку ранее было признано за истцом, суд приходит к выводу о принятии в качестве доказательства по делу вышеуказанного апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 февраля 2022 года.

Таким образом, учитывая вышеприведенные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии у ФИО2 законных прав как на здание, расположенное по адресу: <...>, так и на образованные в результате его раздела нежилые помещения, а, следовательно, и права не продажу нежилых помещений.

В силу положений статьи 443 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части либо определения о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда (поворот исполнения решения суда).

Исходя из изложенного, ФИО2 после отмены решения суда здание, расположенное по адресу: <...>, должно было быть возвращено законному собственнику, которым является истец, а зарегистрированное за ним право собственности – прекращено.

В то же время, поскольку ФИО2 указанное выше здание было разделено на отдельные нежилые помещения, следствием чего стало прекращение права собственности ФИО2 на здание и регистрация права собственности на вновь образованные объекты недвижимости (нежилые помещения), поворот исполнения решения суда в порядке, предусмотренном статьей 443 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при имеющихся обстоятельствах, не может быть осуществлен, что свидетельствует о неправомерном приобретении права как на здание, так и на образовывающие его помещения ответчиком ФИО2 и, как следствие, незаконном выбытии указанного имущества из обладания истца.

Также суд полагает необходимым отметить, что, как следует из протокола о результатах продажи имущества должника от 21 апреля 2015 года и договора купли-продажи от 27 апреля 2015 года, ФИО2 приобрел у ООО «Тверской ДСК» строительные материалы, получаемые от разборки недвижимого имущества - общежития с помещениями для рабочих по вахтовому методу за 7296490 рублей.

В понимании статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом недвижимости является здание, сооружение и другое имущество, прочно связанное с землей, в силу чего приобретение ФИО2 строительных материалов от разборки здания не свидетельствует о приобретении им права собственности на это здание как на объект недвижимости, то есть не может рассматриваться как основание возникновения у него права собственности на здание как на объект недвижимости.

При этом, поскольку ООО «Тверской ДСК» прав на земельный участок не имело, то и ФИО2, в свою очередь, не мог по договору купли-продажи приобрести прав больше, чем продавец имущества. Приобретение строительных материалов от разборки здания само по себе не предполагает передачу покупателю прав на земельный участок, а также не обуславливает передачу покупателю прав на здание как объект недвижимого имущества. Такое исключительное право предоставлено только собственнику объекта недвижимости (статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации (до 1 марта 2015 года), статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из изложенного, поскольку ранее было установлено, что права на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100183:3 по адресу: <...> принадлежат истцу – министерству имущественных и земельных отношений Тверской области, то соответственно и права на находящееся на данном участке здание, являющееся самовольной постройкой, также принадлежали последнему, в связи с чем суд приходит к выводу, что указанное здание выбыло из владения истца помимо его воли в результате действий ФИО2

Доводы ответчиков об отсутствии оснований для признания недействительными договоров купли-продажи спорных нежилых помещений от 16 октября 2021 года, поскольку ФИО3 является их добросовестным приобретателем, суд полагает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из положений пунктов 1, 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо его воли.

Из содержания указанных норм права следует, что одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является выбытие имущества из владения собственника - по воле либо помимо его воли.

Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле.

Если же имущество выбывает из владения лица в результате похищения, утери, действия сил природы, закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли владельца.

В соответствии с распределением бремени доказывания по данной категории спор, ответчики не предоставили достоверные доказательства, свидетельствующие о наличии фактической воли у истца на отчуждение спорного нежилого помещения, напротив, из собранных по делу доказательств следует, что утрата владения спорным нежилым помещением явилась следствием действий ФИО2 и не была вызвана действиями истца, направленными на передачу имущества, или действиями иных лиц, осуществлявших передачу спорного объекта по его просьбе или с его ведома.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что законным собственником здания, расположенного по адресу: <...>, а, следовательно, и образованных при его разделе спорных нежилых помещений, является истец, и вышеуказанные нежилые помещения выбыли из его владения помимо воли.

Заключение договоров на обслуживание как зданий, так и нежилых помещений ответчиками, равно как и оплата ими налогов, не являются юридически значимыми обстоятельствами для правильного рассмотрения и разрешения настоящего иска и правового значения не имеют.

Доводы ответчика ФИО2 о ненадлежащем способе защиты права истцом в данной части не основаны на примененных судом нормах материального права, а потому подлежат отклонению как необоснованные.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований министерства имущественных и земельных отношений Тверской области о признании недействительными заключенных 13 октября 2021 года между ФИО2 и ФИО3 договоров купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений № 13 с кадастровым номером 69:40:0100183:199, № 18 с кадастровым номером 69:40:0100183:204, № 27 с кадастровым номером 69:40:0100183:214.

Поскольку установлено, что право собственности на данные нежилые помещения было зарегистрировано за ФИО2 в результате проведенного раздела здания на 84 помещения, включая спорные (записи о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №) в отсутствие оснований для возникновения права собственности на здание – разделяемый объект, то в силу положений статей40, 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», устанавливающих, что только собственник исходного объекта недвижимости имеет право на принятие решения о его разделе на отдельные помещения, раздел здания с кадастровым №69:40:0100183:194, расположенного по адресу: <...>, в части выделения нежилых помещений № 13 с кадастровым номером 69:40:0100183:199, площадью 58 кв.м, № 18 с кадастровым номером 69:40:0100183:204, площадью 37,3 кв.м, № 27 с кадастровым номером 69:40:0100183:214, площадью 37,3 кв.м, также подлежит признанию незаконным.

Поскольку недействительная сделка в соответствии с законом не влечет юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, суд приходит к выводу о необходимости аннулирования в ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения по признанной недействительной сделке, разделе здания и постановке на кадастровый учет в части образования спорных помещений.

Таким образом, подлежат внесению органом регистрации прав в ЕГРН сведения о прекращении права собственности ФИО3 на нежилые помещения № 13 с кадастровым номером 69:40:0100183:199, № 18 с кадастровым номером 69:40:0100183:204, № 27 с кадастровым номером 69:40:0100183:214, прекращении права собственности ФИО2 на них путем исключения вышеуказанных регистрационных записей из ЕГРН, а также подлежат снятию с государственного кадастрового учёта данные нежилые помещения.

Одновременно суд полагает необходимым отметить, что, поскольку право собственности ФИО2 на здание, расположенное по адресу: <...> было зарегистрировано на основании судебного акта, впоследствии отмененного, то исключение данных сведений о правах ответчика на здание осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 443 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В то же время, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований министерства имущественных и земельных отношений Тверской области об истребовании из незаконного владения ФИО3 нежилых помещений № 13 с кадастровым номером 69:40:0100183:199, площадью 58 кв.м, № 18 с кадастровым номером 69:40:0100183:204, площадью 37,3 кв.м, № 27 с кадастровым номером 69:40:0100183:214, площадью 37,3 кв.м, по адресу: <...> в государственную собственность Тверской области, поскольку образование указанных объектов было признано судом незаконным, а в качестве последствий недействительности сделки применены аннулирование соответствующих записей в ЕГРН, в том числе, и о регистрации данных помещений, следовательно, ввиду отсутствия испрашиваемых истцом объектов оснований для их истребования у ответчика не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (ОГРН <***>) к ФИО2 (паспорт гражданина РФ №), ФИО3 (паспорт гражданина РФ №) о признании незаконным раздела здания в части выделения нежилых помещений, признании недействительными договоров купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить частично.

Признать незаконным раздел здания с кадастровым номером 69:40:0100183:194, расположенного по адресу: <...>, в части выделения нежилых помещений № 13 с кадастровым номером 69:40:0100183:199, площадью 58 кв.м, № 18 с кадастровым номером 69:40:0100183:204, площадью 37,3 кв.м, № 27 с кадастровым номером 69:40:0100183:214, площадью 37,3 кв.м.

Признать недействительным заключенный между ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи недвижимого имущества от 13 октября 2021 года - нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:0100183:199, расположенного по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...>.

Решение суда является основанием для внесения органом регистрации прав в ЕГРН сведений о прекращении права собственности ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером 69:40:0100183:199, площадью 58 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...> (запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ); прекращении права собственности ФИО2 на нежилое помещение, с кадастровым номером 69:40:0100183:199, площадью 58 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...> (запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ) путем исключения указанных регистрационных записей из ЕГРН, а также основанием для снятия с государственного кадастрового учёта нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:0100183:199, площадью 58 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...>.

Признать недействительным заключенный между ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи недвижимого имущества от 13 октября 2021 года - нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:0100183:204, расположенного по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...>.

Решение суда является основанием для внесения органом регистрации прав в ЕГРН сведений о прекращении права собственности ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером 69:40:0100183:204, площадью 37,3 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...> (запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ); прекращении права собственности ФИО2 на нежилое помещение, с кадастровым номером 69:40:0100183:204, площадью 37,3 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...> (запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ) путем исключения указанных регистрационных записей из ЕГРН, а также основанием для снятия с государственного кадастрового учёта нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:0100183:204, площадью 37,3 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...>.

Признать недействительным заключенный между ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи недвижимого имущества от 13 октября 2021 года - нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:0100183:214, расположенного по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...>.

Решение суда является основанием для внесения органом регистрации прав в ЕГРН сведений о прекращении права собственности ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером 69:40:0100183:214, площадью 37,3 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...> (запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ); прекращении права собственности ФИО2 на нежилое помещение, с кадастровым номером 69:40:0100183:214, площадью 37,3 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...> (запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ) путем исключения указанных регистрационных записей из ЕГРН, а также основанием для снятия с государственного кадастрового учёта нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:0100183:214, площадью 37,3 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...>.

В удовлетворении исковых требований министерства имущественных и земельных отношений Тверской области об истребовании из незаконного владения ФИО3 нежилых помещений № 13 с кадастровым номером 69:40:0100183:199, площадью 58 кв.м, № 18 с кадастровым номером 69:40:0100183:204, площадью 37,3 кв.м, № 27 с кадастровым номером 69:40:0100183:214, площадью 37,3 кв.м, расположенных по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...>, в государственную собственность Тверской области – отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.Н. Почаева

Мотивированное решение составлено 04 апреля 2023 года.

Председательствующий А.Н. Почаева