72RS0013-01-2024-011444-72
Дело № 2-1413/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Тюмень 22 июля 2025 года
Калининский районный суд г. Тюмени в составе:
председательствующего судьи Носовой В.Ю.,
при секретаре Плюхиной С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Эдвайс» к ФИО1 о взыскании задолженности и убытков по договору аренды,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Эдвайс» обратилось в суд с иском к нотариусу нотариального округа г.Тюмени ФИО1 о взыскании задолженности и убытков по договору аренды, мотивируя требования тем, что между истцом и ответчиком сложились длительные отношения по аренде нежилого помещения, общей площадью 52,7 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый номер № с целью размещения нотариальной конторы. С 2018 года по 2024 годы стороны заключали договоры аренда каждые 11 месяцев в новой редакции, но объект аренды, будучи переданный ответчику, никогда не выбывал из владения и пользования ФИО1 Во время действия последнего договора аренды №1/5-2024 от 03.12.2023 г. арендатор досрочно выехал из объекта аренды, оставив его в ненадлежащем состоянии, отказавшись компенсировать затраты на ремонт. Согласно п. 6.1 договора срок аренды составляет 11 месяцев с момента заключения договора, договор вступил в силу с момента подписания и действовал до 02.11.2024 года, а в части расчетов до полного выполнения сторонами принятых на себя обязательств. Как следует из п. 2.3.13 указанного договора была предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договорных отношений передать арендодателю помещение по акту сдачи-приемки в первоначальном состоянии. Состояние нежилого помещения на момент его передачи арендатору зафиксировано сторонами в акте приема-передачи. В случае если на дату возврата нежилое помещение не соответствует его первоначальному состоянию, арендатор не позднее последнего дня аренды обязуется компенсировать арендодателю в полном объеме стоимость затрат на ремонт (строительные материалы, транспортные расходы на их доставку, стоимость работы. При определении стоимости затрат на ремонт, учитывается краска, устойчивая к влаге, износостойкая, типа «Радуга-26» с колеровкой) по действующим ценам. В случае спора между сторонами, для определения стоимости предстоящего ремонта, любая из сторон вправе привлечь лицензируемую экспертную организацию. Ремонт силами арендатора не допускается. Для фиксации состояния после его внедоговорного освобождения арендатором стороны составили акт осмотра нежилого помещения и зафиксировали его состояние на 02.07.2024 года. Истец в иске указывает, что пытался урегулировать вопрос о возмещении убытков в досудебном порядке, однако этого не произошло. На основании предварительного договора на выполнение ремонтно-отделочных работ нежилого помещения от 08.11.2024 года с ИП ФИО2, стоимость ремонтно-отделочных работ составляет 82 007 руб. 20 коп., стоимость строительных материалов – 20 837 руб. 52 коп., в связи с чем, истец просит взыскать с ответчика компенсацию затрат на ремонт по приведению арендованного помещения в первоначальное состояние, согласно п. 2.3.13 договора аренды в сумме 111 079 руб. 77 коп., а также задолженность по арендной плате в размере 159 764 руб. 97 коп.
В соответствии со ст. 39 ГПК РФ истец увеличил исковые требования в части взыскания расходов по ремонту нежилого помещения до 173 019 руб. 97 коп., указывая на частичное согласие с заключением судебной экспертизы, поскольку истцом был произведен ремонт объекта недвижимости, при этом стоимость потраченных на ремонт материалов составила 23 349 руб. 40 коп., стоимость оплаченных подрядчику работ по ремонту – 69 196 руб. 27 коп. Данная стоимость не включает работы по ремонту пола из керамогранита, не учтены расходы по демонтажу клеевого слоя, расположенного под керамогранитом. Выражая несогласие с заключением судебной экспертизы, просит включить в расчет убытков стоимость предстоящих ремонтно-восстановительных работ по замене керамогранита на площади 26,9 кв.м. первой комнаты от входа в нежилое помещение на сумму 80 474 руб. 30 коп.
Представитель истца ФИО3 в судебном заседании требования, с учетом их увеличения, поддержал.
Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании с иском не согласилась, просит в его удовлетворении отказать.
Ответчица в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.
Судом установлено следующее.
ООО «Эдвайс» с 2015 года является собственником нежилого помещения, общей площадью 52,7 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес> (кадастровый номер №) (том 1, л.д. 16).
14 мая 2018 года между истцом и ответчиком (ранее ФИО5) заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 52,7 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес> (кадастровый номер №) для размещения в нем нотариального офиса на срок до 01 мая 2019 года. Помещение передано арендатору по акту от 14 мая 2018 года с указанием лишь на наличие незначительных 6 сколов на плитке пола, на торцевой отделки двери туалета (л.д. 32-35).
Впоследствии отношения по аренде нежилого помещения между сторонами были пролонгированы путем заключения договоров аренды с актом приема передачи от 01 мая 2019 года, от 01 апреля 2020 года, от 02 марта 2021 года, от 03 февраля 2022 года, при этом акт сдачи-приемки объекта не составлялся (том 1, л.д. 37-61).
03 декабря 2023 года между арендодателем ООО «Эдвайс» и арендатором нотариусом нотариального округа г.Тюмени ФИО1 заключен договор аренды № 1/5-2024 вышеуказанного нежилого помещения на срок 11 месяцев, то есть до 02 ноября 2024 года, при этом в силу п. 5.1 договора, объект недвижимости подлежит возврату арендодателю не позднее последнего дня действия договора (том 1, л.д. 62-66).
В разделе 3 договора стороны согласовали размер арендной платы 39 500 руб. в месяц, подлежащей оплате не позднее 01 числа текущего месяца, при этом оплата коммунальных платежей (переменная часть) вносится арендатором в течение 2 рабочих дней с момента получения от арендодателя счета на оплату.
Пунктами 2.3.13, 5.3 указанного договора предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договорных отношений погасить задолженность и передать арендодателю помещение в последний день действия договора по акту сдачи-приемки в первоначальном состоянии, зафиксированном на момент его передачи в акте приема-передачи. В случае если на дату возврата нежилое помещение не соответствует его первоначальному состоянию, арендатор не позднее последнего дня аренды обязуется компенсировать арендодателю в полном объеме стоимость затрат на ремонт (строительные материалы, транспортные расходы на их доставку, стоимость работ. При определении стоимости затрат на ремонт, учитывается краска, устойчивая к влаге, износостойкая, типа «Радуга-26» с колеровкой) по действующим ценам. В случае спора между сторонами, для определения стоимости предстоящего ремонта, любая из сторон вправе привлечь лицензируемую экспертную организацию. Ремонт силами арендатора не допускается.
Досрочное прекращение действия договора возможно по соглашению сторон (п. 6.3 договора).
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (ч. 5 ст. 614 ГК РФ).
Как указано в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Принцип свободы договора является основным началом гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ).
Таким образом, в рассматриваемом стороны, заключая договор аренды, действовали в своих интересах и по своей воле.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что нежилое помещение было освобождено ответчицей до истечения срока действия договора, однако, в установленном законом порядке и в нарушение условий договора, возврат ответчиком нежилого помещения истцу по акту приема-передачи осуществлен не был.
По акту от 02 июля 2024 года сторонами произведен осмотр объекта недвижимости с указанными в акте недостатками объекта (том 1, л.д. 68).
Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Стороной ответчицы не оспаривается факт не внесения арендных платежей с июля 2024 года и ее переменной части (коммунальных платежей).
Согласно представленному истцом акту сверки с актом оплаты задолженности за отопление по октябрь 2024 года, задолженность по договору составила 159 764 руб. 97 коп., из которых 158 000 руб. – задолженность по арендной плате за период с 03 июля по 02 ноября 2024 года (39 500 х 4), при этом 1 764 руб. 97 коп. – коммунальные услуги (том 1, л.д. 129-133).
Поскольку с июля 2024 года оплата арендных платежей не вносилась, срок действия договора от 03 декабря 2023 года определен до 02 ноября 2024 года, суд пришел к выводу о взыскании с ФИО1 в пользу ООО «Эдвайс» задолженности по оплате арендных платежей и коммунальных услуг в заявленном размере, в связи с чем исковые требования в данной части являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Доводы о том, что с июля 2024 года ответчица помещением не пользовалась, а потому не должна производить оплату по договору, суд во внимание не принимает, так как срок действия договора определен до 02 ноября 2024 года, с письменным требованием о его расторжении как это указано в ст. 452 Гражданского кодекса РФ, к истцу не обращалась, по акту приема-передачи объект не передала.
Анализ совокупности слов и выражений составленного сторонами акта от 02 июля 2024 года, свидетельствует лишь о наличии в помещении недостатков, и не является актом приема-передачи помещения.
То обстоятельство, что по последнему договору аренды от 03 декабря 2023 года не был составлен акт приема-передачи, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку арендованный объект не выбывал из владения ответчика с 2019 года.
Кроме того, Обществом заявлено о взыскании с ответчицы расходов/убытков в сумме 173 019 руб. 97 коп., необходимых для приведения арендованного имущества в первоначальное состояние, как это установлено в п. 2.3.13 договора.
Ответчицей обстоятельства наличия в помещении недостатков, ранее отсутствовавших и указанных в акте осмотра от 02 июля 2024 года, не оспариваются.
Так, с целью определения стоимости и объема ремонта, необходимого для приведения объекта в первоначальное состояние, в соответствии со ст. 79 ГПК РФ, определением суда от 21 января 2025 года по ходатайству стороны ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза в ООО «Независимая экспертная компания «Уровень» (том 1, л.д. 138-240).
Согласно заключению № 03/05 от 11 мая 2025 года названого выше экспертного учреждения следует, что стоимость ремонта, в соответствии с п. 2.3.12 договора аренды № 1/5-2024 от 03.12.2023 года на основании акта от 02 июля 2024 года в помещении нежилого помещения, общей площадью 52,7 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес> (кадастровый номер №) составляет без учета износа 107 000 руб. (том 2, л.д. 12-61).
Суд принимает в качестве доказательства по гражданскому делу указанное экспертное заключение, поскольку оно содержит расчеты, которые можно проверить, ссылки на источники информации, данные суммы и повреждения нежилого помещения, о проведении повторной экспертизы стороны ходатайств не заявляли, при этом эксперт, давший заключение, имеет необходимое образование, должность и стаж экспертной деятельности, был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Представленные истцом платежные документы о стоимости ремонта, договоры на выполнение ремонтно-отделочных работ нежилого помещения с целью приведения нежилого помещения в первоначальное состояние, заключение судебной экспертизы не опровергают.
На основании ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии со ст. 1064 вышеуказанного Кодекса, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от ответственности, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Под возмещением убытков понимается обязанность стороны, нарушившей условия договора, компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб (расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести, утраченное или поврежденное имущество) и упущенную выгоду - не полученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).
Общим основанием для возмещения убытков является нарушение одним лицом прав другого (п. 1 ст. 15 ГК РФ), в том числе неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств (п. 1 ст. 393 ГК РФ).
По общему правилу убытки подлежат возмещению в полном объеме, если законом или договором не предусмотрен меньший размер возмещения (п. 1 ст. 15, п. 2 ст. 393 ГК РФ). В договоре можно ограничить подлежащие возмещению убытки (по составу или размеру).
Условия об ограничении возмещения убытков заключенный между сторонами договор не содержит.
В этой связи суд считает требования ООО «Эдвайс» о взыскании с ФИО1 материального ущерба подлежащими удовлетворению на сумму 107 000 руб., то есть в размере, установленном заключением судебной экспертизы.
Оснований для взыскания стоимости ремонта пола в нежилом помещении, согласно расчетов истца, суд не усматривает, поскольку истец не обладает специальными познаниями для проведения расчетов и установления стоимости данных ремонтных работ и материалов, документов о проведении ремонта помещения в полном объеме суду не предоставлено.
В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 98, 194-199 ГПК Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ООО «Эдвайс» – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Эдвайс» задолженность по арендной плате в размере 159 764 руб. 97 коп., убытки в размере 107 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 003 руб.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Калининский районный суд города Тюмени.
Мотивированное решение суда изготовлено 30 июля 2025 года.
Председательствующий
судья В.Ю. Носова