Дело № 2-2381/2022 2 ноября 2022 года г. Котлас
29RS0008-01-2022-003440-75
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Котласский городской суд Архангельской области в составе:
председательствующего судьи Ашуткиной К.А.,
при секретаре Селезнёвой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 2 ноября 2022 года в г. Котласе гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором долевого участия в строительстве и обязании предоставить документы для регистрации в регистрирующий орган,
установил :
ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (далее по тексту - ООО «СЗ «Лидер») о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором долевого участия в строительстве и возложении на ООО «СЗ «Лидер» обязанности предоставить документы для регистрации в регистрирующий орган. В обоснование требований указано, что __.__.__ между сторонами заключено соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились о намерении подготовить и заключить в последующем договор купли-продажи квартиры № в многоквартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: ...., кадастровый №, стоимостью 2338000 рублей 00 копеек, ввод многоквартирного дома в эксплуатацию - 4 квартал 2021 года. __.__.__ ФИО1 пригласили в ООО «СЗ «Лидер» с предложением заключить соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении этой же квартиры, где будет предусмотрен срок ввода дома в эксплуатацию 3 квартал 2022 года, на что ФИО1 согласилась, оригинал соглашения от __.__.__ у истца забрал представитель ответчика, осталась лишь копия первого листа соглашения. Истцом по договорам займа с ООО «СЗ «Лидер» полностью выплачена стоимость указанной квартиры в размере 2338000 рублей 00 копеек. Ответчик в установленный срок основной договор купли-продажи квартиры не заключил. Полагая, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья, ФИО1 просит признать соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ и от __.__.__ договором долевого участия в строительстве и возложить на ответчика обязанность предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу документы для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что __.__.__ между сторонами заключено соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились о намерении подготовить и заключить в последующем договор купли-продажи квартиры № в многоквартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: ...., кадастровый №, стоимостью 2338000 рублей 00 копеек, ввод многоквартирного дома в эксплуатацию - 4 квартал 2021 года. __.__.__ ФИО1 пригласили в ООО «СЗ «Лидер» с предложением заключить соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении этой же квартиры, где будет предусмотрен срок ввода дома в эксплуатацию 3 квартал 2022 года, на что ФИО1 согласилась, __.__.__ между сторонами подписано соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении этой же квартиры, оригинал соглашения от __.__.__ у истца забрал представитель ответчика, осталась лишь копия первого листа соглашения. При этом представитель ООО «СЗ «Лидер» при подписании соглашения от __.__.__ заверил истца, что содержание соглашения от __.__.__ и соглашения от __.__.__ отличаются только сроком ввода дома в эксплуатацию. По договоренности со стороной ответчика денежные средства на строительство квартиры вносились по договорам займа, заключенным с ООО «СЗ «Лидер», по состоянию на __.__.__ ФИО1 в пользу ООО «СЗ «Лидер» была передана сумма в размере 2338000 рублей 00 копеек. В июле 2022 года истец получила от ответчика уведомление с предложением заключить договор долевого участия в строительстве, однако в самом тексте уведомления конкретные условия указанного договора не содержались. В августе 2022 года истцу позвонил представитель ответчика и сообщил о готовности заключить договор долевого участия в строительстве в отношении спорной квартиры через приложение «Сбербанк-Онлайн». Через приложение «Сбербанк-Онлайн» истец увидела, что в предлагаемом к заключению ответчиком договоре долевого участия в строительстве в отношении спорной квартиры цена квартиры составляет 2571801 рубль 00 копеек, что превышало стоимость квартиры, согласованную ранее сторонами, на 10 %. Предложения истца о заключении договора долевого участия в строительстве в отношении спорной квартиры по цене 2338000 рублей 00 копеек ответчиком проигнорированы, в связи с чем ФИО1 обратилась в с настоящим иском в суд. После подачи иска в суд с истцом связывался представитель ответчика и предлагал истцу отказаться от иска, после чего предлагал заключить договор долевого участия в строительстве в отношении спорной квартиры, однако предложение истца о том, чтобы сначала заключить такой договор, а затем решить вопрос об отказе от иска, проигнорированы ответчиком, действий, направленных на заключение договора долевого участия в строительстве в отношении спорной квартиры по цене 2338000 рублей 00 копеек, ответчиком не предпринималось. Истец ФИО1 полагала, что соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ и от __.__.__ представляют собой один договор долевого участия в строительстве.
Представитель ответчика (истца) ООО «СЗ «Лидер» в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, возражения на иск не представлены.
Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) определил рассматривать дело в отсутствие представителя ООО «СЗ «Лидер», своевременно и надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.
Рассмотрев исковое заявление, выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что __.__.__ администрацией муниципального образования «Котлас» обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Лидер» (далее - ООО «СК «Лидер») было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ...., № со сроком разрешения до __.__.__.
Постановлением администрации городского округа Архангельской области «Котлас» «О внесении изменений в разрешение на строительство № от __.__.__ № от __.__.__ срок разрешения на строительство продлен до __.__.__.
Истцом в материалы дела представлена копия первого листа соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__, сторонами которого являются ООО «СК «Лидер» и ФИО1
Согласно содержанию указанного соглашения его стороны договорились о намерении подготовить и заключить в последующем договор купли-продажи квартиры № в многоквартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: ...., кадастровый №, и право собственности на которую на момент передачи квартиры ФИО1 будет принадлежать ООО «СК «Лидер».
Согласно п. 1.1 соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ квартира, подлежащая в последующем передаче в собственность ФИО1 будет представлять собой двухкомнатную квартиру, находящуюся на 2 этаже многоквартирного жилого дома, общей проектной площадью 58,2 кв.м. с учетом лоджии с k=0,5 (проектная площадь к моменту заключения договора купли-продажи подлежит уточнению на основании обмеров органом технической инвентаризации).
Пунктами 1.2.1, 1.2.3 соглашения предусмотрены обязанности ООО «СК «Лидер» оформить после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на квартиру, в течение 90 календарных дней со дня ввода в эксплуатацию многоквартирного дома оформить в Управлении Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу право собственности на квартиру и получить подтверждающие наличие такого права документы.
ООО «СК «Лидер» обязуется обеспечить на момент заключения основного договора купли-продажи следующее состояние квартиры, которое стороны будут считать надлежащим состоянием квартиры в целях заключения основного договора купли-продажи: стены и перегородки - черновая отделка; потолки - выравнивание поверхностей в виде заделки рустов; пол - бетон класса В-15; окна - установка рам; двери - установка входных металлических дверей; система электроснабжения - электротехнические работы, включая установку электрооборудования; теплоснабжение - установка двухконтурного котла с закрытой камерой сгорания; отопление - установка радиаторов отопления; система канализации и водоснабжения - монтаж с использованием пластиковых, полимерных, полипропиленовых труб, установка счетчиков учета расхода холодной воды, газа, электроэнергии; вентиляция - устройство естественной вентиляции, вытяжка из кухонь и санузлов через вентиляционные короба (п. 1.2.1 соглашения).
Наименование ООО «СК «Лидер» 7 апреля 2022 года изменено на ООО «СЗ «Лидер».
__.__.__ между ООО «СЗ «Лидер» и ФИО1 в письменной форме заключено соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились о намерении подготовить и заключить в последующем договор купли-продажи квартиры № в многоквартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: ...., кадастровый №, и право собственности на которую на момент передачи квартиры ФИО1 будет принадлежать ООО «СЗ «Лидер».
В соответствии с п. 1.2.6 соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 10 календарных дней со дня уведомления ООО «СЗ «Лидер» ФИО1 о получении ООО «СЗ «Лидер» правоустанавливающих документов на квартиру и о готовности квартиры к передаче в собственность ФИО1, но в любом случае заключение основного договора купли-продажи должно состояться не позднее __.__.__.
Пунктами 2.1, 3.1 соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ предусмотрен предмет основного договора купли-продажи, цена и порядок ее уплаты, а именно ООО «СЗ «Лидер», имея в собственности, передает в собственность, а ФИО1 принимает в собственность и оплачивает двухкомнатную квартиру общей проектной площадью 58,2 кв.м. (общая площадь при заключении основного договора купли-продажи подлежит уточнению на основании данных, содержащихся в кадастровом паспорте на квартиру), находящуюся на 2 этаже в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: ...., с кадастровым номером №.
По соглашению сторон договора предварительная стоимость квартиры составляет 2338000 рублей 00 копеек из расчета 40171 рубля 83 копеек за 1 квадратный метр общей площади с учетом лоджии с коэффициентом 0,5. В связи с существенным возрастанием стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиками, а также в связи с существенным возрастанием стоимости оказываемых застройщику третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении настоящего договора, цена указанной квартиры может увеличится, но не более 10% от её стоимости.
__.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__, __.__.__ между ООО «СЗ «Лидер» и ФИО1 заключены договоры займа, по которым ФИО1 (займодавец) передано ООО «СЗ «Лидер» (заемщик) в общей сложности 2338000 рублей 00 копеек (400000 + 50000 + 50000 + 50000 + 50000 + 50000 + 50000 + 50000 + 50000 + 50000 + 50000 + 50000 + 50000 + 1338000).
Согласно договорам займа они являются беспроцентными, сумма займа должна быть возвращена не позднее __.__.__ и __.__.__.
В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Анализируя содержание текста копии первого листа соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__, содержание соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__, договоров займа, первый из которых заключен __.__.__, устные пояснения ФИО1, суд приходит к выводу о том, что __.__.__ между сторонами заключен договор, по которому ООО «СЗ «Лидер» и ФИО1 договорились о намерении подготовить и заключить в последующем договор купли-продажи квартиры № в многоквартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: ...., кадастровый №, и право собственности на которую на момент передачи квартиры ФИО1 будет принадлежать ООО «СЗ «Лидер». __.__.__ сторонами в письменной форме заключено соглашение, которым изменены условия ранее заключенного соглашения от __.__.__, являющееся дополнительным соглашением к соглашению от __.__.__. При этом, поскольку сторонами в установленном порядке __.__.__ заключено письменное соглашение об изменении условий договора, суд при определении окончательного содержания достигнутого между сторонами соглашения руководствуется содержанием соглашения от __.__.__.
Одновременно суд учитывает, что в силу ч. 2 ст. 71 ГПК РФ подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.
ООО «СЗ «Лидер» суду письменных возражений по иску ФИО1 не заявлено, в том числе относительно факта заключения между сторонами соглашения __.__.__ и о несоответствии первого листа соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ его оригиналу.
__.__.__ (по штемпелю на конверте) ООО «СЗ «Лидер» направило ФИО1 уведомление с предложением заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ..... В уведомлении указано, что с шаблоном договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а также с проектной документацией можно ознакомиться на портале ДОМ.РФ.
Согласно пояснениям ФИО1 в августе 2022 года истцу позвонил представитель ответчика ООО «СЗ «Лидер» и сообщил о готовности заключить договор долевого участия в строительстве в отношении спорной квартиры через приложение «Сбербанк-Онлайн». Через приложение «Сбербанк-Онлайн» истец увидела, что в предлагаемом к заключению ответчиком договоре долевого участия в строительстве в отношении спорной квартиры цена квартиры составляет 2571801 рубль 00 копеек, что превышало стоимость квартиры, согласованную ранее сторонами, на 10 %. Предложения истца о заключении договора долевого участия в строительстве в отношении спорной квартиры по цене 2338000 рублей 00 копеек ответчиком проигнорированы.
В соответствии с представленным ФИО1 скриншотом с приложения «Сбербанк-Онлайн» застройщик предложил ФИО1 заключить договор долевого участия № от __.__.__, депонируемая сумма недвижимости составляет 2571801 рубль 00 копеек.
__.__.__ администрацией городского округа Архангельской области «Котлас» разрешен ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., на земельном участке с кадастровым номером №.
__.__.__ (по штемпелю на конверте) ООО «СЗ «Лидер» направило ФИО1 сообщение о завершении строительства и вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., при этом сообщено об обязанности ФИО1 принять и оплатить полную стоимость квартиры не позднее 10 календарных дней со дня получения уведомления.
Согласно сведениям, представленным из Единого государственного реестра недвижимости, право собственности ООО «СЗ «Лидер» на квартиру, расположенную по адресу: ...., кадастровый №, зарегистрировано __.__.__.
Вместе с тем, до настоящего времени договор долевого участия, договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен.
Оценивая сложившиеся между сторонами отношения, фактические обстоятельства, устные пояснения ФИО1, содержание соглашения от __.__.__ и дополнительного соглашения к нему от __.__.__, содержание договоров займа, по которым ФИО1 по состоянию на __.__.__ выплачена вся стоимость квартиры в размере 2338000 рублей 00 копеек в соответствии с достигнутым между сторонами соглашением, а также содержание сообщения ООО «СЗ «Лидер» от __.__.__, которым ООО «СЗ «Лидер» несмотря на выплату 2338000 рублей 00 копеек требует от истца ФИО1 оплатить стоимость квартиры, суд принимает во внимание пояснения ФИО1 о том, что ООО «СЗ «Лидер» не было согласно на заключение договора долевого участия в строительстве в отношении спорной квартиры по цене 2338000 рублей 00 копеек.
Рассматривая требования ФИО1 к ООО «СЗ «Лидер» о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором долевого участия в строительстве, суд учитывает следующее.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
На основании п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В силу положений статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона (ч. 2 ст. 27 Федерального закона № 214-ФЗ).
Исходя из совокупности приведенных выше положений Федерального закона № 214-ФЗ следует, что, данный Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, что отражено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года.
В статье 4 Федерального закона № 214-ФЗ дано определение договора долевого участия; указаны требования к форме договора (письменная форма договора, обязательная государственная регистрация); условия, которые в обязательном порядке должен содержать договор (конкретизация объекта строительства, срок передачи объекта, цена договора, гарантийный срок на объект).
Таким образом, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Аналогичный подход обозначен в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.
Анализируя содержание заключенного между ООО «СЗ «Лидер» и ФИО1 соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ с учетом дополнительного соглашения к нему от __.__.__, а также договоров займа, по которым ФИО1 передавала ООО «СЗ «Лидер» денежные средства, принимая во внимание, что ООО «СЗ «Лидер» предложило ФИО1 заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд приходит к выводу, что ООО «СЗ «Лидер» для финансирования строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Архангельская ...., были привлечены денежные средства ФИО1 в размере 2338000 рублей 00 копеек, переданные ею ООО «СЗ «Лидер» по договорам беспроцентного займа и результатом таких действий предполагалась передача в собственность ФИО1 квартиры в строящемся доме.
В данном случае, правоотношения между сторонами возникли в результате заключения соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме. Оценивая условия соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что указанное соглашение содержит условия, предусмотренные ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ и обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что денежные средства, принадлежащие ФИО1 не только привлекались на строительство объекта недвижимости, но и отношения сторон связаны с возникновением у ФИО1, как у участника долевого строительства, права собственности на квартиру, расположенную на объекте долевого строительства.
Таким образом, исходя из существа заключенных сторонами сделок и фактически сложившихся отношений сторон, суд приходит к выводу, что заключенное между сторонами __.__.__ соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с учетом дополнительного соглашения к нему от __.__.__ представляет собой договор участия в долевом строительстве, а договоры займа связаны с передачей ФИО1 ООО «СЗ «Лидер» денежных средств для строительства многоквартирного дома и последующей передачей ФИО1 жилого помещения в таком многоквартирном доме, следовательно, на возникшие между сторонами правоотношения распространяются положения Федерального закона № 214-ФЗ.
В нарушение положения п. 1.2.6 соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по истечении 10 календарных дней со дня уведомления ООО «СЗ «Лидер» ФИО1 о получении ООО «СЗ «Лидер» правоустанавливающих документов на квартиру и о готовности квартиры к передаче в собственность ФИО1 договор купли-продажи квартиры на условиях, отраженных в соглашении намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, не заключен.
В связи с этим суд приходит к выводу о том, что со стороны ООО «СЗ «Лидер» допущено нарушение прав ФИО1
На основании изложенного требования ФИО1 о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры № в строящемся многоквартирном доме, расположенном по адресу: ...., от __.__.__ с учетом дополнительного соглашения к нему от __.__.__, заключенных с ООО «СЗ «Лидер», договором долевого участия в строительстве являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Одновременно суд учитывает, что пунктом 3.1 соглашения установлена лишь возможность изменения цены договора.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
Вместе с тем, несмотря на то, что соглашением о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена возможность изменения цены договора, случаи и условия ее изменения, сторонами ФИО1 и ООО «СЗ «Лидер» в установленном порядке в соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ не достигнуто письменное соглашение об увеличении цены договора. ООО «СЗ «Лидер» с требованиями об изменении условий договора участия в долевом строительстве по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ не обращался.
Рассматривая требования ФИО1 к ООО «СЗ «Лидер» о возложении обязанности предоставить документы для регистрации договора долевого участия в строительстве в регистрирующий орган, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В силу положений п. 1 ст. 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
Пунктом 1 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
Из указанного следует, что правовые последствия данного договора возникают после его государственной регистрации.
Согласно пункту 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона. В случае, если органом регистрации прав не получено в указанном порядке такое разрешение на ввод в эксплуатацию, орган регистрации прав получает такое разрешение на ввод в эксплуатацию путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в единой информационной системе жилищного строительства застройщик по собственной инициативе вправе передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения этого разрешения; передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Пунктом 2 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как следует из содержания соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с учетом дополнительного соглашения к нему, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.
Вместе с тем, судом установлено, что в настоящий момент строительство жилого дома завершено, право собственности на квартиру, как вновь созданное имущество, зарегистрировано за ООО «СЗ «Лидер».
Таким образом, регистрация договора участия в долевом строительстве, предусмотренная статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», невозможна. Указанные требования являются неисполнимыми, удовлетворение указанного требования не приведет к восстановлению нарушенного права истца ФИО1 на приобретение в собственность квартиры.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении требований ФИО1 к ООО «СЗ «Лидер» о возложении обязанности предоставить документы для государственной регистрации указанного соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__с учетом дополнительного соглашения к нему от __.__.__ в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу следует отказать.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ООО «СЗ «Лидер» в пользу ФИО1 подлежат взысканию в порядке возврата судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в размере 300 рублей 00 копеек.
Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» о признании соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества договором долевого участия в строительстве и обязании предоставить документы для регистрации в регистрирующий орган удовлетворить частично.
Признать соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры №, расположенной на втором этаже многоквартирного дома по адресу: ...., общей проектной площадью 58,2 кв.м., от __.__.__ с учетом дополнительного соглашения к нему от __.__.__, заключенные между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (ИНН <***>, до изменения наименования - общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Лидер») и ФИО1 (паспорт серия 1110 №), договором долевого участия в строительстве.
В удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» об обязании представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу документы для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве - соглашения о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ с учетом дополнительного соглашения к нему от __.__.__, заключенные между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (ИНН <***>, до изменения наименования - общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Лидер») и ФИО1 (паспорт №), отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт серия 1110 №) государственную пошлину в порядке возврата в размере 300 рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.
Председательствующий К.А. Ашуткина
мотивированное решение составлено 3 ноября 2022 года