Решение по делу № 2-6013/2023 от 09.08.2023

Копия

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09.08.2023 года

<адрес>

Автозаводский районный суд <адрес> в составе судьи Лапиной В.М.,

при помощнике судьи Шеленкове В.А.,

с участием истца: ФИО1,

представителя истца: ФИО2,

представителя ответчика: ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Голдсити» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с исковым заявлением к ООО «Голдсити» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды № (Приложение №, далее – Договор), согласно условиям которого истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение площадью 138,6 (Сто тридцать восемь целых и шесть десятых) кв.м., расположенное по адресу: <адрес>А, 2-й этаж, комната 22 (далее – помещение), принадлежащее истцу на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №-<адрес>, а ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение.

Помещение передано ответчику истцом по акту сдачи-приема от ДД.ММ.ГГГГг. (Приложение № к Договору).

Срок действия договора – ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В соответствии с п. 3.1 Договора арендная плата за предоставленное нежилое помещение составляет 300 (Триста) рублей за 1 кв.м. площади или 41580 рублей в месяц. Согласно п. 3.5 Договора начиная с августа 2013 г. платежи вносятся Арендатором ежемесячно, до первого рабочего дня текущего месяца.

Таким образом, исходя из условий Договора обязанность ответчика по внесению им ежемесячной арендной платы арендодателю за предоставленное по указанному договору нежилое помещение должна им исполняться не позднее последнего числа соответствующего месяца.

Согласно ст.ст. 191 и 193 ГК РФ даты последнего дня надлежащего срока – даты были изменены с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик не уплатил арендную плату в размере 1 496 880,00 (Один миллион четыреста девяносто шесть тысяч восемьсот восемьдесят) рублей, что подтверждается Расчетом (Приложение №). В адрес ответчика истцом направлены уведомления-претензии от ДД.ММ.ГГГГ (получено Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ) и от «23»03.2023 <адрес> об оплате задолженности по арендной плате Ответчик добровольно не удовлетворил, уведомления-претензии оставил без ответа.

Согласно п. 3.8 Договора за каждый день просрочки перечисления арендной даты начисляется пеня в размере 1% от суммы задолженности, но не более 15% общей суммы задолженности, в месяц. Согласно Расчета (Приложение №) размер пени составил 224532 рубля.

Истец просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 496 880 (Один миллион четыреста девяносто шесть тысяч восемьсот восемьдесят) рублей, пени по договору в размере: 224 532 (Двести двадцать четыре тысячи пятьсот тридцать два) рубля, государственную пошлину в размере 16 807 (Шестнадцать тысяч восемьсот семь) рублей, расходы оплаты нотариальной доверенности в размере: 1700 (Одна тысяча семьсот) рублей, почтовые расходы в размере 813,51 рублей, а всего 1 740 732 рубль 51 копейка.

Истец, представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, подтвердили обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что договор аренды расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ, что следует из уведомления истца, направленного ответчику. Ответчик в спорный период времени не находился в нежилом помещении истца, вещей ответчика в помещении истца не было. Деятельность ООО «Голдсити» фактически прекратилась в период пандемии, когда закрыты были все организации общественного питания. Просит в иске отказать.

Представитель третьего лица ООО «АЭРО», привлеченный к участию в деле определением от ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО4 пояснила суду, что весной 2023 г. была на поминках в кафе, которое расположено в нежилом помещении по адресу: <адрес>А, 2-й этаж, комната 22. Кто владелец кафе она не знает. Утверждать, что кафе принадлежит ООО «Голдсити», она не может.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, допросив свидетеля, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит иск необоснованным и подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения, площадью 138,6 кв.м., расположенное на 2 этаже, комната № по адресу: <адрес>А, ГК № «Утес», что подтверждается свидетельство о регистрации права (л.д. 26).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Голдсити» заключен договор аренды № нежилого помещения площадью 138,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А, 2 этаж, комната № (л.д. 8-11).

В силу положений ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункта 4.1. договора срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно (л.д. 10).

В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ).

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Поскольку договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключен на срок более одного года (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), он подлежал обязательной государственной регистрации.

Однако, в установленном законом указанный договор зарегистрирован не был, что не отрицается сторонами.

Таким образом, форма договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, установленная ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, не соблюдена.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Судом установлено, что фактически ответчик (арендатор) принял по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение (л.д. 12).

Однако, письменных доказательств оплаты за аренду спорного нежилого помещения, стороны суду не представили.

Судом установлено, что ответчик направлял истцу письмо с просьбой снижения арендной платы до 50000 рублей в месяц, в случае не снижения с ДД.ММ.ГГГГ арендной платы, просит расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 82).

Факт направления ответчиком истцу данного предложения истцом не оспаривается.

В пункте 2 статьи 621 ГК РФ значится, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку ответчик (арендатор) продолжал пользоваться спорным нежилым помещением после истечения срока договора (после ДД.ММ.ГГГГ), отсутствовали возражения со стороны истца (арендодателя) в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды величина месячной арендной платы за помещение составляет 300 рублей за 1 кв.м., арендная плата начисляется с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).

В соответствии с пунктом 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункта 4.2. договора аренды подлежит досрочному расторжению по требования арендодателя, а арендатор выселению (л.д. 10).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Заявляя указанные исковые требования, истец ссылается на то, что ответчик до настоящего времени использует арендованное нежилое помещение, однако не вносит арендную плату, в связи с чем у ответчика перед истцом образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1496880 рублей (расчёт л.д. 13), а также пени в размере 224532 рубля (л.д. 14-25).

Между тем, из представленного истцом уведомления (претензии) от ДД.ММ.ГГГГ, направленного директору ООО «Голдсити» следует, что арендодатель ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ отказывается в одностороннем порядке от исполнения договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Голдсити» на основании абзаца 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ (л.д. 72).

Абзацем 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, абзац 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ предоставляет право, в том числе и арендодателю ФИО1 в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Из соглашения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного арендодателем ФИО1, направленному арендатору ООО «Голдсити» следует, что расторгнуть договор аренды № от 01.05.20213 г. с момента подписания настоящего соглашения. Арендатор и Арендодатель подписывают настоящее соглашение до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 76). В представленной суду копии соглашения, со стороны арендатора ООО «Голдсити» соглашение подписано не было.

Из соглашения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 предложено представителю ООО «Голдсити» направить представителя ДД.ММ.ГГГГ в 12.00 часов для подписания акта возврата помещения.

Из акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что представитель арендатора помещения ООО «Голдсити» ДД.ММ.ГГГГ в назначенное время 12.00 часов не явился. Акт составлен в присутствии ФИО2, ФИО5 (л.д. 84).

В соответствии с ч. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Ответчик ООО «Голдсити» получил уведомление (претензию) от ДД.ММ.ГГГГ об отказе стороны арендодателя от исполнения договора и получил соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовыми квитанциями и уведомлением, полученным ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 73-75; 78), а также не оспаривается сторонами.

В соответствии с ч. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, истец ФИО1 (арендодатель) воспользовалась своим правом на односторонний отказ от исполнения договора в силу абзаца 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ и направив ответчику ООО «Голдсити» данное требование (претензию) и соглашение о расторжении договора аренды ответчику на основании ч. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ (прекращается с момента получения данного уведомления).

В связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и ответчиком прекратились отношения, вытекающие из договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик оспаривает фактическое использование нежилого помещения в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, в связи с тем, что с ДД.ММ.ГГГГ была пандемия короновирусной инфекции Covid-19 и были введены ограничения на работу мест общественного питания, в связи с этим, с апреля 2020 г. по осень 2020 г. столовая ООО «Голдсити» не работало, истец знала о том, что ответчик не осуществляет свою деятельность в нежилом помещении, принадлежащем истцу.

Из пункта 2.5.1. Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об ограничительных и иных мероприятиях по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории <адрес> и внесении изменений в постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV» следует, что в <адрес> введено ограничение до ДД.ММ.ГГГГ включительно работа: ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов. Данное ограничение не распространяется на столовые, буфеты, кафе и иные предприятия общественного питания, осуществляющие организацию питания для работников организаций.

Таким образом, период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в <адрес>, деятельность ООО «Голдисти», которое занимается деятельностью по организации общественного питания (столовая) было ограничено, фактически ответчик деятельность в указанный период не осуществлял, спорным помещением не пользовался. Доказательств обратного истцом суду не представлено.

В обоснование своих доводов о том, что ответчик фактически занимал спорное нежилое помещение в указанный период, истец представляет акт описи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между ФИО1 и ООО «Аэро» (л.д. 93), из которого следует, что в нежилом помещении № по адресу: <адрес>, этаж 2 находится имущество ООО «Аэро», перечислен перечень имущества. Акт подписан ФИО6 (ООО «Аэро»), ФИО2 и ФИО1 Из акта следует, что ООО «Аэро» обязуется до ДД.ММ.ГГГГ (включительно) вывести все свое имущество в течении 1 дня.

Таким образом, представленный истцом в материалы дела акт подтверждает доводы ответчика ООО «Голдсити» о том, что ответчик спорное нежилое помещение после расторжения договору аренды не занимал, имущества ответчика в нежилом помещении, принадлежащем истцу, не имеется.

Относимых и допустимым доказательств (письменные, фото, видео фиксации и т.д.), подтверждающих аренду спорного нежилого помещения ООО «Голдсити» в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, истцом суду не представлено.

Из пояснений свидетеля ФИО4 не следует, что спорное нежилое помещение занимал именно ответчик ООО «Голдсити».

Кроме того, из представленных ГК № м84 «Утёс» реестров счетов-фактуры субабонента ФИО1 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ следует, что именно ФИО1 производила оплату коммунальных платежей в указанный период (л.д. 85-87).

Таким образом, доказательств, с достоверностью, подтверждающих, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Голдсити» фактически сложили отношения, вытекающие из незарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ площадью 138,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А, 2-й этаж, комната 22, сторонами суду не представлено.

В связи с отсутствием доказательств, подтверждающих фактическое использование ответчиком нежилого помещения, принадлежащего истцу в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд считает, что отсутствуют основания для взыскания задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 496 880 (Один миллион четыреста девяносто шесть тысяч восемьсот восемьдесят) рублей, пени по договору в размере: 224 532 (Двести двадцать четыре тысячи пятьсот тридцать два) рубля.

В связи с отказом в удовлетворении основных требований, судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 16 807 (Шестнадцать тысяч восемьсот семь) рублей, расходы оплаты нотариальной доверенности в размере: 1700 (Одна тысяча семьсот) рублей, почтовые расходы в размере 813,51 рублей также не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Голдсити» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 496 880 (Один миллион четыреста девяносто шесть тысяч восемьсот восемьдесят) рублей, пени по договору в размере: 224 532 (Двести двадцать четыре тысячи пятьсот тридцать два) рубля, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти.

Мотивированное решение составлено 16.08.2023 г.

Судья

подпись

В.М. Лапина

Копия верна

№

<адрес>

Судья

Секретарь