УИД 35RS0001-01-2025-000630-44
дело № 2-2118/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Череповец 26 июня 2025 года
Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:
председательствующего судьи Опаричевой Е.В.,
при секретаре судебного заседания Борисовой К.Ю.,
с участием представителя истца Комитета по управлению имуществом города Череповца Ц., действующей на основании доверенности, представителя ответчика ФИО1 по доверенности Й.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом мэрии города Череповца к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Комитет по управлению имуществом мэрии города Череповца (далее – Комитет по управлению имуществом, Комитет) обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО1 по мотиву того, что между Комитетом и ответчиком 20.05.2022 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 460 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства сроком на 2 года 6 месяцев. Договор расторгнут по соглашению сторон с 21.10.2024. Пунктом 2.4 договора стороны установили обязанность арендатора вносить арендную плату за использование участка ежеквартально, полностью, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, не позднее 15 числа второго месяца квартала. В соответствии с пунктами 4.2.7, 5.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенными договором. В случае нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. В связи с невнесением арендной платы у ответчика образовалась задолженность за период с 01.01.2024 по 20.10.2024 в размере 724 083 рублей 33 копеек. Ответчику начислены пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.02.2024 по 15.01.2025 в размере 161 631 рубля 58 копеек. Задолженность по арендной плате и пени ответчиком не погашены.
Просил взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате по договору № за период с 01.01.2024 по 20.10.2024 в размере 724 083 рублей 33 копеек; пени за просрочку внесения арендной платы за период с 16.02.2024 по 15.01.2025 в размере 161 631 рубля 58 копеек.
В дальнейшем Комитет по управлению имуществом исковые требования изменял, в итоге просит взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате по договору № за период с 01.01.2024 по 20.10.2024 в размере 724 083 рублей 33 копеек; пени за просрочку внесения арендной платы за период с 16.02.2024 по 16.06.2025 в размере 271 692 рублей 25 копеек.
Определением Череповецкого городского суда Вологодской области от 22.04.2025, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Главное управление охраны объектов культурного наследия Вологодской области (ранее – Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области).
В судебном заседании представитель истца Комитета по управлению имуществом по доверенности Ц. измененные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, приведенным в исковом заявлении, а также в возражениях на отзыв ответчика, согласно которым ФИО1 в добровольном порядке принял на себя обязательства по договору аренды, а, значит, должен был исполнять взятые на себя обязательства в полном объеме, на условиях, установленных договором. Ответчиком каких-либо доказательств, подтверждающих несоразмерность требуемой истцом суммы пени последствиям нарушения обязательства, не представлено. Пени рассчитаны за длительный период неоплаты долга. Произвольное, немотивированное и необоснованное снижение размера пени не должно приводить к освобождению должника о предусмотренной законом ответственности за просрочку исполнения обязательства.
В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (судебной повесткой, возвращенной отправителю за истечением срока хранения), об уважительности причин неявки не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил.
Представитель ответчика по доверенности Й. в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление, дополнениях к нему, согласно которым целью использования участка для строительства выступает окончание строительства объекта недвижимости соответствующего разрешенного использования и ввод его в эксплуатацию. Расторжение договора по соглашению сторон до окончания срока аренды не позволило достигнуть указанную цель аренды, при этом арендатор понес значительные затраты на улучшение земельного участка (вырубку деревьев и расчистку от растительности, выравнивание, подвод электричества), а также на подготовку проекта и его согласование. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, а, соответственно, исключающим внесение арендной платы, и за которые отвечает арендодатель, может быть отнесено не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению. Следовательно, невозможность строительства на арендованном земельном участке исключает использование арендатором земельного участка в целях, установленных договором, и внесение арендной платы в согласованном размере. Ввиду расторжения договора по соглашению сторон, невозможности достижения цели аренды, исходя из принципов добросовестности и разумного балансов интересов сторон, требование Комитета по управлению имуществом о взыскании арендной платы в заявленном размере является незаконным. Фактическое пользование земельным участком со стороны арендатора до момента расторжения договора аренды в целях определения эквивалентного встречного предоставления арендной платы, отвечающего справедливому балансу интересов сторон, включая последствия его досрочного расторжения по соглашению стороны, можно отнести к такому виду использования как «благоустройство», соответственно, стоимость годовой арендной платы должна производиться по этому виду использования. У истца сохранилась возможность повторного предоставления земельного участка в аренду. Просила о снижении размера пени в соответствии с требованиями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебное заседание представитель третьего лица Главного управления охраны объектов культурного наследия Вологодской области не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело при состоявшейся явке.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (пункт 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, осуществляется органом местного самоуправления городского округа (пункт 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
В соответствии с пунктом 2 статьи 22, пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, в том числе находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным кодексом.
Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункты 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из пунктов 4 и 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка, являясь существенным условием данного договора.
На основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуты условия по всем его существенным условиям.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, договором может быть предусмотрена неустойка (штраф, пени) – денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с пунктами 1.1, 4.4, 4.5, 4.44 Положения о Комитете по управлению имуществом, утвержденного решением Череповецкой городской Думы от 06.05.2015 № 74, Комитет является органом мэрии города с правами юридического лица, созданным в целях осуществления полномочий органов местного самоуправления в сфере управления и распоряжения имуществом. К полномочиям Комитета относится предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; осуществление бюджетных полномочий главного распорядителя бюджетных средств, главного администратора (администратора) доходов бюджета, главного администратора (администратора) источников финансирования дефицита бюджета; принятие мер по взысканию задолженности по неналоговым платежам в городской бюджет.
Между Комитетом по управлению имуществом (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) по результатам торгов заключен договор от 20.05.2022 № аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует для строительства на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1 460 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Вологодская область, г. Череповец, срок действия договора составляет 2 года 6 месяцев (пункты 1.1, 1.3 и 2.1 договора).
К правам арендодателя отнесено досрочное расторжение договора по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (пункт 3.1.1 договора), к обязанностям – невмешательство в деятельность арендатора, связанную с использованием земельного участка, если она не противоречит условиям договора и законодательству Российской Федерации (пункт 3.2.1 договора).
В свою очередь, арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (пункт 4.1.1 договора), обязан: использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования и целью предоставления; своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенными договором (пункты 4.2.2, 4.2.7 договора).
В пунктах 2.4, 2.5, 2.6, 2.7 договора сторонами определено, что размер годовой арендной платы составляет 1 023 000 рублей. Арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка ежеквартально, полностью, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, не позднее 15 числа второго месяца квартала. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы. В случае досрочного расторжения договора аренды или одностороннего отказа от договора, денежные средства, выплаченные арендатором до момента расторжения договора или отказа от договора, возврату арендатору не подлежат.
За нарушение арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора).
ФИО1 допускались факты нарушения сроков внесения арендной платы по договору.
В частности, Комитетом по управлению имуществом в связи с образованием у ФИО1 задолженности по внесению арендной платы за период с 01.01.2024 по 30.06.2024 в размере 411 500 рублей, начислением в связи с этим пени за период с 16.02.2024 по 20.05.2024 в сумме 20 275 рублей, ответчику направлена претензия, в которой предложено погасить имеющуюся на 20.05.2024 задолженность в общей сумме 431 775 рублей до 11.06.2024.
Данная претензия ФИО1 оставлена без ответа.
Комитет 25.07.2024 обратился к мировому судье Вологодской области по судебному участку № 25 с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании указанной задолженности.
Мировым судьей Вологодской области по судебному участку № 16, в порядке исполнения обязанностей мирового судьи Вологодской области по судебному участку № 25, 01.08.2024 вынесен судебный приказ по заявлению Комитета по управлению имуществом о взыскании с ФИО1 задолженности по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2024 по 30.06.2024 в размере 411 500 рублей, пени за просрочку арендных платежей за период с 16.02.2024 по 17.06.2024 в размере 31 797 рублей, а также в доход бюджет взыскана государственная пошлина в размере 3.817 рублей.
Определением мирового судьи Вологодской области по судебному участку № 25 от 18.10.2024 ввиду поступления возражений от ФИО1 относительно исполнения судебного приказа судебный приказ от 01.08.2024 № отменен.
Комитет письмом от 16.09.2024 № в связи с нарушением ответчиком условий договора аренды о размере и порядке внесения арендной платы предложил расторгнуть указанный договор.
Соглашением от 05.11.2024 договор от 20.05.2022 № аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401017: 3438 расторгнут. В силу пунктов 2 и 3 названного соглашения расторжение договора не влечет за собой прекращения обязательств арендатора по погашению задолженности по арендной плате и пени за несвоевременное внесение арендных платежей, штрафов, которые должны быть погашены не позднее 20 дней с момента подписания соглашения.
При этом стороны договорились передаточный акт не составлять, названное соглашение считать одновременно документом о передаче земельного участка от арендатора арендодателю с 21.10.2024. Претензий по передаваемому земельному участку стороны друг к другу не имеют.
Соглашение вступило в действие с момента подписания его сторонами.
В связи с образованием у ФИО1 задолженности по внесению арендной платы за период с 01.07.2024 по 20.10.2024 в размере 312 583 рублей 33 копеек, начислением в связи с этим пени за период с 16.08.2024 по 20.10.2024 в сумме 16 879 рублей 50 копеек, ответчику направлена претензия, в которой предложено погасить имеющуюся задолженность в общей сумме 329 462 рублей до 02.12.2024. Данная претензия ФИО1 оставлена без ответа.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Комитета по управлению имуществом с настоящим иском в суд.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд, проанализировав вышеуказанные положения закона, регулирующие спорные правоотношения, приняв во внимание конкретные обстоятельства дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.
В обоснование неправомочности взыскания с ФИО1 задолженности по договору аренды и пени в размерах, заявленных истцом, сторона ответчика приводит доводы о невозможности использования земельного участка, явившегося предметом аренды, по целевому назначению – в целях строительства.
В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Строительство объектов капитального строительства осуществляются в соответствии с проектной документацией и рабочей документацией (часть 1.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Строительству предшествуют:
инженерные изыскания, выполняемые для подготовки проектной документации, строительства объектов капитального строительства в целях получения: 1) материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории; 2) материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства объектов капитального строительства; 3) материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении (части 1 и 4 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации);
архитектурно-строительное проектирование, осуществляемое путем подготовки проектной документации, рабочей документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю земельного участка (часть 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации);
получение разрешения на строительство, представляющее собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Выполнение вышеуказанных действий, предшествующих строительству, осуществляется застройщиком.
Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № являлся предметов торгов, проводимых в форме аукциона.
В состав аукционной документации был включен, в том числе, градостроительный план земельного участка, в котором указаны следующие ограничения и обременения в отношении земельного участка:
земельный участок расположен в границах территории исторического поселения регионального значения город Череповец, в зоне с особыми условиями использования территории Р-2 «Зона исторической застройки в границах города Череповца начала ХХ века», Р-7 «Территории многоквартирной жилой застройки и объектов инфраструктуры, сложившиеся к настоящему времени»;
земельный участок расположен в границах территории зон охраны памятников истории и культуры (И-1), в зоне средового регулирования II типа (И-5), границах Заповедной зоны (зоны образно-семантического регулирования) И-8,
участок находится в охранной зоне тепловой сети.
Нахождение земельного участка в охранной зоне памятников истории и культуры предполагает особый режим использования земельного участка.
Заключая договор от 20.05.2022 № аренды земельного участка с кадастровым номером № ФИО1 подтвердил тот факт, что ему известно о том, что земельный участок находится в границах исторического поселения город Череповец. Участок частично находится в зоне с особыми условиями Р-2 «Зона исторической застройки в границах города Череповца начала ХХ века», в зоне Р-7 «Территории многоквартирной жилой застройки и объектов инфраструктуры, сложившиеся к настоящему времени»; участок находится в границах исторического поселения, в границах территории зон охраны памятников истории и культуры (И-1); в зоне средового регулирования II типа (И-5), границах заповедной зоны (зоны образно-семантического регулирования) И-8, частично находится в охранной зоне инженерных сетей (пункт 1.5 договора).
В связи с этим на арендатора были возложены обязанности осуществлять на земельном участке строительство в соответствии с разрешением на строительство, выданным управлением архитектуры и градостроительства мэрии города, градостроительным планом земельного участка, согласованным проектом и требованиями технических регламентов; до разработки проектной документации согласовать архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства в управлении архитектуры и градостроительства мэрии города; в случае обнаружения при проведении земляных и иных хозяйственных работ предметов, обладающих признаками объектов археологического наследия, на основании статей 36 и 45.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ незамедлительно приостановить все работы на участке обнаружения данных находок и в течение трех дней письменно известить об этом Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области; произвести археологическое обследование земельного участка до начала строительства, получить заключение и письменно уведомить арендодателя в недельный срок о результатах обследования; до получения заключения о результатах археологического обследования, а также в случае получения заключения о невозможности осуществления строительства не земельном участке, не осуществлять затраты на освоение земельного участка, не связанные с таким археологическим обследованием, в противном случае, риск возникновения убытков возлагался на арендатора; проектирование и строительство выполнять на основании историко-архивных материалов, подтверждающих сохранение и восстановление (регенерацию) историко-градостроительной среды, объектов культурного наследия на территории квартала; проектирование и строительство осуществлять в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в сфере охраны объектов культурного наследия (Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»), постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации», постановлением Правительства Вологодской области от 30.10.2017 № 960 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения город Череповец», распоряжением Исполнительного комитета Вологодской области Совета народных депутатов от 22.06.1990 № 307-р) (пункты 4.2.4, 4.2.5, 4.2.17, 4.2.18, 4.2.19, 4.2.23 договора).
В соответствии со справкой от 26.07.2022 № ИХ.53-4206/22, выданной ФИО1 Комитетом по охране объектов культурного наследия Вологодской области (далее – Комитет по охране), сведениями об отсутствии на земельном участке объектов, обладающих признаками объекта археологического наследия, Комитет по охране не располагает, в связи с чем, заказчик работ, в случае если участок будет подвергаться воздействию земляных и строительных работ, до начала земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ обязан обеспечить проведение и финансирование историко-культурной экспертизы земельного участка, подлежащего воздействию указанных работ, путем археологической разведки; представить в Комитет по охране документацию, подготовленную на основе археологических полевых работ, содержащую разделы исследований, в соответствии с которыми определяется наличие или отсутствие объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, на земельном участке, подлежащем воздействию земляных, строительных, хозяйственных и иных работ, а также заключение государственной историко-культурной экспертизы указанной документации. В случае обнаружения в границе земельного участка, подлежащего воздействию названных работ объектов, обладающих признаками объекта археологического наследия, и после принятия Комитетом по охране решения о включении данного объекта в перечень выявленных объектов культурного наследия, разработать в составе проектной документации раздел, обосновывающий меры по обеспечению сохранности выявленного объекта культурного (археологического) наследия либо план проведения спасательных археологических полевых работ на указанный объект культурного наследия; получить по документации или разделу документации, обосновывающей меры по обеспечению сохранности выявленного объекта культурного наследия, заключение государственной историко-культурной экспертизы и представить его вместе с указанной документацией в Комитет по охране на согласование; обеспечить реализацию согласованной Комитетом по охране документации, обосновывающей меры по обеспечению сохранности выявленного объекта культурного (археологического) наследия.
На основании договора от 17.11.2022 № на приведение научно-исследовательских работ, заключенного между федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования «Череповецкий государственный университет» и ФИО1, университетом проведены археологическое исследование и историко-культурная экспертиза документации, обосновывающей наличие (отсутствие) объектов культурного наследия на территории земельного участка с кадастровым номером № в г. Череповце Вологодской области.
Из заключения Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области от 27.04.2023 № следует, что проектная документация «Кирпичное здание по <адрес> в <адрес>» возвращается на доработку, поскольку к заявлению не приложен раздел, содержащий архитектурные решения (пояснительную записку, 4 фасада здания с указанием высотных отметок и габаритов в плане). Одновременно ФИО1 разъяснено, что сведениями об отсутствии на земельном участке объектов, обладающих признаками объекта археологического наследия, Комитет по охране не располагает, в связи с чем, заказчик работ, в случае если участок будет подвергаться воздействию земляных и строительных работ, до начала земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ обязан обеспечить проведение и финансирование историко-культурной экспертизы земельного участка, подлежащего воздействию указанных работ, путем археологической разведки; представить в Комитет по охране документацию, подготовленную на основе археологических полевых работ, содержащую разделы исследований, в соответствии с которыми определяется наличие или отсутствие объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, на земельном участке, подлежащем воздействию земляных, строительных, хозяйственных и иных работ, а также заключение государственной историко-культурной экспертизы указанной документации.
Проектная документация ФИО1 доработана в 2024 году.
Согласно заключению Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области от 07.03.2024 № основная часть проектируемого объекта расположена в зоне охраны памятников истории и культуры. Габариты и внешний облик нового строительства должны быть выполнены на основании историко-архивных материалов, подтверждающих сохранение и восстановление (регенерацию) историко-градостроительной среды объектов культурного наследия на территории квартала. По итогам заседания экспертно-консультационного совета по государственной охране культурного наследия Вологодской области проектная документация «Кирпичное здание по <адрес> в <адрес>» возвращена на доработку в части предоставления аналогов исторической застройки и выполнения архитектурного решения здания на основании аналогов.
Из заключения Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области от 19.04.2024 № следует, что представленная проектная документация «Кирпичное здание по <адрес> в <адрес>» была рассмотрена 17.04.2024 на заседании экспертно-консультационного совета по государственной охране культурного наследия Вологодской области. По итогам проведенного совета принято решение проектную документацию рекомендовать к применению.
В соответствии с информацией Главного управления охраны объектов культурного наследия Вологодской области от 23.06.2025 №, предоставленной на запрос суда, земельный участок с кадастровым номером № расположен частично в зоне охраны памятников истории и культуры, в которой ограничена хозяйственная деятельность и запрещено строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия. С 22.04.2024 вступило в законную силу постановление Правительства Вологодской области от 18.04.2024 № 479 «Об утверждении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории города Череповца Вологодской области, режимов использования земель и земельных участков и требований к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон» (признавшее утратившим силу распоряжение Исполнительного комитета Вологодской области Совета народных депутатов от 22.06.1990 № 307-р), согласно которому земельный участок с вышеуказанным кадастровым номером расположен в единой охранной зоне объектов культурного наследия – ЕОЗ. В данной зоне разрешается компенсационное строительство согласно специальным мерам, направленным на восстановление (регенерацию) историко-культурной среды, производимое на местах утраченных зданий, строений и сооружений в их исторически существовавших параметрах и строительных материалах, с сохранением планировочных, масштабных характеристик историко-градостроительной среды. До согласования проекта и внешнего облика здания, его места размещения строительство невозможно. Письмом Главного управления от 19.04.2024 № проектная документация «Кирпичное здание по <адрес> в <адрес>» рекомендована к принятию. На сегодняшний день проведение историко-культурной экспертизы в отношении спорного земельного участка не требуется, в связи с чем, вышеуказанным письмом Главного управления было рекомендовано в случае обнаружения при проведении земляных и иных хозяйственных работ предметов, обладающих признаками объектов археологического наследия, на основании статей 36 и 45.1 Федерального закона № 73-ФЗ незамедлительно приостановить все работы на участке обнаружения данных находок в течение трех дней письменно известить об этом Главное управление.
Разрешениями на право вырубки зеленых насаждений от 06.08.2024 № 1018 и от 06.08.2024 № 1017, выданными Комитетом охраны окружающей среды мэрии города Череповца, ФИО1 разрешено осуществить вырубку в общей сложности 91 дерева и 130 кустарников на земельном участке с кадастровым номером № <адрес>.
ФИО1 обратился 09.07.2024 к главному инженеру ООО «Газпром теплоэнерго Вологда» с заявкой о выдаче технических условий на вынос сетей теплоснабжения из границ застройки земельного участка с кадастровым номером №, а также схему теплотрассы, схему камеры, схему сопутствующего дренажа; заказал проект переноса подземной тепловой сети на арендованном земельном участке.
Соглашением от 05.11.2024 договор от 20.05.2022 № аренды земельного участка с кадастровым номером № расторгнут.
Из указанного выше следует, что в период действия договора аренды ФИО1 осуществлены научно-исследовательские работы в отношении земельного участка, разработка проектной документации, ее согласование с Комитетом по охране объектов культурного наследия Вологодской области, вырубка зеленых насаждений на земельном участке, меры к переносу подземной тепловой сети на земельном участке.
Тем самым, арендатор приступил к освоению земельного участка в соответствии с целью его предоставления – для строительства.
Таким образом, арендодателем обязательства по договору аренды были исполнены в полном объеме – истцу передан земельный участок, соответствующий цели его предоставления и условиям договора.
Доказательства наличия у земельного участка недостатков, полностью или частично препятствующих арендатору использовать его по целевому назначению в материалы дела не предоставлены.
Возложение на арендатора обязанности разработать проектную документацию с учетом правового режима земельного участка, а равно осуществление им при необходимости выноса инженерных сетей с письменного согласия балансодержателей указанных сетей к таковым не относятся.
Условиями договора аренды земельного участка установлен размер арендной платы и ответственность арендатора за нарушение обязательства по внесению арендной платы в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки сторонами согласованы, изменения в условия договора в указанной части не вносились.
Из материалов дела следует и стороной ответчика не оспаривается, что в период действия договора ФИО1 арендная плата вносилась несвоевременно.
В связи с просрочкой исполнения обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2024 по 20.10.2024 образовалась задолженность по арендной плате в размере 724 083 рублей 33 копеек, в связи с чем, начислены пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.02.2024 по 16.06.2025 в сумме 271 692 рублей 25 копеек.
В силу пунктов 2 и 3 соглашения от 05.11.2024 расторжение договора аренды не влечет за собой прекращения обязательств арендатора по погашению задолженности по арендной плате и пени за несвоевременное внесение арендных платежей, штрафов, которые должны быть погашены не позднее 20 дней с момента подписания соглашения.
Проверив представленный истцом расчеты задолженности по арендной плате и пени за обозначенные периоды, суд находит их арифметически правильными, основанным на положениях договора аренды земельного участка.
В связи с названными обстоятельствами, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени за просрочку внесения арендной платы в заявленном размере являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 69, 73 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за неисполнение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.
Суд уменьшает неустойку при наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Бремя доказывания несоразмерности неустойки возлагается на ответчика.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (пункт 2 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 № 17)).
Стороной ответчика заявлено о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Оценивая соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд принимает во внимание то обстоятельство, что ФИО1, подписав договор аренды земельного участка, добровольно принял на себя обязательства, вытекающие из данного договора, на условиях, установленных им.
Ответчик был осведомлен о последствиях нарушения срока внесения платы.
Между тем в период действия договора им на постоянной основе нарушалась обязанность по своевременному внесению арендной платы, что повлекло за собой начисление пени.
Каких-либо доказательств, подтверждающих несоразмерность требуемой истцом суммы пени последствиям нарушения обязательства, ответчиком в материалы дела не представлено.
С учетом изложенного, исходя из количества и длительности просрочек внесения арендной платы, суд не находит оснований для уменьшения суммы пени.
На основании статей 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 24 915 рублей 51 копейки (исходя из общей суммы требований имущественного характера 995 775 рублей 58 копеек).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования Комитета по управлению имуществом мэрии города Череповца к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.
Взыскать с ФИО1 (< >) в пользу Комитета по управлению имуществом мэрии города Череповца (< >) задолженность по арендной плате по договору аренды от 20.05.2022 № 15402 за период с 01.01.2024 по 20.10.2024 в размере 724 083 рублей 33 копеек, пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.02.2024 по 16.06.2025 в сумме 271 692 рублей 25 копеек.
Взыскать с ФИО1 (< >) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 24 915 рублей 51 копейки.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья < > Е.В. Опаричева
Мотивированное решение суда составлено 10.07.2025.