Решение по делу № 2-2985/2023 от 28.09.2023

Мотивированное решение изготовлено 28.09.2023 года

Гражданское дело № ******

УИД: 66RS0№ ******-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Хрущева О.В., при секретаре Колесовой А.В., с участием представителя истца ФИО1, представителя третьего лица ООО «Алкоторг» ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ФИО3 к ООО «Аполлон», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> о признании недействительными публичных торгов от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ :

ФИО3 обратился в суд с исковым требованиями к ответчикам о признании недействительными публичных торгов, проведенных организатором торгов - ООО «Аполлон» от ДД.ММ.ГГГГ, по продаже принадлежащего ФИО3 нежилого помещения, общей площадью 1153,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № ******.

Требования мотивировал тем, что решением Ленинского районного суда <адрес> от 24.01.2019г. удовлетворены исковые требования ООО «АЛКОТОРГ» об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ФИО3, нежилое помещение, общей площадью 1153,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № ******, переданное по Договору о залоге имущества № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения обязательств ООО «Вектор» по оплате поставленного товара по Договору на поставку алкогольной продукции № ******/РФ от ДД.ММ.ГГГГ, определив в качестве способа реализации заложенного имущества продажу с публичных торгов.

На основании указанного решения ОСП по <адрес> УФФСП по <адрес> по факту обращения взыскания на заложенное имущество возбуждено исполнительное производство № ******-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, в рамках которого было установлено, что нежилое помещение может быть реализовано на торгах только совместно с принадлежащим должнику земельным участком, общей площадью 1311 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенным по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № ******.

Заочным решением Октябрьского районного суда <адрес> от 19.03.2020г. (дело № ******) обращено взыскание на земельный участок, общей площадью 1311 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № ******, в порядке исполнения исполнительного производства № ******-ИП от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя № ****** от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был передан на оценку. По поступлении заключения оценщика судебным приставом-исполнителем вынесено Постановление № ****** от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении результатов оценки земельного участка и определения начальной продажной цены имущества для целей его последующей реализации.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено Постановление о передаче заложенного имущества – нежилого помещения для реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, однако действий, направленных на передачу земельного участка для совместной реализации с нежилым помещением на открытых торгах, судебным приставом-исполнителем не предпринималось.

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ****** удовлетворен административный иск ФИО3 - бездействие судебного пристава-исполнителя, выразившееся в непринятии мер по обращению взыскания на земельный участок, общей площадью 1311 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № ******, признано незаконным. Впоследствии в связи с пересмотром начальной продажной цены заложенного имущества апелляционным определением Кемеровского областного суда по делу № ****** от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение было отозвано с торгов, а процедура реализации инициирована заново.

Постановлением судебного пристава-исполнителя № ****** от ДД.ММ.ГГГГ утверждена новая оценка стоимости нежилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление № ****** о передаче недвижимого имущества – нежилое помещение площадью 1153, 5 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, с кадастровым номером № ******, на торги. Земельный участок на торги не передавался для совместной реализации с заложенным нежилым помещением.

Согласно Протоколу № ****** от ДД.ММ.ГГГГ электронные торги по реализации заложенного имущества, проведенные ООО «Аполлон», признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие.

Ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером: № ****** сформирован под частью здания, занятой нежилым помещением с кадастровым номером № ******, и предназначен для обеспечения ее хозяйственной эксплуатации, однако, в рамках проводимых в исполнительном производстве торгов, заложенное нежилое помещение продается без находящегося под ним земельного участка, истец полагает, что раздельная реализация нежилого помещения и земельного участка неизбежно породит правовую неопределенность в вопросе принадлежности земли. В связи с чем, просил признать недействительными торги, проведенные организатором торгов - ООО «Аполлон» от ДД.ММ.ГГГГ, по продаже принадлежащего ФИО3 нежилого помещения, общей площадью 1153,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, стр. 29, пом. 1, с кадастровым номером № ******.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что ранее собственником здания и земельного участка по адресу: <адрес>, стр. 29, являлось ООО «Красрегионстрой», одним из участников которого являлся ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на основании заявления вышел из состава участников ООО «Красрегионстрой», при этом просил выплатить ему действительную долю в уставном капитале, которая составляла 50%. В соответствии с протоколом общего собрания участников ООО «Красрегионстрой» от ДД.ММ.ГГГГ в счет действительной доли ФИО3 последнему переданы в собственность нежилое помещение и земельный участок под ним, расположенные по адресу <адрес>, стр. 29. Право собственности ФИО3 на нежилое помещение на основании Акта приема передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером: № ****** сформированным под частью здания, занятой нежилым помещением, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Также указал, что права истца при реализации с публичных торгов нежилого помещения без земельного участка под ним нарушены тем, что возникает правовая неопределенность относительно судьбы земельного участка, реализация недвижимости с земельным участком могла быть более интересна большему количеству лиц, которые могли бы принять участие в аукционе, кроме того истец лишен возможности получить денежные средства за реализацию земельного участка.

В судебном заседании представитель 3-го лица ООО «Алкоторг» ФИО2 иск не признала. Указала, что основанием для признания торгов недействительными является совокупность обстоятельств: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку. При этом основанием для признания торгов недействительными выступают такие нарушения проведения торгов, которые привели бы к иным результатам в случае совершения действий в соответствии с требованиями законодательства РФ. Пояснила, что изначально в заключённом с истцом договоре залога было неверно указано наименование принадлежащего ему объекта недвижимости – здание, вместо нежилого помещения. В связи с чем, определением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ****** исправлена допущенная в решении описка, а именно, «Здание» исправлено на «Помещение». В соответствии с п.4 ст. 45 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участок, за исключением отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре. Таким образом, основания для передачи на торги помещения совместно с земельным участком отсутствуют. Порядок проведения торгов соблюден. Ранее ФИО3 обращался в Октябрьский районный суд <адрес> с иском к ООО «Консул», судебному приставу-исполнителю ОСП по <адрес> о признании недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства. Требования были мотивированы тем, что на торги не был передан земельный участок с кадастровым номером: № ****** сформирован под частью здания, занятой нежилым помещением с кадастровым номером № ****** по адресу <адрес> районного суда <адрес> по делу № ****** в удовлетворении требований отказано. При этом суд указал, что истец является собственником не всего здания, а нежилого помещения, расположенного в здании, в связи с чем, совместная реализация принадлежащего истцу нежилого помещения с земельным участком не предусмотрена законом. Решение вступило в законную силу. Также ФИО3 обращался в Октябрьский районный суд <адрес> с административным исковым заявлением о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя о передаче имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ без земельного участка и обязании судебного пристава-исполнителя устранить нарушения посредством передачи на торги для совместной реализации нежилого помещения с земельным участком. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ дело № ****** в удовлетворении иска отказано.

В судебное заседание истец, представители ответчиков ООО «Аполлон», МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес>, представитель третьего лица ГУФССП России по <адрес> не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, направили письменные возражения, просили о рассмотрении дела без их участия.

На основании положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между ООО «Алкоторг», ФИО3 и ООО «Вектор» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор залога имущества, в соответствии с которым в счет исполнения обязательства Покупателя ООО «Вектор» по оплате стоимости алкогольной продукции по договору поставки № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Алкоторг» и ООО «Вектор», ФИО3 передано в залог нежилое здание общей площадью 1 153, 5 кв.м., кадастровый номер № ****** по адресу <адрес>, стр. 29 пом. 1, с залоговой стоимостью 37 343 518 руб.(том 1 л.д. 197-199).

Решением Ленинского районного суда <адрес> от 24.01.2019г. удовлетворены исковые требования ООО «АЛКОТОРГ» об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ФИО3, нежилое помещение, общей площадью 1153,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, стр. 29, пом. 1, с кадастровым номером № ******, переданное по Договору о залоге имущества № В1 от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения обязательств ООО «Вектор» по оплате поставленного товара по Договору на поставку алкогольной продукции № ******/РФ от ДД.ММ.ГГГГ, определен способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов. Установлена начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере 37 343 518 руб. (том 1 л.д. 27-30).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 24.11.2020г. изменена начальная продажная цена арестованного имущества на 18 549 600 руб.

Постановлением судебного пристава-исполнителя № ****** от ДД.ММ.ГГГГ утверждена оценка стоимости нежилого помещения (том 1 л.д. 41).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление № ****** о передаче недвижимого имущества – нежилое помещение площадью 1153, 5 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, стр. 29, пом. 1, с кадастровым номером № ******, на торги (том 1 л.д.42).

Согласно Протоколу № ****** от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 48) электронные торги по реализации заложенного имущества, проведенные ООО «Аполлон», признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие.

Согласно Протоколу № ****** от ДД.ММ.ГГГГ повторные электронные торги по реализации заложенного имущества, проведенные ООО «Аполлон», признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем взыскателю ООО «Алкоторг» предложено оставить не реализованное в принудительном порядке имущество за собой.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на нежилое помещение площадью 1153, 5 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, с кадастровым номером № ******, зарегистрировано за ООО «Алкоторг».

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации о способах обеспечения исполнения обязательств предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться в числе прочего залогом имущества.

На основании статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом N 102-ФЗ. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Федеральным законом N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила.

В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии со статьей 50 Федерального закона N 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

В соответствии с ч.2 ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Спорное имущество является заложенным недвижимым имуществом, а потому отношения, связанные с проведением торгов указанным имуществом, регулируются специальной правовой нормой - Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Законом об ипотеке.

В соответствии со ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.

Судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию.

Судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи.

Согласно ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

В соответствии со ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

На основании ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10 сентября 2012 г. N 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в "информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов", Правительство Российской Федерации постановило определить адрес сайта www.torgi.gov.ru в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по реализации имущества должника.

В силу положений ст. 91 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если заявки на участие в торгах подали менее двух лиц.

Согласно ст. 92 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 71 постановления от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, ст. 93 Закона об исполнительном производстве).

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации 06.07.2016 г., приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Кроме того, торги могут быть оспорены и по общим основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ в отношении недействительности сделок.

Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Проанализировав нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд отмечает, что основанием для признания проведенных торгов недействительными является совокупность двух обстоятельств: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку. При этом основанием для признания торгов недействительными выступают такие нарушения проведения торгов, которые привели бы к иным результатам в случае совершения действий в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что нарушения процедуры и порядка проведения торгов отсутствуют.

Заявляя требования о признании торгов от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, истец ссылается на нарушения закона при проведении торгов, а именно, на то, что на торги выставлено принадлежащее ФИО3 нежилое помещение без земельного участка под ним, который также находится в собственности последнего, чем нарушен принцип единства судьбы земельных участков и почто связанных с ними объектов, установленный подп. 5 п.1 ст. 1 ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что ФИО3 действительно является собственником земельного участка общей площадью 1311 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, с кадастровым номером № ******. Согласно выписке из ЕГРП, кадастровый номер земельному участку присвоен ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ФИО3 зарегистрировано 31.03.2018 года (том 1 л.д. 58-60).

Таким образом, на момент заключения договора залога нежилого здания (ДД.ММ.ГГГГ года ) и дату его регистрации (ДД.ММ.ГГГГ года) у ФИО3 отсутствовало право собственности на земельный участок, расположенный под нежилым помещением, являющимся предметом договора залога.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждения здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 данного Кодекса; отчуждения сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании, а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается.

При этом в случае, если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Согласно ч. 2 ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

Таким образом, при заключении договора ипотеки здания или сооружения земельный участок закладывается в ипотеку в силу вышеуказанного требования закона.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен, в частности в связи с тем, что права на земельный участок, на котором расположено переданное в залог недвижимое имущество, были приобретены залогодателем после заключения договора залога.

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, правовым подходом, сформулированным в п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90, применимым к рассматриваемому спору, и принимая во внимание, что на момент судебного обращения взыскания на объект недвижимости, являющийся предметом залога, залогодатель являлся собственником земельного участка, на котором такой объект расположен, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора ипотеки нежилого помещения принадлежащего истцу, одновременно в ипотеку был передан и земельный участок под ним в силу закона и на него также залогодержателем обращено взыскание.

Таким образом, после признания торгов несостоявшимися, при передаче нереализованного нежилого помещения взыскателю и регистрации права собственности на него, у взыскателя ООО «Алкоторг» в силу закона возникло право собственности на земельный участок под ним, как у приобретателя объекта недвижимости, расположенного на таком участке.

Иное противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, доводы истца о том, что на торги выставлено нежилое помещение без земельного участка под ним, чем нарушены права истца, суд находит несостоятельными и основанными на неверном толковании норм действующего законодательства.

Факт наличия вступившего в законную силу заочного решения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 31), которым удовлетворен иск судебного пристава-исполнителя, обращено взыскание на земельный участок общей площадью 1311 кв.м., с кадастровым номером № ******, принадлежащий ФИО3, правового значения для разрешения спора не имеет и о незаконности торгов не свидетельствует.

Также не имеет правового значения решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (Дело № ****** том 1 л.д. 32-35)) о признании незаконным бездействия судебного пристава в части непринятия мер по обращению взыскания на земельный участок, поскольку действия судебного пристава-исполнителя обжаловались в рамках торгов, проводимых ООО «Консул», которые были приостановлены, а процедура торгов началась сначала.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Аполлон», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> о признании недействительными публичных торгов, проведенных ДД.ММ.ГГГГ по продаже принадлежащего ФИО3 нежилого помещения, общей площадью 1 153, 5 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, стр. 29, пом. 1, с кадастровым номером № ****** -отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья О.В.Хрущева