РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 сентября 2022 года г. Одинцово Московской области
Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Ужакиной В.А.,
при секретаре Ермаковой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, в котором просит:
- обратить взыскание на принадлежащую на праве собственности ответчику квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 6 160 000 руб.
- взыскать с ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
В обоснование иска указано, 13.03.2015 года между коммерческим банком «ИНТЕРКОММЕРЦ» и ФИО1 был заключен кредитный договор №, в размере 5 390 000 рублей сроком на 228 месяцев под 15,9% годовых, целевое назначение – приобретение в собственность заемщика объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС.
Банк надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства. Государственная регистрация ипотеки на предмет ипотеки была произведена 20.03.2015 г. УФРС по МО за №. Права залогодержателя были удостоверены закладной.
В настоящее время, владельцем закладной, соответственно кредитором и залогодержателем является ЗАО «Ипотечный агент Надежный дом-1» (АО «Банк ДОМ.РФ»).
Истец АО «ДОМ.РФ» является представителем АО «Банк ДОМ.РФ» по доверенности.
Ответчик в течение срока действия кредитного договора неоднократно нарушал его условия в части сроков и сумм ежемесячных платежей, в связи с чем ЗАО «Ипотечный агент Надежный дом-1» обратилось в суд.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 24.07.2018 года кредитный договор № от 13.03.2015 года был расторгнут, взыскана задолженность с ФИО1 в пользу ЗАО «Ипотечный агент Надежный дом-1» в размере 5 527 183, 40 рублей, обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенной по адресу: АДРЕС.
Апелляционным определением Московского областного суда от 24.12.2018 года решение суда от 24.07.2018 года было отменено в части обращения взыскания на квартиру.
Ответчиком решением Одинцовского городского суда Московской области от 24.07.2018 года до настоящего времени не исполнено.
Представитель истца АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в исковом заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был уведомлен в установленном законом порядке. Его представитель в судебном заседании с требованиями согласился, однако в части установления начальной продажной цены заложенного имущества просил руководствоваться заключением судебной повторной экспертизы.
Суд с учетом мнения представителя ответчика и в силу положений ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя ответчика, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В силу ч.1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 13.03.2015 года между коммерческим банком «ИНТЕРКОММЕРЦ» и ФИО1 был заключен кредитный договор № №, в размере 5 390 000 рублей сроком на 228 месяцев под 15,9% годовых, целевое назначение – приобретение в собственность заемщика объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС.
Банк надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства. Государственная регистрация ипотеки на предмет ипотеки была произведена 20.03.2015 г. УФРС по МО за №. Права залогодержателя были удостоверены закладной.
В настоящее время, владельцем закладной, соответственно кредитором и залогодержателем является ЗАО «Ипотечный агент Надежный дом-1» (АО «Банк ДОМ.РФ»).
Истец АО «ДОМ.РФ» является представителем АО «Банк ДОМ.РФ» по доверенности.
Ответчик в течение срока действия кредитного договора неоднократно нарушал его условия в части сроков и сумм ежемесячных платежей, в связи с чем ЗАО «Ипотечный агент Надежный дом-1» обратилось в суд.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 24.07.2018 года кредитный договор № от 13.03.2015 года был расторгнут, взыскана задолженность с ФИО1 в пользу ЗАО «Ипотечный агент Надежный дом-1» в размере 5 527 183, 40 рублей, обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенной по адресу: АДРЕС.
Апелляционным определением Московского областного суда от 24.12.2018 года решение суда от 24.07.2018 года было отменено в части обращения взыскания на квартиру.
В силу пункта 2 статьи 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 указанной статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.
Согласно ст.309, ст.310 ГК РФ - обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Ответчиком решением Одинцовского городского суда Московской области от 24.07.2018 года до настоящего времени не исполнено.
Письмом №5058291 от 28.12.2021 г. в адрес ответчика было направлено требование о досрочном возврате кредита, начисленных процентов и суммы неустойки, однако требование ответчиком было оставлено без удовлетворения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Заемщиками неоднократно допускались нарушения обязательств, что выражалось в несвоевременном и недостаточном внесении платежей в счет погашения кредита.
Статьей 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требование залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Согласно ч. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
На основании ч. 2 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге.
Согласно п. 10 ст. 28.1 Закона РФ «О залоге», в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке решением суда определяется начальная продажная цена заложенного движимого имущества.
В соответствии с пп. 4. п. 2 ст. 54 Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно досудебному заключению эксперта, представленному стороной истца, рыночная стоимость спорной квартиры оценивается в размере 7 700 000 руб.
Не согласившись с данным заключением, по ходатайству ответчика назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «КЭТРО».
Согласно заключению судебной экспертизы № 220621-ЗЮ1, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, оценивается в размере 9 252 000 руб.
Кроме того, по делу по ходатайству ответчика проведена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «СЦЭИО».
Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 2-4254/2022, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, оценивается в размере 10 567 575,13 руб. (80%- 8 454 060).
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте положений пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу части 1 статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В статье 67 ГПК РФ законодатель закрепляет дискреционное полномочие суда по оценке доказательств, необходимое для эффективного осуществление правосудия.
Согласно приведенной норме, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценивая собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и разрешая заявленные исковые требования по существу, суд приходит к выводу, что факт нарушения существенных условий кредитного договора и наличия неоднократного нарушения обязательств заемщика в части сроков и сумм ежемесячных платежей нашли свое подтверждение материалами дела, до настоящего времени просроченный основной долг не погашен, в связи с чем имеются правовые основания для обращения взыскания на предмет залога.
При этом, применительно к категории настоящего спора для его разрешения суду требовались специальные познания, представленные суду заключения экспертов, составленные по результатам судебных оценочных экспертиз, соответствовало приведенным в законе критериям, что позволяет суду, оценив в совокупности с другими доказательствами, положить их в основу судебного акта.
В свою очередь, заключение судебного эксперта согласно ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ оценено судом не как имеющее обязательную, заранее установленную силу доказательство, а подлежащее оценке наряду с другими доказательствами в совокупности.
Разрешая вопрос об определении начальной продажной цены заложенного имущества, суд считает необходимым положить в основу решения заключение повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку данное заключение подготовлено экспертом, чья квалификация надлежащим образом подтверждена и сведения о заинтересованности в исходе, дела которого отсутствуют, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а следовательно, оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется. Кроме того, данное заключение согласуется с заключением специалиста ООО «РИГАЛ КОНСАЛТИНГ», поскольку учитывает актуальные рыночные цены на вторичный рынок квартир в г. Одинцово.
Таким образом, требование об обращении взыскания на предмет залога подлежит удовлетворению с установлением начальной продажной стоимости в размере 8 454 060 руб.
Также суд считает необходимым определить способ реализации недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов.
Частью первой статьи 88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с абзацем 2 части 2 статьи 85 ГПК РФ эксперт или судебно- экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно- экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 ГПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
По смыслу указанных норм при разрешении вопроса о взыскании судебных издержек в порядке, предусмотренном абзацем 2 части 2 статьи 85 ГПК РФ, судам необходимо учитывать положения статьи 98 ГПК РФ.
Таким образом, при разрешении вопроса о взыскании судебных издержек, в случае, когда денежная сумма, подлежащая выплате экспертам, не была предварительно внесена стороной на счет суда в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 96 ГПК РФ, денежную сумму, причитающуюся в качестве вознаграждения экспертам за выполненную ими по поручению суда экспертизу, судам надлежит взыскать с проигравшей гражданско-правовой спор стороны.
Из материалов гражданского дела следует, что определением Одинцовского городского суда Московской области от 25.04.2022 года по данному гражданскому делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам экспертного учреждения ООО «КЭТРО», расходы по оплате экспертизы возложены на ответчика.
Судебная экспертиза по данному делу проведена без предварительной оплаты, экспертное заключение находится в материалах гражданского дела.
Согласно заявления экспертного учреждения стоимость экспертизы составила 30 300 руб. До настоящего времени проведение экспертизы не оплачено в полном объеме, недоплата составляет 10 000 руб.
Принимая во внимание, что расходы на оплату судебной оценочной экспертизы до настоящего времени не оплачены в полном объеме, экспертное заключение находится в материалах гражданского дела и было использовано судом при принятии решения, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы на экспертизу подлежат взысканию с ответчика, как с проигравшей гражданско-правовой спор стороны.
Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Как следует из представленных документов, истец при подаче иска в суд оплатил государственную пошлину в размере 6 000 рублей.
Следовательно, с ответчика подлежат взысканию вышеуказанные судебные расходы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Обратить взыскание на принадлежащую на праве собственности ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 8 454 060 руб.
Взыскать с ФИО1 (№) в пользу АО «ДОМ.РФ» (ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Взыскать с ФИО1 (№) в пользу ООО «КЭТРО» (ОГРН <***>) расходы по проведению экспертизы в размере 10 000 руб.
В удовлетворении требования АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 об установлении начальной продажной цены в меньшем размере отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.А. Ужакина