УИД 61RS0010-01-2023-000503-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2023 года. г. Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Каменской М.Г,

При секретаре Третьяковой Н.Н.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 979/2023 по иску ФИО6 овича к ФИО6 чу, ФИО1, третьи лица: ФИО2, ФИО3 в лице законного представителя ФИО2, нотариус Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого помещения, жилого дома и земельного участка с нарушением преимущественного права покупки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 ович обратился в суд с иском к ФИО6 чу, ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого помещения, жилого дома и земельного участка с нарушением преимущественного права покупки, указав в обоснование, что ФИО6 ович и ФИО6 ч являются сособственниками по 1/4 доли в праве собственности на жилое помещение, общей площадью 70,9 кв.м. с кадастровым номером №, жилой дом общей площадью 34,4 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок, общей площадью 439+/-8 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

ФИО6 овича ДД.ММ.ГГГГ исполнилось 18 лет.

Таким образом, ФИО6 ович с ДД.ММ.ГГГГ является субъектом права, имеющим самостоятельные права и обязанности и может выступать участником гражданских и иных правоотношений, в частности, заключать сделки от своего имени и в своих интересах, получать уведомления, извещения, установленные действующим законодательством при заключении сделок.

ФИО6 чу в феврале 2023 года стало известно из выписки ЕГРН, что между ФИО6 чем и гражданкой Украины М.Е. ДД.ММ.ГГГГ была заключена сделка купли-продажи, принадлежащих ему 1/4 долей в праве собственности на жилое помещение, жилой дом и земельный участок.

Однако, в нарушение действующего законодательства, ФИО6 ч не уведомлял в установленном законом порядке ФИО6 овича о намерении продать свои доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, жилой дом и земельный участок, что является существенным нарушением и дает право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

С учетом уточнения исковых требований, просит суд перевести на него права и обязанности ФИО1, как приобретателя жилого помещения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, общей площадью 70,9 кв.м., 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 34,4 кв.м., 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 439+/-8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Также просит суд аннулировать записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации за ФИО1 права собственности на указанные объекты недвижимости и перевести на ФИО6 ча права и обязанности ФИО1, как приобретателя.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом. Просил рассматривать дело в его отсутствие.

Представитель истца, по доверенности и по ордеру ФИО5 (л.д. 19), в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования по основаниям и доводам, изложенным в иске и просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО6 и его представитель, по доверенности ФИО7 (л.д. 186) в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований и просили в иске отказать.

Ответчик М.Е. и ее представитель, по ордеру ФИО8 (л.д. 187) также просили в иске отказать, полагая заявленные исковые требования не законными и не обоснованными.

Третьи лица: ФИО2, ФИО3 в лице законного представителя ФИО2, нотариус Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО4, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались судом надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, ответчиков и их представителей, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу положений ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что истцу и третьим лицам ФИО2 и ФИО3 на праве общей долевой собственности в равных долях по 1/4 за каждым, принадлежит жилой дом площадью 34,4 кв.м. и земельный участок по адресу: <адрес>.

Ответчик ФИО6 являлся собственником 1/4 доли на указанный жилой дом и 1/4 доли на земельный участок по адресу: <адрес>.

Также, судом установлено, что на земельном участке по адресу: <адрес> расположен жилой дом лит «Д», площадью 140 кв.м., который находился в общей долевой собственности ответчика ФИО6 и третьего лица ФИО2 по 1/2 доли за каждым, на основании решения Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ произведен выдел в натуре долей в праве собственности на жилой дом лит «Д» общей площадью 140 кв м, в том числе жилой 74,7 кв м по <адрес> между ФИО6 чем и ФИО2 следующим образом:

Суд выделил в собственность ФИО6 чу на его 1\2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом лит «Д» общей площадью 140 кв м, в том числе жилой 74,7 кв по адресу <адрес> помещения №,2,3,4,5,6,7 на первом этаже жилого дома лит «Д» общей площадью 70,9 кв м.

Также в собственность ФИО2 на ее 1\2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом лит «Д» общей площадью 140 кв м, в том числе жилой 74,7 кв по адресу г <адрес> суд выделил помещения №,2,3,4,5 на втором этаже жилого дома лит «Д» общей площадью 69,1 кв м.

Как следует из материалов реестрового дела ответчиком ФИО6 право собственности, на выделенные ему помещения №,2,3,4,5,6,7 на первом этаже жилого дома лит «Д» общей площадью 70,9 кв. м. зарегистрировано в установленном законом порядке.

Также решением Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ прекращено право общей долевой собственности на жилой дом лит «Д» общей площадью 140 кв. м, в том числе жилой 74,7 кв. м. по <адрес> между ФИО6 чем и ФИО2.

Таким образом, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, даты вступления в законную силу решения Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом лит «Д», площадью 140 кв.м. по адресу <адрес> не находился в общей долевой собственности.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 заключен договор купли-продажи жилого помещения, доли жилого дома и доли земельного участка, удостоверенный нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО4 и зарегистрированный в реестре за №

Как следует из текста данного договора ФИО6 продал, а М.Е. купила жилое помещение 1,2,3,4,5,6,7, площадью 70,9 кв. м, с кадастровым номером №, 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 34,4 кв. м. с кадастровым номером № и 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 439 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Судом установлено, что договор купли-продажи жилого помещения, доли жилого дома и доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ исполнен.

Жилые помещения №,2,3,4,5,6,7 на первом этаже жилого дома лит «Д» общей площадью 70,9 кв. м., 1/4 доли в праве общей долевой собственности в жилом доме общей площадью 34,4 кв.м. и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок переданы покупателю, учитывая, что ответчик М.Е. с момента их приобретения проживает в указанном домовладении, что сторонами не отрицалось.

Право собственности на указанные объекты зарегистрировано за М.Е. в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав.

Обращаясь в суд с иском истцом указано на нарушение его права преимущественной покупки, как участника общей долевой собственности, ввиду отсутствия его надлежащего уведомления о намерении продать свою долю со стороны ответчика ФИО6

Вместе с тем, как следует из материалов дела, в целях извещения совладельцев о намерении продать свою долю постороннему лицу, ФИО6 ч обратился к нотариусу Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО4 с просьбой передать его заявления о предстоящей продаже указанных объектов недвижимого имущества за 1999000 рублей совладельцам: ФИО2, ФИО6 овичу и ФИО3 по адресу: <адрес> А.

Подлинность подписи на указанном заявлении засвидетельствована ФИО4, нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ДД.ММ.ГГГГ, за реестровым номером №

Помимо заявления продавца, нотариусом по указанному адресу также направлено сопроводительное письмо от ДД.ММ.ГГГГ, исх.№, за реестровым номером № в котором указанным совладельцам предлагалось сообщить нотариусу ФИО4 о своем желании приобрести указанные объекты недвижимости по предложенной цене в течении 30 дней с момента получения извещения, по адресу нотариальной конторы: <адрес>.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания. Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Как следует из письменных пояснений нотариуса, поскольку все совладельцы: ФИО2, ФИО6 ович, ФИО3 являются близкими родственниками, зарегистрированы и совместно проживают по одному адресу, а совладелец - ФИО3 является несовершеннолетним, извещение было адресовано трем адресатам в одном извещении и направлено нотариусом по адресу их фактического места жительства, указанному продавцом: <адрес>

Получение указанного выше извещения о предстоящей продаже указанных объектов недвижимого имущества подтверждается уведомлением о вручении заказного письма (почтовое отправление №) от ДД.ММ.ГГГГ и почтовым отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 34409174052476.

В уведомлении о вручении заказного письма расписалась ФИО2, которая является матерью истца.

В силу положений ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Таким образом, суд приходит к выводу, что вручение извещения совладельцам подтверждено документально.

При этом, судом учтено, что согласно ответу АО «Почта России» почтовое отправление № вручено ДД.ММ.ГГГГ с использованием сервиса «Простая электронная подпись» ФИО6 чу (ответчику).

Однако, как следует из уведомления о вручении данное почтовое отправление было получено ФИО2 (матерью истца) ДД.ММ.ГГГГ, о чем она расписалась в уведомлении. (л.д. 111)

Таким образом, ФИО2, получив предложение ФИО6 о приобретении его долей в праве общей долевой собственности, имела возможность своевременно известить истца о продаже ответчиком своей доли в праве общей долевой собственности.

Более того, как следует из материалов дела и установлено судом, в 2021 году ответчиком уже направлялось предложение приобрести принадлежащие ему помещения №,2,3,4,5,6,7, 1/4 доли жилого дома площадью 34,4 кв.м. и 1/4 доли земельного участка по адресу: <адрес>, от приобретения которой по цене предложенной ответчиком, мать истца, действующая в то время как его законный представитель, отказалась

При этом, следует учесть, что данное уведомление о продаже было получено ДД.ММ.ГГГГ самим истцом ФИО6, что свидетельствует о том, что ему было известно о намерении ответчика распорядиться своей долей и при этом желания приобрести эти доли им не выражено.

Ссылки представителя истца, что на момент получения истцом данного уведомления, последнему не исполнилось 18 лет, в связи с чем он, не обладая полной правоспособностью, не имел возможности прибрести спорные доли, суд полагает не состоятельными, поскольку в силу положений ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

Таким образом, суд приходит к выводу, что у истца имелась возможность приобрести данную долю с письменного согласия своей матери.

Доводы представителя истца о том, что договор купли-продажи заключен без получения необходимого согласия органа опеки и попечительства, суд полагает безосновательными, поскольку истец является совершеннолетним, в связи с чем на него данные требования закона о получении согласия органа опеки и попечительства на уменьшение доли в праве общей долевой собственности не распространяются.

При этом мать несовершеннолетнего сособственника ФИО3, как его законный представитель, в суд с аналогичными требованиями не обращалась. Истец таким право не обладает.

Утверждения истца, отраженные им в исковом заявлении о том, что он является совладельцем в праве общей долевой собственности на жилой дом лит «Д» площадью 140 кв.м. также безосновательны и опровергаются материалами дела.

Более того, собственником указанного объекта недвижимости он никогда не был, что было установлено судом.

Доводы представителя истца о том, что спорные объекты недвижимости являются единым объектом, поскольку в договоре они указаны по одной выкупной стоимости, а также ответчиком направлялось предложение о продаже всех объектов недвижимости, в том числе и литер «Д», право собственности на который с ФИО2, прекращено, что свидетельствует о том, что даже ответчиком данные объекты признавались как единый объект, суд полагает не состоятельными, поскольку данные утверждения не основаны на законе, учитывая, что все проданные объекты выступали как самостоятельные объекты гражданских прав.

Установив, что проданное ФИО6 жилое помещение №,2,3,4,5,6,7 по адресу: <адрес> никогда не находилась в общедолевой собственности истца, а также право общей долевой собственности на данный объект с ФИО2 прекращено на основании решения Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что истец ФИО6 не обладает правом преимущественной покупки спорного имущества, поскольку в данном случае к договору купли-продажи имущества, не находящегося в общей долевой собственности, положения ст. 250 ГК РФ неприменимы.

В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по общему правилу при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Между тем в абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ предусмотрено исключение из общего правила, которое не требует соблюдения преимущественного права покупки в случае продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении, поскольку при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По общему правилу отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается, является ничтожной.

С учетом изложенного, в случае продажи постороннему лицу одним из участников общей долевой собственности на земельный участок принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на данном участке, и принадлежащей этому участнику доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, преимущественного права покупки указанной доли у остальных участников права общей долевой собственности не возникает, поскольку доля в праве на земельный участок отчуждается не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектом недвижимости.

В судебном заседании установлено, что помещения приобретенные ответчиком №,2,3,4,5,6,7 расположены на первом этаже жилого дома лит «Д» по <адрес>. Их площадь составляет 70 кв.м.

Учитывая, что площадь земельного участка по указанному адресу составляет 439 кв.м., на 1/4 долю приходится 110 кв.м.

Таким образом, суд приходит к выводу, что земельный участок площадью 110 кв.м. приобретен М.Е. как покупателем помещений в лит «Д», а также необходим ответчику М.Е. для использования его для прохода к приобретенному ею помещениям.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части перевода прав покупателя на истца с М.Е. на истца на 1/4 долю земельного участка.

Также суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО6 в части перевода прав покупателя на жилой дом лит «А» площадью 34,4 кв.м., поскольку перевод прав на данный объект, по мнению суда, не приведет к восстановлению прав истца.

Кроме того, в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ определена единая стоимость продаваемых объектов, в связи с чем у суда отсутствует возможность определить стоимость указанной 1/4 доли жилого дома лит. «А».

Более того, оснований для удовлетворения исковых требований также не имеется, ввиду соблюдения ответчиком порядка уведомления совладельцев о продаже объектов недвижимости в праве общей долевой собственности по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО6 овича к ФИО6 чу, ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого помещения, жилого дома и земельного участка с нарушением преимущественного права покупки, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Каменская М.Г.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.