Дело № 2-796/2022

УИД 03RS0011-01-2022-001113-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ишимбай 14 июня 2022 года

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Сираевой И.М.,

при секретаре Валитовой Р.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского поселения г. Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, Управлению Росреестра по Республике Башкортостан о погашении записи об ипотеке,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился с иском к Администрации городского поселения г. Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, Управлению Росреестра по Республике Башкортостан, просил снять обременение в виде ипотеки в пользу ФИО11 с жилого дома (кадастровый номер №) и земельного участка (кадастровый номер №), расположенных по адресу:

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи жилого дома с надворными постройками и земельного участка от 12.05.2003г. б/н, истец купил у ФИО12 и стал собственником бревенчатого, жилого дома (литер А), 1940 года постройки, общей площадью 26,4 кв.м., жилой площадью 19,1 кв.м., тесовых сеней, тесовых сараев и других надворных построек, а также земельного участка, общей площадью 787 кв.м., кадастровый номер: № по адресу: В связи с тем, что договором предусмотрена оплата по частям было зарегистрировано обременение на жилой дом и земельный участок в пользу продавца ФИО13. Вся сумма по договору была до 01.06.2004 передана продавцу, что также подтверждается письменными расписками. При этом по окончательному расчету за проданные жилой дом и земельный участок к истцу претензий также не имел. Однако, после полного денежного расчета, установленные обременения (ограничения) в межрайонном филиале ГРП при МЮ РБ, по причине неосведомленности, истцом прекращены (сняты) не были. В 2013году, истец сломал старый дом и на указанном земельном участке построил новый жилой дом, согласно разрешению на строительство от 21.10.2009. При сборе документов с целью зарегистрировать свое право собственности на новый жилой дом выяснились установленные обременения (ограничения) права истца. По имеющейся информации, ФИО14 умер, также скончалась его жена, ФИО15, совместных детей у них не было. Поэтому истец вынужден обратиться в суд.

В судебное заседание не явились истец ФИО1, его представитель ФИО2, представители ответчиков, третье лицо ФИО3, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не представили суду доказательства уважительности причин неявки, возражения на иск, не просили отложить судебное заседание.

Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Ишимбайского городского суда РБ в сети Интернет, является общедоступной и открытой информацией.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено по правилам ст. 30 ГПК РФ об исключительной подсудности по месту нахождения объектов недвижимости как иск о правах на недвижимое имущество.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, материалы дела правоустанавливающих документов, суд приходит к следующему.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 20 того же закона ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляв одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» от 21.07.1991 года № 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме,.. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно положениям пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п.п. 1 п. I ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (п.12).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратилось), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судом установлено, что 12.05.2003 между ФИО1 (покупатель), и ФИО16ФИО17 (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу:

В п.5 вышеуказанного договора купли-продажи было указано, что данный жилой дом с надворными постройками и земельный участок продаются за 280 000 рублей, в том числе дом- 180 000 рублей, надворные постройки- 20 000 рублей, земельный участок- 80 000 рублей. Расчет в сумме 140 000 рублей будет произведен истцом после подписания настоящего договора, оставшиеся деньги в размере 140 000 руб. истец обязался оплатить продавцу в срок до 01.06.2004.

Право собственности ФИО1 на эти объекты недвижимости и обременение в виде ипотеки были зарегистрированы Росреестром в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.04.2022, а также свидетельствами о государственной регистрации права от 02.06.2003г. серия №

Как следует из письменных материалов дела, по утверждению истца, оплата стоимости жилого дома и земельного участка покупателем ФИО1 была произведена в полном объеме в соответствии с условиями договора.

В день подписания данного договора купли-продажи ФИО18. были переданы наличными 140 000 рублей, что подтверждается актом приема-передачи от 12.05.2003г. (который является неотъемлемой частью договора купли-продажи). Имеется отметка, что продавец не имеет претензий к покупателю.

В подтверждение последующих выплат истцом представлены расписки от имени ФИО3 следующего содержания:

от 21.06.2003 «... отдала 65 т.руб. за дом

от 15.10.2003 «… отдала 15 тысяч руб.»

от 13.12.2003 «..отдали 15000 руб., долг 95000 руб.»

от 27.02.2004 «.. отдаю деньги долга за дом 15 тысяч рублей. Общая сумма долга 140 тысяч руб., из них отдаю 15 тысяч. Получил ФИО19»

от 30.12.2004 «осталось 45000 руб., долг за нами»,

Содержание указанных расписок не позволяет с достоверностью установить выплату всей части долга истцом по спорному договору.

Таким образом, истец (покупатель) не может подтвердить документально, что полностью исполнил свои обязательства по договору купли-продажи, в связи с чем в силу ст. 408 ГК РФ обязательство по договору купли-продажи может прекратится.

Вместе с тем, суд исходит из следующего.

Обращаясь в суд с иском о прекращении ипотеки, истец ссылается на невозможность обращения взыскания на заложенное имущество, собственником которого он является, в связи с пропуском срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что истечение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Из этого следует, что право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности.

Кроме того, в отличие от истечения исковой давности по главному требованию, которое влечет истечение исковой давности по дополнительным требованиям, приостановление и перерыв течения исковой давности по главному требованию сами по себе не приостанавливают и не прерывают течение срока исковой давности по дополнительным требованиям.

Так, в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, истечение срока исковой давности в отношении требований об исполнении обязательства за счет заложенного имущества лишает кредитора и залогодержателя права на обращение взыскания на предмет залога, если залогодатель заявит об исковой давности.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 15.04.2020 № 18-П, механизм применения норм, регулирующих отношения собственности и иные имущественные отношения, должен быть предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения (пункт 3).

Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а следовательно, подлежит прекращению.

В перечне оснований прекращения залога, приведенном в п. 1 ст. 352 ГК РФ, такое основание для прекращения залога, как истечение срока исковой давности, прямо не предусмотрено.

Однако, как указано в названном выше Постановлении Конституционного Суда РФ, перечень оснований прекращения залога является открытым.

Из приведенных выше норм материального права и актов их толкования в их взаимосвязи следует, что при невозможности удовлетворения кредитором - залогодержателем его требований об обращении взыскания на заложенное имущество вследствие истечения исковой давности по обеспечивающему основное обязательство залоговому обязательству залогодатель вправе предъявить требование о прекращении обременения его имущества залогом.

При этом прекращение залога в этом случае будет обусловлено именно истечением срока исковой давности по залоговому обязательству и не зависит от того, будет или нет заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения кредитора в суд с требованием по основному обязательству.

С учетом исковых требований и подлежащих применению норм материального права по данному делу юридически значимым и подлежащим установлению обстоятельством является выяснение возможности обращения взыскания на предмет залога, находящиеся в собственности истца.

Между тем из установленных судом обстоятельств дела следовало, что срок окончательного расчета между сторонами был установлен до 01.06.2004 года, данных о согласованной сторонами иных платежей по договору за пределами указанного срока судом не приведено.

Обстоятельств, в связи с которыми срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество приостанавливался, прерывался либо не тек, судом не установлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что возможность залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество утрачена после 01.06.2007.

Согласно выпискам из ЕРГН ипотека в настоящее время не снята, регистрационная запись не погашена. Данное обстоятельство в настоящее время нарушает права истца ввиду наличия не снятого и не погашенного обременения, поскольку истец не имеет возможности распоряжаться указанными объектами недвижимости.

ФИО20. ДД.ММ.ГГГГ умер, его супруга ФИО21 умерла ДД.ММ.ГГГГ, наследственное дело после их смерти не заводилось. Возражение на иск от ответчика не поступило.

При таких обстоятельствах, суд считает правомерным и обоснованным обращение истца с данным исковым заявлением в суд и удовлетворяет исковые требования ФИО1

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Снять обременение в виде ипотеки в пользу ФИО22 с жилого дома (кадастровый номер №) и земельного участка (кадастровый номер №), расположенных по адресу:

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан со дня составления мотивированного решения суда.

Судья И.М. Сираева

Мотивированное решение изготовлено 21.06.2022