Решение по делу № 2-20/2023 от 08.02.2023 - о расторжении договора купли-продажи квартиры и прекращении права собственности на квартиру; по встречному иску <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> к <ФИО> о прекращении права пользования квартирой, признании права пользования квартирой, обязании не чинить препятствий в пользовании квартирой и передать ключи от квартиры.

Дело № 2-20/2023

УИД 78RS0015-01-2020-010884-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Санкт-Петербург 08 февраля 2023г.

Невский районный суд города Санкт-Петербурга

в составе: председательствующего судьи Каревой Г.Г.,

при секретаре Мозжухиной Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры и прекращении права собственности на квартиру; по встречному иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО1 о прекращении права пользования квартирой, признании права пользования квартирой, обязании не чинить препятствий в пользовании квартирой и передать ключи от квартиры,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5, Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о расторжении договора купли-продажи квартиры <адрес> <адрес>, прекращении права собственности ответчика ФИО6 на указанную квартиру и аннулировании записи о государственной регистрации права собственности ответчика ФИО6 на спорную квартиру, указывая на уклонение ответчика от исполнения своих обязательств по оплате цены договора (т.1 л.д. 16-18).

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО6 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти (т.1 л.д. 78).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГг. прекращено производство по делу в части требований, заявленных к ответчику ФИО6, в связи со смертью ответчика до момента обращения истца в суд с исковым заявлением (т.1 л.д. 122-123).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГг. произведена замена ненадлежащего ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу на наследников ответчика ФИО6 - ФИО2, ФИО3, ФИО4 (т.1 л.д. 128).

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 представлено уточненное исковое заявление к ответчикам ФИО2, ФИО7, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры <адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО8, и прекращении права собственности ФИО8 на спорную квартиру (т.1 л.д. 152-154).

В счет обеспечения исковых требований в отношении возврата полученных по договору денежных средств размере 764742руб. ФИО1 ДД.ММ.ГГГГг. на счет Управления судебного департамента в Санкт-Петербурге внесены денежные средства в размере 764742руб. (л.д. 65-66, 97).

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2, ФИО7, ФИО4 обратились в суд со встречным иском к ФИО1 о прекращении права пользования квартирой <адрес>, признании за истцами, как наследниками покупателя, право пользования спорной квартирой, возложении на ответчика обязанности не чинить препятствий истцам в пользовании квартирой и выдать ключи от квартиры (т.1 л.д. 226-230).

ДД.ММ.ГГГГг. судом вынесено определение об оставлении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО7, ФИО4 без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора о расторжении договора и вынесено решение об отказе в удовлетворении встречного иска ФИО2, ФИО7, ФИО4 к ФИО1 в полном объеме.

Апелляционными определениями судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГг. данные решение и определение отменены и дело направлено в суд на новое рассмотрение.

Представитель истца адвокат Кириллова Я.М. в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска ФИО1 и возражала против удовлетворения встречных исковых требований ФИО2, ФИО7, ФИО4, указывая, что оплата спорной квартиры до настоящего времени ответчиками не произведена, стоимость квартиры значительно выросла с момента заключения договора, в связи с чем, имеются основания для его расторжения.

Представитель ФИО2, ФИО7, ФИО4 адвокат Леденева Т.А. в судебном заседании настаивала на удовлетворении встречного иска, возражала против удовлетворения иска ФИО1, указывая, что истец ФИО1 должна избрать иной способ защиты своих прав, обратившись с иском к Жилищному комитету Санкт-Петербурга об обязании перечислить денежные средства на ее счет; истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный ст. 452 п.2 ГК РФ.

Представитель третьего лица СПб ГБУ «Горжилобмен» ФИО9 в судебном заседании поддержала исковые требования ФИО1 и возражала против удовлетворения встречного иска ФИО2, ФИО7, ФИО4 по тем основаниям, что предоставленная наследодателю ФИО8 социальная выплата в рамках целевой программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» не может быть направлена для оплаты спорной квартиры, поскольку ФИО4 не успела обратиться в установленном законом порядке с заявлением о переводе данных денежных средств на счет продавца квартиры ФИО1, а ее наследники не имеют права на получение данной социальной выплаты в силу ст.1112 ГК РФ, т.к данная выплата неразрывно связана с личностью наследодателя ФИО4 и не может передаваться по наследству.

Представитель третьего лица Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (т.3 л.д. 45).

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ФИО2, ФИО7, ФИО4 - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО1 (продавец) и ФИО8 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, удостоверенный нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО10, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил принадлежащую продавцу на праве собственности квартиру <адрес>, стоимостью 3000000руб. (т.1 л.д. 24-27)

Согласно разделу 5 договора, расчеты по договору должны были быть произведены в следующем порядке: в сумме 1954876руб. 80коп. – за счет личных денежных средств покупателя, в т.ч.: в размере 50000руб., полученных продавцом до заключения договора купли-продажи (т.1 л.д. 205); в сумме 104512руб. – за счет средств жилищной субсидии в рамках целевой бюджетной программы Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» на основании свидетельства о праве на предоставление социальной выплаты за счет средств бюджета Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГг. (т.1 л.д. 179).

Согласно п.5.2 договора, социальная выплата в размере 1045123руб. должна была быть перечислена наследодателем ФИО8 ответчику в течение 10 рабочих дней после предоставления ФИО8 в СПб ГБУ «Горжилобмен» документов, указанных в п.18 Положения «О порядке и условиях предоставления гражданам - участникам целевой программы Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

ДД.ММ.ГГГГг. право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за покупателем ФИО8, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 32).

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 в качестве задатка в счет оплаты спорной квартиры получила от ФИО8 денежные средства в размере 50000руб., что подтверждается распиской ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГг. (т.1 л.д. 205).

ДД.ММ.ГГГГг. на счет продавца ФИО1 в счет оплаты цены договора поступили денежные средства в размере 764742руб. 40коп., что подтверждается платежным поручением № (т.2 л.д. 203), более оплата по договору не производилась, в связи со смертью ФИО8 ДД.ММ.ГГГГг.

Таким образом, в счет оплаты спорной квартиры ответчик ФИО1 получила от ФИО8 денежные средства в размере 764742,40 + 50000 = 814742руб. 40коп.

Как усматривается из копии материалов наследственного дела №, открытого нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО11 ДД.ММ.ГГГГг., после смерти ФИО8 (т.1 л.д. 77-113), с заявлением о вступлении в права наследования после смерти ФИО8 обратились ФИО2, ФИО3, ФИО4 (т.1 л.д. 79).

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2, ФИО3, ФИО4 выданы свидетельства о праве на наследство по закону (по 1/3 доли каждому) на денежные средства, хранящиеся на счетах в ПАО «Банк «Санкт-Петербург, ПАО «Сбербанк» (т.1 л.д. 218-223); свидетельства о праве на наследство по закону на спорную квартиру наследникам на момент рассмотрения дела судом нотариусом не выданы.

Решением Смольнинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 15 июля 2021г. по административному делу №2а-1986/2021 ФИО2, ФИО3, ФИО4 отказано в удовлетворении исковых требований к Жилищному комитету Санкт-Петербурга, СПб ГБУ «Горжилобмен» о признании незаконным решения об отказе в перечислении денежных средств социальной выплаты, предоставленной ФИО8( т.3 л.д. 73-81)

Согласно данному решению суда, имеющему преюдициальное значение по настоящему делу, наследодателю ФИО8, как участнику целевой программы Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», на основании распоряжения Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №-р было выдано свидетельство о праве на предоставление социальной выплаты за счет средств бюджета Санкт-Петербурга для приобретения или строительства жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым, ФИО8 имела право на получение за счет средств бюджета Санкт-Петербурга социальной выплаты для приобретения или строительства жилых помещений в рамках целевой программы Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» в размере 1045123руб. 20коп.

Порядок предоставления социальной выплаты установлен постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.12.2007 № 1537 «О реализации Закона Санкт-Петербурга «О целевой программе Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Данным постановлением Правительства утверждено Положение, которое определяет порядок и условия предоставления гражданам – участникам целевой программы Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 17.10.2007 №513-101, за счет средств бюджета Санкт-Петербурга мер социальной поддержки в виде социальных выплат для приобретения или строительства жилых помещений, решение о предоставлении которых принимается с 01.07.2016 (далее по тексту - Положение).

Пунктом 18 данного Положения предусмотрено, что Жилищный комитет обеспечивает перечисление средств социальной выплаты на счет продавца жилого помещения на основании заявления получателя социальной выплаты о перечислении средств социальной выплаты, документов, указанных в п.а. 15.1-15.4 настоящего Положения, выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, подтверждающий государственную регистрацию права собственности получателя социальной выплаты на жилое помещение, приобретаемое по договору купли-продажи, и выписки из ЕГРН, подтверждающей государственную регистрацию права собственности на коммунальную квартиру, расселяемую в соответствии с Программой.

Наследодатель ФИО8 умерла ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, в целях перечисления денежных средств социальной выплаты на счет продавца ФИО1 заявление от имени ФИО8 в СПб ГБУ «Горжиобмен» было подано ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после ее смерти, и не содержало ее подписи. К данному заявлению было приложено свидетельство о смерти ФИО8 В связи с тем, что заявление было подано после смерти ФИО8 и не содержало ее подписи, ДД.ММ.ГГГГ данное заявление было оставлено СПб ГБУ «Горжилобмен» без рассмотрения.

Отказывая наследникам ФИО6 в удовлетворении иска, суд указал, что ФИО6 не была соблюдена предусмотренная Положением процедура получения социальной выплаты; так как данная выплата неразрывно связана с личностью получателя выплаты, в силу ст.1112 ГК РФ она не может передаваться по наследству.

В судебном заседании представитель истцов по встречному иску сообщила суду, что у ФИО2, ФИО3, ФИО4 не имеется денежных средств на сумму социальной выплаты в размере 1045123руб. для оплаты спорной квартиры, и данные средства ответчик ФИО1 должна самостоятельно получить, как продавец квартиры, от Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга.

Данные доводы представителя истцов по встречному иску являются необоснованными, т.к. Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербурга стороной договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не является, продавец квартиры в Положении о порядке предоставления социальной выплаты не указан в качестве лица, которое вправе подавать заявление о переводе социальной выплаты на его счет, т.к., в силу п.18 данного Положения таким лицом является только получатель социальной выплаты (покупатель спорной квартиры).

В связи с оспаривание ответчиком ФИО12 встречных исковых требований по тем основаниям, что спорная квартира значительно выросла в цене с момента заключения сделки, по делу была проведена товароведческая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга».

Согласно выполненному ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость спорной квартиры составляет 4017870руб. (т.2 л.д. 2-66). Данное экспертное заключение сторонами в ходе судебного разбирательства в установленном законом порядке сторонами не оспаривалось, выполнено надлежащим образом, поэтому убедительно для суда.

Настаивая на иске, истцы по встречному иску не внесли на счет Управления Судебного департамента в Санкт-Петербурге денежные средства в размере невыплаченной истцу стоимости квартиры на сумму 3000000-814742,40=2185257руб. 60коп., в то время, как согласно объяснениям данных истцов и материалов наследственного дела денежные средства в размере 1140134руб. 40коп., полученные ФИО8 от продажи комнаты в коммунальной квартире, поступили на счет наследодателя ФИО8 и на них истцам были выданы свидетельства о праве на наследство.

В обеспечение исковых требований истцом ФИО1 на счет Управления Судебного департамента в Санкт-Петербурге внесены денежные средства в размере 766242руб. 40коп. (т.2 л.д. 97)

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Как указано в п.1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив объяснения сторон в совокупности с представленными суду доказательствами, суд приходит к выводу, что сторонами при заключении договора купли-продажи спорной квартиры были согласованы все существенные условия договора, в том числе, цена квартиры в размере 3000000 руб. Фактически оплата спорной квартиры осуществлена на сумму 814742руб. 40коп., что значительно меньше стоимости квартиры.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем значительной стоимости квартиры, а также значительное увеличение стоимости квартиры после ее продажи на момент рассмотрения дела судом с очевидностью лишают продавца ФИО1 того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора купли-продажи спорной квартиры.

При этом судом принят во внимание тот факт, что на момент рассмотрения дела судом истцу ФИО1 не была выплачена не только сумма социальной выплаты в размере 1045123руб., но и полученные ФИО8 от продажи комнаты денежные средства в размере 1140134руб. 40коп., поступившие в распоряжение ответчиков, наследников ФИО8

Согласно обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 27.12.2017, исходя буквального толкования текста пункта 3 статьи 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества, на что прямо указал Верховный Суд РФ в определениях по делу № 78-КГ17-21 от 11.07.2017, № 4-КГ18-27 от 15.05.2018.

На основании изложенного, и принимая во внимание, что ответчиками ФИО2, ФИО7, ФИО4 на момент рассмотрения дела судом не была погашена задолженность по договору купли-продажи спорной квартиры, суд приходит к выводу, что исковые требования истца ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме, как обоснованные.

Доводы представителя ответчиков о том, что истцом ФИО1 не соблюден досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный ст. 452 п.2 ГК РФ, являются необоснованными, т.к. исковые требования истца ФИО1 не признавались ответчиками в течение всего судебного разбирательства, а направленные истцом ФИО1 в адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ уведомления о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры в связи с отсутствием оплаты стоимости квартиры в полном объеме оставлены ответчиками без удовлетворения (т. 3 л.д. 57-68).

Так как удовлетворение исковых требований ФИО1 исключает удовлетворение встречного иска, встречные исковые требования ФИО2, ФИО7, ФИО4 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 55, 67, 167 ч.3, 194-199 РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры и прекращении права собственности на квартиру удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО1 и ФИО8.

Прекратить право собственности ФИО8 на квартиру <адрес>, кадастровый номер № зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за номером №

В удовлетворении встречного иска ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО1 о прекращении права пользования квартирой № в доме <адрес>, признании права пользования квартирой, обязании не чинить препятствий в пользовании квартирой и передать ключи от квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд города Санкт-Петербурга.

СУДЬЯ:

Мотивированное решение изготовлено 20.02.2023