Дело № 2-3790/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 сентября 2022 года г. Новороссийск

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Мусиенко Н.С.,

при секретаре Разумовской Н.Г.,

с участием:

истицы, ее представителя по устному ходатайству ФИО1, представителя ответчика ООО «Специализированный Застройщик «ВИТА-Строй» по доверенности от 10.02.2022 23АВ1610623 ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Специализированный Застройщик «ВИТА-Строй» о признании договора купли-продажи земельного участка расторгнутым и признании права собственности на земельные участки.

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к к ООО «Специализированный Застройщик «ВИТА-Строй» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, аннулировании записей о регистрации права, приведении земельного участка в первоначальное состояние. В обоснование иска указано, что 01.08.2019 истица (продавец) заключила с ответчиком договор купли-продажи земельного участка с КН с рассрочкой платежа. Общая стоимость земельного участка составила 122 500 000 руб. Истицей, взятые на себя обязательства по передаче земельного участка ответчику исполнены в полном объеме. 12.08.2019 в ЕГРН на основании договора купли-продажи земельного участка от 01.08.2019 за ООО «СЗ «Вита-Строй» произведена государственная регистрация права собственности на указанный земельный участок. Обязательства по оплате приобретенного земельного участка исполнены ответчиком частично, на сумму 36 000 000 руб. В установленный договором срок, ответчик денежные средства в размере 86 500 000 руб. истице не оплатил, т.е. свои обязательства в полном объеме не исполнил. В связи с тем, что ответчик вышеуказанные обязательства не исполнил, 17.06.2022 стороны заключили соглашение о расторжении данного договора купли-продажи земельного участка. 21.07.2022 Новороссийским отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю приостановлена государственная регистрация соглашения о расторжении договора, т.к. согласно данным ЕГРН, заявленный на регистрацию земельный участок с КН снят с кадастрового учета 05.05.2021 и имеет статут «архивный». Спорный земельный участок, являющийся предметом договора от 01.08.2019, прекратил свое существование, в связи с разделом и образованием новых земельных участков с КН , . Поскольку вновь образованные земельные участки с КН , не являлись предметом договора купли-продажи земельного участка от 01.08.2019, а земельный участок с КН прекратил свое существование, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от 01.08.2019 года, заключенный между ФИО3 и ООО «Специализированный Застройщик «ВИТА-Строй». Обязать Новороссийский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю снять с государственного кадастрового учета сведения о земельных участках с КН , и аннулировать (прекратить) записи о государственной регистрации права собственности ООО «Специализированный Застройщик «ВИТА-Строй» на данные земельные участки. Обязать Новороссийский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю поставить на кадастровый учёт и произвести государственную регистрацию права собственности за ФИО3 на вновь образованный земельный участок с условным номером , общей площадью 21000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. , согласно межевому плану, подготовленному 03.08.2022 года кадастровым инженером <ФИО6 Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «ВИТА-Строй» в пользу истицы 30 000 рублей в качестве компенсации морального вреда, а также расходы на уплату государственной пошлины в размере 60 000 рублей. В случае удовлетворения исковых требований указать, что данное решение суда является обязательным основанием для постановки на кадастровый учёт (внесения изменений) и регистрации права собственности на земельный участок с условным номером , общей площадью 21000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. за ФИО3, согласно межевому плану, подготовленному 03.08.2022 года кадастровым инженером <ФИО6

В ходе рассмотрения дела истица уточнила требования иска, просила суд признать договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа с КН от 01.08.2019 года, заключенный между ней и ответчиком, расторгнутым. Признать за истицей право собственности на земельный участок с КН , площадью 20000 +/- 49.5 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: , с . признать за истицей право собственности на земельный участок с КН , площадью 1000 +/- 11.07 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - коммунальное обслуживание, расположенный по адресу: , с . Взыскать с ответчика в пользу ФИО3 расходы на уплату государственной пошлины в размере 60 000 рублей. В случае удовлетворения исковых требований указать, что данное решение является обязательным основанием для регистрации за ней права собственности на вышеуказанные земельные участки.

В судебном заседании истица поддержала уточненные исковые требования, ссылаясь на изложенные в иске обстоятельства, дополнив, что ответчик, в нарушение договорных обязательств, уплатил ей за земельный участок только 36 000 000 рублей, которые она готова ему вернуть. При цене сделки - 122 500 000 рублей, ответчик оплатил лишь 36 000 000 рублей, что составляет 29 % исполнения обязательств. В настоящее время стоимость спорного земельного участка возросла до 200 000 000 рублей. В настоящее время у Общества денег нет, истица осталась без земельного участка и денежных средств.

Представитель ответчика ООО «Специализированный Застройщик «ВИТА-Строй» по доверенности ФИО2 пояснила суду, что требования иска не признает, предмет договора перестал существовать, истица просит признать за ней право собственности, на образованные в результате раздела спорного земельного участка, земельные участки с КН и с . У Общества имеется финансовая возможность оплаты оставшейся суммы по договору купли-продажи, тем более, что ответчик частично исполнил свои обязательства на сумму 36 000 000 рублей.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в лице представителя Новороссийского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без ее участия.

Выслушав стороны, исследовав и оценив представленные суду доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что 01.08.2019 ФИО3 (продавец) и ООО «Специализированный Застройщик «ВИТА-Строй» (покупатель), заключили договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа, по условиям которого, продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить земельный участок с КН , общей площадью 21 000 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. .

Согласно п. 1. 2 указанного договора общая стоимость земельного участка составила 122 500 000 руб., из них денежные средства в размере 7 500 000 руб. должны были быть переданы покупателем продавцу в срок до 05.08.2019, а оставшаяся сумма в размере 115 000 000 в срок до 15.10.2019, посредством безналичных расчетов по банковским реквизитам продавца (п.2.3 Договора).

Истицей, взятые на себя обязательства по передаче земельного участка ответчику исполнены в полном объеме.

12.08.2019 в ЕГРН на основании вышеуказанного договора купли-продажи за ответчиком произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок с КН .

Обязательства по оплате, приобретенного земельного участка, исполнены ответчиком частично, на сумму 36 000 000 руб., что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами в настоящем судебном заседании.

Оставшаяся оплата по договору в размере 86 500 000 руб. ответчиком не произведена, чем нарушены условия договора купли-продажи.

В апреле 2021 ответчик обратился к истице для получения письменного согласия на раздел земельного участка с целью изменения его территориальной зоны с «ОД» на зону «Ж-4».

В соответствии с письменным согласием от 08.04.2021 ФИО3 не возражала против раздела земельного участка с КН .

Согласно данным ЕГРН, при осуществлении раздела земельного участка с КН образованы два новых земельных участка: с КН , площадью 20 000, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: , с и с КН , площадью 1 000 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. .

Право собственности на указанные земельные участки зарегистрировано 05.05.2021 за ответчиком, что подтверждается выписками из ЕГРН от 01.08.2022

Поскольку ответчик, принятые на себя по договору обязательства в полном объеме не исполнил, окончательный расчет с истицей не произвел, ФИО3 в адрес ответчика направила уведомления с предложением о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 01.08.2019.

17.06.2022 стороны заключили соглашение о расторжении указанного договора купли-продажи. В этот же день обратились в многофункциональный центр, что подтверждается заявлениями от 17.06.2022.

21.07.2022 Новороссийским отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю вынесено уведомление о приостановлении действий по государственной регистрации соглашения о расторжении договора от 01.08.2019 до 15.12.2022, т.к. согласно сведениям ЕГРН заявленный на регистрацию земельный участок с КН снят с кадастрового учета 05.05.2021 и имеет статут «архивный».

Таким образом, земельный участок с КН , являющийся предметом договора от 01.08.2019, прекратил свое существование в связи с разделом и образованием новых земельных участков с КН , , в связи с чем проведение государственной регистрации соглашения о расторжении договора будет противоречить действующему законодательству.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ФИО3 в суд.

Рассматривая требования истицы о признании договора купли-продажи земельного участка расторгнутым и признании права собственности за ней на образованные земельные участки, суд учитывает следующее.

Пленум ВС РФ и ВАС РФ в пункте 65 Постановления от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснил, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее - если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Между тем, в этом же пункте разъяснения содержится указание на то, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ расторжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке возможно не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, в частности, - в случаях предусмотренных договором.

Как видно, из материалов дела, стороны 17.06.2022 заключили письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 01.08.2019, государственная регистрация которого в настоящее время приостановлена до 15.12.2022, по основаниям, изложенным выше.

Согласно п. 2 соглашения от 17.06.2022 с даты его подписания стороны возвращаются в первоначальной правовое положение в порядке реституции.

Суд учитывает, что реституция заключается в том, что сторона, которая получила что-либо по сделке, должна возвратить контрагенту полученное в натуре, а если это невозможно (в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, по мнению суда, реализация сторонами подобным образом принципа свободы договора не противоречит нормам права.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (часть 2 статьи 489 ГК РФ).

Таким образом, в случае, если, покупатель оплатил менее 50-ти процентов стоимости имущества, то продавец также вправе потребовать его возврата.

Судом установлено, что стоимость земельного участка по договору купли-продажи от 01.08.2019 определена сторонами в 122 500 000 рублей.

Ответчик оплатил истице 36 000 000 рублей, что составляет 29 процентов стоимости земельного участка, оставшаяся часть денежной суммы в размере 86 500 000 рублей до настоящего времени не оплачена.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, в результате неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного у истицы земельного участка, ФИО3 в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) следует, что согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании договора купли-продажи расторгнутым и признании за ней права собственности на образованные, в результате раздела спорного земельного участка, земельные участки с КН , .

Поскольку договор купли-продажи от 01.08.2019 расторгнут, следовательно, полученная покупателем ФИО3 денежная сумма в размере 36 000 000 рублей подлежит возврату покупателю.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно ст. 88 ГПК РФ - судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца государственная пошлина, уплаченная при подаче иска в размере 60 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198, ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ФИО3 к ООО «Специализированный Застройщик «ВИТА-Строй» о признании договора купли-продажи земельного участка расторгнутым и признании права собственности на земельные участки, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка с КН от 01.08.2019 года, заключенный между ФИО3 и ООО «Специализированный Застройщик «ВИТА-Строй» расторгнутым.

Признать за ФИО3 право собственности на земельный участок с КН , площадью 20000 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования», расположенный по адресу: , с .

Признать за ФИО3 право собственности на земельный участок с КН , площадью 1000 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - коммунальное обслуживание, расположенный по адресу: , с .

Взыскать со ФИО3 в пользу ООО «Специализированный Застройщик «ВИТА-Строй» 36 000 000 (тридцать шесть миллионов) рублей.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «ВИТА-Строй» в пользу ФИО3 расходы на уплату государственной пошлины в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Указанное решение суда является основанием для внесения записи соответствующим органом, осуществляющим технический и кадастровый учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на земельный участок с КН и земельный участок с КН .

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Приморский районный суд г. Новороссийска в месячный срок со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Н.С. Мусиенко

Решение изготовлено в окончательной форме 04.10.2022

23RS0042-01-2022-005230-37