РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 июля 2022 года Симоновский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Лоскутовой А.Е., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4961/22 по иску ФИО1 к ООО «Новолайн» о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи будущей вещи,-
установил:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО «Новолайн» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости № 2-3-18 от 09.12.2015 г., в редакции дополнительных соглашений от 29.12.2015 г., от 30.12.2015 г., договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, признании права собственности на нежилые помещения по адресу: адрес, антресоль № 1: комната 15, кадастровый номер 77:05:0001012:8253, общей площадью 51,9 кв.м., адрес, антресоль № 1: комната 17, кадастровый номер 77:05:0001012:8255, общей площадью 51,9 кв.м., адрес, антресоль № 1: комната 18, кадастровый номер 77:05:0001012:8256, общей площадью 51,9 кв.м.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 09.12.2015г. между ООО «Новолайн» и ФИО1 был заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего предварительного договора недвижимое имущества - апартаменты: нежилые помещения, находящиеся по адресу: адрес, антресоль № 1: комната 15, кадастровый номер 77:05:0001012:8253, общей площадью 51,9 кв.м, адрес, антресоль № 1 комната 17, кадастровый номер 77:05:0001012:8255, общей площадью 51,9 кв.м, адрес, антресоль № 1: комната 18, кадастровый номер 77:05:0001012:8256, общей площадью 51,9 кв.м, кадастровый номер здания, в котором расположено помещение 77:05:0001012:7098. В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи недвижимости № 2-3-18 от 09.12.2015 г. (в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2015 г.) ООО «Новолайн» взяло на себя обязательства заключить не позднее 20.05.2016 г. основной договор купли-продажи нежилых помещений. ФИО1 полностью исполнил свои обязательства по оплате в размере стоимости недвижимого имущества - сумма 20 декабря 2013г. между КБ «ЛОКО-Банк» (Банк) и ООО «Новолайн» (заемщик) заключен кредитный договор <***>, в соответствии с условиями которого Банк предоставил заемщику кредит в пределах лимита выдачи в размере сумма. Между КБ «ЛОКО-Банк», ООО «Новолайн» и адрес «Верона» 22 мая 2015г. был заключен договор об уступке прав и переводе долга по кредитному договору <***>- Ф2В/025 от 20.12.2013, в соответствии с условиями которого ООО «Новолайн» передало адрес «Верона» в полном объеме свои права и обязанности (осуществило перевод долга) по кредитному договору <***> от 20.12.2013. В соответствии с п. 1.3 договора о переводе долга стоимость перевода долга составила сумма, которую ООО «Новолайн» обязалось выплатить адрес «Верона» не позднее 25.07.2015. 08.02.2016 г. и 01.03.2016 г. ООО «Новолайн» для проведения ремонтных работ передало ФИО1 нежилые помещения с кадастровыми номерами: 77:05:0001012:8255, 77:05:0001012:8256, 77:05:0001012:8253 по соглашениям № 10-2/3 эт от 01.03.2016, № 10-18/3 эт от 08.02.2016, № 10-3/3 эт от 01.03.2016. ФИО1 с момента передачи ему нежилых помещений до настоящего времени является владельцем указанных нежилых помещений, заключил договор с управляющей компанией, оплачивает коммунальные платежи, произвел в апартаментах ремонт. Из содержания предварительного договора купли-продажи от 09.12.2015 в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2015 г. следует, что стороны фактически заключили договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, согласовав, все существенные условия о цене и предмете договора (ст. 554 и ст. 555 ГК I РФ) в последствии исполнив его. Истец оплатил денежные средства в размере полной стоимости Апартаментов до передачи ему нежилых помещений, Апартаменты создавались на денежные средства, полученные от фио ООО «Новолайн» осуществило передачу данного имущества истцу во владение и пользование, истец открыто и добросовестно владеет, пользуется спорными нежилыми помещениями, несет расходы по содержанию объектов, расходы по оплате коммунальных платежей, ответственность за его целостность. Данные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате. Таким образом, 09.12.2015 между истцом и ООО «Новолайн» был заключен договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате. 08.02.2016 и 01.03.2016 ООО «Новолайн» полностью исполнило свои обязательства по передаче апартаментов истцу, но право собственности на апартаменты за ООО «Новолайн» зарегистрировано было только 31.12.2021 на основании решения Арбитражного суда адрес от 18.11.2020 по делу № А40-105389/20-2-524. Таким образом, ООО «Новолайн» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на апартаменты в связи с чем истцом заявлены требования о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности. Вышеуказанные апартаменты обременены ипотекой в пользу Закрытого паевого инвестиционного кредитного фонда «Кредитный 1» в лице Доверительного управляющего ООО УК «Надежное управление» на основании договора ипотеки № 31/3 от 07.10.2014 г. Договор ипотеки зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 22.10.2014 г. № 77-77- 05/041/2014-890. Об обременении апартаментов в пользу третьего лица ФИО1 стало известно в 2017 году после оплаты стоимости апартаментов, передачи апартаментов истцу и выполнения ремонтных работ. Несмотря на заключение ООО «Новолайн» с истцом договора купли-продажи будущей вещи без согласия залогодержателя, залог на апартаменты сохраняется и ФИО1, как приобретатель имущества несет вытекающие из залога последствия неисполнения, обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте судебного заседания.
Представитель ответчика конкурсного управляющего ООО «Новолайн» фио по доверенности фио в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Представитель третьего лица ООО УК «Надежное управление» по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении иска по доводам письменных возражений.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу положений ст.219 ГК РФ право собственности на объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.
В силу ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. (ч. 4)
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. (ч. 5)
Как следует из ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых гостов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом
В судебном заседании установлено, что 09.12.2015 г. между ФИО1 и ООО «Новолайн» заключен предварительный договор № 2-3-18, в с учетом дополнительного соглашения от 29.12.2015 г., в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего предварительного договора недвижимое имущества - апартаменты: нежилые помещения, находящиеся по адресу: адрес, антресоль № 1: комната 15, кадастровый номер 77:05:0001012:8253, общей площадью 51,9 кв.м, адрес, антресоль № 1 комната 17, кадастровый номер 77:05:0001012:8255, общей площадью 51,9 кв.м, адрес, антресоль № 1: комната 18, кадастровый номер 77:05:0001012:8256, общей площадью 51,9 кв.м, кадастровый номер здания, в котором расположено помещение 77:05:0001012:7098. Апартаменты приобретаются покупателем исключительно для личных нужд (для проживания), не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Апартаменты создаются продавцом на денежные средства покупателя, получаемые по настоящему предварительному договору в виде обеспечительного платежа и будут переданы покупателю по окончанию ремонтных работ в сроки, предусмотренные настоящим договором. (л.д. 24-28,29)
Срок заключения основного договора согласно дополнительному соглашению к договору от 30.12.2015 г. определен – не позднее 20 мая 2016 г. (л.д. 30)
Общая (продажная) цена недвижимости согласно п. 2.1 договора от 09.12.2015 г. составляет сумму сумма
ФИО1 исполнены обязательства по оплате обеспечительного платежа в размере сумма, что подтверждается соглашением о зачете встречных требований от 09.12.2015 г., договором уступки прав (требований) от 09.12.2015 г., письмом ООО «Новолайн»,., письмом № 12/10 от 25.12.2015, платежными поручениями, справкой ООО «Новолайн», а также платежными поручениями №№ 329 от 10.12.2015 г., 330 от 11.12.2015 г., 335 от 13.12.2015 г., 338 от 15.12.2015 г., 339 от 16.12.2015 г., 346 от 24.12.2015 г., 347 от 25.12.2015 г., (л.д. 31-32, 33, 34,153-159)
В соответствии с соглашением от 09.12.2015 г. предметом зачета выступала сумма только в размере сумма, и была определена задолженность по оплате в размере сумма
При этом, из представленного истцом договора займа от 10.12.2015 г. лишь следует, что им взята сумма займа в размере сумма, доказательства оплаты указанных денежных средств в соответствии с договором, суду не представлено. (л.д. 230-232)
01.03.2016 г. между ООО «Новолайн» и ФИО1 подписано соглашение № 10-18/3 эт, по условиям которого сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от 09.12.2015 г., в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес, общей площадью 51,9 кв.м., а именно: антресоль 1-го этажа, комната 18. При этом согласно п. 2 соглашения № 10-18/3 эт до наступления срока, указанного в п. 4.1. предварительного договора, срока, продавец передает покупателю недвижимость для проведения ремонтных работ. Подписанием настоящего соглашения подтверждается факт передачи недвижимости продавцом покупателю. Датой передачи недвижимости считается дата подписания настоящего соглашения. (л.д. 35-36)
Между ООО «Новолайн» и ФИО1 01.03.2016 г. подписано соглашение № 10-3/3 эт, по условиям которого сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от 09.12.2015 г., в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес, общей площадью 51,9 кв.м., а именно: антресоль 1-го этажа, комната 15. При этом согласно п. 2 соглашения № 10-3/3 эт до наступления срока, указанного в п. 4.1. предварительного договора, срока, продавец передает покупателю недвижимость для проведения ремонтных работ. Подписанием настоящего соглашения подтверждается факт передачи недвижимости продавцом покупателю. Датой передачи недвижимости считается дата подписания настоящего соглашения. (л.д. 38-39)
01.03.2016 г. между ООО «Новолайн» и ФИО1 подписано соглашение № 10-2/3 эт, по условиям которого сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от 09.12.2015 г., в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес, общей площадью 51,9 кв.м., а именно: антресоль 1-го этажа, комната 17. При этом согласно п. 2 соглашения № 10-2/3 эт до наступления срока, указанного в п. 4.1. предварительного договора, срока, продавец передает покупателю недвижимость для проведения ремонтных работ. Подписанием настоящего соглашения подтверждается факт передачи недвижимости продавцом покупателю. Датой передачи недвижимости считается дата подписания настоящего соглашения. (л.д. 40-41)
Из представленной справки № 19 от 09.02.2022 г. следует, что ФИО1 является пользователем помещений с кадастровыми номерами: 77:05:0001012:8253, 77:05:0001012:8255, 77:05:0001012:8256, расположенными по адресу: адрес, 3 этаж, и заключил договоры на управление и комплексное обслуживание с ТСН «ЛОФТ 17» № ДУ-10/31, ДУ-10/32, ДУ-10/33 от 01.09.2018 г., своевременно осуществляет платежи в соответствии с условиями договора. (л.д. 134)
Между ООО УК «Надежное управление» фио ЗПИФ «Кредитный 1» (займодавец) и ООО «Новолайн» (заемщик) заключен договор о предоставлении займа от 07.10.2014 № ПИФ-31/З, согласно которому займодавец предоставил сумма, перечислив денежные средства на расчетный счет заемщика.
С целью обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по договору займа также был заключен договор ипотеки от 07.10.2014 № 31/З, в соответствии с которым адрес «ОФК» предоставило в залог объект недвижимого имущества - помещение, назначение: нежилое, общей площадью 1 002, кв. м, 4 номера на поэтажном плане: антресоль 1-го этажа - комнаты с 1 по18, 20, 21, адрес (местонахождение): адрес, Духовской переулок, д. 17, стр. 10, кадастровый номер 77:05:0001012:7355. (л.д. 214-229)
Между ООО Управляющая компания «Надежное управление» (Д.У.) (заимодавец, залогодержатель) и адрес «Объединенная факторинговая компания» (залогодатель), ООО «Новолайн» 22 мая 2015 года подписано дополнительное соглашение к договору ипотеки № 31/3 от 07 октября 2014 года; в соответствии с которым ООО «Новолайн» с 22 декабря 2014 года приняло на себя все права и обязанности залогодателя по договору
Решением Арбитражного суда адрес от 18.01.2017 г. ООО «Новолайн» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. (л.д. 168-170)
Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Исходя из смысла указанной нормы предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.
Сам по себе предварительный договор не является договором передачи имущества либо прав на имущество, при его заключении по смыслу статьи 429 ГК РФ не происходит переход права собственности.
В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Договор купли-продажи будущей вещи является разновидностью договора купли-продажи, а предметом договора купли-продажи будущей вещи является обязательство по передаче вещи, указанной в договоре.
Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24.05.2017 г. в удовлетворении исковых требований фио и ФИО1 к ООО «Новолайн», ДГИ адрес отказано. (л.д. 399-405)
Как следует из вышеуказанного апелляционного определения Московского городского суда, что сторонами по своей правовой природе между сторонами были заключены предварительные договоры, соответствующие требованиям ст. 429 ГК РФ, в установленный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был. Приведенные условия предварительных договоров, в том числе и договора, заключенного истцом, относительно оплаты помещений и обеспечительного платежа сформулированы предельно ясно и четко, не дают возможности их иного толкования, изложены таким образом, что у истцов не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся ими в качестве оплаты за помещение по договору купли-продажи или в качестве доли участия в строительстве объекта недвижимого имущества. Таким образом, денежные средства, указанные в договоре от 09.12.2015 г. являлись исключительно обеспечительным платежом, который был предусмотрен условиями предварительных договоров, на момент заключения указанных сделок условие о внесении обеспечительного платежа не противоречило действующему законодательству.
В установленный предварительными договорами срок основной договор так и не был заключен, следовательно, обязательства сторон по заключению основного договора прекратились в силу положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ в связи с незаключением сторонами основного договора в срок, установленный предварительным договором.
Кроме того, спорные объекты недвижимости были приобретены ООО «Новолайн» у адрес «МЗЭП Духовской» на основании договора купли-продажи недвижимости от 06.06.2012 г. (л.д. 392-397)
Спорные объекты недвижимого имущества поставлены на кадастровый учет 23.04.2015 г. (л.д. 42-47)
Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора спорные нежилые помещения уже существовали, были приобретены ответчиком, в связи с чем не могут быть признаны будущей вещью.
Сама по себе передача нежилых помещений в пользование истца и оплата им коммунальных услуг не свидетельствует об отчуждении имущества в его пользу, не влечет у истца возникновение права собственности.
Учитывая, что доводы истца, изложенные в исковом заявлении, были предметом рассмотрения вышеуказанных судов, в ходе рассмотрения было установлено, что между сторонами заключен именно предварительный договор, при этом внесенный истцом платеж является обеспечительным и не засчитывается в счет оплаты по договору, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о признании предварительного договора от 09.12.2015 г. договором купли-продажи будущей вещи не имеется.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.
Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет 3 года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Исковое заявление поступило в суд 05.03.2022г., тогда как предварительный договор № 2-3-18 заключен между ФИО1 и ООО «Новолайн» 09.12.2015 г., таким образом, с момента совершения сделки прошло более 3-х лет.
При таких обстоятельствах, истцом пропущен срок для обращения в суд с настоящим иском.
Согласно п. 2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Новолайн» о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи будущей вещи, признании права собственности - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца.
Федеральный судья А.Е. Лоскутова