Решение по делу № 2-881/2022 от 10.10.2022 - о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка при оспаривании договора.

Дело № 2-881/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Урюпинск 10 октября 2022г.

Урюпинский городской суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи – Муравлевой Н.В.,

при секретаре судебного заседания – Гайворонской Л.О.,

с участием истца ФИО2,

представителя истца ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка при оспаривании договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском. В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГг. между ней и ФИО4 был заключен договор купли-продажи. В соответствии с данным договором ФИО2 передала в собственность ФИО4 жилой дом, площадью <данные изъяты>. м. и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость объекта недвижимости оценена в 3800000 руб. Обращаясь с иском, истец ссылается на то, что договор купли-продажи недвижимости был заключен с целью прикрыть другую сделку-договор займа. По договоренности с ФИО4, последняя, заключив с банком ипотечный кредит на сумму 2500000руб., должна была передать денежные средства ФИО2, которая, в свою очередь, из данных денежных средств должна была погасить имеющийся долг в размере 600000 руб., 1250000 руб. отдать ФИО5, которая за счет данных денежных средств должна была погашать кредит, из оставшихся у ФИО2 650000 руб. она должна была ежемесячно переводить на счет ФИО4 по 9500 руб. в счет погашения ипотечного кредита. Несмотря на переводимые ФИО2 на счет ФИО4 денежные средства ФИО4 с апреля 2022г. перестала погашать ипотечный кредит, в связи с чем, у банка возникло намерение обратить взыскание на объект недвижимости. Обращаясь с иском, истец также ссылается на то, что ФИО4 до настоящего времени не оплатила полную стоимость объекта недвижимости и не передала ФИО2 оставшиеся 1300000 руб.

Истец просит признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО4, прекратить право собственности ФИО4 на жилой дом и земельный участок,, аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, за ФИО4, признать право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес> за ФИО2, взыскать расходы по оплате услуг представителя в размере 35000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Истец ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала. При этом пояснила, что из полученных ею в день подписания договора купли-продажи денежных средств 1250000 руб. она передала в равных долях ФИО4, ФИО6, ФИО7 и ФИО8, которые, в свою очередь, из данных денежных средств должны были переводить ежемесячно определенную сумму на счет ФИО4 для погашению ею ипотечного кредита.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании поддержали требования своего доверителя. При этом суду пояснила, что ФИО4 не намеревалась приобретать данный дом. Перед заключением договора купли-продажи она его не осматривала.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела судом извещена своевременно и надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО10 в судебное заседание не явился, согласно телефонограмме просил рассмотреть дело в его отсутствие и отсутствие своего доверителя. В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГг. возражал против удовлетворения исковых требований. Суду пояснил, что его доверителем был заключен именно договор купли-продажи жилого дома с целью дальнейшего проживания в нем. Целью заключить договор займа у ФИО4 намерения не было.

Представитель 3 –его лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. При вынесении решения полагался на усмотрение суду. При этом представил возражения, в которых указал, что в рамках кредитного договора между ПАО Сбербанк и ФИО4 возникла и зарегистрирована ипотека на спорное имущество в силу закона. При возврате имущества продавцу по сделке ФИО2 в порядке реституции залог сохраняет силу независимо от конкретных оснований по которым сделка будет признана недействительной. При признании договора купли-продажи недействительным у ПАО Сбербанк права как на залог, так и на обращение взыскания на него сохраняются.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетелей, полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно статье 12 ГК РФ признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты гражданских прав.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (пункт 1 статьи 160 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно абзацу 1 статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 на основании свидетельств о государственной регистрации права с ДД.ММ.ГГГГг. является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в котором постоянно проживала вместе с сыном ФИО9

ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО2(продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи.

В соответствии с данным договором ФИО2 передала в собственность ФИО4 жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. м. и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость объектов недвижимости составляет 3800000 руб., из них стоимость жилого <адрес> руб., стоимость земельного участка -400000 руб.

Данный договор подписан участниками сделки.

Из материалов дела следует, что между ПАО Сбербанк России и ФИО4 был заключен кредитный договор. Сумма кредита составила 2500000 руб. В соответствии с п. 12 кредитного договора целью использования кредита является приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на дом и земельный участок по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГг. зарегистрировано за ФИО4

В исковом заявлении ФИО2 заявила о недействительности договора купли-продажи объектов недвижимости по мотиву его притворности, указав на то, что фактически воля сторон была направлена на заключение договора займа. Дом и земельный участок передавались в залог ФИО13 в качестве обеспечения возврата суммы займа, которая составляла 600000 руб., необходимая ФИО2 для погашения долга перед ФИО11, и после исполнения обязательств дом и земельный участок должны были быть переданы обратно в собственность ФИО2 При этом ФИО4 при покупке дома его не осматривала, впоследствии не предпринимала никаких действий по вселению в дом, не имела ключей и не несла бремя его содержания, а у ФИО2 не было намерения продавать дом, она до настоящего времени продолжает проживать в данном доме, оплачивать коммунальные услуги.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством является установление, была ли воля всех участников сделки (ФИО2 и ФИО4) направлена на достижение одних правовых последствий.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение требований статьи 56 ГПК РФ каких-либо сведений о том, что воля всех сторон заключенной сделки была направлена на достижение одних правовых последствий (заключение договора займа с залогом недвижимости) истцом не представлено и материалы дела не содержат.

Напротив, из пояснений представителя ответчика ФИО10 следует, что ФИО4 имела намерение приобрести жилой дом и земельный участок для последующего проживания.

Действительно, как следует из материалов дела, для этого она обратилась в ПАО Сбербанк с целью одобрения ипотеки. Для приобретения спорных объектов недвижимости ФИО4 был заключен кредитный договор под залог дома. По условиям кредитного договора сумма кредита составила 2500000 руб. Кредит был предоставлен на 360 месяцев с уплатой процентов в размере 8% годовых. Полная стоимость кредита на конец расчетного периода составляет 4778278,90 руб., то есть почти в 2 раза больше суммы предоставленного кредита и почти в 4 раза больше суммы, необходимой ФИО2 для погашения имеющегося у нее долга. При таких обстоятельствах, воля ФИО4 на заключение кредитного договора на сумму в 2500000руб. с последующей выплатой 4778278,90 руб. только лишь для предоставления ФИО2 займа в размере 600000руб. сомнительна.

Кроме того, из пояснений истца следует, что в 2022г. мать ответчика- ФИО12 приезжала в г.Урюпинск для осмотра дома. Но поскольку ФИО2 не было дома, сноха истца не пустила ФИО12 в дом для его осмотра.

Представленный истцом предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между ФИО4 (сторона-1) и ФИО2(сторона-2) также не может свидетельствовать о том, воля ФИО4 была направлена на заключение договора займа.

По условиям предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, по которому «сторона-1», то есть ФИО4 будет выступать продавцом, а «сторона-2», то есть ФИО2-покупателем. Цена объекта недвижимости составляет 3750000 руб. Оплата производится в следующем порядке: 1250000руб. «сторона-2» оплачивает наличными денежными средствами при подписании настоящего договора (п.2.2.1). Денежные средства в сумме 2500000 руб. «сторона-2» оплачивает «стороне-1» до подписания основного договора купли-продажи (п.2.2.2). В соответствии с п. 3.1, 3.2 в срок ДД.ММ.ГГГГг. «сторона-1» обязуется подготовить необходимые документы для регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключить со «стороной-2» основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Предварительный договор подписан ФИО2 и ФИО4

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

При этом, принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи ФИО4, тем самым, приняла на себя обязательство только по заключению основного договора.

Однако, как следует из условий предварительного договора основной договор стороны обязались заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГг.

До наступления указанной даты ни одна из сторон не может быть принуждена к совершению сделки. И до заключения основного договора у ФИО4 не возникло и не может возникнуть обязательства по передаче предмета договора. Кроме того, до заключения основного договора предварительный договор может быть расторгнут, а волеизъявление ФИО4 по передаче объектов недвижимости может быть изменено.

Таким образом, само по себе заключение предварительного договора купли-продажи не может однозначно свидетельствовать о том, что волеизъявление ФИО4 было направлено лишь на то, чтобы заключить в действительности договор займа под залог дома, учитывая при этом, что ФИО4 в настоящее время данное обстоятельство отрицает.

Кроме того, ссылаясь на притворность договора купли-продажи объектов недвижимости, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств именно заключения договора займа, поскольку истцом при рассмотрении дела не указана сумма займа и срок ее возврата.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд также учитывает, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Однако, как следует из заявленных требований и пояснений истца, данных в судебном заседании, истец не намерена возвращать ФИО4 денежные средства, считая, что она ей ничего не должна. Напротив, считает, что ФИО4 до настоящего времени не в полном объеме оплатила стоимость объектов недвижимости. Ссылаясь на расписку от ДД.ММ.ГГГГг. истец полагает, что ФИО4 должна ей передать еще 1300000 руб. (л.д.25).

Вместе с тем, как указала истец, получив от ФИО4 в день подписания договора купли-продажи недвижимости 2500000 руб., сумму в 600000 руб. она передала ФИО7 для погашения долга перед ФИО11; 1250000 руб. она без оформления расписки передала ФИО5, ФИО12, ФИО7 и ФИО8 на личные нужды, а те, в свою очередь, обязались переводить на счет ФИО5 ежемесячно определенную сумму для погашения ипотечного кредита. Однако, кроме ФИО8, данное обязательство никто не выполняет. Из оставшихся у неё 650000 руб. она ежемесячно переводила на счет ФИО4 по 9500 руб. в счет погашения ипотечного кредита.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8 пояснила, что ДД.ММ.ГГГГг. взяла у ФИО2 в долг 270000руб., которые обязалась возвращать путем ежемесячного перечисления на счет ФИО4 по 3100 руб. в счет погашения заключенного ею ипотечного кредита.

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2 обратилась в Урюпинскую межрайонную прокуратуру Волгоградской области о привлечении к уголовной ответственности ФИО4 по факту присвоения ею обманным путем денежных средств ФИО14

Из имеющегося в материалах дела отказного материала следует, что в ходе проверки были изъяты объяснения у ФИО4 и ФИО12

Из объяснений, данных ФИО6, следует, что ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2 по просьбе ФИО6 передала последней 300000 руб., которая обязалась из указанной суммы ежемесячно выплачивать по 4100 руб. в счет погашения ипотечного кредита.

Из имеющихся в отказном материале объяснений ФИО4 не следует, что она в день подписания договора купли-продажи недвижимости брала в долг у ФИО2 какую-либо сумму денежных средств.

Объяснения ФИО7 отказной материал не содержит.

Однако, суд полагает, что правоотношения между ФИО2, с одной стороны, и ФИО5, ФИО12, ФИО7 и ФИО8, с другой стороны, по факту передачи им ФИО2 1250000руб., не имеют правового значения при рассмотрении данного спора, поскольку на квалификацию возникших между сторонами правоотношений не влияют.

Постановлением заместителя прокурора Центрального района г.Волгограда от ДД.ММ.ГГГГг. постановление от ДД.ММ.ГГГГг. об отказе в возбуждении уголовного дела отменено, материал направлен для проведения дополнительной проверки.

В подтверждение своих доводов о перечислении ФИО4 денежных средств в счет погашения ипотечного кредита истцом представлена выписка по счету, открытому на имя ФИО1 -снохи истца, из которой следует, что за период с ДД.ММ.ГГГГг. по март 2022г. на счет, открытый на имя ФИО4, со счета ФИО1 производились перечисления.

Как следует из показаний свидетеля ФИО1 ФИО2 передавала ей денежные средства, а ФИО1, в свою очередь, перечисляла их на счет ФИО4

То обстоятельство, что счет, указанный в выписке № принадлежит ФИО4 подтверждается справкой ПАО Сбербанк (л.д.89).

Однако, истец точную сумму перечисленных ею ФИО4 денежных средств указать не смогла, а из представленной выписки определить данную сумму перечислений, не представляется возможным, поскольку как следует из выписки и подтверждается объяснениями ФИО2, на счет ФИО4 в счет погашения ипотечного кредита через счет, открытый на имя ФИО1, производили перечисления не только сама ФИО2, но и ФИО7 с ФИО8

Из представленных истцом чеков с достоверностью подтверждается факт перечисления ФИО4 16300 руб.

Давая оценку доводам истца по факту непередачи ей ФИО4 в счет оплаты стоимости объектов недвижимости 1300000 руб., представленной истцом расписке от ДД.ММ.ГГГГг., суд исходит из того, что из пункта 2.2. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., следует, что 1300000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных средств, в день подписания договора купли-продажи. Договор купли-продажи подписан участниками сделки.

Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. заключен в установленной форме, содержит все существенные условия, подписан сторонами, воля сторон при заключении оспариваемой сделки была направлена на достижение тех правовых последствий, для которых сделка была заключена, доказательств обратного судом не установлено, в связи с чем, оснований для признания оспариваемой сделки притворной не имеется.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО4, прекращении права собственности ФИО4 на жилой дом и земельный участок, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, за ФИО4, признании права собственности на жилой дом и земельный участок, за ФИО2

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано, в соответствии со статьей 98 ГПК РФ во взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 35000 руб. и расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. ФИО2 также следует отказать.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО4, прекращении права собственности ФИО4 на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, за ФИО4, признании права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес> за ФИО2, взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 35000 руб. и расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. –отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Урюпинский городской суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В.Муравлева