Решение по делу № 2-433/2025 от 13.02.2025

Дело № 2-433/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Хабаровск 13 февраля 2025 года

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе: председательствующего судьи Мальцевой Л.П.,

при секретаре судебного заседания Соловьевой А.П.,

с участием: истца ФИО7,

представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик-Альтамира» ФИО8,

представителя соответчика ООО «УК «Надежные партнеры» ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик-Альтамира», обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Надежные партнеры» о признании договора недействительным (ничтожным),

установил:

истец ФИО1 обратилась с иском к ООО «Специализированный застройщик-Альтамира» о признании договора недействительным (ничтожным). Мотивируя свои исковые требования тем, что между истцом ФИО1, ФИО4 и ООО «СЗ-Альтамира» был заключен договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № по которому дольщиками приобретено машино-место № Подземная автостоянка по ГП4 (по адресу: <адрес>). ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком передано Дольщикам нежилое помещение машино-место №. Однако за несколько дней до передачи машино-места № между Застройщиком и ООО «Управляющая компания «Надежные партнеры» заключен договор на техническое обслуживание паркинга (автостоянки) от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого истцу начислена плата за 5 месяцев обслуживания паркинга. Согласно квитанциям, Управляющей компанией произведены расчеты за два вида услуг «содержание паркинга» и «охранные мероприятия». Управляющей компанией предоставлены пояснения, что расходы Застройщика на оказанные охранные услуги ЧОО «Защита» компенсируются на основании соглашения, заключенного между Застройщиком и Управляющей компанией. Тариф за содержание выбран на усмотрение Застройщика, вопреки мнению собственников и законодательству Российской Федерации. При заключении договора участия в долевом строительстве собственник машино-места не наделяли правом Застройщика распоряжаться своим имуществом не до сдачи в эксплуатацию паркинга, ни после, в том числе на заключение договоров обслуживания с управляющими компаниями. В связи с чем, отсутствовали правовые основания для заключения договора между управляющей компанией и застройщиком. Застройщик, обладая большим количеством машино-мест, после передачи машино-мест собственникам, имел право провести собрание в соответствии с частью 2 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которой установлено, что способ управления общим имуществом в границах территории гаражного назначения или в гаражном комплексе выбирается на общем собрании собственников гаражей или собственников машино-мест (с учетом положений частей 4 и 5 настоящей статьи) и может быть выбран и изменен в любое время на основании решения такого собрания. Соответствующее решение общего собрания собственников гаражей или собственников машино-мест о выборе способа управления общим имуществом в границах территории гаражного назначения, в гаражном комплексе является обязательным для всех собственников гаражей, собственников машино-мест. Однако, собрание проведено между собственниками ДД.ММ.ГГГГ по результатам которого в мае 2024 года утвержден тариф 73,65 руб., гораздо меньше, чем утвержден договором от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Застройщиком и управляющей компанией, который составлял 117,47 руб. за 1 кв.м., а также охранные мероприятия отсутствуют. Кроме того, тариф, на содержание - 117,47 руб. за 1 кв. м, 106 руб. с 1 кв.м, - за охранные мероприятия завышенный, в месяц выходит чуть больше 3000 руб. на одно машино-место около 14 кв.м., аналогичная стоимость за оказание услуг Управляющей компанией но содержанию квартиры в 74 квадрата. При этом, отопление в паркинге отсутствует. Учитывая, что по городу Хабаровск стандартная цена за содержание и охранные мероприятия машино-места составляет 500-700 руб. в месяц, но никак не 3000 руб. В тариф включены работы по текущему ремонту, вопреки п. 5.1 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. В связи с чем, к Застройщику возникают вопросы по утвержденному тарифу содержания паркинга в год обходится 1 885 578,91 руб., учитывая, что строение новое, не требующее проведения ремонта. Застройщик включил в п. 2 тарифа на содержание работ по ремонту и замене комплектующих, оборудования на сумму 15 036,84 руб. в месяц, несмотря на то, что такие работы относятся к текущему ремонту. У собственников машино-места имеется гарантия на работы, относящиеся текущему ремонту сроком на 3 года, следовательно в случае выхода из строя инженерных сетей, Управляющая компания должна требовать с Застройщика устранения нарушений. Аналогично в смету на содержание паркинга включены расходы на «Электротехническое обслуживание систем электроснабжения» на сумму 30 645,22 руб. ежемесячно, расходы на «обслуживание противопожарной системы и пожарного водопровода» на сумму 35 244,72 руб. ежемесячно, расходы на «уборка мест общего пользования и прилегающей территории» на сумму 32 795,28 руб. ежемесячно. Считает включение статей затрат по обслуживанию систем электроснабжения вентиляции с пожарным водопроводом в смету на содержание необоснованными, завышенными, так как все оборудование введено в эксплуатацию только в ноябре 2023 г. и находится на гарантии у Застройщика в соответствии с п. 5.1 Федерального закона № 214-ФЗ. Истец полагает, что Застройщик передал истцу машино-место по акту приема-передачи с «обременением» в виде договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Застройщиком и управляющей компанией с навязанными услугами то тарифам. На которые истец согласия не давала. Кроме того, учредителем застройщика является ООО «Специализированный застройщик-Управление Инвестиционных Программ» (далее УИП) ИНН <***>. Руководителем УИП является ФИО2, учредителем УИП является ФИО3, которая является директором Застройщика. На официальном сайте УИП имеется информация о построенных домах на территории <адрес>, так, УИП построен ЖК «Петроглиф Парк», находящихся по адресу: <адрес>, ЖК «Аура» по адресу <адрес>, управление домами осуществляет также ООО «Управляющая компания «Надежные партнеры». Директором Застройщика - ФИО3, которой подписан договор от ДД.ММ.ГГГГ между Застройщиком и управляющей компанией, при этом она же в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлась учредителем управляющей компании, и в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ руководителем управляющей компании. Статьей 53.2 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если настоящий Кодекс или другой закон ставит наступление правовых последствий в зависимость от наличия между лицами отношений связанности (аффилированности), наличие или отсутствие таких отношений определяется в соответствии с законом. Согласно ст. 4 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» аффилированные Лица - физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность. Таким образом, заключение договора от ДД.ММ.ГГГГ между Застройщиком и управляющей компанией подтверждает аффилированность, поскольку Застройщика фактически влияет на действия управляющей компании. Из изложенного следует, что на стороне Ответчика и Управляющей компании имеет место быть злоупотребление правами. Упомянутый договор нарушает права/охраняемые законом интересы истца, а именно навязывание услуг по тарифу на усмотрение Застройщика, распоряжение Застройщиком имуществом, в последствие которого передано истцу с «обременением» в виде обязанности по внесению платы за услуги, согласие на которые истец не давала. Просит признать договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Специализированный застройщик-Альтамира» и ООО «Управляющая компания «Надежные партнеры» недействительным (ничтожным).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ООО «УК «Надежные партнеры».

Истец в ходе судебного разбирательства уточнила исковые требования, согласно требований в последней редакции от ДД.ММ.ГГГГ, истец просит признать часть сделки по договору на техническое обслуживание паркинга (автостоянки) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Специализированый застройщик-Альтамира» и ООО «Управляющая компания «Надежные партнеры» недействительной (ничтожной), а именно: абз. 1 п. 5.3, которым установлен размер платы за содержание паркинга в размере 117,47 руб. за 1 кв.м., установив размер платы в размере 73,65 руб. за 1 кв.м.; - абз. 2 п. 5.3, которым установлен размер платы за охранные мероприятия в размере 106 руб. за 1 кв.м.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования с учетом уточнения, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик-Альтамира» ФИО5, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась в полном объеме, представила письменные возражения на исковые требования. Просила в удовлетворении исковых требований отказать. Ходатайствовала о прекращении производства по делу, в связи с имеющимся по данному спору ранее вынесенным решением.

Представитель соответчика ООО «УК «Надежные партнеры» ФИО6, в судебном заседании не согласилась с заявленными истцом требованиями, представила возражения на исковое заявление, просила в иске отказать.

Рассматривая ходатайство ответчика о прекращении производства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно абз. 3 ст. 220 Гражданского процессуального кодекса РФ суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон.

Предметом иска является конкретное материально-правовое требование истца к ответчику, возникающее из спорного правоотношения, по поводу которого суд должен вынести решение.

Предмет иска включает в себя как материальный объект спора, представляющий собой конкретный материальный объект (деньги, вещи, объекты недвижимости и т.п.), который желает в результате разрешения спора получить истец. Так и нематериальный объект спора (возложении определенных обязанностей). При изменении количественной стороны материального объекта спора предмет иска не изменяется.

Основание иска составляют юридические факты, на которых истец основывает материально-правовое требование к ответчику, материально-правовая норма, на которой основано требование, представляет собой правовое основание иска.

Как видно из представленного в материалы дела судебного акта от ДД.ММ.ГГГГ №, решением Железнодорожного районного суда <адрес> рассмотрен спор по иску ФИО1 к ООО «УК «Надежные партнеры» о признании незаконными действий, возложении обязанности произвести перерасчет. В удовлетворении исковых требований истца отказано. Предметом указанного иска являлось необоснованное взимание коммунальной услуги по содержанию подземной автопарковки.

Таким образом, принятый вышеуказанный судебный акт, рассмотрен хоть и между одними и теми же сторонами, имеет схожее основание, однако имеет другой предмет исковых требований, не тождественен настоящему спору. В связи с чем, оснований для прекращения производства по делу не имеется.

Заслушав пояснения истца представителей ответчиков, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Гражданский кодекс Российской Федерации не только не предусматривает каких-либо препятствий, а прямо устанавливает, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (часть вторая статьи 1). Стороны могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров (смешанный договор) (части вторая и третья статьи 421).

В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации», согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии со ст. ст. 420, 425 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании п.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ч. 2 ст. 209 Гражданского процессуального кодекса РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Аналогичные разъяснения даны в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении».

Приведенные положения процессуального закона и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.

Статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ устанавливает обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО4 и ООО «СЗ-Альтамира» был заключен договор участия в долевом строительстве №/А3-ст по которому участниками долевого строительства приобретено: жилое помещение, площадью 76,47 кв.м. и нежилое помещение - машино-место №, подземная автостоянка по ГП4 (по адресу: <адрес> – <адрес> этап строительства).

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ участниками долевого строительства ФИО1, ФИО4 было принято нежилое помещение – машино-место №, площадью 14,1 кв.м.

ООО «Специализированный застройщик-Альтамира», на основании решения собственника от ДД.ММ.ГГГГ выбран способ управления паркингом – управляющей организацией ООО «УК «Надежные партнеры».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Управляющая компания «Надежные партнеры» (Исполнитель) и ООО «Специализированный застройщик-Альтамира» (Заказчик) заключен договор на техническое обслуживание паркинга (автостоянки).

Предметом указанного договора является оказание услуг и выполнение работ по управлению паркингом (подземной автостоянкой), расположенным в жилом комплексе «Аура» по адресу: <адрес>А/3 по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в парковке, а также предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную направленную на достижение целей управления паркингом деятельность. Площадь машино-мест составляет 1360,8 кв.м.

Целью указанного договора являлось обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования парковкой, надлежащее содержание общего имущества в парковке, решение вопросов пользования указанным имуществом.

Размер платы за содержание и текущий ремонт подземного паркинга составляет 117,47 руб. за 1 кв.м. машино-места, принадлежащего Заказчику или иному собственнику в месяц. Размер платы за охранные мероприятия, внутриобъектовый и пропускной режимы (круглосуточный пост) составляет 106 руб. за 1 кв.м. машино-места, принадлежащего Заказчику или иному собственнику в месяц (пункт 5.3 Договора от ДД.ММ.ГГГГ).

В этот же день стороны подписали акт приема-передачи паркинга (подземной автопарковки ЖК «Аура»). Согласно которого застройщик передает, а Управляющая компания принимает объект завершенного строительства, подземный паркинг (автопарковка) по адресу: <адрес>А/3, для сохранности и управления.

Решением Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ФИО1 к ООО «УК «Надежные партнеры» о признании незаконными действий, возложении обязанности произвести перерасчет, в удовлетворении исковых требований истца отказано.

При рассмотрении указанного дела, суд пришел к выводу, что взимание платы за обслуживание подземном автопарковки со стороны управляющей компанией ООО «УК «Надежные партнеры» являлось правомерным.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ, установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Как пояснил в своем Определении от 14.06.2016 № 52-КГ16-4 Верховный Суд Российской Федерации, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются: наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок; наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий; наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц; наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

Свои требования о недействительности (ничтожности) сделки о заключении договора управления от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 мотивирует тем, что стороны по сделке действовали недобросовестно, поскольку спорный договор нарушает права и интересы истца, а именно навязывает услуги по тарифу на усмотрение Застройщика, в связи с чем такая сделка ничтожна.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ).

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В п. 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пп. 1 или 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 Гражданского кодекса РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет недействительность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса РФ).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

Согласно пункту 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме» определено Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354.

В соответствии с абзацем 12 пункта 2 Правил № 354 к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Изложенное выше позволяет заключить, что расположенное в многоквартирном доме и зарегистрированные в установленном законом порядке в качестве объекта недвижимости машино-место по своему правовому статусу приравниваются к иным нежилым помещениям.

В соответствии с пунктом 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в пунктах 9 - 12 настоящих Правил.

В силу абз. 6 пункта 6 названных Правил, положения третьего и четвертого абзацев настоящего пункта, регулирующих вопросы о видах и условиях предоставления коммунальных услуг, не распространяются на лиц, являющихся собственниками площадей, отведенных в многоквартирном доме под машино-места.

Таким образом, собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и взносов на капитальный ремонт.

Из материалов дела следует, что нежилые помещения, которые расположены в подземном паркинге (машино-места), в том числе машино-место №, принадлежащие истцу на праве собственности, и используемые как машино-места, не являются частью многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> №а/3. Указанные нежилые помещения зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Росреестра, имеют кадастровые номера.

Из технического паспорта расположения машино-мест усматривается, что машино-места располагаются внутри подземного паркинга, оборудованы иным обособленным от других собственников помещений общим имуществом, таким как автоматические ворота, общие проходы и проезды в подземном паркинге, воздухозаборные шахты. Указанное имущество предназначено именно для обслуживания подземного паркинга, а не для обслуживания всех помещений многоквартирного дома.

Согласно договору Управления от ДД.ММ.ГГГГ, указанное имущество не включено в состав общего имущества многоквартирного дома.

Подземная автопарковка является отдельным обособленным имуществом, самостоятельным объектом недвижимости определенного назначения, не входящим в состав многоквартирного дома. Помещения подземной автопарковки являются самостоятельными объектами гражданских прав.

Истец, являясь собственником нежилого помещения в подземной парковке (машино-место), должен нести бремя расходов по содержанию и текущему ремонту принадлежащего ему имущества в размере, подлежащем определению с учетом доли каждого в праве общей долевой собственности на это общее имущество (подземный паркинг).

Предоставление коммунальных услуг потребителю, независимо квартира или машино-место осуществляется Управляющей компанией круглосуточно.

Размер платы за услуги (работы), которые осуществляются на территории паркинга, должен быть определен на основании решения общего собрания собственников машино-мест.

Для признания подземной автопарковки частью единого комплекса недвижимого имущества и определения способа управления данным имуществом, необходимо решение собственников имущества в подземной автопарковке и собственников помещений многоквартирного дома.

В пункте 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2018 года № 5-П закреплен подход позволяющий обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования, притом что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 26 октября 2017 года № 2390-О, нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающие в рамках регулирования отношений по содержанию общего имущества в многоквартирном доме обязательное участие собственников помещений в расходах по его содержанию и ремонту, направлены на поддержание дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям, что соответствует общим интересам собственников помещений (определение от 26 мая 2016 года № 959-О); справедливое распределение необходимых расходов между ними как участниками общей собственности обеспечивается частью 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая в системной связи со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет принцип соответствия обязательных расходов собственника помещения в многоквартирном доме его доле в праве общей собственности на общее имущество, что согласуется с предписаниями статьи 19 Конституции Российской Федерации, и которая не предполагает произвольного определения размера платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

В соответствии с п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам жилых помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 Жилищного кодекса РФ).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (части 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с положениями статьи 156 Жилищного кодекса РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

На основании части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Пункт 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Заключая обжалуемый договор от ДД.ММ.ГГГГ собственник подземного паркинга преследовал целью сохранить общее имущество, не переданное дольщикам и не реализованное другим собственникам.

Спорный договор от ДД.ММ.ГГГГ заключен между Застройщиком и Управляющей организацией для обеспечения содержания общего имущества паркинга, и не содержит никаких недопустимых условий. Стоимость услуг по договору была определена сторонами, исходя из состава общего имущества паркинга и необходимости его обслуживания, в том числе и специализированными организациями.

Таким образом, оспариваемый договор на техническое обслуживание паркинга (автостоянки) от ДД.ММ.ГГГГ на момент его заключения отвечал всем требованиям действующего законодательства, машино-места не были переданы дольщикам, в связи с чем, для их сохранности собственник предусмотрел управление данной подземной автопарковкой. Более того, установленная между сторонам ООО «СЗ-Альтамира» и ООО «УК «Надежные партнеры» стоимость оплаты о передачи дольщикам машино-мест оплачивалась Заказчиком самостоятельно. Кроме того, сторонами предусмотрено и оговорено условие в пункте 9.3 Договора, что настоящий Договор автоматически расторгается, в случае, если общим собранием собственников машино-мест в подземном паркинге принято решение о заключении договора управления с Управляющей организацией.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств, требований закона, суд приходит к выводу, что совершенная сделка между ООО «СЗ-Альтамира» и ООО «УК «Надежные партнеры» на техническое обслуживание объектов недвижимости является действительной и правомерной.

Доводы истца, что ответчик действовал недобросовестно по установлению определенного тарифа на содержание подземной автостоянки, не может служить основанием для признания такой сделки недействительной, поскольку собственник вправе распорядиться своим объектом недвижимости иными способами, не запрещенными законом.

Более того, собственники машино-мест в будущем не лишены права на созыв собрания собственников и установления иного тарифа.

При вышеизложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

Доводы истца об аффилированности сторон договора отклоняются судом, поскольку каждое Общество осуществляет самостоятельный вид лицензируемой деятельности, имеет самостоятельные балансы, различные юридические адреса. Заключение договора управления с Застройщиком на период определения собственников со способом управления общим имуществом, прямо предусматривается законодательством и не может свидетельствовать о злоупотреблении правом.

Доводы истца, о том, что в тариф включены работы по текущему ремонту вопреки Федеральному Закону № 214-ФЗ, который определяет гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, судом отклоняются, поскольку основаны на ошибочном толковании нормы Закона. Вышеназванным Федеральным законом № 214-ФЗ определяется гарантийный срок выявленных недостатков при строительстве объекта недвижимого имущества. Плата за текущий ремонт общедомового имущества взимается при эксплуатации многоквартирного дома или иного объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности двух и более лиц.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик-Альтамира», обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Надежные партнеры» о признании договора недействительным (ничтожным) отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Центральный районный суд г. Хабаровска.

Мотивированное решение составлено 27.02.2025.

Судья Л.П. Мальцева

Копия верна

<данные изъяты>