Дело № 3а-4/2023
(№ 3а-78/2022)
55OS0000-01-2021-000484-93 Строка стат. отчета 3.123
Омский областной суд
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе
председательствующего судьи Ланцовой М.В.
при секретаре Троицком Я.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 18 января 2023 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест «Стройбетон» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест «Стройбетон» (далее – ООО «СМТ «Стройбетон», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в <...> м по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>. (т. 1 л.д. 130-132, т. 2 л.д. 199-205)
Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет <...> рублей. (т. 1 л.д. 133)
На основании отчета об оценке от 25 июня 2021 года, выполненного ИП ФИО1, общество 9 августа 2021 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере его рыночной стоимости. (т. 1 л.д. 203-204, 205-206)
Решением бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года № ОРС-<...> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. (т. 1 л.д. 208-213)
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение арендных платежей, общество 24 ноября 2021 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере его рыночной стоимости.
В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить по состоянию на 15 февраля 2021 года кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы № <...> от 23 декабря 2022 года. (т. 3 л.д. 79)
В судебное заседание представитель административного истца ООО «СМТ «Стройбетон» при надлежащем извещении не явился, представил заявление о рассмотрении дела без участия административного истца. (т. 3 л.д. 79)
Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ФИО2 полагал, что в удовлетворении административных исковых требований о признании решения бюджетного учреждения незаконным следует отказать, не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной заключением эксперта. Просил взыскать с ООО «СМТ «Стройбетон» в пользу Администрации г. Омска судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере <...> рублей. (отзыв – т. 1 л.д. 214, т. 2 л.д. 181, т. 3 л.д. 5)
Представители бюджетного учреждения, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовали. (возражения – т. 1 л.д. 146-149)
Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 1 л.д. 170-189)
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. (за исключением случаев, установленных настоящей статьей)
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, производится в соответствии с решением Омского городского Совета от 10 апреля 2019 года № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» с применением величины кадастровой стоимости земельного участка.
Оспариваемая кадастровая стоимость является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 9 августа 2021 года общество обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2021 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 54/21 от 25 июня 2021 года. (т. 1 л.д. 203-204, 205-206)
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
8 сентября 2021 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-<...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Так, имеются нарушения п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (п. 13 ФСО № 3). (т. 1 л.д. 208-213)
Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № <...> от 25 июня 2021 года, подготовленный ИП ФИО1 (т. 2 л.д. 1-168)
В соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет <...> рублей.
Определением суда от 20 января 2022 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления соответствия отчета № 54/21 от 25 июня 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, наличия в отчете недостатков, указанных в решении бюджетного учреждения № ОРС-<...> от 8 сентября 2021 года, проведение которой поручено эксперту федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 2 л.д. 187-193)
Согласно заключению эксперта № <...> от 16 июня 2022 года отчет № <...> от 25 июня 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, в частности: пункту 22 «б» ФСО № 7, поскольку использованный объект-аналог № 11 имеет вид разрешенного использования «Для сельскохозяйственного использования под строение» и находится в зоне жилой малоэтажной застройки (Ж-2), что не соответствует виду разрешенного использования оцениваемого объекта «Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок»; пункту 5 ФСО № 3, подпункту «д» пункта 11 ФСО № 7, подпункту «в» пункта 22 ФСО № 7, поскольку использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обоснованно, в имеющихся обоснованиях имеется неточная информация: неверно указано расстояние от объекта-аналога № 12 до значимой автодороги; пункту 6 ФСО № 3, статье 11 Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности», поскольку отсутствует (либо не представлен) Отчет в форме электронного документа; пункту 5 ФСО № 7, поскольку дата проведения осмотра указана только в Задании на оценку, далее в тексте Отчета, при наличии данных о проведенном осмотре оцениваемого земельного участка, дата осмотра отсутствует.
Также согласно заключению эксперта в отчете № 54/21 от 25 июня 2021 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» № ОРС-<...> от 8 сентября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в частности: замечание № 4: в качестве объекта-аналога № 11 использовался земельный участок, который относится к другому по сравнению с оцениваемым объектом сегменту рынка – сельскохозяйственное использование, что не соответствует требованиям пункта 22 «б» ФСО № 7; замечание № 6: корректировка на транспортную доступность для объекта-аналога № 12 внесена неверно, исходя из расстояния до 100 м (напрямую через ж/д пути в месте, где нет железнодорожного переезда), что не соответствует пункту 5 ФСО № 3. (т. 2 л.д. 226-242)
Определением Омского областного суда от 5 июля 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 15 февраля 2021 года, проведение которой поручено эксперту федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 3 л.д. 24-27)
По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № <...> от 23 декабря 2022 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет <...> рублей. (т. 3 л.д. 39-69)
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение № <...> от 16 июня 2022 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО3, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО3 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт является ведущим экспертом ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России, имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-градостроителя по специальности «Городское строительство и хозяйство», ученую степень кандидата технических наук по специальности «Строительные конструкции, здания и сооружения», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2011 года. (т. 2 л.д. 226)
При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению № <...> от 23 декабря 2022 года эксперта Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4, суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Экспертное заключение № <...> от 23 декабря 2022 года содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов.
Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.
Оценка проводилась по состоянию на 15 февраля 2021 года.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено.
Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили, возражений относительно установленного экспертом размера рыночной стоимости объекта недвижимости не представили.
При таком положении суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать 9 августа 2021 года.
Разрешая требования Администрации города Омска о взыскании судебных расходов по оплате стоимости судебной экспертизы, суд исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии со статьей 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, среди прочих, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы. (п.п. 1, 7)
В силу части 1 статьи 111, статьи 112 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Судебные издержки, понесенные заинтересованными лицами, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт, могут быть возмещены указанным лицам, если их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта. (пункт 2.1 статьи 111 КАС РФ)
Аналогичные разъяснения приведены в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в котором также дополнено, что возможность взыскания судебных издержек в пользу названных лиц не зависит от того, вступили они в процесс по своей инициативе либо привлечены к участию в деле по ходатайству стороны или по инициативе суда.
Как указано выше 20 января 2022 года определением суда по ходатайству Администрации города Омска назначена судебная экспертиза, расходы по ее проведению в сумме <...> рублей возложены на Администрацию города Омска. (т. 2 л.д. 187-193)
Денежные средства в указанном размере перечислены на счет суда заинтересованным лицом.
21 июня 2022 года дело с экспертным заключением поступило в суд. (т. 2 л.д. 224-242)
На основании определения судьи от 22 июня 2022 года произведена оплата экспертной организации за производство экспертизы в размере <...> рублей. (т. 2 л.д. 247)
Выводы эксперта № <...> от 16 июня 2022 года о несоответствии отчета об определении рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, а также о наличии в отчете № 54/21 от 25 июня 2021 года нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, приняты судом во внимание при разрешении административного искового заявления.
С учетом положений части 2.1 статьи 111 КАС РФ, а также поскольку по результатам проведенной судебной экспертизы нарушения, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, подтверждены, что явилось основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца в указанной части, суд полагает установленным наличие права заинтересованного лица на возмещение таких расходов, в связи с чем судебные расходы в размере 23 490 рублей по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест «Стройбетон» в пользу Администрации города Омска.
Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Датой подачи заявления считать 9 августа 2021 года.
В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест «Стройбетон» оставить без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест «Стройбетон» в пользу Администрации города Омска судебные расходы в размере <...> (<...>) рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Омского областного суда Ланцова М.В.
Мотивированное решение изготовлено 23 января 2023 года.