Дело № 2-2332/2025
УИД 23RS0003-01-2025-003271-75
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 ноября 2025 года город – курорт Анапа
Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Грошковой В.В.,
при секретаре Гуськовой С.Н.,
с участием истца ФИО1,
представителя истца ФИО2,
представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры,
установил :
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры.
В обоснование заявленных требований истец указала, что между истцом и ответчиком было достигнуто устное соглашение о приобретении в собственность объекта недвижимого имущества в виде квартиры на имя ФИО4 за счет денежных средств истца, в том числе заемных, с последующим переоформлением права собственности на истца по ее требованию.
Истец и ответчик пришли к соглашению, что лицом, за счет которого и за счет чьих денежных средств будет приобретено вышеуказанное имущество, будет выступать истец. К данному способу приобретения права собственности на квартиру стороны пришли ввиду невозможности оформления кредитного договора на приобретение жилья на истца. Истец нашла подходящий ей объект недвижимости - квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежавшую ФИО5, стоимостью 5 100 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был заключен договор купли-продажи указанной квартиры с продавцом ФИО5 по цене 5 100 000 руб, по условиям договора оплата квартиры производится следующим способом:
- 50 000 руб оплачивается покупателем собственными денежными средствами до подписания договора,
- 1 300 000 руб оплачивается покупателем собственными денежными средствами при подписании договора,
- 3 750 000 рубоплачивается засчет целевых кредитных средств, предоставленных ФИО4 на приобретение объекта недвижимости ПАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным в <адрес>.
Оплата кредитных средств осуществляется безналичным платежом на сет продавца ФИО5
Денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 1 350 000 руб были переданы лично истцом продавцу ФИО5
Факт наличия у истца денежныхсредств в указанном размере подтверждается выписками по счетам ПАО «Сбербанк России».
ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО4 был заключен кредитный договор №, обеспеченный ипотекой - объектом недвижимости (приобретаемой квартирой).
Истец свои обязательства в части внесения денежных средств по оплате первоначального взноса при приобретении квартиры в размере 1 350 000 руб, а также в части внесения денежных средств в счет погашения кредитных обязательств ФИО4 с даты заключения кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ по июнь 2024 года исполнила, что подтверждается платежными документами. Крометогоистец произвела оплату страховой премии по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2924,82 руб и оплату стразовой премии по договору отДД.ММ.ГГГГ в сумме 4657,35 руб. Также истом произведена оплата страховой премии на сумму 9400 руб. Факт осуществления переводов в счет погашения кредитных обязательств ежемесячно подтверждается выписками о движении денежных средств по счету. Согласно которым истец ежемесячно переводила на счет ответчика денежные средства для осуществления ежемесячного платежа по кредитному договору.
Всего за период с даты заключениядоговора купли-продажи квартиры (ДД.ММ.ГГГГ) по июнь 2024 года истец произвела погашение заемных денежных средств в сумме 914 500 руб.
Также за период с ДД.ММ.ГГГГ истец производила оплату коммунальных платежей за спорную квартиру.
В июне 2024 года между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о заключении договора купли-продажи спорной квартиры, по условиям которой стороны пришли к соглашению о том, что истец производит погашение оставшейся части кредита в полном объеме, а ответчик переоформляет прав собственности а квартиру на истца путем заключения договора купли-продажи.
Однако ответчик нарушил условия договора и переоформлять квартиру на истца отказался.
В связи с чем, ссылаясь на ст.ст. 1, 420, 421, 309, 401 ГК РФ, истец просит суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу6 <адрес>, с ФИО1 с условием определения цены договора, равной остаточному размеру задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО4 ПАО «Сбербанк России» с отношении вышеуказанной квартиры.
В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2, действующая на основании доверенности, подержали заявленные требования по изложенным в иске основаниям, просили их удовлетворить. Одновременно суду пояснили, что 1 350 000 руб, внесенные при заключении договора купли-продажи квартиру продавцу, были предоставлены истцу БураевойН.Д, и ФИО6, чтоподтверждается платежными поручениями. У ответчика в свою очередь не было вообще денежных средств для оплаты как первоначального взноса за квартиру, так и оплаты 1 350 000 руб. На момент приобретения квартиры ответчик состоял в близких отношениях (сожительствовал) с дочерью истца. Так как истец на тот период времени не могла оформлять на свое имя кредит ввиду нахождения в статусе банкротства, она попросила свою дочь оформить кредит и квартиру на нее, но дочери отказали в предоставлении кредита, в связи с чем дочь предложила оформить квартиру на ответчика, уверяя истца в его порядочности. На момент заключения договора купли-продажи квартиры у знакомой истца ФИО7 находились на сохранении принадлежащие истцу денежные средства в сумме 1 350 000 руб, которые она и внесла как первоначальный взнос при оплате стоимости приобретаемой квартиры за ответчика. После заключения договора купли-продажи квартиры она приобрела в квартиру мебель и бытовую технику. После чего ее дочь и ответчик вселились в квартиру и проживали в ней совместно до мая 2022 года. В мае 2022 года дочь и ответчик расстались, дочь выехала из квартиры, а истец сообщила ответчику, что намерена продать квартиру, но разрешила ответчику проживать в ней какое-то время, однако ответчик уехал в <адрес>. При этом между ними была достигнута устная договоренность о переоформлении квартиры на ее имя путем заключения договора купли-продажи, но в июне 2024 года ответчик отказался от совершения указанной сделки.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 – ФИО3, действующий на основании доверенности, возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Одновременно суду пояснил, что между истцом и ответчиком не заключалось никакого ни устного ни письменного соглашения о передаче ответчиком в пользу истца спорной квартиры по договору купли-продажи. Ответчик действительно сожительствовал с дочерью истца, истец периодически помогала материально своей дочери, перечисляя ей денежные средства. Спорная квартира приобреталась за счет личных сбережений истца, имевшихся у него на тот момент времени за счет продажи недвижимости его отцом, кроме того ответчик приобретал квартиру в том числе с использованием кредитных средств. Кредит был оформлен на него, расчет по кредиту он производил самостоятельно. На момент заключения сделки купли-продажи спорной квартиры истец была неплатежеспособной, так как была признана банкротом. К представленным истцом платежным документам о перечислении ей денежных средств в сумме 1 350 000 руб от ФИО7 и ФИО6 просил отнестись критически, так как ФИО7 являлась кредитором истца в рамках дела о банкротстве. С июня 2022 года, когда у ответчика прекратились отношения с дочерью истца, между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о том, что истец сдает спорную квартирупосуточно отдыхающим, а ответчику ежемесячно перечисляет денежные средства в размере, необходимом для внесения ежемесячного платежа по кредиту. Также заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Третье лицо ПАО «Сбербанк России», надлежащим образом извещенное о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилось, в материалах дела имеется письменный отзыв на иск, в котором Банк просит суд в удовлетворении иска отказать ссылаясь на то, что кредитный договор, обеспеченный ипотекой (залогом недвижимости) был заключен Банком с ФИО4, который до настоящего времени является заемщиком перед Банком. В случае удовлетворения иска опонуждении ФИО4, не исполнившего обязательства перед Банком, о заключении договора купли-продажи квартиры, являющейся предметом залога, обязанности по кредитному договору будут сняты с заемщика, чем будут нарушены права и законные интересы ПАО Сбербанк России, который своего согласия на изменение условий кредитного договора не давал. Также в письменных возражениях содержится ходатайство третьего лица о рассмотрении дела в его отсутствие.
Третьи лица ФИО5 и Управление Росреестра по <адрес>, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причине неявки суду не сообщили, доказательств уважительности причины неявки не предоставили, что не препятствует суду рассмотреть дело в отсутствие последних.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ответчик ФИО4 приобрел в собственность квартиру с кадастровым номером № площадью 23,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно п. 2.1 договора купли-продажи стоимость квартиры установлена в размере 5100 000 руб, по условиям договора (пункты 2.2.1,2.2.2 и 2.2.3) часть стоимости квартиры в размере 50 000 руб оплачивается покупателем собственными денежными средствами до подписания договора купли-продажи, часть стоимости квартиры в сумме 1 300 000 руб оплачивается покупателем собственными денежными средствами при подписании договора купли-продажи квартиры, а часть стоимости квартиры в сумме 3 750 000 руб оплачивается покупателем за счет кредитных денежных средств, предоставленных ФИО4 в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ПАО «Сбербанк России».
Пунктом 2.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что оплата за счет кредитных денежных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца ФИО5.
Пунктом 3.2 договора купли-продажи установлено, что при регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости (квартиру) одновременно подлежит регистрации право залога объекта в пользу Банка, залогодержателем по договору является Банк, залогодателем – покупатель.
Покупатель обязуется в течение всего периода действия ипотеки на объект без предварительного письменного согласия Банка не отчуждать объект и не осуществлять его последующую ипотеку, не сдавать объект в аренду (наем), не передавать в безвозмездное пользование либо ирным образом не обременять его правами третьих лиц, не проводить переустройство и перепланировку объекта (п. 3.4 договора купли-продажи).
Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ мелу ПАО «Сбербанк России» (Кредитор) и ФИО4 (Заемщик) был заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк предоставил ФИО4 кредит в сумме 3 750 000 руб под 9,3% годовых сроком на 360 месяцев для приобретения объекта недвижимости – квратиры № в <адрес> (пункты 1,4, 7, 12 кредитного договора).
Судом установлено и сторонами не оспорено, что полученные по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме 3 750 000 руб были перечислены ФИО4 на счет продавца спорнойквартиры ФИО5 безналичным платежом, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на указанную сумму.
Кроме того в материалы дела представителем ответчика предоставлена расписка о ДД.ММ.ГГГГ, подписанная ФИО5, достоверность и содержание которой истцом не оспорено и не опровергнуто, о том, что продавец ФИО5 получила от ФИО4 в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме 1 350 000 руб.
Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что переход права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, с ФИО5 на ФИО4 был зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Нормами ГК РФ предусмотрено обязательное заключение договоров в случаях, предусмотренных ст. 426 ГК РФ (публичный договор), ст. 846 ГК РФ (договор банковского счета), ст. 1362 ГК РФ (принудительная лицензия на изобретение, полезную модель или промышленный образец).
Вместе с тем договор купли-продажи спорной квартиры не относится к числу договоров, на которые распространяются требования о понуждении к их заключению.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Анализируя условия заключенного между Продавцом ФИО5 и Покупателем ФИО4 договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в совокупности с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ФИО4, суд принимает во внимание буквальное толкование данного договора (ст. 431 ГК РФ) и приходит к выводу о том, что ФИО4 является стороной как договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так и кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, условия кредитного договора в части перечисления суммы кредита на счет продавца исполнены ответчиком ФИО4, квартира по договору купли-продажи передана ФИО4, переход права собственности на квартиру к ФИО4 зарегистрирован в ЕГРН, кроме того именно ФИО4 по условиям кредитного договора и по сведениям ЕГРН является залогодателем спорной квартиры, обремененной ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк России».
Изложенное в совокупности позволяет суду прийти к выводу о том, что ФИО4 является собственником спорной квартиры, при этом условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ПАО «Сбербанк России», не предусмотрено обязанность ФИО4 по передаче прав и обязанностей по договору купли-продажи к другому лицу, а равно обязательств ФИО4 по заключению договора купли-продажи спорной квартиры с истцом ФИО1
Доводы истца ФИО1 о том, что она оплачивала первоначальный взнос за квартиру в сумме 1 350 000 руб, что по ее мнению свидетельствует о том, что стороной сделки купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ должна была быть ФИО1, суд находит необоснованными, потому как представленной в материалы дела распиской продавца ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается тот факт, что денежные средства в сумме 1 350 000 руб продавец получила лично от покупателя ФИО4
Данная расписка в установленном законом порядке не опровергнута и не оспорена.
Ссылки истца ФИО1 на то, что ц нее по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата заключения договора купли-продажи квартиры) имелись в наличии денежные средства для оплаты первоначального взноса за квартиру в сумме 1 380 000 руб, которые она получила от ФИО6 и ФИО7, что подтверждается платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ, и которые она передала в счет оплаты стоимости квартиры, не подтверждены соответствующими доказательствами, отвечающими требованиям допустимых и достоверных доказательств, так как в материалы дела не представлено ни одного письменного документа, подтверждающего тот факт, что указанные денежные средства, которые согласно платежным поручениям от ДД.ММ.ГГГГ были переведены на счета ФИО7 и ФИО6, были сняты с указанных счетов и переданы ФИО1 на каком-либо праве (в долг или в собственность), а также что истец ФИО1 передала данные денежные средства ответчику или продавцу ФИО5
При этом судом принимается во внимание, что ФИО1 по состоянию на декабрь 2021 года была признана решением Арбитражного суда <адрес> -Югры банкротом, в рамках дела о банкротстве ФИО7 выступала в качестве кредитора на сумму 1 131 318 руб, в связи с чем к доводам истца о наличии у нее в собственности денежных средств в сумме 1 350 000 руб на дату совершения сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суд относится критически.
Давая оценку доводам истца о том, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ она перечисляла ответчику ежемесячно по 31 000 руб для оплаты кредитных платежей по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ФИО4, что по мнению истца свидетельствует о том, что она фактически являлась собственником квартиры, на приобретение которой был взят кредит, суд исходит из того, что ежемесячное перечисление истом ответчику денежных средств в общей сумме 558 000 руб за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено документально, не является основанием для понуждения ответчика к заключению с истцом договора купли-продажи квартиры, так как в нарушение ст. 56 ГПК РФ и ст.ст. 429, 550 ГК РФ истцом не предоставлено доказательств наличия письменного договора (обязательства), в том числе предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного между истцом и ответчиком, по которому ответчик брал на себя обязательства заключить в будущем с истцом договор купли-продажи спорной квартиры на условиях, о которых указано истцом в иске.
В связи с чем суд не находит оснований для понуждения ответчика к заключению с истцом договора купли-продажи принадлежащей ответчику квартиры, расположенной по адресу:<адрес>.
С учетом изложенного в удовлетворении заявленных истцом требований следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления ФИО1 (<данные изъяты>) к ФИО4 (<данные изъяты>) о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда через Анапский городской суд.
Судья: В.В. Грошкова
Мотивированное решение изготовлено 18.11.2025 года.