Решение по делу № 2-308/2023 от 20.03.2023 - о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании убытков, морального вреда.

Дело № 2- 308/2023

УИД 12RS0001-01-2023-000189-67

Решение

Именем Российской Федерации

г. Волжск 20 марта 2023 года

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Малышевой Л.Н., при секретаре судебного заседания Прониной М.А., с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО3 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании убытков, морального вреда,

установил:

ФИО1, ФИО3 обратились с иском в суд к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» указывая на то, что 08 декабря 2022 года истцы обратились к ответчику с целью приобретения квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес> Эл, <адрес> (объект долевого строительства: квартира, назначение – жилое, проектный номер – 32, этаж - 5, подъезд – 2, количество комнат – 2, площадь объекта долевого строительства, включая площадь лоджии – 61, 75 кв.м., площадь комнат – 31,48 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования – 22,57 кв.м., количество лоджий – 1, площадь лоджий (с коэффициентом 1) – 7,70 кв.м.), путем заключения договора долевого участия в строительстве для удовлетворения личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно устной договоренности с менеджером ответчик все необходимые документы для заключения договора истец ФИО3 направила на сервис обмена сообщениями WhatsApp по номеру №, указанному на официальном сайте ответчика.

Истцы намерены приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств, полученных от ПАО Сбербанк, поэтому истцами и банком был создан личный кабинет на сервисе «ДомКлик» для заключения сделки.

08 декабря 2022 года с целью заключения сделки к чату на сервис «ДомКлик» от имени ответчика присоединился ФИО4 – генеральный директор АО «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ».

09 декабря 2022 года по электронной почте направил для согласования проекта договора № от 09 декабря 2022 года участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: РМЭ, <адрес>.

При изучении истцами проекта договора возникли разногласия с ответчиком, о чем незамедлительно сообщили ответчику в сервисе WhatsApp, где проходила основная переписка сторон.

Также, 09 декабря 2022 года истцами составлен протокол разногласий к договору № от 09 декабря 2022 года, который направлен ответчику также на сервис WhatsApp, а также продублирован на официальную электронную почту. До настоящего времени ответ от ответчика на протокол разногласий в адрес истцов не поступил.

Так, основным и существенным разногласием является цена общей стоимости квартиры.

Пунктом 4.1 договора предусмотрена общая стоимость (цена) квартиры, подлежащая уплате на момент подписания договора, в размере 4013750 руб. 00 коп., из расчета стоимости одного квадратного метра площади квартиры 65000 руб. Указанная стоимость является окончательной, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4.4 договора.

Указанная сумма рассчитана следующим образом. Общая площадь объекта долевого строительства размером 61,75 кв.м. (включая площадь лоджии с коэффициентом 1) х на стоимость квадратного метра площади квартиры в размере 65000 руб. (61,75 кв.м. х 65000 руб. = 4013750 руб.)

Пункт 3.2 и приложение № к договору (план объекта долевого строительства содержит технические характеристики в соответствии с Проектной документацией объекта, согласно которым общая площадь квартиры составляет 61,75 кв.м., из которых площадь лоджии составляет 7,70 кв.м.

В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищного коммунального хозяйства РФ №854/пр от 25 ноября 2016 года установлен понижающий коэффициент для расчета площади лоджии в размере 0,5. Указанный приказ действует с 01 января 2017 года по настоящее время.

Так, при расчете общей стоимости следует исходить из следующего.

При площади лоджии 7,70 кв.м. с учетом коэффициента 0,5 для расчета стоимости должна приниматься площадь 3,85 кв.м. (7,70 кв.м.х0,5=3,85).

Соответственно, при стоимости 65000 руб. за один квадратный метр для расчета стоимости должна учитываться площадь 3,85 и ее стоимость составит 250250 руб. (65000 руб. х3,85 кв.м.).

Таким образом, из общего расчета стоимости объекта долевого строительства, следует вычесть стоимость за «лишние» 3,85 кв.м.

С учетом перерасчета в сторону уменьшения итоговая стоимость объекта долевого строительства составит 3763500 руб. (4013750 руб. – 250250 руб.).

В устном порядке, а также согласно переписке WhatsApp ответчик отказался заключить договор с истцами, отказав в применении понижающего коэффициента на лоджию и игнорируя обязательства застройщика.

Кроме того, с целью заключения договора долевого участия с ответчиком истицы обратились в ПАО Сбербанк для получения ипотечного кредита с господдержкой, согласно условиям которого по состоянию на дату обращения, кредит предоставлялся на новостройки с процентной ставкой 6,7 % годовых. На момент подачи заявки было известно, что условия ипотеки с господдержкой действует лишь до 31 декабря 2022 года.

ПАО Сбербанк истцам как созаемщикам был одобрен ипотечный кредит с господдержкой на сумму до 3570000 руб. на приобретение имущества стоимостью 4200000 руб. и первоначальным взносом на сумму 630000 руб.

Информация о продлении программы ипотечного кредитования с господдержкой на 2023 год стала известна лишь в конце декабря 2022 года, при этом условия данной программы изменились – повышена процентная ставка.

В таких условиях в настоящее время при заключении ипотечного кредита с господдержкой в ПАО Сбербанк установил истцам процентную ставку 7,7 % годовых, о чем банк уведомил заемщиков.

Ответчику было известно о наличии условий по господдержке до 31 декабря 2022 года, о чем неоднократно сообщалось в устной форме и в письменной переписке.

Исходя из изложенного, в настоящее время в связи с увеличением процентной ставки на 1% годовых стоимости кредита подорожала на сумму 562090 руб.

Также истцами с целью скорейшего заключения договора для внесения первоначального взноса были взяты кредитные средства в ПАО «Промсвязьбанк» по договору от 07 декабря 2022 года № на общую сумму 519000 руб. под 26,91 % годовых на срок до 07 декабря 2029 года. Общая стоимость кредита составила 766910 руб. 09 коп., из них на дату составления заявления срочные проценты составляют 244781 руб. 87 коп.

Таким образом, ответчик намеренно затягивая заключение договора с истцами причинил убытки в виде упущенной выгоды и дополнительных расходов на оплату процентов в общей сумме 806 871 руб. 87 коп.

Истцы просят суд обязать ответчика заключить с ФИО1 и ФИО3 договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: РМЭ, <адрес>, предметом (объектом долевого строительства) которого является квартира, назначение – жилое, проектный номер – 32, этаж – 5, подъезд -2, количество комнат -2, площадь объекта долевого строительства, включая площадь лоджии – 61,75 кв.м., площадь комнат – 31,48 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования – 22,57 кв.м., количество лоджий – 1, площадь лоджий ( с коэффициентом 1) – 7,70 кв.м) с применением понижающего коэффициента 0,5 на лоджию и установить итоговую стоимость объекта долевого строительства в размере 3763500 руб.

Взыскать с ответчика в пользу истцов убытки в сумме 806871 руб. 87 коп., моральный вред в сумме 100000 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, суду пояснил соответствующее изложенному в иске, дополнив тем, что проект договора был без подписи и печати, но был отправлен с официальной почты застройщика. Денежные средства ответчику не вносились.

Истица ФИО3 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствии.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в иске. Суду пояснила, что 09.12.2022 года проект договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: РМЭ, <адрес> был направлен истцам для ознакомления. От истцов поступил протокол разногласий, ответчик на него истцам не ответил. Считает, что для заключения договора необходимо волеизъявление двух сторон. Вопрос о цене договора не была согласованы сторонами, денежные средства от истцов ответчику не поступили, у ответчика отсутствует обязанность заключить с истцами договор.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что АО «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» осуществляет строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенный на земельном участке с кадастровым номером№ по адресу: РМЭ, <адрес>.

09 декабря 2022 года АО «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» направил ФИО3 и ФИО1 договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания, расположенный на земельном участке с кадастровым номером:№ по адресу: РМЭ, <адрес> где объектом долевого строительства является квартира ( жилое помещение), имеющая с Проектной документацией следующие технические характеристики: проектный номер ( на время строительства) -32, количество комнат- 2, площадь комнат -31,48, количество лоджий -1, площадь лоджий ( с коэффициентом 1) 7, 70 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования 22,57 кв.м., в т.ч. площадь кухни 11,72 кв.м., санузла 4,17 кв.м., коридора 6,68 кв.м., этаж -5, подъезд -2, общая площадь объекта долевого строительства без учета лоджии 31,48 кв.м., площадь объекта долевого строительства, включая площади балконов, лоджий с коэффициентом 1 и других летних помещений 61,75 кв.м., назначение объекта долевого строительства – жилое. Общая стоимость ( цена) квартиры на момент подписания настоящего договора, подлежащая уплате участником долевого строительства, составляет 4013750 руб. 00 коп., из расчета стоимости одного квадратного метра площади квартиры 65000 руб., и является окончательной, за исключением случаев указанных в п.4.4 настоящего договора. Цена договора может быть изменена в следующих случаях: при превышении и уменьшении окончательной площади квартиры ее площади, указанной в п.3.2 настоящего договора. Участник долевого строительства оплачивает за счет собственных средств 602063 руб. 00 коп. и за счет кредитных средств 3411687 руб. 00 коп. не позднее пяти банковских дней с даты государственной регистрации настоящего договора. Кредитные средства предоставляются участнику долевого строительства ПАО «Сбербанк России» в лице Отделения Марий Эл №, почтовый адрес: 425000, РМЭ, <адрес>. При этом данный договор не подписан сторонами.

09 декабря 2022 года истцами направлен АО «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» протокол разногласий к вышеуказанному договору. В данном протоколе разногласий истцы ФИО3 и ФИО1 просят установить итоговую стоимость объекта долевого строительства с учетом понижающего коэффициента 0,5 на лоджию в размере 3763500 руб. с учетом того, что в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ №/пр от 25.11.2016 г. установлен понижающий коэффициент для расчета площади лоджии в размере 0,5. Следовательно при площади лоджии 7,70 кв.м. с учетом коэффициента 0,5 для расчета стоимости должна приниматься площадь 3,85 кв.м. ( 7,70 кв.м.х 0,5). Соответственно, при стоимости 65000 руб. за 1 кв.м. для расчета стоимости должна учитываться площадь 3,85 и ее стоимость составит 250250 руб. ( 65000 руб. х 3,85 кв.м.). Таким образом, из общего расчета стоимости объекта долевого строительства следует вычесть стоимость за «лишние» 3,85 кв.м.. С учетом перерасчета в сторону уменьшения итоговая стоимость объекта долевого строительства составить 3763500 руб.. Также просит изменить в абз.5,7 п.44 договора те5рриториальный офис банка ПАО Сбербанк на адрес: РМЭ, <адрес>.

Представитель ответчика суду пояснил, что данный протокол разногласий ответчиком был получен, но ответ на него истцам не был дан.

В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получавшая от стороны для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения, либо истечения срока для акцепта.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Изложенными доказательствами суд установил, что между истцами и ответчиком предварительный договор, договор о намерениях либо иной договор или соглашение, согласно которому ответчик обязан заключить с истцами договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: РМЭ, <адрес>, не имеется.

Несогласие истцов с условиями договора, заключить который предложил ответчик, не является основанием к обязанию ответчика заключить договор, поскольку договор по своей природе является соглашением двух сторон и понуждение к его заключению возможно лишь в предусмотренных законом случаях и ответчик, являясь правомочным на заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: РМЭ, <адрес>, не лишен возможности заключить договор путем согласования его условий с другой стороной договора.

Доказательств незаконности действий ответчика, несоответствия его действий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и иным правовым актам, суду не представлено.

При этом суд не может принять во внимание доводы истцов о том, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, является публичным договором и в силу закона ответчик обязан с истцами заключить данный договор.

В соответствии с п.15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", публичным признается договор, который заключается лицом, обязанным по характеру деятельности продавать товары, выполнять работы, оказывать услуги в отношении каждого, кто к нему обратится, например договоры в сфере розничной торговли, перевозки транспортом общего пользования, оказания услуг связи, энергоснабжения, медицинского, гостиничного обслуживания (пункт 1 статьи 426 ГК РФ).

К публичным договорам относятся также иные договоры, прямо названные в законе в качестве таковых, например договор бытового подряда (пункт 2 статьи 730 ГК РФ), договор водоснабжения (часть 3 статьи 13 Федерального закона от 7 декабря 2011 года N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении"), договор обязательного страхования ответственности владельцев транспортных средств (абзац восьмой статьи 1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств").

К публичным договорам не относятся, в частности, кредитный договор (пункт 1 статьи 819 ГК РФ) и договор добровольного имущественного страхования (пункт 1 статьи 927 ГК РФ).

Учитывая, что в законе прямо не предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома является публичным договором, а также невозможно заключить такой договор со всеми субъектами на равных условиях, поскольку каждый объект долевого строительства по-своему индивидуален, суд не находит оснований для понуждения ответчика к заключению договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с истцами на условиях указанных истцами.

Требования истцов о взыскании с ответчика убытков в сумме 806871 руб. 87 коп. и компенсации морального вреда в сумме 100000 руб. являются производными требованиями к основному требованию о обязании заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, которые удовлетворению не подлежат, соответственно, имущественные требования также удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО3 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» об обязании заключить с ФИО1 и ФИО3 договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: РМЭ, <адрес>, предметом (объектом долевого строительства) которого является квартира, назначение – жилое, проектный номер – 32, этаж – 5, подъезд -2, количество комнат -2, площадь объекта долевого строительства, включая площадь лоджии – 61,75 кв.м., площадь комнат – 31,48 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования – 22,57 кв.м., количество лоджий – 1, площадь лоджий ( с коэффициентом 1) – 7,70 кв.м) с применением понижающего коэффициента 0,5 на лоджию и установить итоговую стоимость объекта долевого строительства в размере 3763500 руб., взыскании убытков в сумме 806871 руб. 87 коп., моральный вред в сумме 100000 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Марий Эл через Волжский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.Н. Малышева

Решение в окончательной форме составлено 24 марта 2023 года