Решение по делу № 2-1441/2025 от 07.05.2025 - о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, признании жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на блоки в блокированном жилом доме.

УИД № 61RS0012-01-2025-000739-36

Отметка об исполнении по делу № 2-1441/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 мая 2025 года г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Савельевой Л.В.

при секретаре судебного заседания Дердиященко Г.А.,

с участием ответчика ФИО1, представляющего также интересы ответчиков: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО3 на основании нотариально удостоверенной доверенности № 61/206-н/61-2025-1-314 от 29.03.2025,

представителя третьего лица Администрации г. Волгодонска ФИО5, действующей на основании доверенности № 52.1-14/8401 от 13.12.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО2, ФИО1, ФИО7, ФИО3, ФИО3, третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований Администрация г. Волгодонска, КУИ г. Волгодонска о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, признании жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на блоки в блокированном жилом доме,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО1, ФИО4, ФИО3, ФИО3, третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований Администрация <адрес>, КУИ г. Волгодонска о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, признании жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на блоки в блокированном жилом доме, указав, что он является собственником жилого помещения - квартиры № 2 с кадастровым номером №, расположенной в жилом <адрес>.

ФИО2, ФИО1, ФИО4, ФИО3, ФИО3 принадлежит по 1/5 доли каждому, в праве общей долевой собственности на квартиру № с кадастровым номером №, расположенную в жилом <адрес>.

Жилой дом с кадастровым номером № принадлежит истцу и ответчикам на праве общей долевой собственности и расположен на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 3000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома. Указанные земельный участок предоставлен КУИ города Волгодонска истцу и ответчикам на праве аренды.

Принадлежащие истцу и ответчику доли в жилом доме фактически представляют собой блоки жилого дома блокированной застройки. Фактически указанные квартиры представляют собой два самостоятельных жилых блока блокированной застройки, объединенных одним общим имуществом - крышей.

Левая с фасадной межи часть жилого дома (согласно данным из ЕГРН: помещение - квартира № кадастровый №) кадастровый № находится в фактическом пользовании ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО4 Правая с фасадной межи часть жилого дома (согласно данным из ЕГРН: помещение - <адрес> кадастровый №) кадастровый № находится в фактическом пользовании истца ФИО6

В каждую из частей жилого дома, определенных, как блок № и блок № в техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном кадастровым инженером ФИО8, с земельного участка выполнен отдельный вход.

В период проживания истцом в принадлежащей ему части жилого дома (блоке) была проведена реконструкция, в результате которой произошло изменение внутренних параметров помещения (квартиры № в доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома. Произошло увеличение площади квартиры №, и соответственно общей площади жилого здания.

На основании ст. ст. 12, 222 ГК РФ, ст. 7 ЗК РФ, ст. ст. 1, 37 ГрК РФ, истец просит: сохранить в реконструированном состоянии жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; прекратить право общей долевой собственности ФИО6, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО4 на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; признать жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки, состоящим из двух блоков: блок № в виде здания общей площадью 70,1 кв. м; блок № в виде здания общей площадью 99,5 кв.м в соответствии с техническим планом здания, выполненным кадастровым инженером ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ, признать за ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО4 право общей совместной собственности на блок № площадью 70,1 кв. м, в блокированном жилом доме по адресу: <адрес>; признать за ФИО6 право собственности на блок № площадью 99,5 кв. м, в блокированном жилом доме по адресу: <адрес>.

Истец, его представитель в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствии.

Ответчики ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО3 в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, обеспечили явку своего представителя.

Ответчик ФИО1, являющийся так же представителем ответчиков ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО3, на основании нотариально удостоверенной доверенности в судебном заседании исковые требования признал. Дополнительно пояснил, что ранее дом был барачного типа, забор между квартирами был установлен изначально с момента постройки, дом имел изначально разные выходы, в каждой квартире был свой санузел, кухня. В связи с реконструкцией истцом своей квартиры в данном доме, а также с учетом разрешенного использования земельного участка под спорным жилым домом-под индивидуальный жилой дом, во внесудебном порядке признать дом домом блокированной застройки, прекратить право общей долевой собственности с признанием права каждого из собственников на блоки в жилом доме, не представляется возможным. Последствия признания иска ему разъяснены и понятны.

Представитель Администрации г. Волгодонска ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, согласно которым каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

Третье лицо КУИ г. Волгодонска, надлежащим образом извещенное о дате, месте и времени рассмотрения дела явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, направило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившегося истца, ответчиков, представителя третьего лица, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, дав им оценку по правилам сь.67 ГПК РФ, суд находит исковые требования ФИО6 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что истец является собственником жилого помещения - <адрес> кадастровым номером № расположенной в жилом <адрес>.

ФИО2, ФИО1, ФИО4, ФИО3, ФИО3 принадлежит по 1/5 доли каждому, в праве общей долевой собственности на <адрес> кадастровым номером №, расположенную в жилом <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРП (л.д.34-38,39-42).

Фактически указанный жилой дом представляет собой два обособленных жилых помещения.

В период проживания истцом в принадлежащей ему части жилого дома (блоке) была проведена реконструкция, в результате которой произошло изменение внутренних параметров помещения (<адрес>) в доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома. Произошло увеличение площади <адрес>, и соответственно общей площади жилого здания.

Согласно техническому плану здания, выполненному кадастровым инженером ФИО8 11.11.2024 года, жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> состоит двух блоков: № площадью 70,1+/-0,6 кв. метров и № площадью 99,5 +/-0,7 кв. метра ( л.д. 128-177).

Каждый блок имеет отдельный вход, жилые и вспомогательные помещения.

Согласно статье 52 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно статьи 51 ГрК РФ, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии со статьёй 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости и возможность признания на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из представленного в материалы дела экспертного заключения № Э-53/11-2024 от 04.12.2024 года, выполненного негосударственным судебным экспертом ФИО9, принадлежащие истцу и ответчикам части жилого дома, являются самостоятельными изолированными объектами, имеют два отдельных входа, благоустройство включает в себя электричество, отопление, водоснабжение, канализацию, вентиляцию предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования, фактически представляют собой два отдельно стоящих здания – блока, которые имеют следующие характеристики: блок № – общая площадь 70,1 кв.м, блок № – общая площадь 99,5 кв.м. У блоков имеются общие стены без проёмов, обустроены отдельные входы, отдельные коммуникации.

Пристройка к части жилого дома, определенной как блок № в Техническом плане (реконструкция объекта), построена в границах участка, соблюдены требования технических регламентов и противопожарные требования, имеется возможность доступа личного состава подразделений пожарной охраны для проведения мероприятий по тушению пожара и спасению людей и доставки средств пожаротушения в любое помещение зданий обеспечена; в процессе эксплуатации строений исключена возможность возникновения пожара в связи с техническими неполадками, обеспечена защита людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара.

Объект недвижимости (жилой дом кадастровый №) фактически используется в данном виде. Не обнаружено нарушений прав собственников смежных земельных участков. Раздел жилого дома сам по себе не несет нарушение градостроительных норм, указанное нарушение нормативных расстояний существует до раздела жилого дома. Данное нарушение незначительно, так как соблюдены противопожарные требования.

Экспертом установлена возможность передачи собственникам двух изолированных частей жилого дома, в каждую из которых входят не только жилые, но и подсобные помещения (кухня, коридор, санузел и др.) с отдельными входами, имеющих непосредственное дневное освещение (определенный уровень освещенности и инсоляции), без нанесения несоразмерного ущерба строению, подлежащему разделу.

Раздел жилого дома на блоки возможен в соответствии с Техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным кадастровым инженером ФИО8 Раздел в целом соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан ( т. 1 л.д. 44-127).

Согласно экспертному заключению № Э-20/03-2025 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному негосударственным судебным экспертом ФИО9 изменение внутренних параметров <адрес> произведено в границах отведенного земельного участка по адресу: <адрес>. Такими действиями изменены не только внутренние параметры (конфигурация) жилого помещения ( <адрес>), но и произошло расширение всего объекта капитального строительства-жилого дома, что исходя из положений п. 14 ст. ГрК РФ, является реконструкцией объекта капитального строительства. Реконструированное жилое здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в целом соответствует действующим строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным нормам и правилам, требованиям технических регламентов, действующих на территории Российской Федерации, имеется незначительное отклонение нормативного расстояния от стен жилого дома до красной линии, нарушений прав собственников смежных земельных участков не обнаружено, соблюдены требования технических регламентов и противопожарные требования, имеется возможность доступа личного состава подразделений пожарной охраны для проведения мероприятий по тушению пожара и спасению людей и доставки средств пожаротушения в любое помещение зданий обеспечена; в процессе эксплуатации строений исключена возможность возникновения пожара в связи с техническими неполадками, обеспечена защита людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара.

При проведении исследования не выявлено препятствий для нормального использования примыкающих земельных участков к участку по адресу: <адрес> и объектов капитального строительства, расположенными на них, не нарушено, использование по назначению-возможно. Угроза жизни и здоровью людей при обследовании не обнаружена. Таким образом, реконструированное жилое здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Обследование показало, что качественные и технические характеристики всех несущих конструкций жилого дома, включая <адрес> по адресу: <адрес>, находятся в работоспособном состоянии. Уровень технического состояния несущих конструкций жилого здания-нормативный и соответствует требованиям «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ от 30.12.2009. Сохранение квартиры 2 в измененном состоянии, а жилого дома в реконструированном состоянии, возможно. ( т. 2 л.д. 1-37).

Учитывая установленные судом юридически значимые обстоятельства, в том числе и принятие истцом мер, направленных на легализацию произведенной реконструкции, суд считает возможным сохранить в реконструированном состоянии жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Согласно п.1 ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п.2).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п.3).

В соответствии с частью 2 и 3 статьи 16 ЖК РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

К жилым домам блокированной застройки, согласно ч.2 ст. 49 ГрК РФ, отнесены жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

При этом, учитывая положения части 2 статьи 49 ГрК РФ, пункт 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016г., если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждая часть жилого дома (блок) соответствует признакам автономного блока (индивидуального жилого дома), и каждой такой части соответствует "свой" земельный участок, такие "части" жилого дома могут быть поставлены на государственный кадастровый учет как здания - блоки жилого дома блокированной застройки.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил строительных норм - СП 55.13330.2016 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные» (далее - СП 55.13330.2016).

В соответствии со СП 55.13330.2016, к блоку жилому автономному относится - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Как следует из содержания искового заявления, пояснений представителя ответчиков, доводов представителя Администрации в возражениях на исковое заявление, зарегистрировать право собственности на блоки в спорном жилом доме во внесудебном порядке стороны возможности не имеют.

Поскольку принадлежащие истцу и ответчикам доли в составе жилого дома, как следует из экспертного заключения, фактически являются блоками блокированного жилого дома, которые соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, не представляют угрозы жизни и здоровью граждан, суд считает возможным прекратить за сторонами право общей долевой собственности на жилой дом, признать жилой дом по адресу: <адрес> домом блокированной застройки, признать за истцом и ответчиками право собственности на блок № и блок №, соответственно, в блокированном жилом доме по адресу: <адрес>. Постановка на кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое».

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную прав на недвижимость и сделок с ним.

Из статьи 8 ГК РФ следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с приведенными правовыми нормами суд полагает возможным признать за истцом право собственности на блок № площадью 99,5 кв.м. За каждым из ответчиком признать право общей долевой собственности в равных долях по 1/5 доли в праве на блок № площадью 70,1 кв.м.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с названным выше законом (часть 1 статьи 58 Закона N 218-ФЗ).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО6 к ФИО2, ФИО1, ФИО7, ФИО3, ФИО3, третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований Администрация г. Волгодонска, КУИ г. Волгодонска о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, признании жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на блоки в блокированном жилом доме, удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО6, ФИО2, ФИО1, ФИО7. ФИО3, ФИО3 на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Признать жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> жилым домом блокированной застройки, состоящим из двух блоков: блок № в виде здания общей площадью 70, 1 кв. м; блок № в виде здания общей площадью 99,5 кв.м., в соответствии с техническим планом здания, выполненным кадастровым инженером ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, СНИЛС № право собственности на блок № площадью 99, 5 кв. м. в блокированном жилом доме по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, СНИЛС №, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, СНИЛС №, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, СНИЛС №, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, СНИЛС №, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, СНИЛС № право общей долевой собственности ( по 1/5 доли в праве за каждым) на блок № площадью 70, 1 кв. м. в блокированном жилом доме по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Л.В. Савельева

В окончательной форме решение изготовлено 22 мая 2025 года.