РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 августа 2022 года г. Тула

Пролетарский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Жуковой А.Н.,

при помощнике судьи Ворониной С.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО1 в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ ФИО2, ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пролетарского районного суда г. Тулы гражданское дело № 2-1838/2022 по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (покупателем) и ответчиком ФИО3 (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи с условием о внесении задатка, согласно которому продавец обязался передать покупателю принадлежащую ему на праве собственности квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: , не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость объекта составляет 2 800 000 руб. По условиям договора, в счет стоимости объекта и в обеспечение своих обязательств по договору она передала продавцу под расписку задаток в размере 30 000 руб.

В подтверждение намерений приобретения объекта, ДД.ММ.ГГГГ она направляла ФИО3 письмо с просьбой исполнения п.п. 7, 8 предварительного договора, предоставлении документов о снятии супруги продавца с регистрационного учета и отсутствии задолженности по коммунальным платежам и другим платежам, связанным с использованием и содержанием объекта, которое осталось без ответа.

Претензия о возврате денежных средств, полученных в качестве задатка, направленная в адрес ответчика, оставлена им без удовлетворения.

В соответствии с п. 11 предварительного договора, в случае если сделка купли-продажи не состоялась по вине продавца (нежелания продавать объект), полученный задаток подлежит возврату покупателю в двойном размере в течении трех дней с момента требования.

Просила суд взыскать в ответчика ФИО3 в свою пользу сумму задатка в двойном размере в сумме 60 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ ФИО2 заявленные исковые требования поддержали, просили удовлетворить. Истец в ходе судебного разбирательства дополнительно указала, что продавец пожелал снизить цену объекта при заключении основного договора, что ее ФИО1 не устроило.

Ответчик ФИО3 полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению, поскольку сделка купли-продажи не состоялась, так как покупатель не явилась на сделку. Он, со своей стороны, все условия договора исполнил.

Заслушав пояснения истца ФИО1, представителя истца ФИО1 в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ ФИО2, ответчика ФИО3, исследовав письменные материалы дела, огласив показания свидетелей, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом из положений п.п. 2-4 ст. 429 ГК РФ следует, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора либо в письменной форме, если форма основного договора не установлена. Несоблюдение данного правила влечет его ничтожность предварительного договора. Такой договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, в нем (договоре) указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В отношении договора купли-продажи недвижимости применяются правила, предусмотренные параграфом 7 ГК РФ.

Положениями ст. ст. 549, 550, 554, 555 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, цена этого имущества.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Продавцом) и ФИО1 (Покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи с условием о внесении задатка, по условиям которого Продавец обязался продать Покупателю недвижимое имущество – квартиру, кадастровый №, назначение: жилое помещение, площадь: 31,2 кв.м, этаж 3, расположенную по адресу: , не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость Объекта составляет 2 800 000 руб., является окончательной и изменению не подлежит (пункты 1, 3 Договора).

По условиям п. 4 Договора в счет стоимости Объекта и в обеспечение своих обязательств по договору Покупатель передал продавцу под расписку задаток в размере 30 000 руб. Продавец задаток в указанной сумме принял, что подтверждается распиской продавца в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, и ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

П. 7 предварительного Договора предусмотрена обязанность продавца снять с регистрационного учета свою супругу в течение 10 дней после подписания предварительного договора. П. 8 предварительного Договора установлено, что Объект передается не обремененным коммунальными платежами и другими платежами, связанными с пользованием Объекта, в день получения денежных средств продавцом

Суд отмечает, что юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению по данному делу, является определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктами 10, 11 Договора предусмотрена ответственность сторон, а именно, в случае отказа Покупателя от приобретения Объекта (отсутствие необходимых для проведения сделки денежных средств, документов, желания приобрести) - задаток остается у Продавца, а в случае, если сделка купли-продажи не состоялась по вине Продавца (нежелания продавать Объект), полученный задаток подлежит возврату Покупателю в двойном размере в течение трех дней с момента требования.

Понятие задатка определено в ст. 380 ГК РФ. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 4).

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

То есть, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора. Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора.

В отличие от аванса, задаток помимо платежной функции как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно и другие функции: удостоверяющую факт заключения договора и обеспечительную, при этом является доказательством существующего основного обязательства.

Задаток своей основной целью служит предотвращению неисполнения обязательств сторонами – заключения в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен в письменной форме, в нем определен объект имущества - квартира, расположенная по адресу: , стоимость имущества и его индивидуальные характеристики, срок исполнения принятых на себя сторонами обязательств.

Из буквального содержания Договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Покупатель передал, а Продавец принял денежную сумму в размере 30000 руб. в качестве задатка в доказательство обеспечения заключения в будущем основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ и исполнения сторонами принятых на себя обязательств. Указанная сумма входит в стоимость Объекта. Договором предусмотрена материальная ответственность сторон в случае не совершения основной сделки в установленный срок в зависимости от вины Продавца или Покупателя.

Нормой п. 3 ст. 10 ГК РФ установлено, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Таким образом, давая правовую оценку Договору от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи был заключен во исполнение обязательства, связанного с заключением в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества и применением обеспечительной функции задатка.

В обоснование заявленных требований истец сослалась на те обстоятельства, что переданная Продавцу сумма являлась задатком, документов о снятии супруги продавца с регистрационного учета и об отсутствии задолженности по коммунальным и другим платежам, связанным с пользованием объектом, ответчик по ее письменному требованию не предоставил, договор купли-продажи между сторонами в оговоренный срок (ДД.ММ.ГГГГ) не был заключен.

Установлено, что ФИО1 обращалась к ФИО3 с письменным требованием от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении до заключения основного договора документа, подтверждающего, что его супруга снята с регистрационного учета и документа об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и другим платежам, связанным с использованием квартиры.

Почтовая корреспонденция с данным требованием не была получена ответчиком и вернулась отправителю за истечением срока хранения, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №.

Между тем, из пояснений сторон следует, что сделку купли-продажи квартиры по адресу: , сопровождали риэлторы как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, сведений о том, что истец обращалась к продавцу по вопросу предоставления документов, оговоренных предварительным договором купли-продажи, в иной форме, кроме письма в его адрес, стороной истца не представлено.

В ходе рассмотрения дела ответчиком представлены сведения о снятии своей супруги с регистрационного учета по адресу: , ДД.ММ.ГГГГ, то есть в срок, оговоренный предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (в течение 10 дней после подписания), что подтверждается копией паспорта ФИО, выпиской из домовой книги № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ответчиком представлены квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг по квартире № по адресу: , из которых следует, что счета АО «Тулагорводоканал», АО «ТНС Энерго Тула», ООО «Газпром межрегионгаз Тула», ОАО фирма «РЭМС» за ноябрь 2021 года были оплачены в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, обстоятельств, свидетельствующих о неисполнении продавцом условий заключения основного договора купли продажи в части снятия супруги с регистрационного учета и передачи объекта, не обремененного коммунальными платежами (п.п. 7 и 8 предварительного договора), в ходе рассмотрения дела не установлено.

Вместе с тем, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

Как было установлено, предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была определена стоимость объекта в размере 2 800 000 руб., а также то, что стоимость является окончательной и изменению не подлежит.

Как следует из показаний допрошенного в качестве свидетеля ФИО, являвшегося риелтором со стороны продавца, между сторонами имелась устная договоренность, что в основном договоре будет отражена цена ниже, чем оговоренная предварительным договором, поскольку квартира находилась в собственности продавца менее 5 лет. Покупатель на заключение основного договора купли-продажи не явился, их риэлтор сообщил, что покупатель передумал, причиной было названо несогласие с заявленной ценой основного договора, так как покупатель была заинтересована в заключении договора купли-продажи квартиры за полную стоимость, постольку оплата по договору осуществлялась за счет средств, вырученных от продажи принадлежащего ей земельного участка.

Аналогичные по содержанию показания дал и допрошенный в качестве свидетеля риэлтор со стороны ФИО1 – ФИО, который пояснил, что стороны сделки после заключения предварительного договора купли-продажи не пришли к договоренности по вопросу цены объекта. Юрист продавца скинул ему проект основанного договора купли-продажи, в котором сумма сделки была существенно снижена, а покупателю необходимо было указание полной цены, в связи с чем, сторона покупателя решила отказаться от данной сделки.

Не доверять показаниям данных свидетелей у суда оснований не имеется, поскольку их показания о значимых для рассмотрения дела обстоятельствах являются последовательными, не противоречивыми, подтверждены совокупностью иных доказательств по делу, в связи с чем суд признает их допустимыми доказательствами по делу.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из вышеприведенных норм права, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении имущества.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Из пояснений участников процесса, показаний допрошенных свидетелей, следует, что ФИО1 на сделку купли-продажи по заключению основного договора не явилась, предупредив об этом продавца. В свою очередь ответчик ФИО3 в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не представил доказательств, в опровержение пояснений истца и свидетелей о том, что был готов на заключение основного договора по цене объекта, указанной в предварительном договоре купли-продажи, как и ФИО1 не представлено доказательств обратного.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи не заключен ввиду обоюдных действий сторон, которые утратили интерес в совершении сделки, в связи с чем у ответчика ФИО3 отсутствуют правовые основания как для удержания денежных средств, переданных в качестве задатка, так и основания для взыскания истцом ФИО1 двойной суммы задатка. Полученная ответчиком денежная сумма, выполняющая платежную функцию подлежит возврату давшему его лицу.

Согласно ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при обращении в суд оплачена государственная пошлина в размере 2000 руб., что подтверждается чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание, что исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, ко взысканию с ответчика в пользу истца подлежит государственная пошлина в сумме 1100 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца , паспорт серии №, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки , паспорт серии №, денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи с условием внесения задатка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО1, в сумме 30 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1100 рублей, а всего 31100 (тридцать одну тысячу сто) рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Пролетарский районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.Н. Жукова

Решение в окончательной форме изготовлено 22 августа 2022 года.

Председательствующий А.Н. Жукова