УИД 71RS0024-01-2023-000503-20

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 августа 2023 года г. Ясногорск Тульской области

Ясногорский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего – судьи Штабновой А.О.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улыбышевой Т.В.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-413/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3, в котором просила обязать его заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого дома, расположенного по адресу:<адрес> жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу:<адрес> на условиях его оферты от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил ФИО1 оферту - письмо уведомление о намерении продать долю жилого дома с земельным участком. ДД.ММ.ГГГГ между представителем истца и ответчиком состоялась встреча, в ходе которой были согласованы все условия, а именно те, которые были прописаны в оферте, и срок заключения договора по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила ФИО3 акцепт - согласие на покупку 1/2 доли дома и земельного участка, который был получен овтетчиком ДД.ММ.ГГГГ. При этом после ДД.ММ.ГГГГ ответчик заблокировал контакт представителя истца и перестал выходить на связь. Таким образом по мнению истца ответчик злостно уклонился от заключения договора.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Утверждала, что ответчик имеет намерение продать дом и земельный участок, но пытается разными путями обойти возможность покупки объекта недвижимости истцом.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку в настоящее время его доверитель передумал продавать свою часть дома. В письменных возражениях указал, что направленное ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ письмо-уведомление в адрес ФИО1 сторона истца ошибочно считает офертой, поскольку оно носило исключительно информационный характер. Приводя в обоснование своей позиции нормы гражданского законодательства, считает доводы истца о том, что все существенные условия договора были согласованы в результате переговоров с ответчиком несостоятельными, при этом, обращает внимание, что договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество не может быть заключен никак иначе, кроме как путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Кроме того отмечает, что предварительный договор между сторонами не заключался, проект договора купли-продаи доли жилого дома с земельным участком истцом и ответчиком не составлялся, также стороны не согласовывали порядок и сроки заключения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Истец ФИО1 и ответчик ФИО3, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

Руководствуясь ст.165 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствии неявившихся участников процесса, учитывая, что в судебном заседании участвуют их представители по доверенности.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как установлено судом, ФИО1 на основании решения Ясногорского районного суда Тульской области от 26 февраля 2021 года является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу:<адрес>, что подтверждается сведениями из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, и не оспаривалось сторонами в судбеном заседании.

Из вышеуказанного документа также следует, что ФИО3 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил в адрес ФИО1 письмо-уведомление о намерении продать долю жилого дома с земельным участком, согласно которому он доводит до сведения истца, что имеет намерение продать принадлежащую ему 1/2 долю в праве общей долевой собственности жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> рублей. При этом устанавливает срок 30 дней для реализации истцом своего права преимущественной покупки или отказа от него.

Также сообщает, что если право преимущественной покупки не осуществится, то доля в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости будет продана третьим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в ответ на полученное письмо-уведомление направляет согласие на покупку 1/2 доли в праве общей долей собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу:<адрес>. Кроме того сообщает, что готова приступить к обсуждению деталей заключения сделки.

Вышеуказанное согласие было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается информацией с сайта Почта России с историей перемещения отправления <данные изъяты>.

Как следует из пояснений представителя истца в судебном заседании и не оспаривалось стороной ответчика, после получения согласия ФИО3 на связь не выходил, никаких действий по заключения договора с ФИО1 не предпринимал.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права в своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора (п. 1 ст. 445 ГК РФ). С момента принятия оферты договор заключен (ст.433 ГК РФ).

На основании п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в том случае, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статья 250 ГК РФ ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом.

Вместе с тем, распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, ведет к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой.

Из анализа п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 421, ст. 435 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в п. 2 ст. 250 ГК РФ и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляется возможным расценить как предложение заключить договор.

Таким образом уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в порядке ст. 250 ГК РФ не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силу ст. 436 ГК РФ не подлежит отзыву.

При этом согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора с лицом, которому продавец по своему волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433, ст. 435 ГК РФ.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что направленное ответчиком в адрес истца уведомление от 23 марта 2023 года в порядке ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве выкупа принадлежащей ему доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок не является офертой, соответственно, ответ истца от 18 апреля 2023 не является акцептом, как ошибочно полагает истец, в связи с чем, нельзя прийти к выводу о заключении между сторонами договора.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность продавца доли в праве общей долевой собственности после направления сообщения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе, за указанную в сообщении цену, заключить соответствующий договор купли-продажи на предложенных условиях.

В связи с чем, суд полагает, что удовлетворение заявленных исковых требований фактически приведет к понуждению одного из участников долевой собственности к отчуждению принадлежащего ему имущества, в отсутствие его согласия в настоящее время на продажу имущества.

Положения ст. 421 ГК РФ предполагают свободу заключения договора, а также наличие воли сторон к заключению договора. Нарушить принцип свободы договора никто не вправе. Субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом.

Понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В ходе рассмотрения дела был установлено, что договор купли-продажи дома и земельного участка ответчиком ни с кем не заключен. При этом, вопреки позиции представителя истца, объявление на сайте Авито не свидетельствует о наличии реального покупателя в настоящее время и о нарушении прав ФИО1 на преимущественную покупку как участника долевой собственности.

Возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в офертно-акцептной форме законом не предусмотрена, сам факт направления предложения о продаже доли, согласие истца на совершение сделки и последующий отказ ответчика от заключения договора может свидетельствовать лишь об изменении волеизъявления ответчика, об изменении обстоятельств, сопутствующих заключению договора, однако, данные обстоятельства не могут по смыслу закона являться основанием для обязания ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества помимо его воли, в отсутствие заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем оснований для обязания ответчика заключить договор купли-продажи принадлежащей ему доли в праве общей долеой собственности на дом и земельный участок не имеется.

Довод представителя истца о заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости путем устных переговоров основан на неверном толковании норм права.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, направление ответчиком извещения о желании продать дом и земельный участок и согласие истца на приобретение, а также устные переговоры при отсутствии одного документа, подписанного сторонами, не свидетельствует о заключении сторонами предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок.

При таких обстоятельствах, имущественные права и законные интересы истца нельзя признать нарушенными и подлежащими защите способом, определенным истцом.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома - отказать.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в Тульский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ясногорский районный суд Тульской области.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 25 августа 2023 года.