Решение по делу № 2-7886/2022 от 06.03.2023

Дело № 2-913/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 марта 2023 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Серищевой Л.М..,

при секретаре Асадовой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, указав, что < Дата > между ней и ФИО2, действующей в интересах ФИО5, подписан предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке, в соответствии с которым ФИО5 должен был продать, а истец купить квартиру, расположенную по адресу: < адрес >. В качестве задатка ФИО2 были переданы 100 000 руб. наличными денежными средствами при подписании вышеуказанного предварительного договора купли-продажи, при этом для подтверждения своих полномочий ФИО2 обещала предоставить нотариальную доверенность, подтверждающую ее полномочия на подписание предварительного договора. Предварительный договор купли-продажи был подготовлен представителями Агентства недвижимости «Альтерра», которые осуществляли продажу квартиры и отвечали за проверку всех документов, касающихся как самой недвижимости, так и прав продавца или его представителей в отношении распоряжения квартирой. Однако, в дальнейшем, собственник квартиры ФИО5 не подтвердил своего намерения продавать данную квартиру, а также не подтвердил наделение ФИО2 полномочиями на продажу квартиры. Ответчиком также в дальнейшем не была представлена доверенность, подтверждающая полномочия на распоряжение имуществом ФИО5 Таким образом, ФИО2 не имела законных оснований для подписания предварительного договора купли-продажи и получения денежных средств. Более того, в феврале 2022 года квартира была продана, что подтверждается записью в ЕГРН. В настоящее время собственником квартиры является ФИО6. < Дата > в адрес ответчика была направлена претензия с предложением мирного урегулирования спора и требованием возвратить денежные средства. В связи с указанным, считает, что у истца возникли убытки в виде реального ущерба в размере, с учетом уточнений исковых требований от < Дата >, в размере 39005,80 рублей. Просит суд взыскать с ответчика убытки в размере 39005,80 рублей, а также государственную пошлину в размере 3 200,00 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО2, 3-е лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности ФИО7 возражала против удовлетворения исковых требований, просила в иске отказать. Пояснила, что сделка не состоялась по вине истца. Представлен письменный отзыв.

Заслушав стороны, исследовав доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что заочным решением Центрального районного суда г.Калининграда от < Дата > исковые требования ФИО1 удовлетворены. Взыскано с ФИО2 в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере 100 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 3 200 рублей, а всего 103200 рублей.

Заочное решение вступило в законную силу и было частично исполнено, с ФИО2 судебным приставом-исполнителем ОСП Центрального района г.Калининграда взыскано 60994,20 рубля.

Определением Центрального районного суда г.Калининграда от < Дата > заочное решение суда отменено по заявлению ответчика, производство по гражданскому делу возобновлено.

В ходе настоящего судебного разбирательства истец уточнила основание иска, указав, что просит взыскать убытки в соответствии с ч.3 ст.183 ГК РФ как реальный ущерб, с учетом уточнений, в размере 39005,80 рублей.

Разрешая настоящий спор, суд самостоятельно определяет правоотношения, возникшие между сторонами и нормы права, подлежащие применению. В связи с чем, поскольку требования истца сводятся к возврату переданных в исполнение предварительного договора купли-продажи денежных средств в качестве задатка, то суд полагает, что денежные средства подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии с положениями ст. ст. 421, 429, 445, 1102, Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно положениям статьи 380 ГК РФ, задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения не только платежной, но и удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако, в отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции.

Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, жилое помещение по адресу: < адрес > принадлежало на праве собственности ФИО5 на основании договора купли-продажи от < Дата >.

ФИО2 и ФИО5 состоят в браке, в настоящее время совместно проживают в другом жилом помещении.

С целью продажи указанной квартиры ФИО5 обратился в агентство «Альтерра» для поиска покупателей.

< Дата > между ФИО2 и ФИО8 заключен предварительный договор купли-продажи (с соглашением о задатке), согласно которому продавец (ФИО5) обязуется продать, а покупатель (ФИО8) обязуется купить квартиру, расположенную по адресу: < адрес >.

В соответствии с условиями (п.14, п.15) предварительного Договора, подписанным ФИО2 (с указанием на представление интересов продавца ФИО5) и покупателем ФИО1, истец в качестве задатка передал ФИО2 денежные средства в размере 100 000 руб.. Задаток входит в стоимость квартиры.

Согласно условиям Договора, продавец обязуется продать, а покупатель купить указанную квартиру в срок до < Дата > по цене 13 000 000 руб. (пункт 4).

При этом, из пункта 5 договора следует, что стороны предусмотрели следующий порядок расчета по основному договору: часть стоимости квартиры в сумме 100000 рублей покупатель оплачивает продавцу в качестве задатка за счет собственных средств в момент подписания договора путем передачи наличных денежных средств, задаток входит в стоимость квартиры. Часть стоимости квартиры в сумме 5600 00 рублей покупатель обязуется оплатить продавцу за счет собственных средств при подписании основного Договора. Часть стоимости квартиры в сумме 7300000 будет оплачена покупателем продавцу за счет кредитных денежных средств ПАО ВТБ, в случае одобрения Банком вышеуказанного объекта.

В случае неисполнения покупателем обязательств, определенных договором, при полном выполнении обязательств продавцом, денежная сумма, полученная продавцом в качестве задатка, покупателю не возвращается, в случае неисполнения продавцом – продавец возвращает покупателю задаток в двойном размере (пункты 14,15).

В случае невозможности заключить основной договор по причинам, за которые ни одна из сторон не отвечает и не может отвечать, задаток должен быть возвращен покупателю (пункт 17).

Истец и ее представитель в ходе судебного заседания указывали, что при подписании < Дата > в Агентстве недвижимости «Альтерра» предварительного договора, ФИО2 уверила, что доверенность на представление интересов супруга ФИО5, находящегося в командировке, будет представлена по его возвращению. Однако, в дальнейшем, несмотря на неоднократные просьбы, доверенность так и не была представлена.

Согласно п.27 Договора ФИО2, подписывая договор, гарантирует и заверяет, что согласие на заключение настоящего договора от ФИО5 получено. Также отчуждаемая квартира куплена продавцом в браке с ФИО2 и является общим совместным имуществом.

Представитель ответчика и третье лицо ФИО5 при рассмотрении дела пояснили, что ФИО2 при подписании договора и получении задатка действовала в интересах ФИО5, при устном согласии третьего лица, выраженного путем видеозвонка, совершенного в присутствии риэлтора и истца. В последствие, сумма задатка была передана ФИО2 ФИО5

Истец напротив, указывала, что не помнит видеозвонка с третьим лицом, а был только телефонный звонок ФИО5 в Агентстве. Также поясняла, что после заключения договора напрямую не общалась с ФИО5, все переговоры шли только через риэлтора, которую тоже просила представить доверенность на право подписи ФИО2. Риэлтор написала ей, что < Дата > приезжает ФИО10 и переподпишет предварительный договор. Но она хотела увидеть ФИО10 лично, так как были сомнения в прозрачности сделки. При оформлении документов возникли некоторые трудности, о чем риэлтор знала, даже помогала решать проблемы. Требования о заключении основного договора купли-продажи после < Дата >, ей не предъявлялись., но и продлевать предварительный договор ФИО5 отказался. < Дата > она узнала, что ФИО5 выставил вновь квартиру на продажу, при этом, он продолжал общение относительно продажи. < Дата > ФИО5 было сообщено, что < Дата > она получает денежные средства от покупателя ее квартиры и можно выходить на регистрацию сделки. < Дата > узнала, что у ФИО5 запланирована сделка с другим покупателем по этой квартире.

< Дата > истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возврате внесенной в качестве задатка суммы – 100000 рублей, которая была оставлена без удовлетворения.

В судебном заседании была допрошена в качестве свидетеля риэлтор Агентства недвижимости «Альтерра» ФИО11, которая пояснила, что вела данную сделку. Кроме того, у ФИО5 тоже происходила сделка по покупке его нового дома. Это была большая сделка. На момент подписания предварительного договора ФИО5 был в командировке, подписывали предварительный договор с его супругой, он присутствовал на подписании путем видеозвонка. Такое было впервые. Действительно, ФИО1 просила представить доверенность. < Дата > ФИО5 прилетел в г.Калининград и < Дата > переподписал предварительный договор. ФИО1 приглашали на переподписание, но она не приехала. В < Дата > ФИО5 принял решение вновь выставить данную квартиру на продажу. Новые покупатели за неделю оформили ипотеку и < Дата > была совершена регистрация сделки купли-продажи.

В обоснование своих позиций стороны представили смс-переписку, которая подтверждает вышеизложенные обстоятельства.

Анализируя представленных доказательства, суд приходит к выводу, что при данных обстоятельствах, в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, так как до окончания срока – < Дата >, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, стороны не направляли другой стороне предложение о заключении этого договора.

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключение основного договора.

Согласно пункту 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

При разрешении такой категории споров необходимо исследовать, имело ли место принятие обеими сторонами (одной из сторон) действий, направленных на заключение основного договора, в форме переговоров, обменом сообщениями, документами т.д., результат такого взаимодействия сторон, оценить характер означенных действий и существо достигнутого (при наличии) соглашения, насколько они направлены на заключение основного договора на предусмотренных предварительным договором или последующими соглашениями условиях и в соответствии с императивными требованиями закона в согласованный сторонами срок, является ли поведение стороны, инициировавшей заключения основного договора на отличных условиях и настаивавшей на том, добросовестным, насколько оно способствовало заключению (не заключению) основного договора в установленный предварительным договором или иным соглашением сторон срок; имела ли другая сторона предварительного договора, действуя добросовестно, с необходимой степенью разумности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, полагаться на заверения другой стороны и объективную возможность, исходя из поведения контрагента, выполнить условия предварительного договора и достигнутого в ходе переговоров соглашения (при наличии).

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что поведение сторон после подписания предварительного договора купли-продажи < Дата >, не в полной мере отвечало требованиям добросовестности, разумности и осмотрительности.

В соответствии со статьей 185 ГК РФ доверенностью признается письменное полномочие, выданное одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Как установлено судом, при подписании предварительного договора купли-продажи доверенность на представление интересов ФИО5, на получение денежных средств в счет оплаты за приобретение квартиры в интересах ФИО5 у ФИО2 отсутствовала. И в дальнейшем, данная доверенность не была оформлена.

ФИО1, достоверно зная об отсутствии указанной доверенности, в последствие не стала переподписывать предварительный договор, подписанный < Дата > собственноручно ФИО5

Подлинник либо копия предварительного договора купли-продажи, подписанный ФИО5 суду предоставлена не была.

Суд не соглашается с утверждением ответчика о том, что не заключение основного договора произошло по вине истца.

Суд считает, что умолчание ФИО5 об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до сведения ФИО1, а именно: о выставлении спорного жилого помещения на продажу в < адрес >, а также резервирование даты для государственной регистрации права собственности с другим покупателем, давало ложную надежду истцу на совершение в будущем сделки по заключению основного договора купли-продажи и покупке спорного жилого помещения.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Разрешая заявленные требования, вопреки доводам истца, суд, учитывая наличие сомнений в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, исходя из положений пункта 3 статьи 380 ГК РФ, пришел к выводу о том, что переданная истцом ответчику сумма должна быть расценена как аванс, который в связи с не заключением основанного договора купли-продажи подлежит возвращению продавцом покупателю независимо от наличия или отсутствия виновных действий какой-либо из сторон, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились, а законных оснований для удержания ответчиком переданной суммы аванса не имеется.

В связи с этим, суд приходит к выводу, что переданная истицей ответчику сумма, с учетом уточненных исковых требований, в общем размере 39005,80 рублей, подлежит возврату.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

При этом суд учитывает, что возражая против возврата денежной суммы истцу и ссылаясь на виновные ее действия, ответчик встречные исковые требования о возврате ранее взысканной с нее денежной суммы, не предъявила.

В силу части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно абзацу второму статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителя.

Статьями 98 - 103 этого же кодекса установлены правила распределения судебных расходов по результатам рассмотрения дела.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 данного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в этой статье расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 1370,15 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 39005,80 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 1370,15 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 20 марта 2023 года.

Судья: