Судья Саковский Е.В. Дело № 33-8151/2023 (2-88/2023)
25RS0002-01-2022-001707-66
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
14 сентября 2023 года город Владивосток
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:
председательствующего Гарбушиной О.В.,
судей Чубченко И.В., Чернянской Е.И.,
при секретаре Киселевой Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО14 к АО «Главное управление обустройства войск», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим, признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительным, применении последствий недействительности сделки и возложении обязанности,
по апелляционной жалобе истца на решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 7 июня 2023 года, которым исковые требования оставлены без удовлетворения,
Заслушав доклад судьи Гарбушиной О.В., выслушав представителя истца – Лепеха ФИО15, возражения представителя ответчика АО «ГУОВ» - ФИО2 ФИО16, судебная коллегия
установил а:
ФИО1 ФИО17 обратилась в суд с административным исковым заявлением к ответчикам о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим, признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительным, применении последствий недействительности сделки и возложении обязанности.
Протокольным определением суд перешел к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.
В обоснование исковых требований истец указала, что 12 ноября 2021 года ей стало известно о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, по адресу: <адрес> со стороны АО «Главное управление обустройства войск». Она является правообладателем данных нежилых помещений в соответствии с договором № № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (шифр объекта №) (строительный адрес). Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 02 декабря 2013 года. Акт приёма-передачи нежилых помещений был подписан сторонами договора 20 декабря 2013 года, однако оригинал акта не был предоставлен ФИО1 ФИО18, что явилось препятствием для регистрации права на основании договора участия в долевом строительстве. Вместе с тем, застройщик произвёл регистрацию права собственности на себя, что нарушило права истца как участника долевого строительства. Ввиду ранее зарегистрированного права, она полагает, что со стороны органа государственного учёта не была проведена надлежащая проверка поданных документов. Полагает, что расторгнуть договор участия в долевом строительстве в одностороннем порядке возможно исключительно до подписания акта приёма-передачи объекта недвижимого имущества. С целью расторгнуть договор в одностороннем порядке ответчик ввел регистрационный орган в заблуждение, что послужило основанием для внесения спорной записи, которая нарушает ее права. Просила суд признать отсутствующим право собственности АО «Главное управление обустройства войск» на объект долевого строительства (нежилые помещения по договору участия в долевом строительстве №№ по адресу: <адрес>); признать односторонний отказ от исполнения договора №№ от 21 ноября 2013 года АО «Главное управление обустройства войск» недействительным, применить последствия недействительности сделки; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю аннулировать и исключить запись регистрации права №№ от 26 октября 2022 года, адрес объекта: <адрес>
Представитель истца - Лепеха ФИО19 в судебном заседании поддержала уточнённые исковые требования в полном объёме.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, в письменных возражениях на исковое заявление просил в иске отказать.
В судебное заседание представитель ответчика АО «Главное управление обустройства войск» не явился, в письменных возражениях на исковое заявление просил в иске отказать.
Решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 7 июня 2023 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
С решением суда истица не согласилась, в апелляционной жалобе просит решение отменить, жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика АО «Главное управление обустройства войск» не согласился с доводами жалобы, в письменных возражения просит решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика АО «ГУОВ» в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы возражений на апелляционную жалобу.
Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, уведомлен надлежащим образом о рассмотрении дела.
Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена в установленном Федеральным законом от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" порядке на сайте Приморского краевого суда. С учетом изложенного, а также руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия полагает, что основания к отмене решения отсутствуют.
Обращение истца в суд с настоящими исковыми требованиями о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект недвижимости вызвано тем, что на основании договора № № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (шифр объекта №) по строительству 15-этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> (второй пусковой комплекс) от 21.11.2013, она является правообладателем встроенных нежилых помещений (офисные, торговые), общая площадь 344,5, этаж 1. Ответчиком Управление Росреестра по Приморскому краю в нарушение норм действующего законодательства произведена регистрация за АО «Главное управление обустройства войск» права собственности в отношении данных нежилых помещений 26.10.2021, чем нарушены ее права как правообладателя нежилых помещений.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310, 420, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» пришел к выводу, что договор участия в долевом строительстве застройщиком был расторгнут в одностороннем порядке, что соответствует требованиям норм материального права об одностороннем расторжении договора, уведомления об одностороннем расторжении договора и оплате задолженности по договору неоднократно направлялись истцу в 2017, 2019 г.г. по всем известным ответчику адресам, от получения уведомлений истец уклонилась без уважительных причин, задолженность не погасила. Признав расторжение договора законным, суд отказал в удовлетворении требований о признании права собственности ответчика отсутствующим, возложении на Управление Росреестра по Приморскому краю обязанности аннулировать и исключить запись о регистрации права АО «Главное управление обустройства войск» на спорный объект недвижимости.
С приведенными в решении суда выводами судебная коллегия соглашается.
Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Положениями статьи 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с пунктом 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).
Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Из материалов дела следует, что 21 ноября 2013 года между ОАО ... и ФИО1 ФИО20 был заключён Договор №№ участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (шифр объекта №) по строительству 15-этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> (второй пусковой комплекс). В договоре указан адрес ФИО1 ФИО21: <адрес>. Договор №№ участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно п.2.1 Договора участник долевого строительства инвестирует объект в части встроенные нежилые помещения (офисные, торговые), общая площадь 344,5, этаж 1.
Стоимость помещения составляет 19 636 500 рублей; инвестиционная стоимость одного квадратного метра помещения составляет 57000 рублей (п.2.2 Договора). Участник долевого строительства перечисляет на расчётный счёт застройщика средства для финансирования строительства в размере и порядке, указанном в п.5.1 настоящего Договора. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объёме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта.Согласно раздела 5 договора, участник долевого строительства может оплатить денежные средства (инвестиционный взнос) путём безналичного перечисления на расчётный счёт по письменному указанию застройщика, в кассу Застройщика, поставкой стройматериала или иными видами взаиморасчёта согласно действующему законодательству РФ в размере 19636500 рублей в следующем порядке: до 31 декабря 2013 года в размере 9818250 рублей, до 01 марта 2014 года в размере 9818250 рублей, что подтверждается справкой о полной оплате (выполнеиных обязательств). Согласно п.8.3 Договора Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательства по настоящему договору, обязана не позднее пяти дней сообщить другой Стороне в письменной форме (любыми средствами связи) о наступлении, предполагаемом сроке действия и прекращении действия вышеуказанных обстоятельств. Неуведомление или несвоевременное уведомление лишает сторону права ссылаться на вышеуказанное обстоятельство, как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему договору.Истец произвела оплату в размере 4 000 000 рублей, что сторонами не оспаривалось, однако в настоящее время имеется задолженность по договору перед ответчиком в размере 15 636 500 рублей. Иных платежей от ФИО1 ФИО22 не поступало. Доказательств обратному истцом суду не представлено.декабря 2013 года получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта. декабря 2013 года между ОАО ... и ФИО1 ФИО23 на основании договора №№ участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> от 21 ноября 2013 года подписан акт приёма-передачи о том, что ОАО ... сдало, а ФИО1 ФИО24 приняла встроенные жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> (шифр объекта №). В указанном акте оговорено, что стороны взаимных претензий и разногласий по выполнению всех условий заключённого договора не имеют, кроме не выполненных в полном объёме участником долевого строительства обязательств по оплате Договора, что подтверждается справкой об оплате, о чём имеются подписи сторон. Вместе с тем, истец за регистрацией договора не обратилась, фактически объект недвижимости не использовала.ОАО ... реорганизовано в форме присоединения к АО «ГУОВ», последнее является правопреемником всех прав и обязанностей ОАО ... на основании Договора о присоединении от 31 декабря 2013 года и становится стороной по Договору, именуемой Застройщик.Проверяя доводы жалобы о правах истца на предмет по договору долевого строительства, судом установлено, что в установленном законом порядке права истца зарегистрированы не были, а передача предмета договора по акту приема-передачи объекта недвижимости подтверждается лишь исполнение застройщиком своих обязанностей по договору и не влечет возникновения права собственности истца на спорный объект недвижимости. Вопреки доводам жалобы, судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы доводы истца о направлении в ее адрес уведомлений о расторжении договора в одностороннем порядке и погашении ею задолженности по договору. Судом установлено, что ответчик неоднократно, во исполнение условий договора 11 апреля 2017 года, 24 апреля 2017 года направлял истцу предупреждение о необходимости погашения задолженности ценными письмами с описью вложения по адресу, указанному в договоре, об оплате задолженности по договору, которые истцом не были получены и возвращены в адрес застройщика в связи с истечением срока хранения, задолженность не была погашена.15 августа 2017 года АО «Главное управление обустройства войск» направило ФИО1 ФИО25 уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 21 ноября 2013 года №№ по адресу: <адрес>, в котором просило ФИО1 ФИО26 письменно сообщить её банковские реквизиты с целью возврата денежных средств, внесённых ею в счёт исполнения Договора, за вычетом суммы удержания в размере 981825 рублей. 27 февраля 2019 года, в связи с неисполнением истцом условий договора ей вновь было направлено уведомление об одностороннем порядке расторжения ценным письмом с описью по всем имеющимся у него адресам: <адрес>; <адрес>; <адрес>: <адрес>, в котором просил истца письменно сообщить её банковские реквизиты с целью возврата денежных средств, внесённых ею в счёт исполнения Договора, за вычетом суммы удержания в размере 981825 рублей, что подтверждается реестром корреспонденции от 27 февраля 2019 года, списком внутренних почтовых отправлений, копией описи, конвертами.
Таким образом, соблюдая требования Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ответчик в письменной форме направил участнику долевого строительства уведомление о расторжении договора по истечении 30 дневного срока после направления истцу предупреждения о погашении задолженности по договору в размере 15 636 500 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи.
Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту жительства корреспонденцией является риском самого гражданина, все неблагоприятные последствия такого бездействия несет само совершеннолетнее физическое лицо.
Принимая во внимание требования норм материального права, суд первой инстанции вопреки доводам жалобы, правильно пришел к выводу о надлежащем извещении истца как о необходимости погасить задолженность, так и об одностороннем отказе от исполнения договора.
Таким образом, ответчик, действуя добросовестно, неоднократно предлагал истцу с 2014 года погасить задолженности по договору, а поскольку истец уклонился от исполнения условий договора, требования, изложенные в претензии не исполнил, стоимость по договору не выплатил, ответчик, действуя в соответствии с условиями договора согласованными сторонами и не оспоренного, в одностороннем порядке отказался от договора с истцом, действия ответчика соответствуют положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Доводы жалобы о том, что с 2013 года письменные распоряжения застройщика на производство оплат отсутствовали, поэтому она не могла производить оплаты, кроме того, застройщик был реорганизован, судебная коллегия отклоняет, поскольку условиями договора (пункт 5.1) предусмотрено производство оплат как безналичными платежами, так и наличными платежами в кассу застройщика, при этом доказательств, что произвести оплаты она не могла любым способом, указанном в договоре, либо ответчик уклонялся от получения оплат по договору, истец суду не представила, в то время как о наличии задолженности по договору истец должна была знать, поскольку по условиям договора она должна была произвести оплаты в срок до 01.03.2014 и производила оплаты на основании распоряжения ответчика, однако договор в данной части ею не исполнен, условия оплаты по договору ею не оспаривались. Кроме того, истец могла произвести оплату по реквизитам, указанным в договоре.
В соответствии с пунктами 8.3, 8.4 договора от 21.11.2013 сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по договору, обязана не позднее 5 дней сообщить другой стороне в письменной форме о наступлении, предполагаемом сроке действия и прекращения действия вышеуказанных обстоятельств. Неуведомление или несвоевременное уведомление лишает сторону права ссылаться на вышеуказанное обстоятельство, как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему договору.
Данное условие истцом исполнено не было, что лишает истца права ссылаться на обстоятельство вынужденной неоплаты, как на основание, освобождающее ее от ответственности за неисполнение обязательств по договору.
Нарушений условий договора застройщиком допущено не было, предмет договора передан истцу ранее срока, указанного в договоре.
Кроме того, как правильно установлено судом первой инстанции, согласно сведениям ЕГРЮЛ застройщик прекратил свою деятельность путём присоединения к АО «ГУОВ» 29 апреля 2014 года, в то время как обязанность по оплате истцу следовало исполнить в срок до 1 марта 2014 года, а поэтому доводы жалобы в данной части судебной коллегией отклоняются.
Обращаясь за государственной регистрацией расторжения договора от 21 ноября 2013 года №№ в одностороннем порядке, АО «ГУОВ» для государственной регистрации расторжения договора представило в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю уведомления от 15 августа 2017 года, от 27 февраля 2019 года, направленные в адрес ФИО1 ФИО27, о существующей задолженности по выплате доли в финансировании строительства жилого дома и о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке. Представленные документы были проверены регистрационным органом и произведена государственная регистрация расторжения договора.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, которые свидетельствуют о добросовестности и разумности действий застройщика, принявшего все предусмотренные законом меры к предупреждению участника долевого строительства о последствиях нарушения условий договора в части внесения платежей.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона.
Доводы возражений ответчика о неприменении срока исковой давности по их заявлению, отмену решения не влекут, поскольку на существо спора не влияют.
На основании изложенного, руководствуясь ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определил а:
решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 7 июня 2023 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - оставить без удовлетворения.
Председательствующий Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.09.2023.