Решение по делу № 2-4062/2021 от 17.08.2023

Дело № 2-71/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 августа 2023 года г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего (судьи) Манакова В.В.,

при секретаре Новиковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора имущественного найма квартиры, расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора имущественного найма квартиры с правом выкупа и предварительного договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование указал, что вышеуказанные договоры были заключены между ФИО2 и ФИО3, приходившимся истцу отцом. ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ, его наследником и собственником спорной квартиры на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ является ФИО1 В связи с чем, ФИО1 предложил ФИО2 расторгнуть данные договоры, однако ответчик в добровольном порядке данные требования не исполнил. Кроме того указывает, что ФИО2 не исполняет обязательства по внесению платежей по договору найма, фактически в спорной квартире не проживает, препятствует пользованию.

ФИО2, не согласившись с исковыми требованиями, предъявил встречный иск к ФИО1 о возложении обязанности заключить с ним основной договор купли-продажи квартиры в соответствии с условиями, предусмотренными предварительным договором. В обоснование указал, что в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая, что до наступления данной даты ФИО3 умер, а единственный наследник ФИО1 принял наследство в виде спорной квартиры, к последнему перешли обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи.

Представитель ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ФИО2 в судебном заседании первоначальные требования не признал, поддержав встречные исковые требования.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась по неизвестным суду причинам, извещалась надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не представила.

Заслушав доводы явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор имущественного найма квартиры <адрес>, принадлежавшей ФИО3 на праве собственности, сроком на 3 года.

Согласно условиям данного договора до истечения срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок арендатор имеет право выкупить указанную квартиру по цене 31 324 доллара США по курсу Центрального Банка России на день подписания договора купли-продажи и 1,5% годовых от выкупной стоимости квартиры, начисляемых с даты заключения договора найма до момента заключения договора купли-продажи. Стоимость установлена по соглашению сторон и является окончательной, не подлежащей изменению (пункт 1.5 договора найма).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>, стоимость определена в размере 31 324 доллара США по курсу Центрального Банка России на день подписания основного договора купли-продажи и 1,5% годовых от выкупной стоимости квартиры, начисляемых с даты заключения договора найма до момента заключения основного договора купли-продажи (пункт 5 договора).

Согласно условиям данного предварительного договора купли-продажи основной договор должен был быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Также ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приёма-передачи, согласно которому ФИО3 передал, а ФИО2 принял квартиру ДД.ММ.ГГГГ в пользование.

Как следует из материалов дела, ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ. С заявлением о принятии наследственного имущества после его смерти обратился ФИО1, которому ДД.ММ.ГГГГ выданы свидетельства о праве на наследство по закону. Супруга наследодателя ФИО4 представила в адрес нотариуса ФИО5 заявление об отказе от наследства по закону в пользу сына ФИО1 (л.д.42).

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами по существу не оспаривались.

В обоснование заявленных требований о расторжении договоров ФИО1 ссылается на то, что поскольку его отец ФИО3 умер, то обязательство в силу ч.2 ст.418 ГК РФ считается прекращённым и основной договор купли-продажи заключен быть не может. При этом отмечает, что непосредственно истец не является стороной предварительного договора купли-продажи и условия данного договора им со стороной ответчика не согласовывались. Кроме того, ФИО2 не исполнены обязательства в части проведения ремонта в квартире и внесении арендных платежей.

В соответствии с ч.1, ч.2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем, заявляя требования о расторжении договоров, ФИО1 не приведено каких-либо обстоятельств, предусмотренных ст.450 ГК РФ.

Довод ФИО1 о нарушении ФИО2 обязательств в части внесения арендных платежей по договору имущественного найма квартиры с правом выкупа является несостоятельным, поскольку, как следует из материалов дела, ФИО2 передавал ФИО3 и ФИО4 денежные средства в счёт оплаты аренды, в том числе, после смерти ФИО3 (л.д.56, 59, 60).

При этом ФИО2 направлялось в адрес ФИО1 и ФИО4 предложение по оплате аренды как наследникам при подтверждении принятия наследства (л.д.57, 58).

Кроме того, договор найма жилого помещения, заключенный между ФИО3 и ФИО2, является самостоятельным договором, условия которого предусматривали, в том числе, возможность выкупа арендованной квартиры (п.1.5 договора).

Данным правом ФИО2 воспользовался, заключив ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 предварительный договор купли-продажи квартиры, содержащий все существенные условия.

В соответствии с положениями ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора.

В силу положений ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (ч.1, ч.2 ст.1152 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что, обязательство, возникшее из предварительного договора купли-продажи квартиры, не связано неразрывно с личностью умершего ФИО3, который при жизни выразил свою волю на отчуждение принадлежащего ему имущества.

Гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство. Договорные обязательства наследодателя в данном случае влекут за собой соответствующие обязанности наследника, основанные на заключенном наследодателем договоре.

Таким образом, поскольку наследодателем был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности, то при принятии наследства к наследнику переходит обязанность исполнения договора купли-продажи.

То обстоятельство, что ФИО1 не имеет намерения заключать основной договор купли-продажи квартиры, перешедшей ему в рамках наследования, в том числе на условиях, определённых предварительным договором, само по себе не свидетельствует об отсутствии правопреемства в части обязательств по заключению договора купли-продажи.

Приняв наследство после смерти ФИО3, ФИО1 получил его права и обязанности в неизменном виде, ввиду чего юридически значимые действия ФИО3 по заключению предварительного договора и выраженное в нём волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры являются обязательными для ФИО1, поскольку при наследовании обязательство, по общему правилу продолжает существовать в неизменном виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений.

Предварительный договор купли-продажи квартиры при жизни ФИО1, а впоследствии и его правопреемником оспорен не был.

В установленный предварительным договором срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 направил ФИО1 предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры (л.д.136-139). Однако ФИО1 отказался от исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ФИО1 принял наследство после смерти ФИО3, который при жизни выразил своё волеизъявление, направленное на отчуждение спорной квартиры, путём заключения с ФИО2 предварительного договора купли-продажи, при этом ФИО2 в установленный данным договором срок выразил желание заключить основной договор купли-продажи, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных ФИО2 требований о возложении на ФИО1 обязанности в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения суда в законную силу заключить с ФИО2 основной договор купли-продажи спорной квартиры на условиях, достигнутых сторонами предварительного договора.

Согласно представленному ФИО2 расчёту, не оспоренному ФИО1, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи стоимость квартиры, по которой стороны договорились заключить основной договор, составляет 1 728 028 руб. 23 коп.

При этом довод ФИО1 о том, что ФИО2 были нарушены обязательства в части проведения ремонтных работ в спорной квартире, не может быть принят во внимание, поскольку по своей природе предварительный договор купли-продажи квартиры порождает обязанность сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренным предварительным договором.

Однако условие о проведении ремонтных работ в квартире фактически является самостоятельным соглашением сторон, не связанным с обязательствами по заключению основного договора купли-продажи, и не может являться основанием для расторжения договора или признания его недействительным.

Кроме того, произведённые ремонтные работы в квартире являются её неотделимыми улучшениями, которые переходят в собственность покупателя после приобретения квартиры, и, следовательно, их невыполнение не может свидетельствовать о нарушении прав продавца.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Кроме того, в ходе судебного заседания было установлено, что после смерти ФИО3 его наследники – сын ФИО1 и супруга ФИО4 произвели действия по замене замков входной двери квартиры 50 в доме 46 по 2-му Краснофлотскому пер. г.Смоленска, вследствие чего ФИО2 с декабря 2020 года был лишён доступа в жилое помещение (л.д.55).

Вместе с тем, проведение ФИО2 ремонтных работ в квартире <адрес> подтверждается представленными доказательствами – договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО11. и ФИО2, приложением № к данному договору, актом № от ДД.ММ.ГГГГ о приёмке выполненных работ, договором ДД.ММ.ГГГГ на выполнение субподрядных работ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО11. и ФИО13., показаниями допрошенного ранее в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО13. (л.д.65-75, 85-86, 94-95, 97).

Помимо этого ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО15 был заключен договор № на производство балконных окон и их монтаж по адресу: <адрес> Однако по независящим от ФИО2 причинам сроки по их поставке были изменены (л.д.177-183).

Также в подтверждение выполненных работ ФИО2 представлено техническое заключение № по материалам обследования квартиры <адрес>, подготовленное <данные изъяты> содержание которого ФИО1 оспорено не было (л.д.109-123).

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, отсутствие оснований для расторжения спорных договоров или признания их недействительными, суд находит требования ФИО1 необоснованными и, следовательно, не подлежащими удовлетворению.

При этом, как указано выше, встречные требования ФИО2 судом признаются обоснованными, поскольку имеются предусмотренные законом основания для возложения на ФИО1 как на лицо, принявшее наследство после смерти ФИО3, обязанности по заключению основного договора купли-продажи квартиры, являвшейся предметом предварительного договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, и на определённых ими условиях.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора имущественного найма квартиры, расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 удовлетворить.

Обязать ФИО1 в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения суда в законную силу заключить с ФИО2 основной договор купли-продажи <адрес>, кадастровый номер №, за цену 1 728 028 руб. 23 коп. с условием единовременной выплаты всей суммы при подписании договора.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца.

Судья В.В. Манаков

<данные изъяты>