38RS0№-08
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 сентября 2023 года г. Иркутск
Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Андреяновой В.З.,
с участием представителя истцов ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО19, ФИО6, ФИО27, ФИО7, ФИО16, ФИО9, ФИО2, ФИО10 – ФИО28,
представителя ответчика ООО «СК «Реалком» ФИО20,
представителя ответчика администрации Марковского муниципального образования ФИО16,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1062/2023 по иску ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО27, ФИО7, ФИО38, ФИО9, ФИО2, ФИО10 к администрации Марковского муниципального образования, ФИО11, ООО «СК «Реалком» о признании завершенным строительство многоквартирного жилого дома, признании права собственности на объекты недвижимого имущества в составе многоквартирного жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО3 ФИО4 ФИО1 ФИО5 ФИО6, ФИО27., ФИО7 ФИО16 ФИО9 ФИО2 ФИО10 обратились в суд с исковым заявлением к администрации Марковского муниципального образования, ФИО11 ООО «СК «Реалком», в котором просят:
признать завершенным строительство в границах земельного участка ....
признать за ФИО7 право собственности на следующие объекты недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
признать за ФИО38 право собственности на следующие объекты недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
....
....
....
....
....
....
признать за ФИО4 право собственности на следующие объекты недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
....
признать за ФИО3 право собственности на следующие объекты недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
....
....
признать за ФИО27 право собственности на следующие объекты недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
....
признать за ФИО5 право собственности на следующий объект недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
признать за ФИО6 право собственности на следующие объекты недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
....
признать за ФИО9 право собственности на следующий объект недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
признать за ФИО2 право собственности на следующий объект недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....;
признать за ФИО1 право собственности на следующий объект недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
признать за ФИО10 право собственности на следующий объект недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
В обоснование заявленных требований истцы указали, что в период с **/**/**** года по **/**/**** год ООО «СК «Ралком» в границах земельного участка .... арендованного у ФИО11, осуществило строительство четырехэтажного (с цокольным этажом) многоквартирного дома ~~~, с нежилыми помещениями без разработки проектной документации и получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию.
Строительство многоквартирного дома осуществлялось за счет привлечения денежных средств граждан-участников долевого строительства ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО19, ФИО6, ФИО27, ФИО7, ФИО16, ФИО9, ФИО2, ФИО10
В период строительства вышеуказанного многоквартирного дома ООО «СК «Реалком» в нарушение Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» заключило с гражданами только предварительные договоры долевого участия в строительстве, которые фактически прикрывали собой договоры долевого участия в строительстве, но из-за отсутствия разрешительной документации не могли быть заключены.
В связи с изложенным, указывают истцы, они ранее обращались в администрацию Марковского муниципального образования, где им было сообщено, что в **/**/**** году ФИО18 было получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома, которое было отменено администрацией в **/**/**** году в связи с нарушением застройщиком параметров строительства (возведение на земельном участке многоквартирного жилого дома). Впоследствии в документацию о планировке территории Марковского муниципального образования были внесены изменения, в результате которых земельный участок, на котором возведён спорный многоквартирный жилой дом был включен в территориальную зону среднеэтажной жилой застройки, после чего ФИО18 опять было выдано разрешение на строительство.
Однако указанное разрешение впоследствии также было отменено в связи с тем, что к моменту выдачи ФИО18 произвел раздел земельного участка, в отношении которого было выдано повторное разрешение на строительство и произвел отчуждение части .... (на котором к указанному времени был возведен и в настоящее время находится многоквартирный жилой дом) ФИО11
Принадлежность земельного участка .... ФИО11 и нахождение в его границах жилого дома подтверждается выпиской из ЕГРН и техническим планом на многоквартирный жилой дом от **/**/****.
ФИО11 никаких действий по завершению строительства не предпринимал.
Все работы, необходимые и достаточные для достижения строительной готовности и возможности эксплуатации многоквартирного жилого дома выполнял застройщик ООО «СК «Реалком», однако строительство изначально осуществлялось за счет вложений истцов по настоящему делу.
Эксплуатационные расходы на содержание дома и оплату истцы несут пропорционально площадям приобретенных помещений самостоятельно, в том числе путем заключения прямых договоров (вывоз септика), оплаты по договорам, заключенным ФИО18 (электроэнергия).
Вместе с тем с учетом вышеприведенных обстоятельств, многоквартирный жилой дом, в настоящее время полностью оконченный строительством и готовый к эксплуатации, является самовольной постройкой.
Истцы не являются собственниками земельного участка, однако при заключении договоров, являющихся предметом настоящего иска, исходили из положений законодательства об участии в долевом строительстве с учетом положений ст. 36 ЖК РФ, предусматривающей переход права собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом к собственникам помещений в нем после регистрации права собственности на квартиры и нежилые помещения после завершения его строительства.
Так, согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Аналогичные разъяснения правоприменительной практики содержаться в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017.
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Кроме того, полагают истцы, необходимо учитывать, что ФИО11, приобретая в собственность земельный участок под фактически возведенным многоквартирным жилым домом, не мог об этом не знать, поскольку должен был знакомиться с состоянием земельного участка при подписании акта приема-передачи. Соответственно, ФИО11 обязан нести бремя последствий принятия фактически обремененного земельного участка, в том числе в виде притязаний лиц, профинансировавших строительство возведенного на нем до отчуждения многоквартирного жилого дома.
Многоквартирный жилой дом возведен с соблюдением всех действующих градостроительных регламентов Марковского муниципального образования и соответствует требованиям ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и требованиям ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
С учетом изложенного, полагают истцы, единственным способом защиты их нарушенных прав и законных интересов является подача иска о признании права на конкретные жилые и нежилые помещения в составе многоквартирного дома.
В судебное заседание истцы ФИО3 ФИО4, ФИО1, ФИО19, ФИО6, ФИО27, ФИО7, ФИО16, ФИО9, ФИО2, ФИО10 не явились, о рассмотрении дела были извещены надлежащим образом, представили заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие, уполномочив на представление своих интересов представителя ФИО28
Представитель истцов ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО19, ФИО6, ФИО27, ФИО7, ФИО16, ФИО9, ФИО2, ФИО10 – ФИО28 в судебном заседании настаивала на удовлетворении требований доверителей по доводам, изложенным в иске. Полагала, что имеются все предусмотренные законом основания для удовлетворения требований с учетом совокупности представленных в материалы дела доказательств.
Представитель ответчика ООО «СК «Реалком» ФИО20 в судебном заседании не возражал против удовлетворения требований истцов, представив по существу исковых требований письменный отзыв. Подтвердил, что жилые и нежилые помещения фактически переданы истцам, оплата со стороны истцов по ранее заключенным договорам произведена в полном объеме.
Ответчик ФИО11 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, ранее представил суду заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие, а также отзыв, в котором с требованиями истцов согласился, указав, что не возражает против сохранения многоквартирного жилого дома как объекта капитального строительства в пределах границ принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, арендованного ООО «СК «Реалком».
Представитель ответчика администрации Марковского муниципального образования ФИО16 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истцов по основаниям, изложенным в ранее представленных суду письменных возражениях.
Представитель третьего лица ООО «Ангарский парк» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица Службы государственного строительного надзора Иркутской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом.
Учитывая надлежащее извещение сторон, третьих лиц о рассмотрении дела, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в их отсутствие, принимая во внимание, что с момента возбуждения производства по делу у них было достаточно времени для реализации своих процессуальных прав.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истцов, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в период с **/**/**** по **/**/**** г.г. ООО «СК «Реалком» (Застройщик) с гражданами (Участниками) были заключены предварительные договоры участия в долевом строительстве, по условиям которых Застройщик обязался построить (создать) четырехэтажный дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... и передать Участникам жилые и нежилые помещения в указанном многоквартирном доме. Участники, в свою очередь, взяли на себя обязанность по оплате установленной Договорами стоимости за построенные (созданные) жилые и нежилые помещения.
Так, ООО «Строительная компания «Реалком» были заключены следующие договоры:
**/**/**** с ФИО3:
....
....
....
**/**/**** с ФИО10:
....
**/**/**** с ФИО27:
....
**/**/**** с ФИО5:
....
**/**/**** с ФИО2:
....
**/**/**** с ФИО1:
....
**/**/**** с ФИО27:
....
**/**/**** с ФИО4:
....
**/**/**** с ФИО6:
....;
**/**/**** с ФИО9:
....
**/**/**** с ФИО4:
....
**/**/**** с ФИО7:
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
**/**/**** с ФИО6:
....
**/**/**** с ФИО16:
....
....
....
....
....
....
....
Факт оплаты Участниками стоимости объектов по указанным Договорам, равно как и факт передачи Застройщиком объектов Участникам подтверждается представленными в материалы дела актами приема-передачи. Указанные обстоятельствами сторонами в ходе рассмотрения дела по существу не оспаривались. Напротив, представитель ООО СК «Реалком» ФИО20 подтвердил, что истцами оплата по заключенным с Застройщиком договорам произведена в полном объеме.
Факт того, что указанные выше приобретенные по предварительным договорам участия в долевом строительстве объекты являются теми объектами, в отношении которых заявлен настоящий иск, объективно подтверждается представленной в материалы дела справкой ООО «УПК «МАКТЕ» от **/**/****.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускает привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию, только определенными способами, в том числе на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2 статьи 1 Закона).
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным законом.
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона следует, что действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие после его вступления в силу при совершении, начиная с 01.04.2005, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Из материалов дела следует, что правоотношения между истцами по делу и ООО «СК «Реалком» возникли в результате заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимости – жилых и нежилых помещений, расположенных в момент их заключения в строящемся многоквартирном доме, при этом истцами по предварительным договорам участия в долевом строительстве были внесены денежные средства в размере стоимости объектов – жилых и нежилых помещений.
Из содержания представленных в материалы дела предварительных договоров, на которые имеется ссылка выше, следует, что договоры фактически содержат все условия, обязательные для договора участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
То обстоятельство, что названные договоры не зарегистрированы, не имеет правового значения, поскольку содержащееся в Федеральном законе от 30.12.№ N 214-ФЗ требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.03.2010 № 385-О-О, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и отсутствие регистрации, само по себе, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований правовой квалификации договора, поскольку не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав.
Таким образом, принимая во внимание, что указанными выше договорами, заключенными между ООО «СК «Реалком» и истцами по настоящему гражданскому делу, поименованными как предварительные договоры участия в долевом строительстве, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилых и нежилых помещений в строящемся доме контрагентам, внесшим денежные средства на строительство, стороны согласовали условия о предмете, стоимости, цене договора, порядке ее уплаты, сроке строительства и сроке передачи объекта строительства участнику, при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома, буквальное значение используемых в договоре слов и выражений свидетельствует, что заключенные между сторонами предварительные договоры участия в долевом строительстве от **/**/**** с ФИО3, от **/**/**** с ФИО10, от **/**/**** с ФИО27, от **/**/**** с ФИО5, от **/**/**** с ФИО2, от **/**/**** с ФИО1, от **/**/**** с ФИО27, от **/**/**** с ФИО4, от **/**/**** с ФИО6, от **/**/**** с ФИО9, от **/**/**** с ФИО4, от **/**/**** с ФИО7, **/**/**** с ФИО6, от **/**/**** с ФИО16, представляют собой договоры участия в долевом строительстве.
Установлено, что в настоящее время истцы лишены возможности легализовать свое право в отношении приобретенных ими по указанным Договорам объектов по причине отсутствия у застройщика ООО «СК «Реалком» разрешительной документации.
Так, судом установлено и материалами дела подтверждается, что постановлением администрации Марковского муниципального образования от **/**/**** № отменено разрешение на строительство от **/**/**** ~~~, выданное ООО «СК «Реалком» на строительство индивидуальных жилых домов в количестве – 8 штук, этажностью – 2 этажа, площадью одного здания – ~~~
Постановлением администрации Марковского муниципального образования от **/**/**** № утвержден градостроительный план земельного участка ....
На имя ФИО18 администрацией Марковского муниципального образования **/**/**** выдано разрешение на строительство №, согласно которому разрешено строительство (реконструкция) объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома ~~~., этажностью – 3 этажа, подземных этажей – 1, ~~~
Постановлением администрации Марковского муниципального образования от **/**/**** № данное разрешение на строительство от **/**/**** отменено. Основанием для отмены данного разрешения на строительство послужило состоявшееся решение Иркутского районного суда Иркутской области от **/**/**** и апелляционное определение Иркутского областного суда от **/**/****.
Названными судебными актами ФИО18 и ФИО11 было отказано в удовлетворении требований о признании права общей долевой собственности (по ? доле за каждым) на жилой дом, ....
Как установлено в ходе рассмотрения дела, повторно разрешение на строительство на указанный земельный участок администрацией Марковского муниципального образования не выдавалось.
Вместе с тем, как установлено при рассмотрении настоящего гражданского дела в настоящее время собственником земельного участка .... является ФИО11, что подтверждается выпиской из ЕГРН. В отношении данного земельного участка в пользу ООО «СК «Реалком» установлено обременение в виде аренды, что также подтверждается представленной в материалы дела Выпиской, договором аренды земельного участка, заключенным между ФИО11 (Арендодатель) и ООО «СК «Реалком» (Арендатор).
Техническим планом здания – многоквартирного дома, подготовленным кадастровым инженером ФИО21 по состоянию на **/**/****, подтверждается, что многоквартирный жилой дом возведен в пределах границ земельного участка ..... Технический план здания – многоквартирного дома также содержит характеристики всех помещений, машино-мест в здании. Всего количество квартир – 29~~~
Земельный участок .... в пределах границ которого возведен спорный многоквартирный дом, согласно Правилам землепользования и застройки Марковского муниципального образования, утвержденным решением Думы Марковского муниципального образования от **/**/**** № с изменениями от **/**/**** №, от **/**/**** №, от **/**/**** №, находится в территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами ~~~ Параметры разрешенного использования данной зоны предусматривают минимальную площадь земельного участка – ~~~.; минимальный отступ от границ земельного участка не устанавливается; максимальное количество этажей – 8; минимальное количество этажей – 5.
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (п. 3 названной статьи).
В п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.
Согласно разъяснениям в п. 26 постановления Пленума № 10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, именно в рамках рассмотрения спора о признании права на самовольную постройку надлежит устанавливать соответствие объекта строительства всем требованиям и нормам.
Заключением № по результатам досудебной экспертизы, подготовленным ООО «Проектстройкомплекс», подтверждается, что многоквартирный жилой дом по адресу: .... соответствует строительным нормам и правилам в части несущих и ограждающих конструкций. Объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
С целью установления соответствия спорного объекта – многоквартирного дома строительным, экологическим нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности судом по делу по ходатайству представителя истцов ФИО28 была назначена комплексная судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ~~~ ФИО22, ФИО23 и ФИО24
По результатам проведенной по делу комплексной судебной экспертизы в материалы дела было представлено заключение экспертов №, из выводов которого следует, что многоквартирный жилой дом, ...., является объектом законченным строительством: объектом строительства в составе, допускающем возможность его самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены в соответствии с требованиями проектной, нормативно-технической документации и приняты несущие, ограждающие конструкции и инженерные системы, обеспечивающие в совокупности прочность и устойчивость здания, защиту от атмосферных воздействий, температурный режим, безопасность пользователей, населения и окружающей среды.
Построенный многоквартирный жилой дом соответствует строительным нормам и правилам и требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» ст. 7 «Требования механической безопасности» и ст. 30 «Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями» в части требований к механической безопасности и требований к безопасности для пользователей зданием.
При установленном техническом состоянии здания: отсутствуют недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан и их имуществу вследствие разрушения или потери устойчивости здания или его части и нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц.
Объемно-планировочное, конструктивное, инженерно-техническое решение многоквартирного жилого дома дает основание признать данный объект капитального строительства пригодным для эксплуатации по прямому назначению, а именно: для проживания граждан.
Выбор и монтаж санитарно-технического оборудования и проведение отделочных работ предусмотрены собственниками жилых помещений.
Построенный многоквартирный жилой дом соответствует требованиям пожарной безопасности. Эксплуатация многоквартирного жилого дома не влечет за собой нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Многоквартирный жилой дом пригоден для эксплуатации по прямому назначению, а именно: для проживания граждан с точки зрения соблюдения требований пожарной безопасности.
Построенный многоквартирный жилой дом соответствует экологическим нормам и правилам. Эксплуатация данного многоквартирного жилого дома не влечет за собой нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Многоквартирный жилой дом пригоден для эксплуатации по прямому назначению, а именно: для проживания граждан с точки зрения соблюдения требований экологических норм и правил.
Кроме этого, определением суда от **/**/**** по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Негосударственного учреждения науки «Научно-исследовательский институт в области обеспечения пожарной безопасности» ФИО25
По результатам проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение, из которого следует, что со стороны северного фасада здания – многоквартирного жилого дома по адресу: .... метра расположены два здания V степени огнестойкости, класса конструктивной пожарной опасности С3. По периметру многоквартирного жилого дома предусмотренные противопожарные разрывы соответствуют нормативным требованиям в области пожарной безопасности.
Квартиры, расположенные в здании, не имеют двустороннюю ориентацию. Таким образом, в соответствии с требованиями п. 8.1.1, п. 8.1.6 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» к зданию должен быть предусмотрен подъезд для пожарных автомобилей с 2-х продольных сторон. С двух продольных сторон к зданию предусмотрены подъезды для пожарных автомобилей шириной не менее 3,5 метров на расстоянии от здания 5 метров (суммарная величина составляет не менее 8,5 метров).
Таким образом, имеющиеся подъездные пути к многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: .... соответствуют нормативным требованиям в области пожарной безопасности.
Оценивая заключение комплексной судебной экспертизы, заключение дополнительной судебной экспертизы, суд полагает возможным использовать указанные заключения в качестве доказательства по делу, учитывая, что экспертизы проведены на основании определений суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. При проведении экспертизы экспертами изучены все представленные материалы дела, заключения получены с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования, проведенный экспертный анализ основан на специальной литературе, даны ответы на поставленные судом вопросы. Заключения отвечают требованиям статьи 86 ГПК РФ, достаточно аргументированы, выводы экспертов последовательны и непротиворечивы, даны в полном соответствии с поставленными в определениях суда вопросами.
На предмет соответствия многоквартирного жилого дома санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиями истцами в материалы дела представлено заключение ~~~» от **/**/****, из которого следует, что здание – многоквартирный четырехэтажный жилой дом ...., соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемиологических (профилактических) мероприятий.
В подтверждение нахождения многоквартирного дома в пределах границ земельного участка с .... истцами в материалы дела представлено заключение инженера-геодезиста ООО «УКП «МАКТЕ» ФИО26 Из этого же заключения следует, что площадь занимаемая объектом недвижимости (площадь застройки) составляет ~~~
Возможность признания в судебном порядке права собственности на завершенный строительством объект, вытекает из положений статей 130, 218 ГК РФ, данная позиция также отражена в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, отсутствие у застройщика разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, и, как следствие, отсутствие возможности ввода объекта в эксплуатацию, суд приходит к выводу о том, что истцы лишены возможности самостоятельно во внесудебном порядке ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на находящиеся в нем жилые и нежилые помещения в установленном законом порядке, что влечет нарушение их прав.
В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих, что орган местного самоуправления обращался в суд с требованиями о сносе объект капитального строительства многоквартирного жилого дома по ....
Само по себе отсутствие разрешения на строительство, акта ввода жилого дома в эксплуатацию не свидетельствует о том, что объект капитального строительства многоквартирный жилой дом по ...., представляет потенциальную опасность.
Незначительные отклонения от предельных параметров разрешенного использования для отдельного земельного участка, принадлежащего ответчику ФИО11 на праве собственности, являются допустимыми, поскольку спорный объект не имеет отклонений в части предельного количества этажей и предельной высоты здания.
Учитывая фактические обстоятельства дела в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что при строительстве дома целевое назначение земельного участка соблюдено, между сторонами фактически сложились правоотношения, в которых у застройщика имеются обязательства возвести многоквартирный дом и передать объекты инвестирования участникам долевого строительства, а у участников долевого строительства возникает обязанность внести денежные средства на строительство и принять результаты строительства.
Как установлено судом, истцы исполнили свои обязательства, спорное имущество в виде жилых и нежилых помещений переданы им, факт создания объектов недвижимости подтверждается техническим планом здания многоквартирного дома, в отношении которого проведено комплексное исследование и составлено заключение о том, что многоквартирный жилой дом по .... является объектом завершенного строительства, соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил, безопасен при эксплуатации по назначению.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о верно избранном истцами способе защиты нарушенного права и наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.
При этом суд учитывает, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (п. 66).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требование ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО27, ФИО7, ФИО16, ФИО9, ФИО2, ФИО10 – удовлетворить.
Признать завершенным строительство в границах земельного участка .... многоквартирного дома со следующими характеристиками: четырехэтажное жилое здание, ~~~
Признать за ФИО7 право собственности на следующие объекты недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
....
Признать за ФИО16 право собственности на следующие объекты недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
....
....
....
....
....
....
Признать за ФИО4 право собственности на следующие объекты недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
....
Признать за ФИО3 право собственности на следующие объекты недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
....
....
Признать за ФИО27 право собственности на следующие объекты недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
....
Признать за ФИО5 право собственности на следующий объект недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
Признать за ФИО6 право собственности на следующие объекты недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
....
Признать за ФИО9 право собственности на следующий объект недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
Признать за ФИО2 право собственности на следующий объект недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
Признать за ФИО1 право собственности на следующий объект недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
Признать за ФИО10 право собственности на следующий объект недвижимого имущества в составе многоквартирного дома:
....
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 15 сентября 2023 года.
Судья: О.В. Недбаевская