Дело № 2-585/2025

64RS0043-01-2024-008184-23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2025 года г. Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Девятовой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Коньковой В.В.,

с участием истца и представителя ответчика,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о взыскании денежных средств в счет возмещения за нежилое помещение в размере 7 966 000 руб., указав, что является собственником нежилого помещения площадью 162, 4 кв.м, находящейся по адресу: <адрес>. Распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» № 150-р от 18 апреля 2014 года многоквартирный дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу.

В процессе судебного разбирательства истец уточнила исковые требования, просила взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» в свою пользу выкупную стоимость нежилого помещения по результатам судебной экспертизы в размере 13 983 362 руб., судебные расходы в виде расходов по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., денежных средств на проведение досудебной оценки в размере 20 000 руб.

В судебном заседании 17 марта 2025 года истец отказалась от требований к комитету по управлению имуществом г. Саратова, последствия разъяснены и понятны.

Определением от 17 марта 2025 года принят отказ от требований ФИО1 к комитету по управлению имуществом г. Саратова, производство по делу к данному ответчику прекращено.

В судебном заседании истец поддержала уточненные исковые требования, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации МО «Город Саратов» ФИО2 возражал относительно удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, уважительных причин неявки не предоставили.

Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст. 32 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Частью 4 ст. 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято постановление от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. 2 Положения).

В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 162,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> дата регистрации права собственности – 19 августа 2015 года.

Заключением межведомственной комиссии по оценке соответствия помещений и многоквартирных домов установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом требованиям, созданной постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 27 февраля 2014 года № 17/О (далее – межведомственная комиссия) установлено наличие оснований для признания многоквартирного дома № 56 по ул. Шевченко г. Саратова аварийным.

Распоряжением главы муниципального образования «Город Саратов» от 18 апреля 2014 года № 150-р многоквартирный дом № № по <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции.

ФИО1 23 октября 2023 года обратилась в администрацию МО «Город Саратов» с заявлением о направлении соглашения о выкупе принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения.

Письмом от 11 ноября 2023 года было сообщено, что многоквартирный дом № № по <адрес> является участником ведомственной целевой программы «Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда», утвержденной постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 28 ноября 2022 года № 01 июля 2019 года № 1184. Предоставление собственникам взамен нежилых помещений, расположенных в расселяемых аварийных домах, иных помещений либо выкупной стоимости нежилых помещений указанной программой не предусмотрено.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано ст. 32 ЖК РФ.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» ст. 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч. 8 и ч. 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с 28 декабря 2019 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», ч. 1 ст. 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Как усматривается из материалов дела, право собственности на спорное нежилое помещение в многоквартирном жилом доме у истца возникло в 2015 году - до введения в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, при этом Федеральный закон от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28 декабря 2019 года, в связи с чем указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору.

В действующем в период приобретения истцом спорного нежилого помещения законодательстве отсутствовали положения, предписывающие при определении размера возмещения за изымаемое помещение учитывать дату его приобретения (до либо после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Обстоятельств, свидетельствующих о том, что истец совершала сделки с недвижимостью в нарушение ст. ст. 10, 168, 170 ГК РФ, с противоправной целью и с намерением причинить вред ответчику, судом не установлено.

То обстоятельство, что истец приобрела нежилое помещение после того как дом был признан аварийным, само по себе не свидетельствует о противоправности цели такого приобретения. Принимая во внимание принцип прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствие в указанном выше нормативном акте оговорки о его обратной силе, право на получение истцом возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, без учета ограничений, установленных ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, истец как собственник нежилого помещения в многоквартирном жилом доме вправе был рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент его приобретения законодательства.

Кроме того, учитывая, что принадлежащее ФИО1 спорное нежилое помещение, в отношении которого заявлено требование о принудительном выкупе, расположено в многоквартирном доме, который включен в ведомственную целевую программу переселения граждан из аварийного жилья, при этом установленный срок отселения граждан истек, суд приходит к выводу о возложении на ответчика обязанности по выкупу аварийного объекта недвижимости.

Из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п.п. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 ст.32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого (нежилого) помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения стоимости нежилого помещения и возможных убытков в связи с необходимостью применения специальных познаний судом была назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Техническая экспертиза».

Согласно заключению эксперта № 64 от 21 февраля 2025 года размер возмещения за нежилое помещение площадью 162,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> с учетом рыночной стоимости объекта (с учетом доли на общее имущество, в том числе на земельный участок) – 11 571 000 руб., возможных убытков – 303 617 руб., которые состоят из: 2000 руб. – убытки в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение, риэлтерские услуги по подбору помещения с целью покупки – 280 000 руб., убытки, связанные с организацией переезда – 21 617 руб. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, с учетом доли нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, составит 2 108 7456 руб.

Стороны заключение судебной экспертизы не оспаривали, ходатайств о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы не заявляли.

При данных обстоятельствах, при определении размера денежного возмещения за аварийное жилое помещение суд принимает во внимание заключение, подготовленное экспертом ООО «Техническая экспертиза», поскольку оно составлено компетентным лицом, имеющим специальные познания в области исследования, экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», порядок проведения экспертизы соблюден, в тексте заключения подробно отражен процесс исследования, указано на источники примененных данных, выводы эксперта обоснованы. Об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ эксперт предупрежден, объективность и беспристрастность эксперта сомнений у суда не вызывает.

Анализируя указанные правовые нормы и установленные по делу обстоятельства, исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной экспертом стоимости нежилого помещения, в которую входит также рыночная стоимость объекта, с учетом доли на общее имущество, в том числе на земельный участок, в размере 11 571 000 руб., рыночная стоимость возможных убытков в размере 303 617 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 2 108 745 руб., итого: 13 983 362 руб.

Взыскание с администрации муниципального образования «Город Саратов» возмещения за спорное нежилое помещение является способом защиты нарушенного права истца.

Таким образом с ответчика за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО1 в счет возмещения за нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 162,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, подлежат взысканию денежные средства в общем размере 13 983 362 руб.

В связи с удовлетворением исковых требований после выплаты администрацией МО «Город Саратов» указанного размера возмещения за нежилое помещение право собственности истца на данное нежилое помещение подлежит прекращению.

После выплаты указанного возмещение и прекращении за истцом права на спорное нежилое помещение следует признать право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 162,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> за администрацией МО «Город Саратов».

В соответствии с п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и вздержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся: расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., и судебные издержки в виде расходов по оплате досудебного исследования в сумме 20 000 руб., размер несения документально подтвержден, в связи с чем данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов.

На основании определения Волжского районного суда города Саратова от 29 января 2025 по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Техническая Экспертиза», расходы по оплате судебной экспертизы были возложены на ответчика.

Согласно представленному в материалы дела счету № 64 от 21 февраля 2025 года стоимость экспертизы составила 90 000 руб.

Принимая во внимание факт удовлетворения исковых требований истца, указанные расходы должны быть возмещены экспертному учреждению ответчиком за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в размере 90 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) возмещение за нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 162,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> в размере 13 983 362 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., расходы по оплате досудебного исследования в размере 20 000 руб.

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 162,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного возмещения за нежилое помещение ФИО1 признать право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 162,4 кв.м, расположенное по адресу: г<адрес> за администрацией муниципального образования «Город Саратов».

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Техническая экспертиза» (ОГРН <***>, ИНН <***>) денежные средства по проведению судебной экспертизы в размере 90 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Девятова

Мотивированное решение суда составлено 19 марта 2025 года.

Судья Н.В. Девятова