УИД 61OS0НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-58
Дело НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНа-7/2023 (3а-208/2022)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 января 2023 года АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Ростовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Водяной В.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тахировым Т.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
установил:
ФИО3 1 ноября 2022 года обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 16 октября 2019 года в размере 21 156 670 рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что ФИО3 является арендатором названного земельного участка. Арендная плата определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 41 809 287,79 рублей, который значительно выше рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке, в связи с чем, административный истец просит установить кадастровую стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра», в качестве заинтересованного лица - Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты.
В судебном заседании произведена замена ФГБУ «ФКП Росреестра» на ППК «Роскадастр» в порядке процессуального правопреемства.
В судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Ростовской области по доверенности ФИО4 возражал против удовлетворения административных исковых требований, не соглашаясь с выводами эксперта, сделанными по итогам проведенной судебной экспертизы.
Иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежаще извещены.
От административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
От представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» и от Комитета по управлению имуществом города Шахты на стадии подготовки дела к судебному разбирательству в электронном виде поступили отзывы на административное исковое заявление, содержащие ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей. В отзыве заинтересованного лица указано на несогласие с требованиями административного истца ввиду того, что снижение кадастровой стоимости земельного участка значительно уменьшит размер поступлений в местный бюджет.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав и оценив представленные доказательства, изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя Правительства Ростовской области, допросив эксперта ООО ОК «Золотая цифра» ФИО1, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по состоянию на 16 октября 2019 года. На основании положений данного Федерального закона осуществлялось оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков до 1 января 2023 года.
29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление №1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ» (вступило в силу 30 декабря 2022 года), которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Учитывая то обстоятельство, что административный истец обратился в суд с требованием об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка 1 ноября 2022 года, то есть до 1 января 2023 года (даты начала применения на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ), административное дело подлежит разрешению в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.
Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не являлось обязательным.
Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 21811 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки производственных и административных зданий промышленности, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
На основании договора аренды №9694 от 7 апреля 2022 года, заключенного с Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты, ФИО3 является арендатором названного земельного участка.
Земельный участок был образован из земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и поставлен на кадастровый учет 16 октября 2019 года.
Кадастровая стоимость земельного участка, действовавшая до 31 декабря 2022 года, была определена по состоянию на 16 октября 2019 года с применением удельного показателя, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, в сумме 41 809 287,79 рублей.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы, что подтверждается представленным расчетом арендной платы. Соответственно, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.
В обоснование заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке № 26 от 14 сентября 2022 года. Оценщиком ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» ФИО2 сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16 октября 2019 года составляет 21 156 670 рублей.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчётах, составленных по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству административного истца и административного ответчика Правительства Ростовской области, оспорившего отчет об оценке, назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО ОК «Золотая цифра» ФИО1 от 22 декабря 2022 года №108 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16 октября 2019 года с учетом его индивидуальных особенностей составила 21 309 000 рублей.
От административного истца поступили уточнения требований административного иска на основании заключения судебной оценочной экспертизы.
Представителем административного ответчика Правительства Ростовской области поданы возражения на заключение экспертизы, заявлялось ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, которое оставлено судом без удовлетворения.
По мнению представителя Правительства Ростовской области, экспертом неверно проведен анализ рынка недвижимости, поскольку проанализированы предложения о продаже земельных участков за период с декабря 2017 года по сентябрь 2019 года, что повлекло увеличение круга предложений, которые на момент даты оценки утратили свою актуальность. Также экспертом необоснованно отобраны объекты-аналоги, поскольку один из них находится в значительной отдаленности от объекта исследования в г. Каменск-Шахтинский (объект-аналог № 3), а у двух земельных участков (объекты-аналоги № 2 и № 3) отличается вид разрешенного использования. Кроме того, эксперт не обосновал возможность использования сайта ruads.org и справочника оценщика 2018 года.
Для дачи пояснений по заключению судебной экспертизы судом была вызвана эксперт ФИО1, допрошенная в ходе судебного разбирательства и представившая письменные пояснения.
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ.
Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются аргументированными и убедительными.
Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт мотивированно использовал сравнительный подход, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования.
Анализ рынка вопреки доводам представителя Правительства Ростовской области проведен экспертом в соответствии с требованиями раздела V ФСО № 7. Так, согласно данному разделу объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности, при этом, не содержится ограничений, связанных с определением временного периода, за который анализируются предложения. Проведение исследования рынка в период с 2017 года по декабрь 2019 года не противоречит данным положениям.
Выбор объектов-аналогов экспертом обоснован в таблице 6 с указанием причин применения либо неприменения земельных участков в качестве объектов-аналогов, в том числе по критерию наличия информации, необходимой для проведения расчетов. Использование в качестве объекта-аналога земельного участка, расположенного в г.Каменск-Шахтинский также обосновано экспертом и не противоречит подпункту б пункта 11 ФСО № 7.
Как пояснила эксперт ФИО1, объекты-аналоги и оцениваемый объект относятся к одному сегменту рынка согласно классификации, приведенной в «Справочнике оценщика недвижимости. Часть 1. Земельные участки» (автор ФИО5). Вид разрешенного использования объектов-аналогов № 2 и № 3 - промназначение, а территория объекта исследования относится к земельным участкам производственных и административных зданий промышленности. Использование данного источника информации было обосновано экспертом, в том числе тем, что в 2019 году справочника, посвященного корректировкам в отношении земельных участков, не издавалось.
Применение в ходе исследования данных сайта ruads.org также не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки, фото страниц с объявлениями о продаже земельных участков имеются в приложении № 2 к заключению эксперта.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заключение экспертизы сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с показаниями эксперта и другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению. Определенная этим заключением величина рыночной стоимости объекта является экономически обоснованной.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Датой обращения административного истца с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка надлежит считать дату обращения с заявлением в суд - 1 ноября 2022 года (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Постановлением минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года N П-7 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.
В связи с этим в ЕГРН 18 января 2023 года внесены сведения о кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка, подлежащей применению с 1 января 2023 года.
Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 16 октября 2019 года, на момент принятия судом решения имеет статус «архивной», применялась до 31 декабря 2022 года и подлежит установлению судом на период с 16 октября 2019 года по 31 декабря 2022 года, поскольку сохраняется возможность её применения в случаях, предусмотренных законом.
Ссылки председателя Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка приведёт к значительному уменьшению суммы платы, поступающей от административного истца в местный бюджет, неубедительны, поскольку в силу ст.57 Конституции Российской Федерации орган местного самоуправления имеет право претендовать только на законно установленные и исчисленные налоги.
При этом возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, предусмотрена нормой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта, предоставленного ему на условиях договора аренды, в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (49 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административными ответчиками не оспаривалось.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено выявлением фактов нарушения или оспаривания права административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе, по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
ООО ОК «Золотая цифра» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости услуг по экспертизе и счет на сумму 30 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы ФИО3 внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 30 000 рублей. Сумму в размере 30 000 рублей необходимо перечислить ООО ОК «Золотая цифра» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 21811 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки производственных и административных зданий промышленности, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН подлежавшую применению с 16 октября 2019 года по 31 декабря 2022 года, равной рыночной по состоянию на 16 октября 2019 года в размере 21 309 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 1 ноября 2022 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу №3а-7/2023 (3а-208/2022), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО ОК «Золотая цифра» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 30 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья В.Ю. Водяная
Мотивированное решение изготовлено 1 февраля 2023 года.
Судья В.Ю. Водяная