Решение по делу № 2-6099/2023 от 05.10.2023 - о признании пункта договора недействительным, расторжении договора, взыскании денежных средств, судебных расходов, по встречному иску ООО «Специализированный застройщик «Развилка» к <ФИО> о взыскании денежных средств, расходов по оплате госпошлины.

Дело № 2-6099/2023

УИД 50RS0048-01-2023-005723-06

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 октября 2023 года г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Яровой Т.В.,

при секретаре Тицкой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Развилка» о признании пункта договора недействительным, расторжении договора, взыскании денежных средств, судебных расходов, по встречному иску ООО «Специализированный застройщик «Развилка» к ФИО1 о взыскании денежных средств, расходов по оплате госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к ООО «Специализированный застройщик «Развилка» с иском о признании недействительным п. 9.2 договора № РИМ-7/9-2-556-2/АН участия в долевом строительстве от 10.05.2021, расторжении договора № РИМ-7/9-2-556-2/АН участия в долевом строительстве от 10.05.2021, заключенного между ФИО1 и ООО «СЗ «Развилка», указании, что решение является основанием для погашения записи в ЕГРН о государственной регистрации указанного договора участия в долевом строительстве, указании, что решение является основанием для возврата средств уполномоченным банком (эскроу-агент) ПАО «Сбербанк» по договору № РИМ-7/9-2-556-2/АН участия в долевом строительстве от 10.05.2021 года в сумме 1 448 238,00 рублей, взыскании расходов на нотариальные услуги в размере 1 400,00 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 300 рублей, почтовые расходы.

В обоснование иска указано, что 10.05.2021 между истцом и застройщиком ООО «СЗ «Развилка» заключен договор № РИМ-7/9-2-556-2/АН участия в долевом строительстве от 10.05.2021 года на сумму 10 609 907,00 (Десять миллионов шестьсот девять тысяч девятьсот семь) рублей 00 копеек, по которому в силу п. 4.4 договора оплата цены договора, указанной в п.4.2 договора, осуществляется участником (депонент) застройщику (бенефициар) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере 10 609 907,00 (Десять миллионов шестьсот девять тысяч девятьсот семь) рублей 00 копеек, на счет эскроу, открытый в Уполномоченном банке (Эскроу-агент) – Публичное акционерное общество «Сбербанк России».

В соответствии с п. 4.4.1 договора до момента внесения на счет эскроу, денежные средства в размере 1 448 238,00 (Один миллион четыреста сорок восемь тысяч двести тридцать восемь) рублей 00 копеек, размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленным участником долевого строительства в порядке и сроки, предусмотренные указанным пунктом. Сумма 9 161 669,00 (Девять миллионов сто шестьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят девять) рублей 00 копеек - подлежит оплате в срок до 31.05.2023 г. включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу.

Поскольку материальное положение истца изменилось в сторону ухудшения, в связи с чем он не имеет возможности внесения застройщику оставшихся денежных средств, требование о расторжении заключенного вышеуказанного договора участия в долевом строительстве и возврате уже уплаченных денежных средств оставлены застройщиком без исполнения, а также принимая во внимание, что оспариваемые положения заключенного договора не соответствуют действующему законодательству, т.к. изменяют подсудность при разрешении споров, что прямо противоречит законодательству о защите прав потребителей, обратился в суд с заявленными требованиями.

Не согласившись с иском, ответчик, руководствуясь ст. ст. 137, 138 ГПК России, обратился со встречным исковым заявлением, в котором просил взыскать с ФИО4 задолженность в размере 9 161 669,00 (Девять миллионов сто шестьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят девять) рублей 00 копеек по оплате договора № РИМ-7/9-2-556-2/АН участия в долевом строительстве от 10.05.2021 года, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 54 008,345 (Пятьдесят четыре тысячи восемь) рублей 35 копеек, отказать в удовлетворении первоначального требования о расторжении договора.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что на дату предъявления встречного иска обязательства по внесению денежных средств в размере 9 161 669,00 (Девять миллионов сто шестьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят девять) рублей 00 копеек рублей ФИО1 не исполнены, претензионный порядок разрешения спора не принес положительного результата, обязательства в силу положений ст. 309, 310 ГК России должны исполняться надлежащим образом, при этом, законных оснований для расторжения договора не имеется, поскольку истцом по первоначальному иску не представлено доказательств совокупности условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ, а ухудшение (изменение) материального положения стороны в обязательстве не является обстоятельством, предусмотренным ст. 451 ГК России, указал, что поскольку отношения между сторонами возникли из договора участия в долевом строительстве, ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» при разрешении данного спора применению не подлежит, при этом, отсутствуют предусмотренные ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ основания для расторжения договора, поскольку застройщик надлежащим образом исполняет обязательства по договору.

Истец по основному иску ФИО1 в судебное заседание не явился, представитель истца по основному иску ФИО5 явился, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. Возражал против удовлетворения встречного искового заявления.

Представитель ответчика по основному иску ООО «Специализированный застройщик «Развилка» по доверенности ФИО6 в судебное заседание явилась, поддержала заявленные встречные исковые требования в полном объеме, в удовлетворении первоначального искового заявления просила отказать.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая конкретные обстоятельства дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, <дата> между ООО «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА» и ФИО1 заключен договор № РИМ-7/9-2-556-2/АН участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств Ответчика построить (создать) Жилой дом № 7 со встроенной автостоянкой по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать Ответчику, входящее в состав Многоквартирного дома жилое помещение (Квартира) с основными характеристиками, перечисленными в п. 2.1 договора, с целью оформления участником долевого строительства собственности на Объект долевого строительства, а также реализовать необходимую обеспеченность Многоквартирного дома инженерными сетями, объектами инфраструктуры, благоустройством прилегающей территории, в объеме, предусмотренном проектной документацией, а Участник обязуется уплатить цену Договора и принять Объект в порядке и в сроки, определенные настоящим Договором.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата> за номером <№ обезличен>.

В соответствии с п. 2.3 договора передача объекта застройщиком участнику осуществляется по Акту приема-передачи – не позднее 31 марта 2024 года, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по Договору в полном объеме.

В соответствии с п. 4.2. Договора на дату подписания договора цена договора определена сторонами в размере 10 609 907,00 (Десять миллионов шестьсот девять тысяч девятьсот семь) рублей 00 копеек, НДС не облагается.

В силу п. 4.4 договора оплата цены договора, указанной в п.4.2 договора, осуществляется Участником (Депонент) Застройщику (Бенефициар) до ввода в эксплуатацию Многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере 10 609 907,00 (Десять миллионов шестьсот девять тысяч девятьсот семь) рублей 00 копеек, на счет эскроу, открытый в Уполномоченном банке (Эскроу-агент) – Публичное акционерное общество «Сбербанк России» в сроки, порядке и на условиях, указанных в п. 4.4.1 договора.

Согласно п. 4.4.1 сумма 9 161 669,00 (Девять миллионов сто шестьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят девять) рублей 00 копеек - подлежит оплате в срок до 31.05.2023 г. включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации Договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу.

Согласно данным ПАО Сбербанк, на счет эскроу ФИО1 внесены денежные средства в размере 1 448 238,00 рублей.

Обращаясь с первоначальными требованиями, ФИО1 указал, что его материальное положение изменилось, исполнить обязательства по заключенному договору он не может.

Суд не может согласиться с заявленными требованиями исходя из следующего.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Отношения между сторонами возникли из договора участия в долевом строительстве, а потому ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» при разрешении данного спора применению не подлежит, на что указано в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских ел по сворам о защите прав потребителей», поскольку основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора урегулированы ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Частью 1.1 названной статьи установлено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Также ч. 1.2. ст. ч. 9 установлено, что в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 указанной нормы если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из материалов дела, данных о том, что застройщиком нарушены обязательства перед участником по вышеуказанному договору, не имеется.

Участник долевого строительства в исковом заявлении в качестве основания для расторжения договора ссылается на жизненные обстоятельства, в т.ч. изменение материального положения.

Однако, доказательств в подтверждение существования этих обстоятельств не представлено, при этом обстоятельства ухудшения финансового положения не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений п. 2 ст. 451 ГК РФ, вследствие которого возможно расторжение договора участия в долевом строительстве, учитывая, что при его заключении участник не мог не знать о бремени несения риска ухудшения своего финансового положения, который возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности.

Одним из условий, необходимых для удовлетворения требования одной из сторон договора о его расторжении по основанию существенного изменения обстоятельств, является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из положений ст. 451 ГК РФ.

Само по себе изменение дохода истца, а также причина таких изменений – проведение СВО, не свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, исходя из положений п. 2 ст. 451 ГК РФ, вследствие которого возможно расторжение договора, принимая во внимание, что при его заключении истец не мог не знать о возможности ухудшения его материального положения по любым причинам, которое возможно было предвидеть при достаточной степени осмотрительности и заботливости.

Исполнение обязательств по заключенному договору участия не поставлено в зависимость от доходов участника, получения им каких-либо выплат, действий третьих лиц, изменения его финансового положения, учитывая, что сторона, при этом, обязана выполнять принятые на себя по договору обязательства надлежащим образом.

Ухудшение (изменение) материального положения не является обстоятельством, предусмотренным ст. 451 ГК РФ, существенное изменение которого может служить основанием для изменения договора в судебном порядке на основании этой статьи («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017) (ред. от 26.04.2017).

Согласно ст. 5 п. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, и до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Учитывая, что разрешение на ввод в отношении многоквартирного дома, в котором располагается объект долевого строительства, приобретённый по спорному договору № РИМ-7/9-2-556-2/АН участия в долевом строительстве от 10.05.2021, застройщику еще не выдавалось, при взыскании денежных средств в пользу застройщика до ввода объекта долевого строительства суд учитывает следующие нормы ФЗ № 214-ФЗ о взыскании денежных средств путем их размещения на счете эскроу, открытом в уполномоченном банке.

В силу положений п. 2, 3 ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 - 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

В силу положений п. 2, 4, 6 ст. 15.5 ФЗ № 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

Исходя из указанных положений закона, до ввода объекта в эксплуатацию у участника имеется обязанность внести (оплатить) денежные средства в счет цены договора на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, а после получения разрешения на ввод, - непосредственно на счет застройщика.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допустимы.

С учетом того, что факт наличия задолженности ответчика перед истцом подтвержден материалами дела, установлен судом, стороной ответчика в ходе судебного разбирательства не оспорен, суд считает требования истца по встречному иску о взыскании с ответчика задолженности в общем размере 9 161 669,00 (Девять миллионов сто шестьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят девять) рублей 00 копеек по договору № РИМ-7/9-2-556-2/АН участия в долевом строительстве от 10.05.2021 года, подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 88, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 54 008,345 (Пятьдесят четыре тысячи восемь) рублей 35 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Развилка» о признании пункта договора недействительным, расторжении договора, взыскании денежных средств, судебных расходов, отказать.

Встречные исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Развилка» к ФИО1 о взыскании денежных средств, расходов по оплате госпошлины удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, <дата> года рождения, уроженца <адрес>, паспорт серия/<№ обезличен>, в пользу ООО «Специализированный застройщик «Развилка», ИНН <№ обезличен>, ОГРН <№ обезличен>, денежные средства в размере 9 161 669 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 54 008 руб. 345 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 16 октября 2023 года.

Судья Т.В. Яровая

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>