Решение по делу № 2-6046/2023 от 11.12.2023 - о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения и прекращении регистрации, по встречному исковому заявлению <ФИО>, <ФИО> к Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о расторжении договора купли-продажи квартиры, обязании переселить из аварийного жилья в благоустроенное жилое помещение.

Дело № 2-6046/2023

УИД 50RS0042-01-2023-007401-43

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2023 года г. Сергиев Посад

Московская область

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Козловой А.А.,

с участием помощника Сергиево-Посадского городского прокурора Седовой Т.А.,

при ведении протокола помощником судьи Ильинским Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области к ФИО3, ФИО4 о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения и прекращении регистрации, по встречному исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о расторжении договора купли-продажи квартиры, обязании переселить из аварийного жилья в благоустроенное жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского городского округа Московской области обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения и прекращении регистрации, требования мотивированы тем, что жилое помещение № <адрес> расположенное по адресу: <адрес>, находится в реестре муниципальной собственности ФИО5-Посадского городского округа. Расселение указанного дома осуществляется в рамках реализации государственной программы Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2019- 2025 годы». ДД.ММ.ГГГГ, между Муниципальным образованием «Городское поселение Хотьково» и собственниками спорного жилого помещения ответчиками по настоящему делу заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в целях реализации государственной программы <адрес> Переселение граждан из аварийного жилищного фонда <адрес> на 2019-2025 годы», утвержденной постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Договор зарегистрирован надлежащим образом, право собственности муниципального образования оформлено ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Пунктом 1 Договора установлено, что собственники продали ФИО7 трех комнатную квартиру. Пунктом 5 Договора определено, что стороны оценивают указанную квартиру в <данные изъяты> рублей. Договором предусмотрено, что расчет между сторонами будет произведен после подписания договора. Пунктом 11 Соглашения указано, что в жилом помещении проживает ФИО2, ФИО6, ФИО4, ФИО3 имеют право занимать отчуждаемое ими жилое помещение до приобретения в собственность нового жилого помещения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, но на срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с адресной программой <адрес> «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в <адрес> на 2016-2019 годы». ФИО7 свои обязательства по Соглашению выполнила в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями. Ответчики до настоящего времени свои обязательства по договору не исполнили в полном объеме, так как не освободили спорное жилое помещение и не снялись с регистрационного учета, тем самым нарушив требования соглашения и действующего законодательства. Договор исполнен сторонами путем подписания передаточного акта, передачи денежных средств, что подтверждается документально, а также государственной регистрации перехода прав. В условиях договора о сохранении за ответчиками права проживания в квартире отсутствуют обязательства муниципалитета, гарантирующих приобретение нового жилья по договору долевого участия в строительстве МКД по адресу: <адрес>, поскольку такие обязательства договором прямо не закреплены. Кроме того, заключение договора долевого участия в строительстве МКД зависело от воли ответчиков и застройщика, а не от воли органа местного самоуправления. Просят суд признать ФИО3, ФИО4 утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, выселить и прекратить регистрацию ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения по адресу <адрес>.

В судебном заседании ФИО5 истца по доверенности ФИО10 исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в иске.

Ответчики ФИО4, ФИО11, представитель ответчика по устному ходатайству ФИО12 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований в полном объеме и пояснили, что истец является наиболее сильной стороной во взаимодействии с гражданами, поскольку основным назначением исполнительной власти в Российской Федерации является организация практического исполнения Конституции России и законов Российской Федерации в процессе управленческой деятельности, направленной на удовлетворение общественных интересов, запросов и нужд населения. Истцом предъявлены требования о выселении ФИО4, являющейся инвалидом 3 группы и ее дочери ФИО3, не имеющих в пользовании либо собственности иных жилых помещений, кроме спорной квартиры. Истец намеренно умалчивает о событиях, предшествовавших подписанию договора купли-продажи спорной квартиры, обстоятельствах его заключения и наличии своих обязательств перед ответчиками. Между тем, указанные события исключает возможность выселения ответчиков без предоставления иного жилого помещения. ФИО6 и его семья самостоятельно приводили предоставленное помещение в состояние жилого, квартиры. ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира была передана семье из 4 человек по договору передачи, заключенному между Муниципальным образованием «Городское поселение Хотьково» <адрес> и ФИО6, ФИО4, ФИО2, ФИО3 стороны в настоящем договоре именуются продавец и покупатель, когда как правоотношения договора купли-продажи в данном контексте не применимы, поскольку в отношении приватизации жилых помещений следует к применению специальная норма Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2021) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", целью которого является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Таким образом, основанием приобретения прав ответчиков на спорное жилое помещение является договор передачи, договор дарения доли в квартире. Постановлением Главы городского поселения Хотьково Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 23.05.2014 г. многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, ФИО5-<адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ (спустя более чем 2 года) исх. №-р в адрес ФИО6 от администрации поступило уведомление о признании дома аварийным и подлежащим сносу с требованием предоставить копии правоустанавливающих документов. Далее, со стороны администрации поступило предложение о необходимости заключения договора купли-продажи спорной квартиры. Таким образом, администрация обосновывала процедуру изъятия квартиры с целью последующего сноса многоквартирного дома. Ответчики, не обладая юридическими познаниями, сочли данную процедуру в качестве передачи собственного жилья обратно в муниципальную собственность, установленную положениями ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", т.е. в качестве деприватизации. Алгоритм последующих действий, изложенных представителями администрации предполагал, что перечисленные продавцам денежные средства по договору купли-продажи, при предоставлении им жилого помещения, подлежат возврату в бюджет муниципального образования. Подобная схема была осуществлена со всеми собственниками жилых помещений в многоквартирных домах по <адрес>, подлежащих сносу и вошедших в адресную программу, которым администрация в настоящее время, при наличии идентичных договоров, предоставила для переселения благоустроенные жилые помещения. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и ФИО6 ФИО4, ФИО3 был заключен договор купли-продажи. Пунктом 11.1 договора предусмотрено, что ФИО6, ФИО4, ФИО3 имеют право занимать отчуждаемое жилое помещение до приобретения в собственность нового жилого помещения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с адресной Программой Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2016-2019 гг». Таким образом, стороны подтвердили, что указанный договор не является фактически обычным договором купли-продажи, обязательства по которому предусмотрены главой 30 Гражданского кодекса РФ, когда как к сложившимся правоотношениям необходимо применение положения федерального и регионального законодательства, регулирующих переселение граждан из аварийного и ветхого жилья. Фактические обстоятельства дела и условия договора не позволяют его идентифицировать как договор купли-продажи в привычном деловом обороте.

Ответчиками по первоначальному иску было заявлено встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры, обязании переселить из аварийного жилья в благоустроенное жилое помещение.

ФИО4, ФИО11, их ФИО5 по устному ходатайству ФИО12 в судебном заседании поддержали встречное исковое заявление, просили суд его удовлетворить и расторгнуть договор купли-продажи квартиры, обязать администрацию переселить из аварийного жилья в благоустроенное жилое помещение.

ФИО5-Посадского городского округа <адрес> по доверенности ФИО10 возражала против удовлетворения встречного искового заявления, дополнительно пояснила, что ответчиков предлагался выбор между выкупом и представлением жилого помещения, ответчиками выбран выкуп.

Представитель третьего лица МВД России по Сергиево-Посадскому району Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Руководствуясь частями 1, 4 статьи 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, заслушав заключение помощника Сергиево-Посадского городского прокурора Седовой Т.А., полагавшей исковое заявление администрации подлежащим удовлетворению, поскольку исходя из договора, указанное жилое помещение является частной собственностью, в договоре определена стоимость, денежные средства по договору были перечислены, в договоре купли-продажи указано право проживания сроком до 2019 года, ответчиками условия договора не исполнены, полагала возможным отказать в удовлетворении встречного искового заявления, поскольку условий, позволяющих сделать вывод о том, что договор является недействительным – не имеется, также пропущен срок исковой давности, суд приходит к следующему.

Согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Судом установлено, что постановлением Главы городского поселения Хотьково Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.18).

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу статьи 16, пункта 3 статьи 2 Федерального закона от 21.07.2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (статья 32 Жилищного кодекса РФ).

При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, ФИО4, ФИО3 и муниципальным образованием «Городское поселение Хотьково» заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, ФИО5-<адрес> (л.д. 8-11). Квартира продана муниципалитету за <данные изъяты> рублей в которую включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые они несут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенная выгода.

Стороны в договоре также предусмотрели сохранение за ответчиками по первоначальному иску права проживания в квартире по адресу: <адрес> до приобретения ими в собственность нового жилого помещения по договору участия в долевом строительстве МКД по адресу: <адрес>, но на срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 11.1 договора).

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По правилам пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пунктам 1, 5 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Статьями 549-551 Гражданского кодекса РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из буквального толкования заключенного ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора следует, что в качестве реализации своего права в связи с признанием МКД аварийным и подлежащим сносу, в том числе ответчики по первоначальному иску избрали выкуп муниципалитетом принадлежащей им квартиры, а не предоставление иного жилья взамен аварийного.

Договор исполнен сторонами путем подписания передаточного акта (л.д.12-13), передачи денежных средств, что истцами не оспаривалось, и подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19), платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20.).

Переход права собственности подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН (л.д.15-17).

В обоснование доводов ответчиков по первоначальному иску судом допрошена свидетель ФИО13 которая пояснила, что ответчики ранее обращались к ней с помощью в расселении дома, насколько ей было известно, им необходимо было явится в Администрацию для подписания договора о предоставлении жилья. Им представлялся проект договора, однако данный проект ни у неё ни у ответчиков не сохранился. При подписании договора купли-продажи квартиры свидетель не присутствовала. Была только при обсуждении условий договора. Полагала, что администрация должна была предоставить за туже сумму жилое помещение в строящемся другом доме по <адрес> в <адрес>.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд не усматривает в условиях договора о сохранении за ответчиками по первоначальному иску права проживания в квартире обязательств муниципалитета, гарантирующих приобретение нового жилья по договору долевого участия в строительстве МКД по адресу: <адрес>, поскольку такие обязательства договором прямо не закреплены. Также суд учитывает, что заключение договора долевого участия в строительстве МКД зависело от воли истцов и застройщика, а не от воли органа местного самоуправления.

В этой связи, не установлено судом и существенного нарушения договора муниципалитетом, дающего истцам право требовать расторжения договора.

Кроме того, суд также учитывает следующее.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом доводов ответчиков по первоначальному иску о том, что по условиям договора они сохранили право проживания до ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает, что о нарушении своего предполагаемого права ответчики по первоначальному иску узнали не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, исчисляя с указанной даты срок для защиты прав в суде избранным способом, такой срок для ФИО15 истек ДД.ММ.ГГГГ, тогда как в суд с встречным иском они обратились лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Пропуск срока является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении исковых требований, в связи, с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных требований.

В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Выпиской из домовой книги подтверждается регистрация ФИО3, ФИО4 по адресу: <адрес>. (л.д.14).

Поскольку собственнику согласно ст. 209 ГК РФ принадлежат права владения пользования и распоряжения своим имуществом, суд считает возможным исковые удовлетворить исковые требования. Как следует из ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, что в данном случае не может нарушать права и законные интересы ответчиков по первоначальному иску, в связи с чем имеются основания для удовлетворения требований администрации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 31 ЖК РФ, ст. ст. 209 ГК РФ, ст. 56, 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области к ФИО3, ФИО4 о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения и прекращении регистрации - удовлетворить.

Признать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения утратившими права пользования жилым помещением по адресу: <адрес>

Снять ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения с регистрационного учета в квартире по адресу: <адрес>

Выселить ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения из квартиры по адресу: <адрес>

В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО4 к Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о расторжении договора купли-продажи квартиры, обязании переселить из аварийного жилья в благоустроенное жилое помещение – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд в апелляционном порядке через Сергиево-Посадский городской суд в течение одного месяца с даты изготовления в окончательном виде.

Решение в окончательном виде изготовлено 19 января 2024 года.

Судья А.А. Козлова