Дело № 2-1361/2022 24 августа 2022 года

78RS0005-01-2021-007439-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Макаровой С.А.,

при секретаре Максимчук А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Петровский» о признании недействительным акта приема – передачи квартиры, признании недействительным условий договора в части, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебной неустойки, по встречному иску ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Петровский» к ФИО1 о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Калининский районный суд с уточненным иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Петровский» о признании недействительным одностороннего Акта приема-передачи квартиры Ответчиком Истцу от 26.11.2020 года, признании недействительной и исключить из единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: г. <адрес> произведённую Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу за номером № от 08.07.2022г., признании недействительным условие Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от 28.11.2017 г., указанное в последнем абзаце Приложения № 2: «Стороны пришли к соглашению, что межкомнатные перегородки, которые не являются несущими стенами, устанавливаются на высоту достаточную и необходимую для проведения технической инвентаризации помещения», обязать Ответчика передать Истцу квартиру по Акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления в силу решения суда в законную силу, в случае неисполнения судебного акта взыскать судебную неустойку по № рублей за каждый день неисполнения судебного акта Ответчиком, соразмерно уменьшить цену Договора участия в долевом строительстве №№ от 28.11.2017 г. на стоимость устранения недостатков квартиры и взыскать с ответчика № коп., взыскать с Ответчика в пользу Истца неустойку за нарушение срока передачи квартиры по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №. от 28.11.2017 г. за период с 01.01.2021 г. по 28.03.2022 г. в размере № коп., а также до момента фактической передачи Ответчиком квартиры по Договору (подписания двустороннего Акта приёма-передачи и передачи ключей от квартиры), взыскать с Ответчика в пользу Истца компенсацию морального вреда в размере № рублей, взыскать с Ответчика в пользу Истца штраф за отказ добровольно исполнить требования потребителя в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.

В обоснование заявленных требований указала что между Истцом и Ответчиком 28 ноября 2017 года был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с условиями которого Ответчиком были приняты обязательства по строительству многоквартирного дома и передаче Истцу квартиры площадью 120,83 кв.м. с описанием и характеристиками, указанными в приложении №1 к договору. В соответствии с пунктом 3.1. договора обязательство по передаче дольщику квартиры по акту приема-передачи должно быть произведено до 30 июня 2020 года, однако до настоящего времени Ответчиком Договор не исполнен, несмотря на надлежащее исполнение Истцом своих обязательств по оплате. Стоимость квартиры (размер долевого взноса) составляет №) руб., который подлежит уплате в соответствии с графиком» являющимся приложением Н§3 к Договору. На момент обращения с настоящим исковым заявлением обязательства по оплате исполнены истцом на сумму № рублей и в срок до 30 ноября 2021 года подлежит оплате сумма в размере № рубля. 31 августа 2020 года Истцом и Ответчиком был составлен первый акт осмотра, которым подтверждается, что квартира имеет несоответствия по качеству условиям Договора и технических регламентов, в т.ч.: отсутствуют межкомнатные перегородки, свисают электрически провода и отсутствует завершенная и безопасная система электрической разводки в квартире, присутствует избыточная кривизна стен, присутствуют дефекты стеклопакетов, иные недостатки. При подписании акта осмотра Истцом было заявлено, что ввиду наличия существенных недостатков - квартира не может быть принята и Ответчику было предложено после устранения недостатков назначить повторную дату осмотра. 25 сентября 2020 года Ответчик уведомил Истца о завершении строительства жилого дома и о готовности передать квартиру. 01 октября 2020 года был проведен повторный осмотр, на котором было установлено, что частично недостатки квартиры устранены, но в отношении межкомнатных перегородок Ответчиком было заявлено, что согласно проекту и условий Договора межкомнатные перегородки, которые не являются несущими стенами возводятся на высоту достаточную для проведений технической инвентаризации квартиры (фактически высота «перегородок» не превышает 10 см), а проведение электромонтажной разводки выполнить невозможно ввиду отсутствия стен, в которые должен быть проведен монтаж, и Истцу было предложено выполнить данные работы самостоятельно. Также при повторном осмотре были выявлены дефекты бетонного покрытия потолка (неоднородность бетона), что было признано Ответчиком в качестве существенного недостатка. 14.10.2020 года Ответчик уведомил Истца об устранении недостатков и необходимости повторной явки для приемки квартиры. В отношении электромонтажной проводки и возведения перегородок Ответчик заявил об отказе от устранения данных недостатков. В ходе повторного осмотра 29.10.2020 года было Истцом было зафиксировано наличие недостатков, препятствующих приемке квартиры. Истцом Ответчику было вручено и направлено заказным письмом обращение с просьбой предоставить подтверждение принятых проектных решений в квартире и их соответствие техническим требованиям и правилам безопасности. Также Истцом было заявлено, что при заключении договора Ответчик ввел Истца в заблуждение, включив условие о том, что межкомнатные перегородки могут быть выполнены на высоту, достаточную для проведения технической инвентаризацию. Фактически межкомнатные перегородки в квартире не возведены, квартира, в состоянии предъявленном Дольщику, не может рассматриваться как трехкомнатная, а качество квартиры не соответствует условиям п. 2.L4 Договора и Приложения №2 к договору. Очевидно, что в общем понимании, как и в понимании Истца, слово «перегородка» в сочетании с указанием в Договоре о приобретении «трехкомнатной» квартиры, могло означать для Истца стену, отделяющую одну комнату (помещение) от другого. По факту оказалось, что перегородок как таковых в квартире не имеется, а вместо трехкомнатной квартиры Ответчик предоставил Истцу к приемке единое однокомнатное помещение с невыполненной по стенам (ввиду их отсутствия) электрической разводкой. Таким образом, условие, изложенное в последнем абзаце Приложения № 2 к Договору в комплексном понимании Истцом смысла Договора о покупке трехкомнатной квартиры было воспринято не как основание для освобождения Ответчика о возведении перегородок в квартире, поэтому Истец вправе требовать их возведения в соответствии с условиями Договора, Данный же абзац ущемляет права потребителя, не являющегося специалистом области технической инвентаризации, который при подписании Договора не мог и не должен был понять, что застройщик вправе вместо перегородок установить бордюры на высоте одного кирпича. Данный пункт не должен влечь для застройщика возможность не возводить перегородки, отделяющие помещения в квартире друг от друга, поэтому имеются основания полагать, что при заключении Договора застройщик ввел дольщика в заблуждение, в связи с чем данное условие является недействительным по причине его противоречия условию Договора о приобретении трехкомнатной квартиры (с отгороженными друг от друга помещениями) с монтированной системой электроснабжения, а также ввиду того, что дольщик не должен за свой счет устранять указанные недостатки квартиры. Кроме того, состояние квартиры не отвечает требованиям безопасности: наличие выступов на полу в местах, где согласно плану квартиры должны быть перегородки, а также свисающие провода из распределительных коробок, уставленных очевидно не в осях с планируемыми к возведению стенами, могут привести к травмам проживающих в квартире лиц. Согласно п.2 Приложения к Договору стены жилых комнат должны быть подготовлены под чистовую отделку, Ввиду отсутствия стен как таковых - необходимо признать, что качество квартиры не соответствует условиям Договора - раздел «характеристики передаваемой квартиры» (Приложение №2 к договору). Поскольку Ответчик в уведомлении об отказе от устранения недостатков ссылался на соответствие квартиры проектной документации, которая не была предъявлена Ответчиком при осмотре квартиры» Истец попросил Ответчика предоставить соответствующие разделы проектной документации, а также документы» подтверждающие» что квартира прошла техническую инвентаризацию (с отражением сведений об осях, обмерах квартиры и т.п.). До настоящего момента запрошенная документация не была предоставлена Ответчиком. Также Истец предложил назначить дату и время приемки квартиры с участием независимого специалиста для фиксации недостатков квартиры и последующей оценкой их устранения - данное требование Истца не было удовлетворено, тем самым Ответчик лишил Истца права осмотреть свое имущество. Несмотря на то, что Истец в письме от 29.10.2020 г. заявил об отсутствии правовых оснований для составления одностороннего акта, поскольку в его действиях отсутствует именно необоснованный отказ (уклонение) от приемки квартиры и была выражена готовность принять добровольное исполнение от Ответчика или понести расходы на устранение недостатков самостоятельно с последующим отнесением их на счет Ответчика, Ответчик уже 26 ноября 2020 года составил односторонний акт приема-передачи квартиры. 23 декабря 2020 года Истец уведомил Ответчика о своем несогласии с составленным односторонним актом по причине наличия не устранённых недостатков квартиры, а также отсутствия оснований для составления одностороннего акта и предложил провести переговоры для согласования возможных способов устранения недостатков в квартире и компенсации связанных с этим затрат Истца, например, посредством изменения срока платежа по договору соразмерно допущенной Ответчиком просрочке исполнения обязательства. Несмотря на разумные и добросовестные действия Истца» Ответчик отверг предложения о проведении переговоров и проинформировал письмом от 03.02.2021 г. (получено в офисе ООО «Новый элемент» в марте 2021 года) о том, что комплектность и качество квартиры соответствуют условиям договора и проектной документации, а какие-либо переговоры и изменение графика оплаты долевого взноса «не отвечает интересам Застройщика», Действия Ответчика не соответствуют условиям Договора, требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. 214-ФЗ и нарушают права участника долевого строительства. Составленный застройщиком односторонний акт не соответствует требованиям федерального законодательства об участии в долевом строительстве, поэтому является ничтожной сделкой» не влекущей правовых последствий для отношений сторон.

Ответчиком предъявлены встречные исковые требования о взыскании неустойки о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения платежей по договору долевого участия в строительстве в размере № копеек, а также расходов по оплате государственной пошлины. В обоснование заявленных требований истец указал, что ФИО1 неоднократно допускала нарушение сроков внесения платежей согласно графику платежей по договору долевого участия, заключенного между сторонами, в связи с чем истец по встречному иску вправе требовать неустойку.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали, по изложенным к исковом заявлении основаниям. Против удовлетворения встречного иска возражали

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, полагая их необоснованными, по изложенным в письменных возражениях основаниям. встречные исковые требования поддержали, по изложенным в встречном исковом заявлении основаниям.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено, об отложении не просило, причин неявки в суд не сообщило, возражения относительно заявленных требований суду не представило, суд, с учетом мнения участников процесса, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие в Российской Федерации по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, 28.11.2017 года между ФИО1 и ООО «Новый Элемент» (в процессе рассмотрения дела ответчик сменил наименование на ООО «Специализированный застройщик «СЭТЛ Петровский») был заключен договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с условиями которого ответчиком были приняты обязательства по строительству многоквартирного дома и передаче истице квартиры площадью 120,83 кв.м. с описанием и характеристиками, указанными в приложении № к договору.

Участник долевого строительства обязательство по оплате стоимости объекта - в сумме № руб. - выполнил в полном объёме, данные обстоятельства в ходе рассмотрения дела ответчиком не оспаривались.

Согласно п. 3.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 28.11.2017 застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приёма-передачи не позднее 30.06.2020 года, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 3.2 договора уведомление о завершении строительства объекта и готовности квартиры к передаче должно быть направлено дольщику не позднее, чем за месяц до наступления срока, установленного в п. 3.1 договора, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в настоящем договоре адресу для направления почтовой корреспонденции или вручено дольщику лично под расписку.

Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Согласно части 5 ст. 8 Закона участник долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства лишь в случае, когда качество передаваемого объекта долевого строительства не будет соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям до (по своему выбору): безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Во всех остальных случаях он обязан принять такой объект.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Так, в силу ч. 1 ст. 7 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 указанного Закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе требовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный договором срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано ответчику 19.12.2019 (№).

В исковом заявлении истица указывает, что уведомление ответчика о готовности квартиры к передаче в нарушение условий договора (п.3.1 и п.3.2) о сроке и форме доведено до неё накануне осмотра строительной готовности по телефону.

В подтверждение направления уведомления о завершении строительства ответчиком в материалы дела предоставлены копии уведомления № от 22.05.2020, почтовые документы, подтверждающие направление уведомления истице.

Из содержания предоставленных ответчиком документов следует, что уведомление составлено 22.05.2020 года, при этом направлено истице только 10.06.2020 года. Письмо возвращено отправителю по иным обстоятельствам.

31.08.2020 истица явилась на осмотр квартиры. В ходе осмотра квартиры истицей были выявлены многочисленные недостатки квартиры, что отражено в акте осмотра от 31.08.2020 года в частности: п. 2.1. – электрические провода свисают с потолка; п. 2.2. – отсутствуют межкомнатные перегородки; п. 2.3. – отсутствует перегородка между кухней и прихожей; п. 2.4. – электрические коробки смещены относительно плоскости стен (стены не возведены); п. 2.5. – швы между стеной и потолком не заштукатурены; п. 2.6. – кривизна стен в прихожей и комнате №2; п. 2.7. – загрязнения на стеклопакетах; п. 2.8. – из пола в санузлах торчит арматура (металлический уголок и арматура труб); п. 2.9. – место пересечения водоснабжения в санузле №3 (выпирают трубы); п. 2.9.1 – в санузле №3 гидроизоляция сделана с пропусками – место соединения труб. При подписании акта осмотра истицей было заявлено, что ввиду наличия существенных недостатков – квартира не может быть принята и ответчику было предложено после устранения недостатков назначить повторную дату осмотра.

25.09.2021 г. ответчик в письме исх. № от 25.09.2020 г. уведомил истицу о частичном устранении выявленных недостатков, о том, что не признаёт недостатками 2.1.-2.5. и 2.9., готовности передать квартиру истице в текущем состоянии. В письме также сообщалось, что согласно приложению №2 к договору, межкомнатные перегородки, которые не являются несущими стенами, устанавливаются на высоту достаточную и необходимую для проведения технической инвентаризации квартиры, в связи с этим, электромонтажную разводку внутри перегородки выполнить невозможно, кабели с оконечными приборами установлены для дальнейшего их монтажа в перегородки при условии их возведения истицей в дальнейшем. Розетки и выключатели установлены условно для предъявления работоспособности электросети в квартире. Согласно приложению №2 к договору стороны пришли к соглашению, что межкомнатные перегородки, которые не являются несущими стенами, устанавливаются на высоту достаточную и необходимую для проведения технической инвентаризации посещения.

01.10.2021 г. истицей проведен повторный осмотр, в ходе которого было установлено частичное устранение выявленных ранее недостатков. Ответчиком устранены недостатки, отражённые в п. 2.7, 2.8, 2.9, 2.9.1 Акта осмотра от 31.08.2020 г., при этом недостатки п. 2.1 – 2.6 - не устранены. По результатам повторного осмотра строительной готовности квартиры сторонами составлено Приложение №1 к Акту осмотра от 31.08.2020 г., котором также зафиксированы следующие недостатки: п. 3.0. – закладные межкомнатных стен имеют отклонения от допуска; в смежных стенах не обеспечена возможность перевязки для дальнейшего возведения перегородок; п. 3.1. – на потолке кухни неоднородность монолита; п. 3.2. – электропроводка для внутренних перегородок выполнена не в плоскости стен перегородок; п. 3.3. – конвекторы выше уровня стенки; п. 3.4. – на кухне фасадная стена имеет выступ над окном; п. 3.5. – в санузле отводы диаметром 100 мм выполнены на одной высоте. Наличие указанных недостатков ответчик не признал. В письме № от 14.10.2020 г. (т.1 л.д. 164) сообщил об отсутствии недостатков по п. 2.1.-2.6., 3.2.-3.5, в отношении замечаний по п. 3.0 и 3.1 ответчик разъяснений не предоставил.

В ходе осмотра строительной готовности 29.10.2020 г. истицей установлено, что замечания по п. 3.0-3.1 устранены, а по п. 2.1.-2.6., 3.2.-3.5 устранены не были.

29.10.2020 г. истец в ответ на письма ответчика № от 25.09.2020 г. и № от 14.10.2020 г. сообщил о несогласии с условием приложения №2, так как при заключении договора исходил из того, что квартира будет сдана вместе с перегородками.

Письмом от 29.10.2020 года истица сообщила ответчику о готовности подписать двусторонний акт приёма-передачи, при условии предоставления ответчиком доступа к проектной документации, результатам технической инвентаризации и возможности принять квартиру с участием строительного эксперта-оценщика для составления акта дефектовки квартиры и последующего расчёта стоимости устранения недостатков.

26.11.2020г. ответчик составил односторонний акт приёма-передачи к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 30.11.2017г. (т. 1 л.д. 35), в п. 7 которого указал, что переданная квартира соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Разрешая требования истца в части признания одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства недействительным, суд исходит из того, что доказательств наличия в квартире недостатков, препятствующих принятию объекта, не представлено. В свою очередь, фактическое принятие истцом квартиры с недостатками не лишает его возможности защищать свои права путем предъявления требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ (о безвозвратном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков, что истцом и делано в рамках настоящего гражданского дела), однако, не может являться основанием для возложения на ответчика ответственности за составление одностороннего акта передачи объекта.

Требования признании недействительной и исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, является производным от требования о признании одностороннего акта приема – передач от 26.11.2020 года недействительным, в связи с чем также подлежит отклонению.

В соответствии с п.1 ст.308.3 Гражданского Кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Согласно п.2 ст.308.3 ГК ПФ защита кредитором своих прав в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25).

В соответствии с п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

В пункте 31 Вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

Учитывая, что суд пришел к выводу об отсутствии оснований признания недействительным акта приема – передачи квартиры от 26.11.2020 года, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований в части обязания ответчика передать истцу по акту приема–передачи квартиры в десятидневный срок с момента вступления в законную силу и взыскания судебной неустойки в размере № рублей за каждый день неисполнения судебного акта ответчиком.

В ходе рассмотрения дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Экспертный Центр «Академический».

В соответствии с заключением ООО «Экспертный Центр «Академический»:

Вопрос 1. Соответствует ли <адрес> условиям договора, проектной документации, рабочей документации, обязательным нормативным требованиям (требованиям технических, градостроительных регламентов и иных обязательных нормативных документов)?

Ответ на вопрос 1. По результатам проведенного исследования эксперты выяснили, что <адрес> не соответствует условиям договора п. 1.2. в части отсутствия перегородок, разделяющих пространство квартиры на отдельные помещения, а также не соответствует условиям договора п. 2.1.4. в части наличия нарушений требований нормативных документов:

- СП 55-103-2004 «Конструкции с применением гипсовых пазогребневых плит» п. 10.2;

- СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий» п. 6.4.3;

- СП 336.1325800.2017 «Системы вентиляции и кондиционирования воздуха» п.. 9.5.2.;

- СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий» п. 6.4.8.

Учитывая отсутствие перегородок в помещении <адрес>, требования Приказа Министерства Российской Федерации N37 от 4 августа 1998 г., а также определения ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020, эксперты приходят к выводу, что <адрес>, в <адрес>, корпус 1, строение 1, по <адрес> в Санкт — Петербурге не соответствует условиям проектной и рабочей документации (в части отсутствия перегородок).

Учитывая наличие недостатков (нарушение требований нормативных документов СП 55-103-2004 «Конструкции с применением гипсовых пазогребневых плит п. 10.2; СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий» п. 6.4.3; СП 336.1325800.2017 «Системы вентиляции и кондиционирования воздуха» п. 9.5.2.; СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий» п. 6.4.8.) эксперты приходят к выводу, что <адрес> не соответствует требованиям нормативных документов в строительстве.

Вопрос 2. При наличии недостатков качества объекта - <адрес>, указать, в чем выражаются недостатки, а также какова стоимость устранения, указанных недостатков?

Ответ на вопрос 2: Эксперты выяснили, что в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, имеются недостатки, вызванные отступлением от требований нормативных документов в строительстве, а также имеются недостатки, вызванные отступлением от технических решений, предусмотренные проектной и рабочей документацией (см. Исследование по вопросу 1).

В соответствии с локальным сметным расчетом № 1 (см. Приложение № 4) стоимость работ по устранению недостатков, выявленных в <адрес> :оставила: № копеек.

Согласно статье 86 Гражданского процессуального Кодекса РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Следует отметить, что экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем законодателем в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Таким образом, экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

При этом, суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

У суда нет оснований не доверять заключению экспертов, которые при проведении экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Опрошенный в настоящем судебном заседании эксперт подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении в полном объеме. У суда нет оснований не доверять эксперту, предупрежденному судом о соответствующей ответственности.

При оценке представленного суду заключения, суд принимает во внимание, что заключение эксперта основано на всестороннем исследовании: материалов настоящего гражданского дела, эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности, заключение не опорочено, а потому суд считает данное заключение наиболее объективным и убедительным доказательством наличия дефектов оказания услуг, оказанных по договору ответчиком.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст. 4, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 28, 29, 30, 31 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", суд, оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о соразмерном уменьшении цены договора и взыскании в его пользу с ответчика № копеек.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 01.01.2021 года по 28.03.2022 года в размере № копейки.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 указанного Закона).

26.11.2020 года подписан односторонний акт приема передачи квартиры ответчиком истцу, в связи с чем оснований для взыскания неустойки за период с 01.01.2021 года по 28.03.2022 года, а также до подписания двухстороннего акта у суда не имеется.

Истцом также заявлено требование о компенсации морального вреда в размере № руб.

В силу части 9 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

Согласно ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В соответствии с п.45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Поскольку ненадлежащим выполнением обязательств, вытекающих из договора, нарушены права истицы как потребителя, в соответствии с положениями ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" с ответчиков в пользу истицы подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 20 000 руб. Данный размер компенсации определен судом с учетом принципа разумности и справедливости исходя из фактических обстоятельств дела.

В соответствии ч. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителя», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № размер присужденной судом денежной компенсации морального вреда учитывается при определении штрафа, подлежащего взысканию со страховщика в пользу потребителя страховой услуги в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.

Таким образом, размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца, составляет № копеек. Оснований для снижения размера штрафа суд не усматривает.

Из содержания Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 (ред. от 17.05.2022) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве"В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2022 г. включительно.

Что касается встречных исковых требований, истцом по встречному иску заявлены требования о взыскании неустойки в размере № рубль 00 копеек.

Письмами от 25.03.2020 года и от 25.05.2020 года ФИО1 просила согласовать застройщика перенос сроков внесения четвертого платежа.

Письмом от 02.06.2020 застройщик согласовал срок внесения платежа в общем размере № рублей до 01.03.2021 года, в связи с чем оснований для начисления неустойки по четвертому платежу суд не усматривает.

Учитывая, что допущенная ФИО1 незначительная просрочка внесения второго, третьего и пятого платежей не повлекли в дальнейшем существенных негативных последствий для застройщика, размер начисленной неустойки в размере № рублей № копеек, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Петровский» о признании недействительным акта приема – передачи квартиры, признании недействительным условий договора в части, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебной неустойки– удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Петровский» в пользу ФИО1 денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора от 28.11.2017 года в размере № рубль № копеек, компенсацию морального вреда № рублей, штраф в размере № копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере № копейки, а всего №) копейки.

В удовлетворении остальной части иска, - отказать.

Встречные исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Петровский» к ФИО1 о взыскании неустойки, - оставить без удовлетворения.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Петровский» отсрочку исполнения решения Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 24.08.2022 года по делу по гражданскому делу № 2-1361/2022 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Петровский» о признании недействительным акта приема – передачи квартиры, признании недействительным условий договора в части, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебной неустойки, сроком до 31.12.2022 года.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: <данные изъяты>

Мотивированное решение суда изготовлено 29.09.2022 года