УИД: 16RS0048-01-2025-000938-14

Дело № 2-1203/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

29 августа 2025 года г. Казань

Московский районный суд г. Казани в составе:

председательствующего судьи Гордеевой О.В.,

при секретаре судебного заседания Ваззаховой Ж.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на помещения;

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 в вышеприведенной формулировке. В обоснование иска сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя следующее имущество: нежилое помещение №, расположенное по адресу: РТ, <адрес>, пом.2002, кадастровый №, общей площадью № кв.м.; нежилое помещение №, расположенное по адресу: РТ, <адрес>, <адрес>, кадастровый №, общей площадью <адрес> кв.м. В соответствии с п.3 договора, стороны оценивают указанные объекты недвижимости в сумме 36 000 000 рублей, из которой, стоимость нежилого помещения № с кадастровым номером №, составляет 29 500 000 рублей, стоимость нежилого помещения № с кадастровым номером № – 6 500 000 рублей. Расчет за указанные объекты недвижимости покупателем произведен полностью, обременений на объектах в настоящее время не имеется. Согласно п.9 договора, продавец обязуется передать вместе с помещениями тепловой узел с местом его установки (помещением) и необходимыми коммуникациями, а также обеспечить покупателю доступ ко всем приборам учета коммунальных услуг. Вместе с объектами недвижимости в собственность продавца переходят в соответствующей части все коммуникации и сети (электричество, водо - и теплоснабжение, канализование и т.п.), необходимые для эксплуатации объектов недвижимости, стоимость которых включена в цену имущества. Тепловой узел установлен в помещении с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., номер на поэтажном плане 2б, местонахождение объекта: РТ, <адрес>, <адрес>, и принадлежит на праве собственности ФИО2 Цена теплового узла и помещения с кадастровым номером № включена в цену объектов недвижимости по договору. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано дополнительное соглашение № к договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому п.1 стороны подтвердили наличие недостатков в приобретенном истцом помещении. Пунктом 3.4 дополнительного соглашения стоимость устранения вышеуказанных недостатков стороны определили в размере 6 500 000 рублей. Сумма договора уменьшилась на сумму 6 500 000 рублей (п.5 дополнительного соглашения). В соответствии с пунктами 6,7 дополнительного соглашения, стороны определили, что обязательство по возврату суммы в размере 6 500 000 рублей будет исполнено продавцом путем передачи в собственность покупателя помещения теплового узла с кадастровым номером №, вместе с имеющимися коммуникациями и тепловым пунктом. По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ФИО2 передал в собственность ФИО1 вышеуказанное помещение. Также между сторонами ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение об отступном, аналогичное по своему содержанию дополнительному соглашению. По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению об отступном, ответчик ФИО2 передал в собственность истца ФИО1 вышеуказанное помещение. Таким образом, сторонами был фактически исполнен п. 9 договора купли-продажи объекта недвижимости, дополнительного соглашения к нему и соглашения об отступном. После чего, стороны обратились в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности помещения с кадастровым номером № от ФИО2 к ФИО1, подав совместное заявление. Однако регистрирующий орган дважды приостанавливал регистрацию перехода права собственности, ссылаясь на сто, что договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ исполнен сторонами и в него не подлежат внесению какие-либо изменения после его исполнения. В последующем ответчик каких-либо мер на устранение указанных регистрирующим органом недостатков в представленных документах, не предпринимал, на вызовы истца в МФЦ для совместной подачи заявлений о государственной регистрации перехода права собственности на помещение, назначенных на даты: ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, не являлся. Заочным решением Московского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании обязанности по передаче в собственность объектов исполненной, признании права собственности на нежилое помещение, отказано. Между тем судом установлено, что вышеуказанный объект недвижимости передан ФИО2 в собственность ФИО1, лиц, оспаривающих право собственности ФИО1 на указанное помещение, не имеется. Однако доказательств обращения ФИО1 в регистрирующий орган недвижимости с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорное помещение, не представлено. Поскольку ответчик от явки для регистрации сделки уклонился, до настоящего времени переход права собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрирован, просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на помещение с кадастровым номером №, назначение нежилое, общая площадь № кв.м., расположенное по адресу: РТ, <адрес>, <адрес> от ФИО2 к ФИО1; указать в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение.

В ходе рассмотрения дела представитель истца увеличил исковые требования, также просил взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 250 000 рублей, в остальной части иск поддержал в полном объеме.

Истец и его представитель в судебном заседании иск поддержали в полном объеме и просили его удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признал, сомневаясь в подписях, проставленных от его имени в дополнительном соглашении и соглашении об отступном, заявляя, что вышеуказанные сделки являются притворными, заключены были с целью уменьшения налогового бремени.

Третье лицо – представитель Управления Росреестра по РТ в суд не явился, извещен.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

На основании статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, договоры являются их разновидностью.

Частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), статьей 1 которого определено, что последняя представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество.

Согласно статье 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственной регистрации прав, в частности, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2).

Согласно пункту 2 статьи 209, пункту 2 статьи 218 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, в частности, договора купли-продажи.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии со статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно статье 56 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя следующее имущество: нежилое помещение №, расположенное по адресу: РТ, <адрес>, пом.2002, кадастровый №, общей площадью <адрес> кв.м.; нежилое помещение №, расположенное по адресу: РТ, <адрес>, <адрес> кадастровый №, общей площадью <адрес> кв.м., а покупатель обязуется принять вышеуказанное имущество и оплатить за него денежную сумму в порядке и на условиях настоящего договора.

В соответствии с п.3 договора, стороны оценивают указанные объекты недвижимости в сумме 36 000 000 рублей. Стоимость нежилого помещения № с кадастровым номером №, составляет 29 500 000 рублей Стоимость нежилого помещения № с кадастровым номером № – 6 500 000 рублей.

Согласно п.9 договора, продавец обязуется передать вместе с помещениями тепловой узел с местом его установки (помещением) и необходимыми коммуникациями, а также обеспечить покупателю доступ ко всем приборам учета коммунальных услуг. Вместе с объектами недвижимости в собственность продавца переходят в соответствующей части все коммуникации и сети (электричество, водо - и теплоснабжение, канализование и т.п.), необходимые для эксплуатации объектов недвижимости, стоимость которых включена в цену имущества.

В рамках исполнения условий договора, расчет за указанные объекты недвижимости покупателем произведен в полном объеме. Нежилые помещения переданы истцу по акту приема-передачи от 07.07.2020.

Вместе с тем, после эксплуатации истцом нежилых помещений, в них были выявлены недостатки в виде затопления подвального помещения, находящегося под приобретенным помещением, канализационными стоками, грунтовыми водами, а также некачественной работы теплового узла, о чем составлен акт о выявленных недостатках нежилого помещения от 01.12.2020.

В этой связи, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия, содержащая требование об уменьшении стоимости предмета договора купли-продажи объекта недвижимости от 07.07.20202 на 6 500 000 рублей и передаче в собственность ФИО1 теплового узла вместе с помещением его установки с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписано дополнительное соглашение № к договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.1 которого указано, что после принятия покупателем по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и начала эксплуатации помещения выявлены следующие недостатки: периодическое затопление подвального помещения, находящегося под приобретенным покупателем помещением, канализационными стоками. Кроме того, в осенний и весенний периоды подвал затапливается грунтовыми водами, в результате чего, в помещение попадают неприятные запахи; некачественна работа теплового узла в подвальном помещении.

Пунктом 4 дополнительного соглашения стороны пришли к соглашению уменьшить стоимость предмета договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на 6 500 000 рублей.

Согласно п.5 дополнительного соглашения, пункт 3 договора следует изменить, изложив его в следующей редакции: «стороны оценивают указанные объекты недвижимости в сумме 29 500 000 рублей. Стоимость нежилого помещения № с кадастровым номером №, составляет 26 000 000 рублей Стоимость нежилого помещения № с кадастровым номером № – 3 500 000 рублей».

Пунктом 6 дополнительного соглашения установлено, в связи с уменьшением стоимости предмета договора продавец обязуется вернуть покупателю сумму в размере 6 500 000 рублей.

В соответствии с пунктом 7 дополнительного соглашения, стороны договорились, что обязательство по возврату суммы в размере 6 500 000 рублей будет исполнено продавцом путем передачи в собственность покупателя помещения теплового узла с кадастровым номером №, вместе с имеющимися коммуникациями и тепловым пунктом. Нежилое помещение с кадастровым номером № принадлежит ФИО2 на праве собственности, что подтверждается записью о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 передал в собственность ФИО1 вышеуказанное помещение.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение об отступном, предметом которого является прекращение обязательства продавца перед покупателем, указанного в п.2 соглашения, предоставлением отступного в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим соглашением.

В силу п.2 соглашения, с соответствии с п.5 и п.6 дополнительного соглашения № к договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, стороны изменили п. 3 договора, изложив его в следующей редакции: «стороны оценивают указанные объекты недвижимости в сумме 29 500 000 рублей. Стоимость нежилого помещения № с кадастровым номером №, составляет 26 000 000 рублей Стоимость нежилого помещения № с кадастровым номером № – 3 500 000 рублей». В связи с уменьшением стоимости предмета договора продавец обязуется вернуть покупателю сумму в размере 6 500 000 рублей.

Пунктом 3 соглашения предусмотрено, обязательство по возврату покупателю суммы в размере 6 500 000 рублей прекращается путем передачи продавцом в собственность помещения с кадастровым номером №, вместе с имеющимися коммуникациями и тепловым пунктом. Нежилое помещение с кадастровым номером № принадлежит ФИО2 на праве собственности, что подтверждается записью о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению об отступном, ФИО2 передал в собственность ФИО1 вышеуказанное помещение.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением на осуществление государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №, назначение нежилое, общая площадь <адрес> кв.м., расположенного по адресу: РТ, <адрес>.

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан № от ДД.ММ.ГГГГ, на обращение ФИО2 следует, что в ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что заявитель ходатайствует о государственной регистрации внесения изменений в отношении помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: РТ, <адрес> на основании Дополнительного соглашения № к договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, согласно сведениям ЕГРН предметом договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ являются следующие объекты недвижимости: кадастровый №, по адресу: РТ, <адрес>; кадастровый №, по адресу: РТ, <адрес>. В связи с изложенным, осуществление действий по государственной регистрации внесения изменений в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РТ, <адрес>, пом.1103 не представляется возможным. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ на обращение ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ относительно действий по государственной регистрации прав в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РТ, <адрес>, сообщено, что действующим законодательством не предусмотрено изменение существенных условий договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности, следовательно, внести изменения в части цены помещения, не представляется возможным, т.к. в момент предоставления документов договор считается исполненным.

Так, вступившим в законную силу заочным решением Московского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании обязанности по передаче в собственность объектов исполненной, признании права собственности на нежилое помещение, отказать.

Указанным судебным актом установлено, что из указанных ранее заключенных между сторонами дополнительного соглашения № к договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ следует, что это два самостоятельных основания для возникновения у истца права собственности на помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: РТ, <адрес>, которое подлежит государственной регистрации.

Между тем, как следует из материалов реестрового дела №, истец с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: РТ, <адрес>, пом.1103, по какому-либо основанию в Росреестр по РТ не обращался, и отказа в регистрации права собственности не получал.

Как установлено судом, в Росреестр по РТ имело место обращение ФИО2 с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в отношении помещения с кадастровым номером № а также государственной регистрации прав на помещение с кадастровым номером №.

Истец, обращаясь в суд с иском, просит суд признать обязанность ФИО2 по передаче в собственность истца теплового узла с коммуникациями вместе с помещением с кадастровым номером <адрес>, общей площадью <адрес> кв.м., по адресу: РТ, <адрес>, согласно п. 9 договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашением об отступном от ДД.ММ.ГГГГ к нему, исполненной.

Вместе с тем, факт передачи теплового узла и исполнение предусмотренной дополнительным соглашением № к договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и соглашением об отступном от ДД.ММ.ГГГГ соответствующей обязанности ФИО2, подтверждается материалами дела.

Таким образом, доказательств нарушения ответчиком обязанности по передаче в собственность истца помещения с кадастровым номером № и теплового узла, не имеется. Судом не установлено, что действиями заявленного ответчика нарушены права и законные интересы истца, что позволяет суду прийти к выводу о том, что право истца не нарушено и защите не подлежит.

При указанных обстоятельствах требование истца о признании обязанности ФИО2 по передаче в собственность истца теплового узла с помещением, кадастровый №, исполненной, удовлетворению не подлежит.

Также не подлежит удовлетворению требование о признании за истцом права собственности на помещение с кадастровым номером №, поскольку указанное право собственности никем не оспаривается, подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, однако доказательств обращения ФИО1 в регистрирующий орган недвижимости с заявлением о государственной регистрации права собственности на помещение с кадастровым номером №, материалы дела не содержат.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, судом установлено, что помещение с кадастровым номером №, назначение нежилое, общая площадь № кв.м., расположенное по адресу: РТ, <адрес>, фактически передано ФИО2 в собственность ФИО1

Как указывает истец в своих доводах, в последующем ответчик каких-либо мер на устранение указанных регистрирующим органом недостатков в представленных документах, не предпринимал, на вызовы истца в МФЦ для совместной подачи заявлений о государственной регистрации перехода права собственности на сорное помещение, не являлся.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу разъяснений, содержащихся в п.п.60,61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Материалами настоящего дела, подтверждаются факты заключения договора купли-продажи спорного имущества, его оплаты, и его фактической передачи истцу.

Истец неоднократно уведомлял ответчика о необходимости регистрации перехода права собственности нежилого помещения с кадастровым номером №, однако, до настоящего времени ответчиком не предпринято никаких действий, направленных регистрацию права собственности на нежилое помещение, доказательств обратного суду не представлено.

По сведениям выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО2

Учитывая, что в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель приобрел право собственности на спорный объект недвижимости и в связи с этим переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации, исходя из пункта 1 статьи 551 названного Кодекса, суд считает возможным по установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, принять решение об удовлетворении требований истца о государственной регистрации перехода права собственности на помещение с кадастровым номером <адрес>, назначение нежилое, общая площадь <адрес> кв.м., расположенное по адресу: РТ, <адрес> от ФИО2 к ФИО1

С учетом изложенного, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь статьями 194–198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> от ФИО2 (паспорт №) к ФИО1 (паспорт №).

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца через Московский районный суд <адрес> со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Гордеева О.В.

Мотивированное решение изготовлено 12 сентября 2025 года

Судья: Гордеева О.В.