Решение по делу № 3А-135/2023 от 18.05.2023

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-135/2023

УИД 39OS0000-01-2023-000060-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 мая 2023 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Орбита» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения от 13 января 2023 года № ОРС-39/2022/001448, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:15:111019:288 в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

27 февраля 2023 года в Калининградский областной суд поступило административное исковое заявление ООО «Орбита» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения от 13 января 2023 года №ОРС-39/2022/001448, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:15:111019:288 в размере рыночной стоимости 45 830 000 руб. по состоянию на 19 октября 2022 года.

Административные исковые требования обоснованы тем, что нежилое помещение с кадастровым номером 39:15:111019:288, площадью 1 576 кв.м, расположенное по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности ООО «Орбита».

Постановлением Правительства Калининградской области № 753 от 24 ноября 2021 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 39:15:111019:288, подлежащая применению с 01 января 2022 года, установлена в размере 80 770 220,64 руб.

Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость нежилого помещения, которая согласно отчету об оценке оценщика ФИО1 от 07 декабря 2022 года № 02/12/2022 определена по состоянию на 19 октября 2022 года в размере 45 830 000 руб.

15 декабря 2022 года ООО «Орбита» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» в порядке, определенном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта в соответствии с отчетом об оценке оценщика ФИО1 от 07 декабря 2022 года № 02/12/2022, представив, помимо прочего, названный отчет об оценке.

Решением бюджетного учреждения от 13 января 2023 года № ОРС-39/2022/001448 заявителю отказано в установлении рыночной стоимости с указанием на недостатки представленного отчета.

По мнению административного истца, решение бюджетного учреждения от 13 января 2023 года № ОРС-39/2022/001448 является незаконным, нарушает права заявителя на определение налоговой базы в справедливом размере.

Определением судьи от 28 февраля 2023 года административное исковое заявление принято к производству суда.

Определением Калининградского областного суда от 07 апреля 2023 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО2, производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

05 мая 2023 года в суд поступило заключение эксперта ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО2

Определением судьи от 05 мая 2023 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 просила установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости, определенном экспертом ФИО2

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 просила в удовлетворении административного иска отказать.

Заслушав пояснения представителей административного истца, ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Данным Постановлением установлена кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:111019:228, площадью 1 576 кв.м, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 80 770 220,64 руб.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них.

В силу пункта 2 этой же статьи закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Пунктом 1 части 2 статьи 1.1 Закона Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций» (с последующими изменениями и дополнениями) установлено, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2017 году и в последующие годы определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.

Пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, Законом Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций», постановлением Правительства Калининградской области от 18 мая 2016 года № 254 «Об определении уполномоченного органа исполнительной власти Калининградской области по определению перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость» приказом Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 27 декабря 2021 № 199 утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год.

В названный Перечень под пунктом 834 включен объект с кадастровым номером 39:15:111019:288.

Таким образом, установленная по состоянию на 1 января 2021 года и подлежащая применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года кадастровая стоимость объекта является налоговой базой по налогу на имущество организаций за налоговый период 2022 год.

Согласно п. 15 ст. 378.2 НК РФ (в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ) изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенных законоположений суд приходит к выводу о том, что установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19 октября 2022 года является основанием для перерасчета налога на имущество организаций за налоговый период 2022 года.

С учетом изложенного суд полагает, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной имеет для ООО «Орбита» правовое значение для целей исчисления налога на имущество организаций в справедливом размере.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решением бюджетного учреждения от 13 января 2023 года №ОРС-39/2022/001448 заявителю отказано в установлении рыночной стоимости с указанием на недостатки представленного отчета.

Как следует из оспариваемого решения, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности в связи с невыполнением требований подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Нарушения федеральных стандартов оценки выразились в следующем:

- для объекта аналога № 1 отсутствует информация о состоянии отделки подвальной части объекта в тексте объявления;

- при определении корректировки на «этаж» оценщик указывает на расположение объекта на 1 этаже, однако согласно данным скриншота объявления о продаже, помещение находится на нулевом этаже, что влияет на определение корректировки на «этаж»;

- в рамках доходного подхода при определении корректировки на «этаж» оценщик указывает, что объект-аналог № 4 расположен на 1 этаже, однако согласно данным скриншота и фотоматериалам к тексту объявления объект расположен на 2 этаже.

С учетом изложенного, как полагает бюджетное учреждение, оценщиком допущено существенное искажение рыночной стоимости объекта.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО2

В соответствии с заключением эксперта № 16-05/ЭС-2023 отчет об оценке, выполненный оценщиком ФИО1 от 07 декабря 2022 года № 02/12/2022, составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, которые могут оказать влияние на величину рыночной стоимости объектов оценки; по состоянию на 19 октября 2022 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:111019:288 составляет 46 140 000 руб.

Эксперт пришел к выводу о том, что оценщиком ФИО1 не выполнены требования подпункта «б» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

По мнению эксперта, при оценке объекта с применением сравнительного подхода оценщик должен был учесть при внесении корректировок на отличия информацию относительно этажа расположения и обеспеченности аналога №2 правами аренды земельного участка, а при оценке с применением доходного подхода информацию о расположении объекта-аналога №4 на втором этаже.

Таким образом, приведенные в оспариваемом решении замечания ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» являются обоснованными.

Эксперт ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО2 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет экспертную специальность, квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом Экспертного Совета Ассоциации РОО, имеет большой стаж работы эксперта в сфере оценочной деятельности (26 лет), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

На наличие обстоятельств, свидетельствующих о необъективности эксперта, участвующие в деле лица не указывают.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Однако по настоящему делу стороны ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

При таких обстоятельствах суд полагает не подлежащим удовлетворению требование об оспаривании решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 13 января 2023 года № ОРС-39/2022/001448 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 39:15:111019:288 в размере его рыночной стоимости.

В то же время, на основании части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В силу части 15 этой же статьи одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Объективные основания полагать искаженной определенную экспертом величину рыночной стоимости исследованного объекта отсутствуют, в связи с чем суд полагает требование административного истца об установлении рыночной стоимости объекта по состоянию на 19 октября 2022 года подлежащим удовлетворению и считает необходимым определить величину рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта нежилого здания с кадастровым номером 46 140 000 руб.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В данном случае правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно: 15 декабря 2022 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «Орбита» удовлетворить частично.

В удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения от 13 января 2023 года № ОРС-39/2022/001448 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 39:15:111019:288 в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 39:15:111019:288, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 19 октября 2022 года в размере 46 140 000 руб.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 15 декабря 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 22 мая 2023 года.

Судья А.В. Шкуратова