Решение по делу № 2-5376/2022 от 28.11.2022 - о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество.

КОПИЯ № 2-5376/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Солнечногорск Московской области 28 ноября 2022 года

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Белоусовой Н.В.,

при секретаре Горяеве Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5376/2022 по иску ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Сибпромстрой Югория» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Сибпромстрой Югория» обратилось в суд с уточненным иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований указано, что между ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Сибпромстрой Югория» и ответчиком заключен договор купли-продажи машино-места № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 договора купли-продажи продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял следующее имущество: машино-место №, общей площадью 16,7 кв.м., кадастровый №, находящееся в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером № - подземная автостоянка с надстроенными помещениями административного назначения: 7.4. сооружение дорожного транспорта, площадью 22 545,8 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 2, количество уровней стоянки - 2, расположенного по адресу: <адрес>. Паркинг расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

Истец надлежащим образом выполнил обязательства по договору, передал машино-место ответчику по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, при этом ДД.ММ.ГГГГ Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области был зарегистрирован переход к ответчику права собственности на машино-место (номер регистрации №).

В обеспечение исполнения обязательств ответчика по договору, Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком погашена сумма долга по договору купли-продажи машино-места.

В связи с этим истец просил взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Сибпромстрой Югория» 81 283 рубля 00 копеек, в т.ч.: 17 785 рублей 00 копеек - сумма процентов на сумму долга на дату подачи иска; 52 000 рублей 00 копеек - сумма судебных издержек в виде затрат на услуги представителя; 11 498 рублей 00 копеек - сумма государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче иска, уплаты пени в размере 0,1 % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки по договору купли-продажи с даты подачи иска и до даты вынесения решения, указав подлежащую взысканию сумму; уплаты пени в размере 0,1 % от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки по договору купли-продажи с даты вынесения решения до даты фактического исполнения судебного акта. Обратить взыскание на заложенное имущество - машино-место №, общей площадью 16,7 кв.м., кадастровый №, находящееся в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером № - подземная автостоянка с надстроенными помещениями административного назначения: 7.4. сооружение дорожного транспорта, площадью 22 545,8 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 2, количество уровней стоянки - 2, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой 352 400 рублей 00 копеек.

Из стоимости заложенного имущества уплатить Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Центр Менеджмент» Доверительный Управляющий закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированным «Сибпромстрой Югория» 81283 рубля 00 копеек, в т.ч.: 17 785 рублей 00 копеек - сумма процентов на сумму долга на дату подачи иска; 52 000 рублей 00 копеек - сумма судебных издержек в виде затрат на услуги представителя; 11 498 рублей 00 копеек - сумма государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче иска, уплаты пени в размере 0,1 % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки по договору купли-продажи с даты подачи иска и до даты вынесения решения, указав подлежащую взысканию сумму; уплаты пени в размере 0,1 % от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки по договору купли-продажи с даты вынесения решения до даты фактического исполнения судебного акта

В судебное заседание представитель истца ФИО2 явилась, поддержала уточненные исковые требования.

Ответчик в судебное заседание явился, возражений по иску не представил.

Изучив материалы дела, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из п. 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.

В соответствии со ч. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

На основании ч. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Из материалов дела следует, что между ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Сибпромстрой Югория» и ответчиком заключен договор купли-продажи машино-места № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 договора купли-продажи продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял следующее имущество: машино-место №, общей площадью 16,7 кв.м., кадастровый №, находящиеся в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером № - подземная автостоянка с надстроенными помещениями административного назначения: 7.4. сооружение дорожного транспорта, площадью 22 545,8 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 2, количество уровней стоянки - 2, расположенного по адресу: <адрес>. Паркинг расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

Истец надлежащим образом выполнил обязательства по договору, передал машино-место ответчику по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, при этом ДД.ММ.ГГГГ Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области был зарегистрирован переход к ответчику права собственности на Машино-место (номер регистрации №).

В обеспечение исполнения обязательств ответчика по договору Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

19.11. 2022 ответчиком погашена сумма долга по договору купли-продажи машино-места.

Согласно п. 7 заключенного договора купли-продажи, цена машино-места составляет 400000 рублей, в том числе НДС 20%.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Кроме того, согласно п. 3 указанной правовой нормы если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Аналогичные положения содержит и статья 54.1 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ.

В силу статьи 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно положениям статей 334, 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество может быть обращено для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Договор залога, или залог в силу закона создает между залогодателем и залогодержателем дополнительное (акцессорное) обязательство, которое не может существовать отдельно от основного обязательства - обязательства по возврату кредита.

Из системного толкования положений главы 23 Гражданского кодекса следует, что при решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество необходимо установление обстоятельств неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком кредитного (основного) обязательства.

В период рассмотрения дела ДД.ММ.ГГГГ ответчик внес в счет погашения задолженности 160000 рублей, чем полностью погасил основной долг.

Действия ответчика по погашению основного долга, позволяют прийти к выводу, что от исполнения обязательств ответчик не уклоняется.

Правила предоставления заемщиком обеспечения возврата заемных средств в форме залога недвижимости урегулированы Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно статье 50 которого основанием для обращения взыскания на заложенное имущество должника признается неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Вместе с тем суд вправе отказать в иске об обращении взыскания на заложенное имущество (пункт 1 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункт 2 статьи 348 ГК Российской Федерации), при наличии предусмотренных законом оснований.

Указанное правовое регулирование, основанное на использовании дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга, направлено на достижение реального баланса интересов обеих сторон. Предоставляя кредитору возможность получения компенсаций в счет предполагаемого дохода, не полученного из-за действий должника, законодатель исходит из необходимости учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору, как это вытекает из конституционного принципа равенства (ч. 1 ст. 19 Конституции РФ).

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Наряду с закрепленным в вышеназванном пункте статьи 348 ГК РФ общим принципом обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, в пунктах 2 и 3 той же статьи содержатся уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

По смыслу приведенной нормы, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по договору купли-продажи.

Согласно правовой позиции, приведенной в п. 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, при разрешении судом требований об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение возврата долга по кредитному обязательству, юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства, а также установление законных оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства. Если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, а также то, что на момент рассмотрения спора ответчиком добровольно погашена задолженность по основному долгу, у истца не имеется значительных убытков ввиду почти полного устранения имеющихся нарушений, связанных с просрочкой платежей, суд считает, что имеются основания для отказа истцу в удовлетворении заявленных требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истец при подаче искового заявления уплатил государственную пошлину в размере 11 498 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Сибпромстрой Югория» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, неустойки, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» сумму процентов по договору купли-продажи машино-места от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ноября 2019 года по август 2022 года в размере 17 785 рублей 00 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 11 498 рублей 00 копеек, а всего взыскать 29 283 (двадцать девять тысяч двести восемьдесят три) рубля 00 копеек.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СПС Югория» пени в размере 0,1% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки по договору купли-продажи машино-места от ДД.ММ.ГГГГ № с ДД.ММ.ГГГГ до даты фактического исполнения решения суда.

В обращении взыскания на заложенное имущество - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд Московской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись Н.В. Белоусова

Копия верна.

Судья