Судья Семёнова М.В.

49RS0001-01-2021-006004-95

Дело № 2-3/2023

№ 33-728/2023

12 сентября 2023 года

город Магадан

МАГАДАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе:

председательствующего Исаенко О.А.,

судей Кречетова А.А., Морозовой Л.С.,

при секретаре Кулаковой А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Магаданского городского суда Магаданской области от 21 июня 2023 года.

Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Исаенко О.А., судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда

УСТАНОВИЛ

А :

первоначально ФИО2 обратилась в Магаданский городской суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности совершить действия, необходимые для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, указав, что 18 октября 2021 года между сторонами был заключен договор займа под оформление доли на нежилое помещение, по условиям которого она передала ответчику денежные средства в сумме 2 800 000 рублей, а ФИО1 обязалась оформить 50% доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, находящееся у ответчика в аренде с последующим выкупом по договору от 15 октября 2020 года.

Во исполнение принятых на себя обязательств 18 октября 2021 года ФИО2 оплатила 1 075 100 рублей и 1 ноября 2021 года – 1 500 000 рублей.

3 декабря 2021 года ФИО1 подала заявление о регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения в общую долевую собственность, однако 15 декабря 2021 года ответчик, не уведомив ее, аннулировала данное заявление.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, положения статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», просила суд возложить на ФИО1 обязанность произвести действия, необходимые для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 3 декабря 2021 года на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Определением судьи от 31 января 2022 года по ходатайству истца приняты обеспечительные меры по иску в виде запрета на совершение действий по отчуждению спорного имущества и действий по регистрации сделок в отношении него.

Определениями суда от 31 января, 24 февраля, 17 марта 2022 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО «ВостокБыт», ФИО4, ФИО3

18 марта 2022 года от ответчика ФИО1 поступило встречное исковое заявление к ФИО2, ФИО4, ФИО3 о расторжении договора займа, заключенного с ФИО2 в лице ФИО4, расторжении договора купли-продажи нежилого помещения в общую долевую собственность ФИО3 и ФИО2 в равных долях.

Определением суда, зафиксированным в протоколе судебного заседания от 25 марта 2022 года, к производству суда принят встречный иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 в части требования о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения. В принятии требований о расторжении договора займа, заключенного с ФИО2 в лице ФИО4, судом отказано, поскольку данное требование не направлено на зачет первоначального требования.

В обоснование встречного иска ФИО1 указала, что в период, когда ответчик ФИО4 заключил от ее имени договор займа от 18 октября 2021 года с ФИО2 и договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес>, от 3 декабря 2021 года, она состояла в браке с ФИО4, однако фактически брачные отношения между ними были прекращены 13 сентября 2021 года. ФИО4 продал спорный объект недвижимости на крайне не выгодных для нее условиях, по цене ниже той, за которую он был приобретен за две недели до последующей продажи, а ФИО5 не передавала денежные средства за его приобретение.

Ссылаясь на положения статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила суд расторгнуть договор купли-продажи от 3 декабря 2021 года.

Определением Магаданского городского суда от 21 июня 2023 года производство по гражданскому делу № 2-3/2023 по первоначальному иску ФИО2 к ФИО1 о возложении обязанности совершить действия, необходимые для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, прекращено в связи с отказом истца от иска.

Решением Магаданского городского суда от 21 июня 2023 года в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения отказано.

Не согласившись с решением суда, ФИО1 в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска в части расторжения договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного с ФИО3

В обоснование жалобы указывает, что решением Магаданского городского суда от 5 августа 2022 года по делу № 2-2533/2022 с нее в пользу ФИО2 взыскано 2 573 600 рублей, эту сумму ФИО4 после расторжения брака взял в долг от ее имени у ФИО2, которая перевела ее в счет выкупной цены ООО «ВостокБыт», и по решению суда в отношении ФИО1 возбуждено исполнительное производство.

Обращает внимание, что после расторжения брака 3 декабря 2021 года ФИО4, действуя по доверенности, заключил договор купли-продажи нежилого помещения с ФИО2 и ФИО3 (матерью ФИО4), продав спорное жилое помещение. Государственная регистрация названного договора купли-продажи приостановлена на основании ее заявления, а удостоверенная нотариусом доверенность, выданная от ее имени на имя ФИО4, отменена. При этом ФИО2 за 1/2 доли в праве на недвижимое имущество оплатила 2 573 600 рублей, а ФИО3 за такую же долю - 113 200 рублей, в связи с чем считает совершенную сделку купли-продажи ничтожной.

Приводя положения статей 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, настаивает, что в результате сделки, совершенной ФИО4 и ФИО3, нарушены ее права и интересы как собственника имущества, и с целью восстановления нарушенных прав суду первой инстанции необходимо было применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Истец, ответчик, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, сведений о причинах неявки не представили, ходатайств об отложении слушания дела не поступало. Судебные извещения, направленные в адрес ответчика ФИО4 и третьего лица ООО «ВостокБыт», возвращены в адрес суда с отметкой органа почтовой связи об истечении срока хранения почтового отправления. На основании частей 3 и 4 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лица.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (часть 2 данной статьи).

Изучив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 3 декабря 2021 года между ФИО1 (продавец) в лице ФИО4, действующего по доверенности, и ФИО3, ФИО2 (покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения), распложенного по адресу: <адрес>, общей площадью 358,4 кв.м, кадастровый №.... Пунктами 1.1, 1.4 данного договора предусмотрено, что продавец обязуется передать в собственность покупателям спорное нежилое помещение по 1/2 доли в праве каждому. Указанный объект недвижимости продается за цену 2 686 800 рублей. Цена объекта уплачена покупателями продавцу в полном объеме до заключения договора (пункт 3.1).

Ранее, 15 октября 2020 года между ООО «ВостокБыт» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование названное выше нежилое помещение.

Также в дело представлена доверенность 49АА0335224 от 15 сентября 2021 года, оформленная ФИО1 на имя ФИО4, сроком на 3 года, удостоверенная нотариусом М. (запись в реестре № 49/19-н/49-2021-1-1917), в которой она уполномочила ФИО4 быть ее представителем по вопросам внесения любых видов платежей, оплаты в любой форме и в любом размере, в любые сроки по договору аренды нежилого помещения с правом выкупа, заключенному 15 октября 2020 года с ООО «ВостокБыт», в отношении спорного недвижимого имущества.

18 октября 2021 года ФИО4, действуя от имени ФИО1, на основании доверенности от 15 сентября 2021 года 49АА0335224, заключил с ФИО2 договор займа под оформление доли на нежилое помещение. По условиям договора займа ФИО2 (займодавец) передает ФИО6 (заемщик) в собственность денежные средства в размере 2 800 000 рублей, а заемщик принимает денежные средства и обязуется оформить 50% доли на недвижимое имущество (нежилое помещение), распложенное по адресу: <адрес>, общей площадью 358,4 кв.м, кадастровый №..., принадлежащее ООО «ВостокБыт», с которым у заемщика заключен договор аренды с правом выкупа от 15 октября 2020 года (пункт 1.1).

В соответствии с данным договором ФИО2 произвела оплату по договору аренды нежилого помещения с правом выкупа от 15 октября 2020 года за ФИО1 в размере 1 500 000 рублей и 1 075 100 рублей, что подтверждается чеками-ордерами от 18 октября 2021 года и 12 ноября 2021 года.

19 ноября 2021 года между ООО «ВостокБыт» и ФИО4, действующим от имени ФИО1 на основании вышеуказанной доверенности, подписано соглашение к договору аренды нежилого помещения, согласно пунктам 3 и 4 которого стороны пришли к соглашению заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, являющегося предметом договора аренды, - нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью 358,4 кв.м, кадастровый №.... В этот же день между ООО «ВостокБыт» (продавец) и ФИО4, действующим от имени ФИО1 (покупатель), заключен договор купли-продажи названного недвижимого имущества.

Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи стоимость объекта недвижимости составила 3 430 000 рублей, цена объекта уплачена покупателем продавцу в полном объеме до заключения данного договора.

Право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за ФИО1 30 ноября 2021 года, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости.

Удостоверенным нотариусом распоряжением ФИО1 от 16 декабря 2021 года доверенность от 15 сентября 2021 года 49АА0335224 отменена.

Также материалами дела подтверждается, что решением Магаданского городского суда от 5 августа 2022 года по гражданскому делу № 2-2533/2022 по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договора займа от 18 октября 2021 года, договора купли-продажи нежилого помещения от 3 декабря 2021 года, применении последствий недействительности сделок, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Магаданского областного суда от 15 ноября 2022 года, признан недействительным договор займа под оформление доли на нежилое помещение от 18 октября 2021 года в силу его ничтожности и применены последствия недействительности сделки, с ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства, переданные по договору займа под оформление доли на нежилое помещение от 18 октября 2021 года в размере 2 573 600 рублей, признан недействительным договор купли-продажи нежилого помещения в общую долевую собственность от 3 декабря 2021 года в части продажи ФИО2 1/2 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество – нежилое помещение, распложенное по адресу: <адрес>, общей площадью 358,4 кв.м, кадастровый №.... В остальной части исковых требований ФИО1, в том числе о признании недействительным договора купли-продажи указанного имущества в части передачи в собственность ФИО3 1/2 доли, отказано.

Разрешая требование истца о расторжении договора купли-продажи, оценив представленные сторонами в дело доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 450, 451, 454, 549, 550, 551, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом требований части 2 статьи 61, части 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из того, что оспариваемый истцом договор купли-продажи от 3 декабря 2021 года вступившим в законную силу решением суда признан недействительным в виду ничтожности в части передачи в собственность ФИО2 1/2 доли спорного нежилого помещения и не установлены основания для признания этого же договора недействительным в части передачи другой 1/2 доли в собственность ФИО3, а также по настоящему спору не установлено существенных нарушений договора в части передачи в собственность ФИО3 1/2 доли этого нежилого помещения, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи от 3 декабря 2021 года, отказав ФИО1 в удовлетворении иска.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи, заключенного с ФИО2, истцом не оспаривается и в силу положений части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Истец в апелляционной жалобе выражает несогласие с выводом суда о том, что не установлено существенного нарушения договора в части передачи в собственность ФИО3 1/2 доли нежилого помещения, распложенного по адресу: <адрес>, общей площадью 358,4 кв.м.

С такими доводами истца судебная коллегия не соглашается ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Перечисленных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств, которые могут служить основанием для расторжения договора по инициативе одной из сторон, по материалам дела судом не установлено.

По настоящему делу ФИО1 мотивирует свои исковые требования тем, что фактически со стороны ФИО3 оплата по договору купли-продажи произведена не была.

Вместе с тем, решением Магаданского городского суда от 5 августа 2022 года по гражданскому делу № 2-2533/2022, имеющим преюдициальное значение для рассматриваемого спора, установлено, что оплата стоимости объекта недвижимости продавцу ФИО1, от имени которой действовал по доверенности ФИО4, произведена покупателем 1/2 доли объекта ФИО3 в полном объеме до заключения договора и подтверждена сторонами при его заключении в пункте 3.1. В оспариваемом договоре купли-продажи сторонами согласованы все его существенные условия, определены предмет и цена. При заключении договора воля истца относительно природы сделки была определенно выражена в доверенности, на основании которой действовал ФИО4, и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут совершением сделки.

Доводы ФИО1 о том, что ФИО4 продал спорный объект недвижимости на крайне невыгодных для нее условиях, по цене ниже той, за которую он был приобретен, а ФИО5 не передавала денежные средства за его приобретение, были предметом проверки суда при рассмотрении гражданского дела № 2-2533/2022 и им дана оценка при разрешении требования о признании договора купли-продажи нежилого помещения в общую долевую собственность от 3 декабря 2021 года недействительным. Оснований для признания недействительным договора купли-продажи нежилого помещения в общую долевую собственность от 3 декабря 2021 года в части продажи ФИО1 1/2 доли ФИО3 суд в ходе рассмотрения указанного дела не усмотрел.

Существенного нарушения договора одной из сторон по материалам дела судом первой инстанции по настоящему делу также не установлено.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения в общую долевую собственность от 3 декабря 2021 года, заключенного между ФИО1 в лице ее представителя по доверенности ФИО4 и ФИО3

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, сводятся к несогласию с ними, направлены на переоценку доказательств и не содержат указания на факты, которые не были проверены судом и влияли бы на законность постановленного решения. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.

Ссылки в жалобе на недействительность оспариваемого договора, заключенного с ФИО3, не принимаются во внимание, поскольку требование истца о признании договора от 3 декабря 2021 года недействительным в силу ничтожности было предметом рассмотрения другого гражданского дела, правовое обоснование отказа в удовлетворении такого требования к ФИО3 дано в решении Магаданского городского суда от 5 августа 2022 года.

Нарушений и неправильного применения норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

решение Магаданского городского суда Магаданской области от 21 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение по гражданскому делу вступает в законную силу со дня его вынесения и в течение трех месяцев может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 15 сентября 2023 года.

Председательствующий

Судьи