Дело № 2-9463/2022

50RS0031-01-2022-008283-98

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«05» сентября 2022 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Захаровой Л.Н.

при секретаре Вавиленковой М.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи заключенным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании Договора купли - продажи земельного участка и жилого дома от 30.04.2020 г. заключенным и исполненным в части внесения оплаты по нему в размере 6 950 000 рублей; признании уплаченной денежной суммы, указанной в п. 2.2.1 Договора купли- продажи жилого дома и земельного участка от 30.04.2020 г в размере 3 000 000 рублей первым (авансовым) платежом по рассрочке в счет оплаты по указанному Договору купли - продажи; обязании ФИО2 исполнить Договор купли - продажи в части передачи всех правоустанавливающих документов на жилой дом с КН № и земельного участка с КН №; обязании ФИО2 подписать Акт приема-передачи жилого дома и земельного участка и принять в счет полной оплаты денежной суммы по Договору-купли-продажи земельного участка и жилого дома в размере 3 850 000 рублей.

В обоснование требований указал, 30 апреля 2020 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен Договор купли-продажи предметом которого стали земельный участок с КН №, площадью 357 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования - для дачного строительства, расположенный по адресу: АДРЕС, с определением стоимости в размере 3 000 000 рублей и жилого дома с КН №, площадью 145,4 кв м. расположенного по тому же адресу, стоимостью 7 800 000 рублей. Оплата указанных объектов недвижимости производилась в рассрочку в следующем порядке: Покупатель в срок до 30.05.2020 года уплачивает продавцу денежную сумму в размере 3 000 000 рублей, что является задатком, на дату подписания договора (п.2.2.1 Договора), далее покупатель оплачивает сумму в размере 3 900 000 рублей в срок с 30.06.2020 года по 30.11.2020 года и следующая сумма в размере 3 900 000 рублей должна быть оплачена в период с 31.12.2020 до 31.05.2021 года. Истец при подписании Договора купли-продажи, а именно 30.04.2020 года оплатил денежную сумму в размере 3 000 000 рублей, что подтверждается ФИО2 в направленной им досудебной претензии в адрес Истца об одностороннем расторжении Договора. После подписания указанного договора жилой дом и земельный участок фактически был передан покупателю, а также по личному заявлению продавца ФИО2 ФИО1 был зарегистрирован по адресу: АДРЕС. С этого момента покупатель вел с продавцом телефонные переговоры, о том, чтобы внести изменения в уже заключенный договор купли - продажи в связи с разночтением в адресе жилого дома. При произведении фактического осмотра объекта недвижимости, стало ясно, что продаваемый жилой дом не был подключен к электричеству, канализации и водопроводу, но продавец согласился с этим и по истечении полугода, фактически жилой дом по временной схеме был подключен к электричеству, и со слов продавца - временно проведена вода из скважины, а канализация представляла собой фактически выгребную яму (септик). Все эти обстоятельства являлись предметом обсуждения между покупателем и продавцом, при этом последний все эти существенные нарушения обещал устранить. Тем временем покупатель исполнял обязательства по внесению денежных сумм по Договору купли-продажи, что подтверждается расписками от 30 марта 2021 года на сумму 3 500 000 рублей и 01.06.2021 года на сумму 450 000 рублей. Таким образом, покупатель уплатил с 30.04.2020 года по 01.06.2021 года 6 950 000 рублей, что фактически составляет 64 процента от покупной цены. Однако в процессе исполнения Договора сторонами и обсуждения внесения изменений в договор купли- продажи относительно адреса жилого дома, истец стал просить у продавца техническую документацию на жилой дом, на что продавец ответил отказом, и покупатель, действуя с особой долей осмотрительности, вынужден был самостоятельно обратится в экспертную организацию для установления объективных данных относительно площади жилого дома и земельного участка, а так же этажности жилого дома, т. к жилой дом фактически состоит из 2-х этажей, вопреки имеющимся сведениям в ЕГРН (3 этажа). В результате исследования выяснилось, что сведения, содержащиеся в ЕГРН относительно площади дома, этажности и площади з/у не соответствуют действительности. Обсудив это обстоятельство с Лойко ГЛ. и попросив внести указанные существенные изменения в договор купли-продажи от 30.04.2020 года, на что он ответил согласием, но к действиям не перешел. В процессе исполнения спорного Договора, ФИО1 предложил ответчику принять оставшуюся к уплате денежную сумму в размере 3 850 000 рублей, однако он всячески от принятия денежных средств в счет оплаты по договору купли- продажи уклонялся, с учетом выявленных существенных обстоятельств, препятствующих исполнить Договор без внесения соответствующих изменений, истец предложил согласовать уменьшенную покупную стоимость объекта, однако и это требование ФИО2 оставил без ответа. Тем временем, вопреки достигнутым договоренностям в мой адрес от ФИО2 было направлено уведомление от 02.09.2021 года за исходящим номером 12 об односторонним расторжении Договора и требованием освободить жилой дом в срок до 15.09.2021 года, в связи с тем, что якобы оплаты, кроме как задатка в размере 3 000 000 рублей от истца не поступало, вопреки имеющимися личными расписками в получении денежных средств. Кроме того, из прямого текста п.2.2.1 Договора купли - продажи от 30.04.2020 года следует, что Покупатель до 30.05.2020 года, уплачивает Продавцу сумму в размере 3 000 000 рублей, что является задатком, на дату подписания настоящего договора. В случае если Покупатель откажется от сделки задаток остается у Продавца, если Продавец откажется от сделки, задаток в двойном размере, возвращается Покупателю. Истец полагает, что указанный пункт Договора является не действительным, поскольку сумма задатка в размере 3 000 000 рублей является существенно завышенной и не равноценной при его сравнении с подобными сделками при соотнесении его с принципами разумности и баланса интересов сторон (п 24. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)). Кроме того, из существа заключенного Договора следует, что в соответствии с. п. 2.3 право собственности продаваемого имущества сохраняется за продавцом до момента полной фактической оплаты цены Договора, что по смыслу носит обеспечительную функцию исполнения обязательств по оплате. Исходя из определенной в Договоре Сторонами оплаты стоимости в рассрочку, уплаченная Покупателем денежная сумма в размере 3 000 000 руб. не может быть признана задатком, а фактически является первой суммой оплаты по договору в рассрочку ( авансом), поскольку само по себе, обеспечительную функцию, обеспечивающую исполнение обязательств по внесению сумм платежей обеспеченно, сохранением за продавцом права собственности на объекты недвижимости до полной оплаты по вышеуказанному Договору. При таких обстоятельствах истец полагает, что уплаченная сумма в размере 3 000 000 рублей, указанная в п.2.2.1 Договора купли-продажи является ничем иным, как первоначальной суммой рассрочки по оплате стоимости Договора купли -продажи, уплаченной при его подписании (авансом).

Истец в судебное заседание не явился, направил ходатайство об отложении рассмотрения дела, в связи с нахождением на амбулаторном лечении, представил справку, из которой следует, что истец находился на лечении, без указания даты.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, настаивал на рассмотрении дела по существу, возражал против удовлетворения иска.

Суд, с учетом мнения представителя ответчика, положений ст. 167 ГПК РФ, счел неявку стороны истца неуважительной, учитывая, что судебное заседание, назначенное на 16 августа 2022 года было отложено в связи с поступившим от истца ходатайством об отложении рассмотрения дела, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

При толковании 1 условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (части 1 статьи 431 Гражданского кодекса).

В силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как «существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 30 апреля 2020 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен Договор купли-продажи предметом которого стали земельный участок с КН №, площадью 357 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования - для дачного строительства, расположенный по адресу: АДРЕС, с определением стоимости в размере 3 000 000 рублей и жилого дома с КН №, площадью 145,4 кв м. расположенного по тому же адресу, стоимостью 7 800 000 рублей.

Таким образом, по условиям п.2.1. Договора, стороны пришли к соглашению о том, что цена даваемого недвижимого имущества составляет 10 800 000 рублей.

В соответствии с п.2.2.1. Договора, Покупатель до 30.05.2020г. уплачивает Продавцу сумму в размере 3 000 000 рублей, что является задатком. В случае, если покупатель откажется от сделки задаток остается у Продавца.

Согласно п.2.2.2. Покупатель уплачивает Продавцу оставшуюся часть суммы в рассрочку в размере 7 800 000 рублей до 30.05.2021г.

По условиям п.2.2.3. Покупатель уплачивает оставшуюся часть суммы в рассрочку в следующем порядке:

- сумма в размере 3 900 000 рублей оплачивается Покупателем в течении шести месяцев с 30 июня 2020 года по 30 ноября 2020 года включительно;

- сумма в размере 3 900 000 рублей оплачивается Покупателем с 31 декабря 2020 года по 31 мая 2021 года включительно;

В соответствии с п.3.7, в случае уклонения или отказа Покупателя осуществлять платежи по Договору в оговоренные сроки, Договор будет считаться расторгнутым, и сумма задатка остается у Продавца.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 05 мая 2022 г. по иску ФИО1 к ФИО2 об изменении договора купли -продажи земельного участка и жилого дома, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано, встречные исковые требования ФИО2 удовлетворены. Решение суда не вступило в законную силу.

Разрешая спор, суд, руководствуясь положениями, в частности, ст. ст. 421, 424, 450, 454, 455 ГК РФ, принимает во внимание, что сторонами согласованы условия договора купли-продажи от 30.04.2020г., установлен предмет договора, в том числе, жилой дом и земельный участок, их площади и стоимость. Цена в указанном договоре согласована сторонами и определена за конкретное имущество, определенной площади. Жилой дом и земельный участок переданы истцу в размере, определенном в договоре купли-продажи, характеристика жилого помещения и земельного участка приведена в договоре в соответствии с правоустанавливающими документами продавца. Цена недвижимого имущества определена договором, правовых оснований к ее уменьшению не имеется. При этом претензий к качеству объектов недвижимости на момент их приобретения у покупателя не имелось. Доказательств обратного суду представлено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании Договора купли - продажи земельного участка и жилого дома от 30.04.2020 г. заключенным и исполненным в части внесения оплаты по нему в размере 6 950 000 рублей; признании уплаченной денежной суммы, указанной в п. 2.2.1 Договора купли- продажи жилого дома и земельного участка от 30.04.2020 г в размере 3 000 000 рублей первым (авансовым) платежом по рассрочке в счет оплаты по указанному Договору купли –продажи; обязании ФИО2 исполнить Договор купли - продажи в части передачи всех правоустанавливающих документов на жилой дом с КН № и земельного участка с КН №; обязании ФИО2 подписать Акт приема-передачи жилого дома и земельного участка и принять в счет полной оплаты денежной суммы по Договору купли-продажи земельного участка и жилого дома в размере 3 850 000 рублей – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья Л.Н. Захарова

Мотивированное решение изготовлено 08 сентября 2022 года