Решение по делу № 2-2421/2023 от 02.08.2023 - о взыскании денежных средств за дополнительные квадратные метры и по встречному иску <ФИО> к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Чайковского, 78» о взыскании неосновательного обогащения.

Дело № 2-2421/2023 (17) УИД 66RS0004-01-2023-000754-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(мотивированное решение изготовлено 02.08.2023 года)

г. Екатеринбург 26 июля 2023 года

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Тихоновой О.А. при секретаре судебного заседания Гераськиной А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Чайковского, 78» к ФИО1 о взыскании денежных средств за дополнительные квадратные метры и по встречному иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Чайковского, 78» о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированый застройщик Чайковского, 78» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств за дополнительные квадратные метры в сумме 144 150 руб. 00 коп, а также расходов по оплате государственной пошлины в сумме 4 083 руб. 00 коп.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что между ним и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого истец обязался построить и передать ответчику квартиру, площадью 36,25 кв. м. Фактически площадь переданного ответчику объекта долевого строительства составляет 37,8 кв. м. По условиям договора ответчик обязана произвести оплату стоимости квадратных метров объекта долевого строительства, превышающих проектную. Оплата ответчиком не произведена, что послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Определением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от <//> приняты встречные исковые требования ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик Чайковского, 78» о взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование встречных исковых требований ФИО1 указывает, что она произвела оплату по договору за квартиру, проектной площадью 36,25 кв. м, однако право собственности в соответствии с выпиской ЕРГН ей было передано на квартиру, площадь 35 кв. м, что меньше площади, установленной договору. Учитывая изложенное, просит взыскать с ООО «Специализированный застройщик Чайковского, 78» неосновательное обогащение в размере 116250 руб. 00 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3525 руб. 00 коп.

Представитель истца и ответчика по встречному иску ООО «Специализированный застройщик Чайковского, 78» ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что предполагаемая площадь передаваемого истцу объекта долевого строительства согласована сторонами, также согласованы условия при которых производится доплата.

Ответчик и истец по встречному иску ФИО1 и ее представитель ФИО4, действующая на основании ордера, в судебном заседании исковые требования не признали, поддержали встречные исковые требования по вышеуказанным доводам.

В соответствии со ст. 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресату более не проживает и не находится.

На основании ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Учитывая изложенное, а также обстоятельства заблаговременного размещения на сайте Ленинского районного суда г. Екатеринбурга сведений о месте и времени судебного заседания, в соответствии с положениями ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке и вынести решение.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, о дополнении которых сторонами не заявлено, каждое представленное доказательство в отдельности и все в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как следует из материалов дела между ООО «Специализированый застройщик Чайковского, 78» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве от <//> №.

В соответствии с условиями данного договора застройщик обязался не позднее <//> своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить двухсекционный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и помещениями ДОО на 1 этаже (№ по ПЗУ) и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№.1 по ПЗУ) – 2 этап строительства на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. Екатеринбург, в границах улиц <адрес>, принадлежащем застройщику на праве собственности, и передать участнику объект недвижимости, указанный в п. 1.2 договора.

В соответствии с п. 1.2 указанного договора, истец обязался передать ответчику однокомнатную квартиру со строительным номером 32 на 8 этаже общей проектной площадью 36,25 кв. м, включая площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента.

В соответствии с п. 3.1 договора размер финансирования строительства объекта долевого участия в строительстве составляет 3371250 руб. 00 коп. Указанный размер является фиксированным и пересчету не подлежит за исключением случая расхождения суммарной площади квартиры, указанной в договоре с соответствующей площадью квартиры, установленной по результатам обмеров ее кадастровыми инженерами.

В силу п. 4.10 договора, если в результате кадастровых работ, проведенных до постановки жилого дома на кадастровый учет, будет установлено, что проектная площадь квартиры, передаваемой участнику, превышает проектную площадь, указанную в п. 1.2 договора, более чем на 1 квадратный метр, участник обязан за счет собственных средств уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры, исходя из стоимости 1 кв. м – 93000 руб. 00 коп. (п. 4.14 договора).

На основании акта приема-передачи от <//> ответчику передана <адрес> г. Екатеринбурга.

Из технического документации данного жилого помещения (л.д. 15-19) следует, что по результатам обмеров ООО «КадастрГрупп» общая площадь квартиры составляет 37,8 кв. м.

Фактическая площадь переданной квартиры ответчиком и истцом по встречному иску не оспаривается.

Возражая против удовлетворения заявленных требований и настаивая на удовлетворении встречных исковых требований, ФИО1 ссылается на то, что сторонами была согласована проектная площадь квартиры в размере 36, 25 кв. м, однако на кадастровом учете за ней зарегистрировано право собственности на квартиру, площадью 35 кв. м, что меньше проектной площади, установленной договором.

Суд не может согласиться с данным доводом ответчика и истца по встречному иску.

Общая площадь квартиры согласована сторонами в п. 1.2 договора и составляет 36,25 кв. м. Цена договора, указанная в п. 3.1 договора определена исходя из стоимости 1 квадратного метра, указанного в п. 4.14 договора.

При этом приложение № к договору (л.д. 13, оборот) поименовано как «планировка квартиры» и содержит схематический план расположения помещений в квартире. Действительно, если суммировать площадь каждого из помещений, изображенных на плане квартиры, с учетом применения понижающего коэффициента к помещению лоджии, общая площадь квартиры составит 36,25 кв. м. Именно эта общая проектная площадь жилого помещения и указана.

Какие-либо дополнительные соглашения, изменяющие такое существенное условие договора как проектная площадь возводимого объекта недвижимости стороны не заключали, также не была изменена цена договора исходя из изменившейся проектной площади квартиры.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для отступления от буквального толкования согласованных сторонами условий договора относительно проектной площади жилого помещения, подлежащего передаче ответчику.

Так как проектная площадь переданного ответчику жилого помещения превышает проектную, согласованную сторонами договора суд находит обоснованными исковые требования ООО «Специализированый застройщик Чайковского, 78».

Вместе с тем, суд полагает, что расчет первоначально заявленных требований произведен истцом, исходя из ошибочного толкования п. 4.10 договора участия в долевом строительстве, без учета п. 4.11 этого же договора.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса).

В абзаце третьем п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 43 указанного Постановления N 49 при толковании условии договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Согласно п. 45 указанного Постановления N 49 по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Текст и условия договора подготовлены застройщиком.

В соответствии с п. 4.11 договора участия в долевом строительстве если в результате кадастровых работ, проведенных до постановки жилого дома на кадастровый учет, будет установлено, что проектная площадь квартиры, передаваемой участнику, превышает проектную площадь квартиры, указанную в п. 1.2 настоящего договора на 1 (один) кв. м или менее 1 (одного) кв. м, то у участника не возникает обязанности по уплате застройщику денежных средств за дополнительные квадратные метры.

Таким образом, из системного толкования п. 4.10 и п. 4.11 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, следует, что увеличение площади квартиры в пределах 1 кв. м оплате участником застройщику не подлежит.

Таким образом, в связи с передачей объекта большей площадью ответчик должен доплатить истцу денежные средства за дополнительные квадратные метры сумму 51150 руб. 00 коп. согласно следующего расчета:

37,8 кв. м – 36,25 кв. м = 1,55 кв. м;

1,55 кв. м - 1 кв. м = 0,55 кв. м;

0,55 кв. м x 93 000 руб. = 51 150 руб. 00 коп.

При этом оснований для удовлетворения встречных исковых требований со ссылкой на техническую документацию спорного жилого помещения о том, что фактическая площадь объекта уменьшилась по сравнению с проектной площадью, суд не усматривает.

С 1 января 2013 года для целей осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости проведение технической инвентаризации и изготовление технических паспортов таких объектов недвижимости не предусмотрено действующим законодательством. Из представленного истцом технического паспорта помещения следует, что при определении площади лоджии применен понижающий коэффициент, который в соответствии с Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" применимы исключительно к жилым помещениям. Ни нормативные требования, ни условия договора участия в долевом строительстве заключенного с ответчиком и истцом по встречному иску не предусматривают каких-либо понижающих коэффициентов применительно к балкону нежилого помещения.

В соответствии с п. 11.2. Приказа Росреестра N П/0393 от 23.10.2020 в площадь нежилого помещения включается площадь лестничных площадок и ступеней, расположенных в пределах такого помещения, площадь наружных тамбуров, лоджий, террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле), веранд, балконов, галерей и иных подобных частей помещения или здания.

Согласно выполненным кадастровым инженером обмерам, фактическая площадь объекта долевого строительства, указанная в п. 1.2 договора, изменилась, и в соответствии с обмерами, произведенными кадастровым инженером составила 37,8 кв. м, что превышает на 1,55 кв. м проектную площадь. Условиями договора предусматривалась возможность доплаты в связи с увеличением фактической общей площади квартиры. Соглашение сторон предполагало оплату фактически построенного размера помещения, а не ее параметров по данным технического инвентаризационного учета.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 1 734 руб. 50 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Чайковского, 78» к ФИО1 о взыскании денежных средств за дополнительные квадратные метры удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Чайковского, 78» (ИНН №) денежные средства за дополнительные квадратные метры в размере 51150 руб. 00 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1734 руб. 50 коп.

В удовлетворении остальных исковых требований – отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Чайковского, 78» о взыскании неосновательного обогащения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, подачей апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья О.А. Тихонова